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ARTÍCULO 8 LPH


Artículo 8

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el art. 5, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Ley y artículo 397 del CC.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos sólo se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios si el acto de división, agregación o segregación afectara directamente a los elementos y servicios comunes de la comunidad, no incluyéndose entre estos la fijación de cuotas cuando no suponga la modificación de las correspondientes a los dueños no afectados por aquellos actos y consista en una mera operación aritmética en relación a los titulares partícipes de la división, agregación o segregación.

En el caso de que estos actos afectaren a elementos o servicios comunes, se requerirá para su aprobación en Junta de Propietarios el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

Si los Estatutos Privativos de la Comunidad contenidos en el Título constitutivo contemplaran un régimen distinto y más favorable, incluso sin necesidad de aprobación en Junta de Propietarios, para la autorización de estos actos, se estará a lo que en ellos se disponga.

En todo supuesto, si para la ejecución de los actos de división, agregación o segregación se hubieran de acometer obras que afectaren a la estructura o fábrica del edificio, se estará a lo dispuesto en el artículo 12 de esta Ley.

b) Motivos de la propuesta:

El precepto en cuestión constituye, simple y llanamente, una limitación al ejercicio de derechos dominicales carente de sentido.

En efecto, si se observa bien, la regulación que se contiene en el mismo viene referida a un fenómeno que podríamos denominar decisiones introvertidas sobre propiedad privativa por cuanto que se hace intervenir a terceros –la comunidad- en decisiones que exclusivamente afecta a la propiedad individual y nunca a elementos y servicios comunes.

Es cierto que el propio precepto es explícito en la manifestación de las razones que le lleva a exigir la intervención de la comunidad, a saber, la fijación de cuotas, pero es legítimo cuestionarse si tal motivación resulta suficiente, no ya porque terceros intervienen en decisiones que sólo afectan a la propiedad individual, como es la división, agregación o segregación de esa propiedad, sino más aún, que en tal decisión, por su equiparación a la modificación del título constitutivo –art 5 y 15 LPH-, la exigencia sea que aquella intervención exija la totalidad de propietarios integrantes de la comunidad y, además, que su respuesta al ejercicio del derecho dominical sea positiva, es decir, en su plenitud, aprobatoria de la decisión del propietario o propietarios porque, lo que dice el precepto, es que estamos ante una modificación del título constitutivo.

Pues bien, entendemos que en absoluto existe sustento suficiente, en esta motivación, para justificar la limitación al ejercicio del derecho de la propiedad, no evidentemente porque neguemos la sustancial posibilidad de limitar el derecho de la propiedad privada que, como se recordará, la propia Constitución contempla, en su artículo 33, como derecho del ciudadano, autorizando su limitación en atención a la función social que desempeña y que el Código Civil –art 348-, después de incluir entre las facultades dominicales la de disposición, también admite (sin más limitaciones que las establecidas en las leyes), sino porque creemos que cuando se trata de limitar el derecho de propiedad en atención, no al interés social, público o general sino por razón de relaciones de vecindad, siguiendo la terminología clásica, éste debe sustentarse no en razones meramente formales sino en la evitación que un propietario pueda invadir en algún modo la esfera del otro lo que aquí, en esta modalidad de copropiedad especial que es la propiedad horizontal, adquiere especial sentido cuando se trata de afectar, con actos de propiedad individual, los elementos y servicios comunes.

Y entendemos que no tiene esta naturaleza los actos que el precepto limita cuando la razón no es otra que la fijación de cuotas, porque cuando se trata del caso en que no se afecta al resto de propiedades, tampoco a las comunes, y no pasa de ser una mera operación aritmética que no varía más que las cuotas de los afectados por los actos de división, agrupación o segregación, ninguna trascendencia tienen entonces para la Comunidad aquellos actos, ni desde la perspectiva de la propiedad individual ni de la comunitaria, y por tanto, no hay razón para que los únicos intervinientes en la decisión de que se trate sean los propietarios que participan en la decisión de que se trate.

Ahora bien, necesariamente han de mantenerse dos límites a ese mayor ámbito de libertad de decisión, a saber. Si el acto de división, segregación o agregación afectara a elementos comunes –necesidad de operar constructivamente sobre elementos comunes- o servicios de esta naturaleza, entonces sí es razonable hacer partícipe a la Comunidad en tanto se ve afectada por los mismos. Estamos entonces, siguiendo la terminología que antes señalábamos como clásica, ante una verdadera razón de vecindad justificativa de la intervención de la Comunidad. Sin embargo no creemos que el principio de unidad sea preciso para un acto de esta naturaleza ya que, tratándose del ejercicio de una facultad ordinaria de la propiedad, la sola voluntad individual no debe ser obstativa o predominar sobre ese normal ejercicio de la propiedad. Otro tanto cabe señalar en el caso de la naturaleza de las obras requeridas para la ejecución de estos actos afectaran a la estructura del edificio, ya que en estos casos entraría en juego el artículo 12.

Pero incluso existe la posibilidad de que medie autorización estatutaria sometida a otros requisitos menos gravosos que los de adopción de acuerdo por mayoría cualificada en Junta de Propietarios. En efecto, entendemos que no existe obstáculo legal para que los estatutos privativos de la Comunidad, que se pueden contener, según dispone el artículo 5 LPH, en su título constitutivo, contemplen la autorización de este tipo de actos en cuyo caso, el mero sometimiento a los mismos es suficiente para la plena legalidad de los actos de los propietarios.

La jurisprudencia ha estado activa en la interpretación rigorista del precepto, de modo que en todos aquellos casos en que ha entendido que se estaba produciendo una modificación del título constitutivo, no ha dudado en exigir su modificación, y siempre en que se han tenido que variar las cuotas.

También con carácter mayoritario –como excepciones podemos señalar las Sentencias de 29 de octubre de 1990 de AP Castellón y la de AP Sevilla de 18 de noviembre de 1996-, la jurisprudencia ha entendido que el artículo 8 es de derecho necesario y que, en consecuencia, era de obligado cumplimiento sin que pudiera contradecirlo norma estatutaria ninguna –STS 30 de mayo de 2002-.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

RJ 1996\7488
Resolución Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 octubre 1996
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: INSCRIPCION: PROPIEDAD HORIZONTAL: venta como finca independiente de plaza de garaje aneja a vivienda: división de elemento privativo mediante la configuración de su anejo como finca independiente: improcedencia: modificación del título constitutivo: necesidad de acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Los hechos necesarios para el estudio de la resolución se relacionan en su Fundamento de Derecho Primero.
La Dirección General confirma el auto apelado y nota del Registrador.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- En el presente recurso se dilucida la inscribibilidad de una escritura denominada por las partes de segregación y venta por la que los dueños de una vivienda situada en la planta alta segunda y tercera de un edificio en Régimen de Propiedad Horizontal que tiene como anejo una determinada plaza de garaje, segregan y venden como finca independiente dicha plaza habida cuenta de la concurrencia de las siguientes circunstancias: 1.º De los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad resulta que los garajes están vinculados a las viviendas y que «los que no resulten titulares de los departamentos de la planta baja y de sótano podrán sin necesidad del consentimiento individual ni conjunto de los demás propietarios... dividir, segregar, agrupar los departamentos mismos, asignando a los resultantes las cuotas de participación correspondientes dentro de los límites de las propias de los departamentos originarios, y comunicarlos entre sí o con otros pertenecientes a edificios colindantes... En particular, se hace constar expresamente la facultad por parte de los propietarios de las plazas de garaje, ya sea como fincas independientes o en su carácter de anejo inseparable de las viviendas, para cerrar sin necesidad del consentimiento individual o conjunto de los demás propietarios del conjunto urbanístico, las citadas plazas...». 2.º La planta sótano se destina a garaje y las restantes (baja, primera, segunda y tercera) a viviendas. 3.º En el folio abierto a cada vivienda se describe cada plaza de garaje como anejo.
SEGUNDO.- Se pretende, pues, una división de un elemento privativo mediante la configuración de su anejo como finca independiente, supuesto al que resulta plenamente aplicable el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042 y NDL 24990), sin que de los Estatutos rectores del Régimen de Propiedad Horizontal, pueda deducirse la no necesidad de autorización de la Junta de propietarios, pues, sobre establecerse en aquéllos una vinculación de los garajes a las viviendas, cuya alteración supondría una modificación del título constitutivo precisada del acuerdo unánime (vid. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal), claramente se constriñe a los propietarios de los elementos privativos ubicados de las plantas baja y sótano, la facultad de realizar tales divisiones sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, y no procede ahora prejuzgar la justificación de la concreción de tal previsión estatuaria que, ciertamente, no armoniza con el destino a vivienda de todos los elementos privativos en que se divide el edificio en cuestión, cualquiera que sea la planta en que se hallen.

RJ 2002\4589
Resolución Dirección General de los Registros y del Notariado, de 18 enero 2002
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: INSCRIPCION: actos y derechos inscribibles: propiedad horizontal: procedencia: norma estatutaria que faculta a los declarantes y a los futuros titulares del local de planta baja para realizar en él toda suerte de divisiones, segregaciones, agregaciones o agrupaciones y demás actos similares sin precisar el consentimiento de los restantes titulares del edificio: innecesario establecer la cautela de que dicha facultad se entiende sin menoscabo de la seguridad del edificio y siempre que no se perjudiquen los elementos comunes del mismo: las prevenciones legales delimitadoras del contenido y de las posibilidades de ejercicio de un derecho real cumplen su función por sí mismas sin que necesiten la publicidad registral.
En el recurso gubernativo interpuesto por el notario don Francisco Javier T. V. contra la negativa del registrador de la propiedad número tres de Alicante a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, en virtud de apelación del Registrador, la Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Resolución de 18 de enero de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario don Francisco Javier T. V., contra la negativa del Registrador de la propiedad número tres de Alicante, don Fernando T. P., a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, en virtud de apelación del señor Registrador.

HECHOS
PRIMERO.- Por escritura otorgada ante el Notario de Alicante, don Francisco Javier T. V., los hermanos don Francisco Javier y doña Concepción C. Q. procedieron a la declaración de obra nueva y división horizontal del edificio construido sobre la finca registral ... del Registro de la Propiedad de Alicante número tres. En la descripción del nuevo edificio se indicaba que el mismo se componía de planta baja en la que se encuentra un local comercial, y de tres pisos y ático destinados a dos viviendas en «dúplex», de modo que la vivienda del piso primero comprenderá este mismo y el piso segundo y la vivienda del piso tercero, contendría la de este piso y el ático. En el apartado de división en régimen de propiedad horizontal se describen por separado el local y cada una de las dos viviendas, con expresión de su cuota de participación; figurando entre las normas estatutarias la siguiente: «Los declarantes se reservan para sí y futuros titulares del local de planta baja (componente uno), la facultad de realizar en él toda suerte de divisiones, segregaciones, agregaciones o agrupaciones y demás actos similares, redistribuyendo o agrupando las cuotas que resulten y todo ello sin precisar el consentimiento de los restantes titulares del edificio, debiendo tan sólo comunicarlo a la Junta de Propietarios a los oportunos efectos». A la matriz de dicha escritura se unió copia de la modificación de la licencia municipal de obras concedida para la construcción del mencionado edificio, copia del certificado final de la dirección de la obra, copia del recibo de abono del impuesto sobre bienes inmuebles correspondiente al año 1998 y certificado del arquitecto, autor del proyecto, relativo a que la descripción del edificio y sus componentes contenida en la escritura se ajustaba al proyecto para el que se obtuvo licencia.

SEGUNDO.- Presentada copia de la escritura en el Registro de la Propiedad número tres de Alicante, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento, por los siguientes defectos: 1. En el apartado 1º de la letra B debe hacerse constar que lo estipulado es “sin menoscabo de la seguridad del edificio y siempre que no se perjudiquen los elementos comunes del mismo”. 2. El mismo apartado citado en el punto anterior no puede ser objeto de inscripción, toda vez que la licencia de obras únicamente ampara un local comercial. 3. Acompañar de la licencia de obras otorgada en sesión de la comisión municipal de 31 de julio de 1996 y que se modifica por medio de la que se inserta en el precedente documento. Contra la precedente nota y en el plazo de tres meses a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la forma en que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886; NDL 18732) y 112 y siguientes de su Reglamento (RCL 1947\476, 642; NDL 18733). Alicante a 30 de junio de 1999. El Registrador». Firma ilegible.
TERCERO.- El Notario de Alicante, don Francisco Javier T. V., interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó sustancialmente: Que por la misma razón a la que obedece la nota podría exigirse también, conforme el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042; NDL 24990) que se hiciera constar, con referencia a aquella cláusula, que no se menoscabe la estructura general del edificio, o que no se perjudiquen los derechos de otro propietario. Ello no es procedente porque no cabe exigir que se haga constar en el título, para su inscripción en el registro, lo que son elementos configuradores o límites institucionales de los derechos reales sobreentendidos en todo caso, se trata de consentir por anticipado, lo que se ratifica con cada adquisición la necesidad de aprobación de la junta para los actos a que se refiere el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal (Resoluciones de 31 de agosto de 1981 [RJ 1981\3273] y 26 de febrero de 1988 [RJ 1988\1322] y Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1968 [RJ 1968\1740] y 5 de mayo de 1986). Que conforme a lo dispuesto en el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (RCL 1997\1861), los locales comerciales no están sujetos al mismo régimen que los demás elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (viviendas, apartamentos, despachos, oficinas o similares), de modo que para ellos, si se constituyeren más elementos de los que se hicieron constar en la declaración de obra nueva, sólo se exige nueva licencia cuando del texto de la primera resulte que el número de locales constituye condición esencial de su concesión. Que solicitaba se estimara el recurso, en cuanto a estos dos puntos de la nota de calificación registral, se declarase, en cuanto a ellos, inscribible la escritura, y se condenara en costas al señor Registrador.
CUARTO.- El Registrador, en su informe de defensa de la nota, argumentó lo siguiente: Que el control de la legalidad que implica la calificación registral en consecuencia con las presunciones de exactitud derivadas de los asientos registrales, exige atender no solamente a las numerosas disposiciones legislativas que se van promulgando, sino también a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que según el artículo 1 del Código Civil completará el ordenamiento. Dada esa jurisprudencia en materia de cláusulas estatutarias de divisiones, segregaciones, agregaciones y agrupaciones de la propiedad horizontal, el Registrador ha de replantearse el problema de la redacción de dichas cláusulas, no permitiendo la inscripción de las mismas cuando se redactan sin ninguna limitación, ya que es preciso hacer la salvedad de que no se perjudiquen elementos comunes del edificio ni quede afectada la seguridad del edificio. Que la licencia de obras que se acompaña no es la concedida originalmente, sino un complemento de la misma que la modifica. Dicha licencia consigna un local y no dice comercial. Que hay que tener en cuenta lo establecido en el artículo 63 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
QUINTO.- El Presidente del Tribunal de Justicia de la Comunidad Valenciana estimó el recurso interpuesto por el Notario de Alicante, don Francisco Javier T. V., contra los apartados 1 y 2 de la nota de calificación (únicos que se recurren) fundándose en los argumentos del recurrente, revocando en cuanto a los dos apartados, la nota del Registrador, declarando inscribible la escritura en lo que concierne a los extremos a los que los mismos afectan, sin hacer imposición de costas.
SEXTO.- El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones.

FUNDAMENTOS DE DERECHO


Vistos los artículos 396 del Código Civil, 7 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042; NDL 24990), 8.4º de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886; NDL 18732) y las Resoluciones de esta Dirección General de 1 de abril (RJ 1981\1791) y 31 de agosto de 1981 (RJ 1981\3273) y 28 de abril de 1992 (RJ 1992\3370) y 26 de octubre de 1996.

PRIMERO.- Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro una escritura de declaración de obra nueva y constitución de Propiedad Horizontal. Entre las normas estatutarias figura la siguiente: «Los declarantes se reservan para sí y futuros titulares del local de planta baja (componente uno), la facultad de realizar en él toda suerte de divisiones, segregaciones, agregaciones o agrupaciones y demás actos similares, redistribuyendo o agrupando las cuotas que resulten y todo ello sin precisar el consentimiento de los restantes titulares del edificio, debiendo tan sólo comunicarlo a la Junta de Propietarios a los oportunos efectos». El Registrador, además de otro defecto no recurrido, suspende la inscripción por los siguientes defectos: «1) En el apartado 1º de la letra B (el anteriormente transcrito) debe hacerse constar que lo estipulado es “sin menoscabo de la seguridad del edificio y siempre que no se perjudiquen los elementos comunes del mismo”. 2) El mismo apartado citado en el punto anterior no puede ser objeto de inscripción, toda vez que la licencia de obras únicamente ampara un local comercial». Recurrida la calificación en cuanto a los dos defectos anteriormente expuestos, el Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, revocando la calificación. El Registrador apela el Auto Presidencial.

SEGUNDO.- En cuanto al primero de los defectos, no puede mantenerse. En efecto, lo que se pretende con la norma estatutaria es no hacer necesario el consentimiento unánime de la Junta de la Comunidad de Propietarios para la realización de los actos que se enumeran, sin que sea preciso añadir que tales actos no pueden ir en contra de normas imperativas, pues, como dice el auto recurrido, las prevenciones legales delimitadoras del contenido y de las posibilidades de ejercicio de un derecho real cumplen su función por sí mismas, sin que necesiten la publicidad registral.

TERCERO.- Igual camino ha de seguir el segundo de los defectos imputados. La cláusula correspondiente pretende igualmente soslayar el consentimiento de la Junta para la subdivisión del local, pero, declarándose ahora un solo local, la declaración de obra nueva es concorde con la licencia, sin que la inscripción del precepto estatutario tal como se pretende determine la exigencia o no en su día de la correspondiente licencia administrativa si se produjere la subdivisión del mismo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, revocando la calificación del Registrador y confirmando el auto presidencial.

Madrid, 18 de enero de 2002.–La Directora general, Ana López-Monís Gallego. Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.


AC 1999\5106
Sentencia Audiencia Provincial núm. 897/1999 Alicante (Sección 5ª), de 20 mayo
Recurso de Apelación núm. 801/1997.
PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS PRIVATIVOS: OBRAS Y ALTERACIONES: PERMITIDAS: División horizontal de sótanos, sin acuerdo previo comunitario: segregación de cada unidad en quince: identidad de las cuotas de participación y variación del número de votos por la segregación: facultad conferida estatutariamente.


FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Desestimada la demanda en primera instancia en apoyo de la declaración de nulidad de los acuerdos comunitarios adoptados en fecha 8 de octubre de 1996, se reproduce esta petición ante la Sala, debiendo la misma entrar a analizar los diversos motivos de impugnación a salvo la apreciación y estimación del primero de ellos, el cual, caso de aceptarse vedaría entrar en los restantes dada la plena nulidad de la totalidad de la Junta.
Los hechos son, sucintamente, los siguientes: la actora es propietaria de diversos sótanos, los cuales dividió horizontalmente, sin acuerdo previo comunitario, de modo que cada unidad pasó a convertirse en quince, sin variar, eso sí, las cuotas de participación que se mantuvieron idénticas, pero sí el número de votos como fruto de la segregación.
El Presidente de la Junta, y a pesar de la aportación de los documentos notariales de segregación no aceptó la misma por considerar que, y aunque los Estatutos así lo preveían eximiendo a la actora de un previo acuerdo comunitario, tales disposiciones eran ilegales, siendo así que, no obstante, en anterior ocasión, tal segregación fue aceptada como tal.

SEGUNDO.- Se trata, pues, de analizar si tal acuerdo de la Junta denegando el voto a las unidades segregadas por faltar al efecto una aprobación en Junta fue legal o no se ajustó a la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042 y NDL 24990).
Al respecto, han de tenerse en cuenta diversos datos: uno, que los Estatutos preveían esta posibilidad sin acuerdo comunitario, tal y como se reconoce por la propia parte demandada; dos, que en caso alguno, la segregación exigía una modificación de las cuotas resultantes, manteniéndose, pues, las mismas inalteradas; tres, que anteriormente la Comunidad ya aceptó, sobre la misma base, una segregación similar; cuatro, que, efectivamente, sí se produjo, de admitirse la actuación de la actora, una alteración del número de votantes en la Junta, hecho éste que pudiera bien alterar el resultado de los acuerdos y que podría significar una posición de superioridad de la actora.
Todos estos extremos han de ser objeto de análisis diferenciado.

TERCERO.- La jurisprudencia, al respecto de la posibilidad de segregación de pisos o locales sin consentimiento o autorización de la Junta de Propietarios es oscilante y mantiene posiciones no coincidentes. Así, la Sentencia de fecha 31 de enero de 1987 (RJ 1988\10209), establece que el art. 8.2 LPH es norma imperativa que exige en todo caso el oportuno acuerdo para efectuar segregaciones, entendiendo nulos los pactos contenidos en las escrituras de división de la propiedad horizontal, declaración que reitera la Sentencia de fecha 3 de mayo de 1989 (RJ 1989\3583) que eleva el acuerdo comunitario a requisito esencial para efectuar cualquier segregación; por su parte, sin embargo, el propio Tribunal Supremo, matiza tales declaraciones en otras resoluciones que, sin dudar de la exigencia de aprobación en Junta en tales casos, no obstante la llevan a los solos casos en que la segregación como tal comporte modificación de las cuotas comunitarias. Así se manifiesta la Sentencia de fecha 20 de diciembre de 1989 (RJ 1989\8855) a pesar de manifestar la conveniencia de esta aprobación o la de 5 de mayo de 1986 (RJ 1986\2341) que, en orden al constructor, reitera la innecesariedad del acuerdo comunitario.
Más clara y rotunda se manifiesta la Dirección General de los Registros y el Notariado que, en diversas disposiciones entiende la falta de necesidad de este acuerdo en los casos dichos, y ello porque, ni es posible subordinar a un acuerdo comunitario unánime lo que es o debe ser objeto de libre disposición por un particular que desea obtener un beneficio en el mercado de las mencionadas segregaciones en casos, como el que aquí nos afecta de sótanos convertidos en unidades inferiores (31-8-1981 y 26-11- 1988).
Así, pues, y a la vista de lo dispuesto en el art. 8.2 de la LPH, y en tanto la segregación llevada a efecto lo fue con base en los Estatutos que permitían la misma sin acuerdo comunitario y dado que nunca se procedió a modificar las cuotas respectivas, debe considerarse el acuerdo de la Junta nulo a todos los efectos.

CUARTO.- Otra cuestión es la suscitada por la demandada referida a la posibilidad de que la segregación responda a fines defraudatorios y, concretamente, a la evitación de todo acuerdo que pueda constreñir a la actora al cumplimiento de sus obligaciones, toda vez que pasaría de tener cinco votos a sesenta. Esto es absolutamente cierto, si bien, si la Ley autoriza la segregación sin modificación de cuotas, es claro que la actora podría incluso acudir a los Tribunales a tales efectos y eludir el consentimiento que, siendo denegatorio, también sería contrario a la legalidad.
Es claro que existe un conflicto de muy difícil solución y que en modo alguno puede superarse incumpliendo la Ley por ambas partes. La una tiene el derecho de segregar y a tal solución nunca podría la demandada oponerse por suponer ello, sin incremento de cuotas a los restantes copropietarios, un abuso de derecho. La otra, desde luego, ha de cumplir con sus obligaciones comunitarias so pena de verse sujeta a las correspondientes acciones.
En todo caso, debe recordarse que no basta el número de votos o unidades para alcanzar acuerdos, sino que es necesario un reflejo de las cuotas, y que siempre queda abierta a ambas partes la vía jurisdiccional oportuna para dilucidar sus conflictos.

QUINTO.- Con base en lo expuesto, cabe declarar el acuerdo adoptado en fecha 8 de octubre de 1996 nulo de pleno derecho por causa de negar el derecho de voto a los distintos componentes con derecho al mismo, sin entrar, pues, en el análisis del resto de motivos aducidos toda vez el alcance general de este motivo invocado.

AC 1999\3932
Sentencia Audiencia Provincial núm. 132/1999 Asturias (Sección 1ª), de 2 marzo
Recurso de Apelación núm. 187/1997.
PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS PRIVATIVOS: obras y alteraciones: permitidas: división material de local: interpretación del art. 8 LPH: autoriza la división material de un local en otros más reducidos e independientes, sin que se permita la unión de locales de plantas distintas.


FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La cuestión planteada por el recurso de apelación es eminentemente jurídica y se reduce, a interpretar el contenido de la cláusula que, a decir de la parte recurrente, Ilustre Ayuntamiento de Gijón, le autorizaba expresamente a anexionar el terreno anejo a los locales comerciales, o patio interior de los edificios señalados con los números 66 y 68 de la calle San Bernardo y 23 de la calle Casimiro Velasco, al antiguo edificio del «Teatro Jovellanos», dentro de las obras y rehabilitación llevadas a cabo, teniendo en cuenta que el tenor literal de la misma es la siguiente: «se faculta de manera especial al propietario del terreno anejo a estos bajos comerciales para realizar las construcciones que tengan por conveniente y permitan las Ordenanzas Municipales sujetándose siempre a la servidumbre que se establecerá al describir el departamento número uno o local comercial del edificio, pudiendo en todo tiempo hacer división, agrupación y venta de dicho terreno anejo y sus construcciones tantas veces y partes como deseen». Para ello será preciso tener en cuenta que no se cuestiona el hecho de que dicho patio interior o parcela lo adquirió el Ayuntamiento de Gijón de don Manuel y don Jorge F. V. mediante Escritura Pública de permuta de 4 de marzo de 1991, y que forma parte de la Comunidad en régimen de Propiedad Horizontal creada al practicarse la inscripción de declaración de Obra Nueva y Parcelación de los Edificios antes señalados, y que inicialmente constituyó la finca núm. 9.240 del Registro de la Propiedad núm. 1 de Gijón.

SEGUNDO.- La Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042 y NDL 24990) en su artículo 8 establece que los pisos o locales y sus anejos pueden ser objeto de segregación y agregación a otros colindantes del mismo edificio, siempre que además del consentimiento de los titulares afectados, se obtenga la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos y locales reformados y sin alteración de las cuotas restantes. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara al interpretar dicho artículo en el sentido de que autoriza la división material de un local en otros más reducidos e independientes (STS 10-12-1997 [RJ 1997\8968]) e incluso la unión de pisos o locales y sus anejos para agregarlos o disminuirlos con los colindantes siempre que se cumplan los requisitos previstos en el mismo. Lo que no se permite es la unión de locales de plantas distintas (STS 7-7-1997 [RJ 1997\5969]) y con mayor razón la anexión o agrupación de elementos de un inmueble con otros sujetos a distinto régimen de propiedad por cuanto la colindancia a la que se refiere la norma es la que existe dentro del mismo edificio. Y es que por muy amplia que se pretenda la interpretación de la cláusula estatutaria, en el sentido de que no cabe ninguna agrupación que no sea con locales extraños a la comunidad, dado que existe un solo patio, nunca será posible sostener algo que la misma no dice, como que autoriza a su propietario a agrupar el terreno anejo con otro colindante ajeno al inmueble y que además resulta contrario a la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. A lo único que le autoriza es a realizar las modificaciones que estime convenientes dentro del local y edificio, y, en su caso, a entender que la autonomía de la voluntad plasmada en el régimen comunitario anticipó con tal finalidad el consentimiento exigido de la Junta de Propietarios en el momento de redactarse la norma estatutaria, dejando para otro posterior la determinación de las nuevas cuotas de participación. Por dicha razón las obras realizadas por el Ilustre Ayuntamiento de Gijón pugnan con lo dispuesto en los artículos 8 y 11, este último en cuanto afectan al título constitutivo, desde el momento en que procedió a segregar y separar materialmente una parte de la finca registral núm. 9.240, sobre la que está constituida la Comunidad de Propietarios en la que se integran los actores, para unirla al antiguo «Teatro Jovellanos» con la que ahora forma un todo autónomo, diferenciado e independiente del resto de los inmuebles con los que colinda; motivo por el cual la sentencia que estima la demanda se ajusta plenamente a Derecho y debe confirmarse en su integridad.

RJ 1997\5969
Sentencia Tribunal Supremo núm. 621/1997 (Sala de lo Civil), de 7 julio
Recurso de Casación núm. 1764/1993.
PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS COMUNES: ALTERACION: procedencia: comunicación entre planta baja y local comercial inferior instalando una escalera de descenso: permisión estatutaria contraria a los arts. 8 párr. 2º y 16 LPH; ESTATUTOS: validez de las disposiciones estatutarias siempre que no contravengan las normas de «ius cogens» de la LPH.

RECURSO DE CASACION: infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales: desestimación.
La Comunidad de Propietarios y Vecinos de la Urbanización «Las Bernardas» interpuso ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Burgos demanda en juicio de menor cuantía sobre supresión de obras realizadas, frente a don Carlos S. R. y su esposa doña María Celia G. M.
El Juzgado dictó el 12-6-1992 Sentencia desestimatoria de la demanda.
Recurrida en grado de apelación por la parte actora, la Sección Segunda de la AP Burgos dictó el 2-3-1993 Sentencia estimando el recurso de apelación y con estimación de la demanda, revocó la de instancia, condenando a los demandados a dejar sin efecto las obras realizadas suprimiendo la comunicación existente entre la planta baja y el local inferior y la escalera ejecutada.
El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por los demandados.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El motivo primero se formula al amparo del artículo 5.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (RCL 1985\1578, 2635 y ApNDL 8375) y denuncia infracción del artículo 24 de la Constitución (RCL 1978\2836 y ApNDL 2875).
El texto del motivo recuerda el derecho a obtener tutela judicial efectiva, y sostiene que no se otorga al litigante, a quien se le admite una prueba documental, se cumplimenta y luego se ve privado de ella por no unirse a los autos, que es lo ocurrido en éstos con la certificación registral solicitada de los estatutos de la comunidad horizontal.
El motivo no prospera porque la certificación registral tenía por objeto acreditar por documento público, el tenor de los artículos 11 y 12 de los Estatutos que rigen la comunidad de propietarios de este litigio, y tales artículos estatutarios están aceptados en su literal contenido por la contraparte, la última vez en el escrito de oposición al recurso; están incorporados al rollo; y si bien tal incorporación ha sido posterior a la formulación del recurso, ya se habían aceptado por las sentencias de instancia, las cuales, sin embargo, los interpretaron de modo contradictorio, legitimador de las obras en primera instancia y contrario a ellas, por falta de consentimiento unánime de los copropietarios, la segunda, hoy recurrida.
En atención a lo razonado, también se rechaza el motivo segundo, en el que se vuelve a plantear la cuestión, ahora, por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, entre las que naturalmente está, que la integridad de los autos, son requisito para poder dictar la sentencia, pero, insistimos, lo no unido en instrumento público, no era objeto de debate en cuanto a su tenor literal, aunque sí en cuanto a su valor jurídico, legitimador de las obras que la actora denuncia como contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042 y NDL 24990).

SEGUNDO.- El motivo tercero, por el cauce del número cuarto del artículo 1692, alega la infracción de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960.
El razonamiento explica que la disposición transitoria, en cuanto dispone que todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la ley, es precepto que afecta sólo a situaciones anteriores y por tanto inaplicable a la comunidad de autos, que fue constituida en 1977.
El motivo, no tiene en cuenta que la invocación de la disposición que hace la sentencia, no es para aplicarla al caso, sino para obtener de ella la expresión del legislador de que su voluntad es respetar la voluntad de los comuneros, salvo que contradiga preceptos de derecho necesario. Y que la Ley de Propiedad Horizontal, tiene preceptos imperativos, además de ser conclusión absolutamente admitida (vid. SSTS 22 diciembre 1994 [RJ 1994\10368], 7 febrero 1976 [RJ 1976\611], etc.), lo ha dicho esta Sala en muchas ocasiones, invocando la disposición transitoria primera (véanse SSTS 31 enero 1987 [RJ 1988\10209] y 19 julio 1993 [RJ 1993\6160]).
En consecuencia, el motivo se desestima por irrelevante y dejar en pie la cuestión relativa a la eficacia y validez de los estatutos en la materia planteada en el pleito.

TERCERO.- El motivo cuarto denuncia infracción de los artículos 1218 y 1220 del Código Civil y 77.2 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\342, 886 y NDL 18732), en relación con el artículo 24 de la Constitución.
El motivo, aconseja, antes de resolverlo, y puesto que ya se ha dicho que no hay obstáculo alguno para dar por probado el tenor literal de los artículos 11 y 12 de los estatutos, analizar si éstos autorizan para ejecutar las obras denunciadas en la demanda, o por el contrario infringen el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 6.3 del Código Civil.
En fin, debe abordarse directamente la cuestión planteada; que como dice la Sala de instancia, es eminentemente jurídica y se reduce a interpretar el artículo 12 de los estatutos, según el cual, que el propietario o propietarios, en su caso, de los locales, plantas de sótano, planta baja, entreplantas y planta primera comercial podrán practicar en los mismos segregaciones, agrupaciones y divisiones sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios; y el 11 en que se dice que «los sótanos del edificio que se destinan actualmente a garaje, en parte a trasteros y en parte a uso comercial general, podrán ser modificados en tal destino actual y dedicarse en general a cualquier uso comercial o industrial lícito, una vez obtenidas las licencias».
Según este artículo el cambio de destino es algo cuya autorización estatutaria no ofrece duda, pero la realización de obras estará en función de la entidad de las mismas, y la Sala de instancia declara hecho probado que las ejecutadas sin permiso de la Junta de Propietarios han consistido en la comunicación del local de la planta comercial con el de la planta primera del sótano (abriendo un hueco de 1,20 metros de ancho por 4,35 metros de fondo), en el solado o forjado del aludido local comercial para instalar una escalera de descenso de la planta primera al sótano. Y tales obras que afectan a elementos comunes pugnan con lo dispuesto en los artículos 8, párrafo segundo, y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, como ha tenido ocasión esta Sala de decidir en Sentencias de 3 mayo 1989 (RJ 1989\3583), 30 septiembre 1988 (RJ 1988\6935) y 22 mayo 1995 (RJ 1995\4087), añadiendo esta última que a la Sala de instancia le incumbe en uso de sus facultades interpretar las cláusulas estatutarias y su conclusión, según la cual las obras exceden de las que autoriza la ley, es absolutamente lógica. El artículo 8 permite unir pisos o locales y sus anejos para agregarlos o disminuirlos con los colindantes, y en el caso de autos además de afectar al solado y forjado de los pisos no se han unido colindantes sino locales de plantas distintas, lo que no permiten los estatutos, y aunque éstos lo permitieran habría que entender que son contrarios a los preceptos imperativos de la Ley de Propiedad Horizontal, entre los que se encuentran los artículos 8, párrafo segundo y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS 19 julio 1993 y 7 febrero 1976, entre otras).
Todo lo anteriormente dicho, lleva a la desestimación del motivo cuarto y también del quinto, en el que se sostiene que se infringieron por la Audiencia los artículos 6.3 y 1255, cuando la libertad establecida en estos artículos tiene como uno de sus límites no contradecir normas imperativas; el del sexto, en que se denuncia la infracción de artículos correctamente aplicados, como el 8, párrafo segundo y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal; y del séptimo en que la denuncia es la infracción del artículo 1278, suponiendo la existencia de un consentimiento tácito de los comuneros; y por último la desestimación del octavo, en el que se pretende salvar la necesidad de consentimiento de todos los comuneros con la Ley Hipotecaria que protege a los terceros, pues esta protección no ampara tampoco actos «contra legem», en los que, una vez más se dice, están las obras realizadas.