ARTICULOSASOCIADOSCOMUNIDADES DE PROPIETANIOSCOLABORADORESPROVEDORES

Pulse aquí
 
VALCAP Internet

 
Home
 
NUESTRO BOLETIN
"LLAVE EN MANO".
Las últimas novedades y noticias del mundo inmobiliario. ¡¡¡Suscribase a nuestro boletín.!!!
 

 
 
NOVEDADES
 
Valcap Madrid

 
 
valcap partnerlinks
 
1999-2005
eXTReMe Tracker 2006 - 2008
Private tracker


Creado por:

www.h2media.es

© 2008 Valcap.es

ARTÍCULO 7 LPH


Artículo 7.


1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor, persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Párrafo 3.º del número 2 del artículo 7 redactado por el número 1 de la Disposición Final 1.ª de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 8 enero).

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Artículo 7 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. EN ESTOS CASOS, El ADMINISTRADOR, ADEMÁS DE ORDENAR LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS QUE SEAN INAPALZABLES Y QUE NO ADMITAN DEMORA, COMUNICARÁ AL PRESIDENTE DE FORMA INMEDIATA Y FEHACIENTE LA NECESIDAD DE REALIZAR OBRAS URGENTES EN EL IMNUEBLE PARA EVITAR DAÑOS A LA COMUNIDAD O A TERCERAS PERSONAS.


2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, O EL ADMINISTRADOR EN SU CASO, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas YA SEA EL PROPIETARIO O EL OCUPANTE POR CUALQUIER TITULO, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. DE NO SER HALLADO EL REQUERIMIENTO SE REALIZARÁ EN LA FORMA Y MODO PREVISTOS EN EL ART 9-1-H-2 DE ESTA LEY. EL PLAZO PARA CESAR EN LA ACTIVIDAD PROHIBIDA SERÁ DE UN MES.
Si el infractor, YA SEA EL PROPIETARIO O EL OCUPANTE POR CUALQUIER TÍTULO, persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Párrafo 3.º del número 2 del artículo 7 redactado por el número 1 de la Disposición Final 1.ª de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 8 enero).

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, TAMBIÉN contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

B-1.- Motivos de la propuesta: La reforma se refiere al art. 7-1-2 L. P. H:


El problema de la responsabilidad profesional del administrador en relación con sus funciones es un tema amplio y complejo que debe de clarificarse y de concretarse. Por ello, y sin entrar a un desarrollo de la cuestión que es objeto de otra Ponencia, es preciso determinar el alcance de sus obligaciones en relación con las reparaciones urgentes del inmueble y, por ello, debe de coordinarse adecuadamente el art 7 con el art 20 LPH.
El art. 20, c) LPH señala que “Corresponde al administrador:... c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente, o, en su caso, a los propietarios”. Las dudas que surgen respecto a este precepto se centran en el ámbito de las obligaciones que se atribuyen al administrador de fincas y las posibles responsabilidades que se puedan derivar por los daños sufridos en la finca por las omisiones que se puedan producir en el desempeño de esa obligación impuesta por el referido art. 20 c) LPH.
Esta cuestión tiene especial trascendencia en el ámbito de las “reparaciones urgentes”, pues las “reparaciones ordinarias” deben de ser sometidas a la Junta y, en todo caso, siempre habrá mas tiempo para analizar su procedencia y para determinar los medios de actuación precisos para realizar la reparación ( informes periciales, presupuestos, contratación de obras, etc) y no requerirán una actuación urgente e inmediata. Los problemas mas importantes y que necesitan de una mas precisa aclaración y reforma se refieren a cómo debe de ser la actuación del administrador para evitar posibles responsabilidades y para centrar el ámbito de su actuación tanto en beneficio de la comunidad como en orden a determinar una adecuada gestión del Administrador. Mas en concreto el tema tiene gran relevancia en lo relativo a la reparación del ascensor, cuando se encuentre en mal estado de conservación, y, sobre todo, en los supuestos de desprendimientos derivados de las fachadas por caídas de cornisas, balcones, rótulos o de otros elementos de la fachada que puede generar responsabilidad civil, y en casos muy concretos, puntuales y excepcionales responsabilidad penal, pues los elementos indicados son manifiestamente elementos comunes del art 396 CCV y del art 3 LPH.
El art 7 LPH, además de prohibir cualquier actuación al comunero, solo le obliga a poner la necesidad de la reparación urgente en conocimiento del Administrador, y por su parte el Art 20 LPH solo habla de disponer reparaciones y medidas urgentes exigiendo al administrador que de cuenta de forma inmediata al presidente o, si no es posible, a la junta de propietarios, de las reparaciones que estime oportunas.
Por ello, las cuestiones principales que se desprenden son las siguientes:
1.- Se requiere una valoración especial del administrador para determinar cuando la reparación es urgente y cuando no lo es o admite demora. En estos caso y coincidimos con la doctrina mas autorizada (V. Magro) ante la duda es preciso ordenar la reparación y ser en exceso cauteloso, ya que si el administrador ordena la reparación por entender que es urgente y se lo comunica al presidente, o a los propietarios, difícilmente se le puede reclamar responsabilidad, ya que se ha hecho para evitar daños y con ello ha cumplido con el deber objetivo de previsibilidad y evitabilidad del daño.
2.- Cuando se trate de reparaciones de especial intensidad y no sean tan inminentes o urgentes será precisa una comunicación al Presidente para que se convoque a la Junta de propietarios, a fin de que ésta decida sobre la realización, o no, de las obras. Se incluyen aquí todas las cuestiones contempladas en los arts. 10 y 11 LPH referidas a La obligación de la Comunidad de Propietarios de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento, accesibilidad y conservación del inmueble y de sus servicios, y la prohibición a cualquier propietario de exigir la realización de obras, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación del inmueble, sus habitabilidad o seguridad.
En consecuencia, es obligación exclusiva del administrador de fincas la de vigilar por la conservación y entretenimiento de la casa, más aún cuando, tras la aprobación de la Ley 8/1999 se incluye la posibilidad de la disposición de un fondo de reserva en la Disposición Adicional 1ª de la LPH que le va a permitir, sin necesidad de realizar derramas durante el ejercicio, disponer de un 5%, al menos, del presupuesto ordinario (art. 9, f) LPH) para atender esas necesidades de conservación del edificio.
Por ello, proponemos la reforma del art 7 en materia de reparaciones urgentes y la clarificación de este precepto para concretar el preciso alcance de la actuación debida del administrador en orden a la adecuada interpretación no solo del referido art 7 LPH sino también del art 20 L.P.h.

En consecuencia, procede distinguir dos tipos de actuaciones:

1.- Las reparaciones que no tienen el carácter de urgentes y que se refieren a la mera actividad de conservación y mantenimiento del inmueble.
Establecida la obligación de la Comunidad de conservar el edificio por la vía del art. 10 LPH y trasladada al administrador de la finca la obligación de atender esa obligación de conservación del inmueble nos encontramos con que éste tiene que estar especialmente diligente para comunicar al Presidente de la Comunidad las posibles obras de conservación que es preciso que la finca acometa cada año. Sobre esta cuestión V. Magro se plantea dos dudas esenciales y que son las siguientes:
.- ¿Tiene el administrador de fincas que preparar un dictamen pericial con carácter previo a la celebración de la Junta en la que vaya a exponer la necesidad de realizar obras de conservación?
Este autor entiende que con carácter previo a la convocatoria de la Junta de propietarios anual es necesario que el administrador de fincas elabore un informe de las obras de reparación que sean necesarias, acompañadas, en su caso, de los correspondientes dictámenes periciales de arquitecto o arquitecto técnico que permitan a la Junta de propietarios tener base suficiente para aprobar la realización de tales obras de conservación. Bien entendido que el mismo art. 10.3 LPH establece que si se discutiera en la Junta de propietarios sobre la necesidad o conveniencia de la obra ex art. 10.1 LPH podrá interesarse un dictamen técnico.
Ahora bien por nuestra parte procede matizar que compartimos el criterio de la relación de obras necesarias e incluso útiles, pero no compartimos que sea obligación del administrador la aportación a la junta de ningún informa pericial, pues esa decisión solo puede ser adoptada por la Junta. La responsabilidad del administrador estaría salvada con la acreditación de su diligencia en detectar las obras necesarias e incluso las útiles y presentar un informe a la junta, pero su efectiva valoración, acreditación, constatación y en su caso reparación sería decisión de la Junta.
.- ¿Y si no es posible esperar a la Junta ordinaria?. Si por cualquier circunstancia el administrador entendiere que no es posible esperar a la próxima Junta para la aprobación de las obras sería posible que se interesara la convocatoria de una Junta de carácter extraordinario. Bien entendido que el administrador cumple con su función trasladando al Presidente de la Comunidad la necesidad de realizar las obras de conservación y que si, pese a esa comunicación se causan daños a terceras no existirá responsabilidad de aquél, pero sí de la propia Comunidad de propietarios por no haber acometido las obras de conservación a que está obligada por la vía del art. 10 LPH. y art. 1907 CC. Por ello, el marco normativo definido en esos preceptos se considera suficiente para ordenar las obligaciones de la comunidad en relación con las obras necesarias y para determinar el marco de responsabilidad de la comunidad, limitando la responsabilidad del Administrador a la detección de las obras necesarias. Por ello que la reforma solo se propone del art 7LPH y en relación con la reparaciones urgentes y para coordinar esa precepto con el art 20-c LPH.

2.-Obras de contenido urgente e inaplazable: ¿Cómo se comunica la existencia de la reparación y su urgencia. El problema de las fachadas defectuosas con desprendimientos.
A diferencia de las reparaciones de cierta importancia o que admiten alguna demora que requieren la celebración de una Junta de propietarios para que se determine en esta si está incluida en el ámbito del art. 10 LPH , o del art. 11 LPH, lo cierto es que las reparaciones de carácter urgente del art7 LPH precisan de un especial cuidado por el Administrador para evitar responsabilidades futuras por daños a la comunidad, al algún comunero o a terceras personas.
Así, estando en el terreno de las responsabilidades civiles derivadas por daños nos encontramos ante una cuestión importante derivada de que un incumplimiento obligacional determine la existencia de un daño para la Comunidad o para terceros, con lo que sería aconsejable que cuando el administrador entendiere que es precisa una reparación urgente se hiciera constar por escrito o existiera algún tipo de prueba por la que el administrador pudiera quitarse posibles responsabilidades futuras, ya que siendo una obligación suya la del art., 20, c), si existiera un daño debería ser él el que demostrara que adoptó todas las medidas precisas para evitar el daño por la inversión de la carga de la prueba.
Por ello, es preciso que documente de alguna manera la comunicación y que se ha dado el debido traslado al Presidente o a la junta de propietarios, de tal manera que conste algún tipo de comunicación recepticia del informe del administrador sobre la necesidad de urgentes reparaciones en el inmueble. En este sentido la actual redacción del precepto es problemática y deja margen de duda sobre la actuación debida del administrador y sobre el ámbito de sus posibles responsabilidades en lo relativo a las obras urgentes que además se los elementos comunes no podría realizar el propietario, ya qua que la norma se limita a decir que el propietario lo comunicará al administrador, pero sin regular ni concretar la actuación debida del administrador y su margen de actuación, máxime cuando esa inconcrección no se clarifica en el art 20-c LPLH que solo habla de “dispondrá” con una manifiesta falta de precisión y de definición.
En esta ejecución de obras de carácter urgente es preciso delimitar la actuación del administrador para que su actuación no le pueda generar responsabilidad civil, por lo que es preciso definir y hacer dos precisiones:
-Si es posible que el Presidente pueda dar su consentimiento es preciso que el administrador se lo solicite antes de hincar actuación alguna.
-Si no es posible procederá a su ejecución ordenado las reparaciones urgentes e inaplazables y cuando le sea posible se lo comunicará al Presidente, quien convocara la oportuna Junta extraordinaria para continuar con la reparaciones, bien entendido que el administrador salva su responsabilidad con la comunicación al Presidente de la necesidad de la reparación urgente, pues se entiende cumplido su deber de diligencia y de ordenado administrador con la acreditación de la realización de las reparaciones inaplazables y con la comunicación al presidente de su realización y de la conveniencia de concluir con la iniciales reparaciones ya ejecutadas.
En consecuencia, proponemos un reforma legislativa que habilite de modo concreto al Administrador para autorizar la obras urgentes que no pueden hacer los propietarios en elementos comunes de carácter urgente e inaplazable y que sean imprescindibles para evitar o paliar del riesgo de daños, de tal manera que una vez evitado el daño inminente se pueda por la comunidad ordenar las obras mas profundas y definitivas.

B-2.- Motivos de la propuesta: La reforma se refiere al art. 7-2 L. P. H:

1.- La práctica del requerimiento previo a la acción judicial.
Es esta una cuestión formal pero de indudable trascendencia, dada su condición de requisito previo e inexcusable para el ejercicio de la acción judicial de cesación, que debe de cumplirse con absoluta corrección, tanto en lo relativo al contenido del requerimiento, como en lo referente a su forma, como, en especial, en lo relativo a su emisor y a su destinatario. La práctica de este requerimiento previo al propietario u ocupante del piso o local es, en consecuencia, un requisito de procedibilidad, sin cuya presencia no puede prosperar la acción judicial que se ejercite posteriormente.
Siendo claro que debe de hacerse constar en la práctica del requerimiento el apercibimiento de que en caso de no cesar la actividad prohibida se procederá al ejercicio de las acciones judiciales correspondientes, ya que así lo exige expresamente el párrafo segundo del apartado 2 del art. 7 LPH, sin embargo deben de analizarse algunos puntos de divergencia o de duda en su interpretación y aplicación que justifican algunas reformas del art 7-2 L.P.H.

1.-Destinatario de requerimiento. Aún cuando la vigente redacción del precepto atribuye la condición de destinatario del requerimiento a quien realice la actividad, conviene clarificar con absoluta precisión para evitar Jurisprudencia vacilante sobre este extremo, que el concepto de infractor no esté vinculado a la titularidad del inmueble o al título de ocupación en ordena evitar que haya un efecto “rebote” entre propietario y ocupante y para evitar que entre ellos se atribuyan la condición de destinatario del requerimiento y después de la demanda, invocando situaciones litisconsorciales que pueden enturbiar y dilatar el procedimiento. Por ello se propone superar la jurisprudencia contradictoria y entender irrelevante que el infractor sea el propietario o el ocupante, cualquiera que sea su título, a los efectos de ser el destinatario del requerimiento precio al proceso civil de cesación.

2. Práctica de requerimiento. El requerimiento debe ser fehaciente, es decir, debe de existir constancia de que el mismo ha llegado a la persona del destinatario, bien sea al propietario u ocupante del piso o local. Ahora bien, siendo esto claro, el problema se plantea en aquellas situaciones en las que no es hallado el infractor: por ser un local cerrado donde haya humedades, o un depósito de sustancias peligrosas o insalubres, o un local nocturno y no se puede acreditar que el requerimiento ha llegado a su destinatario, que será el que realice las actividades inadecuadas. En estos casos, es claro como medio para garantizar la Tutela judicial efectiva de la parte accionante a que se refiere el art 24 CE, será preciso buscar un mecanismo para hacer posible el cumplimiento del requisito previo del requerimiento y del apercibimiento previo al ejercicio de la acción de cesación.
En estos supuestos, y a falta de otra posibilidad de acreditar la práctica de este requerimiento, se deberá utilizar la vía subsidiaria que establece el art. 9-1-h-2) LPH, que dice: “En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales".
En definitiva, que si no se ha podido practicar directamente con el propietario o el ocupante infractor, el requerimiento deberá de verificarse en el tablón de anuncios a fin de poder aportarlo en el juicio que se incoe al efecto, ya que es exigido como acto previo al ejercicio de la acción judicial. Pudiendo acreditarse la exhibición del requerimiento en el tablón de anuncios comunitario por diligencia notarial o incluyo del propio Secretario de la comunidad. Sobre este particular es de interés al S. A. P. SANTA CRUZ DE TENERIFE. Sección 4. 17-6-2002 , que. se recoge en el apartado de Jurisprudencia.

3.- Una cuestión relevante que causa inseguridad jurídica es la ausencia de un plazo para entender desatendido el requerimiento previo.
En la practica es muy frecuente que el infractor, bien contestando al requerimiento, bien por otros medios, haga saber a la comunidad que su intención es atender al requerimiento: quitando los ruidos, insonorizando el local, evitando los malos olores, suprimiendo las humedades o cambiando la actividad del local, pero en realidad "va dando largas a la comunidad", invocando que necesita permisos de la administración o que precisa de presupuestos para realizar distintas obras, pero pasa el tiempo sin que cesen los ruidos, las molestias o las actividades prohibidas, dando lugar al cambio de titular de local o a la realización de muy pequeñas reformas casi intranscendentes, con lo que el problema no se resuelve y siguen las molestias para la comunidad y solo se ha conseguido una demora en el ejercicio de la acción de cesación
No se establece en la Ley el plazo que debe concederse al propietario u ocupante del piso o local infractor para que cese en su actividad prohibida por el apartado segundo del art. 7 LPH. Ahora bien, como destaca toda la doctrina, resulta evidente que debe constar la fijación de un plazo concreto y determinado en el requerimiento para poder entender que se ha incumplido el mismo, fijándose el prudencial para que pueda ser atendido o entenderse desatendido por el propietario u ocupante del piso o local. Este plazo puede variar en función de la naturaleza de la actividad prohibida o de las obras o actividades precisa para su corrección, pero no debe de ser superior a un mes, pues plazos superiores dilatarían la solución del problema, favorecerían actividades maliciosas y dilatorias del requerido y retardarían la acción judicial y en definitiva la resolución del problema.

4.-Legitimación activa y pasiva para el ejercicio de la acción.
En principio la legitimación activa no presenta especiales problemas, pues corresponde la Presidente, previo acuerdo de la Junta de propietarios. Ahora bien, debe de clarificarse que en su defecto, bien por inhibición del Presidente, bien por tener intereses contrarios a al comunidad, podrá accionar cualquier propietario en defensa de su intereses como titular de un inmueble en la comunidad, en especial si resulta afectado por la actividad prohibida cuya cesación se pretende, y en defensa de la propia comunidad. En este sentido la S. A. P. PONTEVEDRA. 12-12-1979 dijo:" Aun cuando el articulo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal atribuye a la Junta de propietarios la posibilidad de accionar contra quien en el uso de uno de sus pisos se dedique en el a actividades prohibidas en los Estatutos de la finca, como previene el articulo 7, párrafo 3, de la misma Ley, aquella facultad a desarrollar por el Presidente según el articulo 12, no es exclusiva de dicho órgano gestor, por lo que legitimados para deducir la presente acción están los demandantes reconocidos de adverso como propietarios. No obstante, admitida la legitimación de cualquier propietario para accionar debe de admitirse también la legitimación del administrador, en defecto del presidente o por su inactividad o intereses contrapuestos, y a petición de un propietario, a capacidad para enviar el previo requerimiento; y ello sin perjuicio de la decisión de la junta en cuanto al inicio de la acción de cesación
Por el contrario, resulta más problemática la legitimación pasiva de la acción de cesación, y surge la cuestión de si en los casos de que el piso no sea ocupado por su propietario es necesario constituir un litisconsorcio pasivo necesario. La duda surge en la redacción literal del propio art 7 L H P y de la distinta redacción cuando se regula el requerimiento y cuando se regula la demanda para el ejercicio de la acción de cesación.
El párrafo cuarto del apartado segundo establece que: «La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.», mientras que en el requerimiento se habla de " a quien realice las actividades ....". Ello supone que algún autor ( Magro Servet) afirme que de la propia literalidad de la norma se desprende la necesidad de demandar a ambos en el caso de que el autor de las actividades prohibidas lo sea el ocupante no propietario, ya que la Ley habla de demandar al propietario y, en su caso, al ocupante, entendiendo que en el caso de que la Ley hubiera querido evitar este litisconsorcio pasivo necesario así lo hubiera expresado utilizando «o», en lugar de «y».
Para clarificar la cuestión, y para evitar esa jurisprudencia que admite la demanda solo contra el ocupante (ordinariamente el arrendatario), debe de concretarse que si concurren ocupante y propietario la demanda no puede ser alternativa o dirigirse solo contra el “infractor”, como el requerimiento, sino que debe de demandarse a ambos constituyendo un litisconsorcio pasivo necesario de origen legal, con independencia de cual sea la posición procesal de casa demandado, pues nada impide que el propietario se allane y se oponga el ocupante y con independencia del título de ocupación que se invoque.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

C-1.- Obligaciones y responsabilidades del administrador sobre las reparaciones en el inmueble. En especial las urgentes. (Ascensores, muros perimetrales o fachadas)

S. T. S., SALA 1.ª, de 1 DE JULIO DE 2000:
«Conocedora la Comunidad de Propietarios demandada de la defectuosa construcción de la cubierta o terraza, elemento común del inmueble, y de los daños que se venían ocasionando en el piso o apartamento de la actora, aquélla venía obligada a repararlos o a ejercitar las acciones necesarias para conseguir su efectiva y total reparación frente aquellos a quienes considerase responsables de tales defectos constructivos; no es bastante el que exigiese extrajudicialmente a la constructora esa reparación, dado que la actuación de ésta se reveló insuficiente para la eliminación de las filtraciones, por lo que debió acudir a la vía judicial para obtener una total eliminación de la causa productora de los daños, al provenir éstos de deficiencias en un elemento común; al no hacerlo así ha de afirmarse la existencia de una conducta negligente en la Comunidad recurrente, de la que nace la obligación de reparar los daños causados a la copropietaria demandante, por lo que ha de desestimarse el recurso, al no existir infracción del art. 1.902 C.C.». El Tribunal Supremo resuelve una de las peticiones formuladas en el pleito que se centraban en la responsabilidad del ADMINISTRADOR en este caso, al señalar:«Es inadmisible la tesis de que la omisión de cualquier obligación respecto a la conservación del inmueble, en cuanto a sus elementos comunes, concierne directamente al ADMINISTRADOR, como responsable legal de la Comunidad de Propietarios, y no encuentra apoyo legal en el art. 18.3 LPH, invocado en la demanda, ni en ninguno otro precepto de la citada Ley».

S. T. S. SALA 2.ª de 6 DE JULIO DE 2000:
«Aduce el recurrente que en la narración fáctica aparecen abundantes referencias a que el acusado, tras la caída sin consecuencias un año antes de una losa de características similares a la actual, no realizó los actos de prevención y seguridad indispensables, a pesar de haber sido advertido por los vecinos y constarle el riesgo existente, ya que no sólo no se reparó la fachada, sino que ni siquiera adoptó una medida de seguridad adecuada como podría haber sido la colocación
de una red protectora adherida al balcón. Conducta radicalmente distinta a la seguida en 1985, cuando tras solicitar los oportunos informes técnicos, sí reparó la parte del edificio dañada.
Sabido es que el legislador ha sustituido en el nuevo Código Penal las anteriores referencias a la imprudencia temeraria y simple por las de grave y leve, atribuyendo, en principio, a la primera el rango de delito, y reservando para la leve la consideración de falta.
Según la doctrina de esta Sala la imprudencia grave supone la omisión de los cuidados más elementales, mientras que la simple implica una falta de atención normal, o media. Siendo una de las circunstancias que las diferencia la mayor o menor previsibilidad del resultado derivado de la acción u omisión.
Pues bien, en los hechos probados de la sentencia impugnada se afirma que cuando a finales del año 1995 se desprendió del frontal de la terraza del piso 7.ª 3.º del edificio a que se refieren las presentes actuaciones una de las piezas del aplacado, que cayó a la vía pública sin causar daño alguno, el acusado acudió uno o dos días después al lugar de los hechos acompañado del responsable de una empresa constructora que ya había trabajado en el interior de alguna de las viviendas del edificio, comunicándole éste que no existía riesgo de caída de los restantes aplacados, pues presentaban buena apariencia; por lo que no puede afirmarse que ante la situación producida a finales del año 1995, el acusado omitiera toda cautela.
También consta en la narración fáctica que cuando en 1985 se desprendieron varios trozos de aplacado del frontal de los forjados de al menos dos terrazas, el acusado solicitó dictamen del arquitecto técnico, y a la vista de su informe, ordenó la realización de las obras de reparación precisas, que fueron realizadas a principios del año 1986 por la Constructora, siendo facturado y cobrado el concepto «fijar cada una de las piezas de piedra artificial de 25 x 40 cms. que forman todos los cantos de los balcones con espárragos de hierro roscado de 10 cms. de largo y encastrados con tacos Fichers». Así, el Tribunal Supremo señala que:«El acusado podría estar en la confianza de que la reparación efectuada en el año 1986, es decir, sin que hubieran transcurrido diez años, se había realizado conforme lo había dictaminado el correspondiente facultativo y en los términos expresados en la factura, es decir, cada losa debía tener su propia sujeción mediante espárragos de hierro. Lo que disminuía la previsión de que el resultado se produjera».

S. T. S. SALA 1.ª de 1 DE JULIO DE 2000.
«En el motivo segundo se alega infracción del art. 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (por error mecanográfico, se cita el art. 8.3 de la Ley) art. 20.c) con la reforma de la LPH por Ley 8/1999, de 6 de abril); en primer lugar se viene a decir que, de acuerdo con dicho precepto, que la omisión de cualquier obligación respecto a la conservación del inmueble en cuanto a sus elementos comunes, concierne directamente al ADMINISTRADOR como responsable legal, tesis inadmisible que no encuentra apoyo legal ni en el artículo invocado ni en ninguno otro de la citada Ley».

C-2.- Emisión del requerimiento: ¿Por el Presidente o también por el Administrador? S. A .P. de MADRID. Sección 18. 13-6-2003.
"... efectivamente el citado precepto establece literalmente que el Presidente de la Comunidad requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, pero en el presente caso ese requerimiento por el Presidente de la Comunidad se ha producido, no puede llegarse a entender la Ley en el sentido tan rígido y estricto que debe ser personalmente el Presidente de la Comunidad el que realice el citado requerimiento, puede realizarse por otra persona a instancia del Presidente, y si se examina el burofax remitido el día 4/4/2001 se comprueba que en el mismo se le hace el citado requerimiento por el Administrador de la Comunidad con el visto bueno del Presidente, rubricándose la citada comunicación por el propio Presidente de la Comunidad en el momento de su remisión, por lo que hemos de entender que se ha producido y cumplido el requisito del requerimiento, aunque no se realizara personal y directamente por el propio Presidente de la Comunidad ..."

C-3 .- Destinatario del requerimiento. ¿El ocupante, el propietario o el infractor?

S. A. P. DE SALAMANCA. Sección ún. 27-11-1997:
“La LPH no exige o requiere para la viabilidad de la acción concedida por el artículo 19 en el supuesto de infracción por el titular u ocupante del piso o local de las prohibiciones establecidas en el art. 7.3, según la interpretación jurisprudencial, un previo apercibimiento al arrendatario ocupante del local, ni por parte del propietario ni por parte de la Junta Comunal, aun cuando tal apercibimiento parecería necesario para el logro de un ejercicio del derecho acorde al art. 7 del Código Civil, por lo que cierta ausencia no privaría en el presente de efectividad a la acción deducida en la demanda. Mas, lo que si resulta manifiesto en la ley, doctrina y jurisprudencia es la necesidad y precisión de requerimiento fehaciente al titular del piso o local, con concesión de concreto plazo para el ejercicio por si mismo de la acción de resolución, como requisito de procedibilidad, para que la Junta pueda actuar por subrogación o sustitución de aquel ante su negativa a ejercerlo.

-S. A. P. SANTA CRUZ DE TENERIFE. Sección 4. 20-5-2002 .
"... en efecto, la nueva redacción del art. 7.2 citado contempla el requerimiento previo de cese a quien realice las actividades prohibidas por este apartado, sea o no propietario, de modo que dicho requerimiento no tiene ya que dirigirse necesariamente al propietario cuando, como ocurre en el presente caso, tiene cedido o arrendado el local a otra persona o entidad que es la que, en realidad y de modo directo, lleva a cabo la supuesta actividad prohibida que integra la base de la pretensión; y es que, como también se señala en el recurso, la Comunidad no actúa ya por subrogación del propietario, lo que justificaría el requerimiento (como requisito para comprobar la inactividad de éste en el ejercicio de la acción resolutoria del contrato que le liga contra el ocupante) sino que se encuentra asistida de una acción directa contra el infractor, sea o no el propietario y ello aunque también tenga que demandar a éste. ..."

C.4 .- Práctica del requerimiento. ¿Es posible en el tablón de anuncios?
S. A. P. SANTA CRUZ DE TENERIFE. Sección 4. 17-6-2002
"... la comunidad de propietarios actora se encontraba con el problema de no conocer a ciencia cierta la personalidad e identidad de los ocupantes del apartamento 208. La actitud totalmente pasiva de la propietaria del apartamento, también demandada, que no contestó a ninguna de las comunicaciones ni requerimientos que se le dirigieron (y que incluso no ha estimado necesario personarse en este pleito), salvo para autorizar la entrada a su piso para llevar a efecto operaciones de desinfección, pone de manifiesto la antedicha dificultad, que lógicamente se vería aumentada por el hecho de ser múltiples las personas que solían frecuentar el apartamento y pernoctar en el mismo.
En esta situación deberá reputarse suficiente el requerimiento formal y del que hay constancia escrita que se dirigió a la titular del inmueble, así como el que se hizo llegar a los ocupantes del apartamento dejándolo en la Recepción, ante la ausencia de los mismos cuando fue el Notario. Pero además la presidenta, en la prueba de confesión, al absolver la posición octava, afirmó que "les ha requerido en múltiples ocasiones (a los ocupantes del apartamento) para que se portaran de una manera cívica". Y dado que todas las respuestas de la citada presidenta Sra… se han visto confirmadas por el resto de las pruebas, también hay que tener por buena y fidedigna esta manifestación, siendo también varios de los vecinos que han declarado como testigos exponentes de que se habían hecho tales requerimientos, advertencias o peticiones, desatendidas por los demandados. Se estima en consecuencia que se ha dado cumplimento al requisito exigido por la ley ..."
"... existen otros medios de prueba que también han sido acertadamente valorados por la juez de instancia, como las confesiones de la representante de la demandante y de uno de los demandados personados y la certificación de la empresa… (Servicio antiplagas de Canarias), adverada y explicada testificalmente, que pone de manifiesto, sin ningún tipo de dudas, las condiciones higiénico sanitarias altamente deficientes en que se encuentra el apartamento en cuestión.

C-5 .-Legitimación pasiva en la acción de cesación.
S.A. P. de PONTEVEDRA. Sección 5. 7-10-2002.
"... Tal falta de demanda al arrendatario del hostal hace determinada el defecto en la constitución de la relación procesal, pues las pretensiones ejercitadas en la demanda y, por tanto, la resolución que en sentencia habría de adoptarse sobre las mismas, afectarían de manera directa a la situación jurídica de aquel, por cuanto de declararse que el piso no puede ser dedicado a la actividad de hospedaje y decretarse su cese (por ser actividad contraria a los Estatutos o por ser gravemente incómoda) , supondría la desaparición del objeto del contrato de arrendamiento del que es titular; se daba, pues , un supuesto de. litisconsorcio pasivo necesario entre el propietario del piso y de la industria de hostal y el arrendatario de la misma, que determinaba que este hubiera sido demandado a fin de que pudiera tener la condición de parte procesal y ejercitar la defensa de sus intereses. ..."
-S. A. P. MADRID. Sección 20. 31-3-2004.
".... la doctrina de dicho Alto Tribunal relativa al litisconsorcio pasivo necesario no contiene la exigencia de ser demandados en una litis aquellas personas que puedan recibir tan sólo efectos reflejos de la resolución que se dicte en el proceso, ya que sólo puede entrar en juego dicha excepción respecto a aquellas personas que verdaderamente hubiesen intervenido en la relación contractual o jurídica objeto del litigio, no bastando la existencia de un mero interés en su resultado para que haya de demandar a todos los que acrediten el mismo...."

S. A. P. de ASTURIAS. Sección 7. 24-6-2004.
"... la invocación del articulo 1.903 del Código Civil, fuera de lo que tiene de inadmisible mutación de la demanda, es desafortunada pues la relación arrendaticia entre propiedad y arrendatario no genera una relación de dependencia o subordinación que es la que está insita en el articulo precitado sino un contenido negocial y prestacional bilateral que, en lo que atañe al arrendatario, comprende el uso adecuado de la cosa arrendada y lo que justifica que el articulo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , en su actual redacción, permita dirigirse a la Comunidad, directamente, frente al arrendatario cuando ese uso resulte dañoso para la finca o integre una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita y todo ello sin perjuicio del derecho de la Comunidad o del comunero, actuando en beneficio de la Comunidad, de accionar frente a él si incurriese en otro tipo de responsabilidad pero, en todo caso, el legitimado positivamente seria quien desarrollase dicha actividad perjudicial y, se reitera, de lo dicho no resulta que tal sea imputable a los demandados. ..."