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Ponente: D. Manuel de la Hera Oca, Magistrado de la Audiencia Provincial de Cádiz.


ARTÍCULO 6

Artículo 6

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:

Artículo 6

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, la Junta de Propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular o usuario de los pisos, locales y de los elementos comunes mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Estas normas habrán de recogerse en un libro específico, que estará a disposición de todos los propietarios en la Secretaría o la Administración. En el caso de que los servicios comunes se presten también a terceros en régimen de libre acceso habrán de estar expuestas al público en forma de carteles o indicaciones visibles.
También el Presidente y el Administrador podrán, en caso de avería o urgencia y con la finalidad de evitar daño a la Comunidad o a alguno de los pisos o locales, dictar normas acerca del uso de determinados servicios o cosas comunes, que se harán saber por medio de anuncios colocados en los lugares de costumbre y serán obligatorias en tanto no se subsane la causa que motivó su adopción o las revoque la Junta de Propietarios.

b) Motivos de la propuesta:

El régimen legal de la propiedad horizontal, en principio imperativo, da un limitado juego al principio de autonomía de la voluntad, permitiéndose que en los estatutos de cada casa se dicten reglas complementarias no prohibidas por la Ley (art. 5 LPH), y que el conjunto de propietarios establezca normas de régimen interior relativas a la utilización de servicios y cosas comunes (art. 6 LPH).
La propuesta de modificación del artículo 6 LPH tiene una triple finalidad: de una parte, la necesidad de concretar la titularidad de la función reglamentaria interna en los órganos que poseen la potestad normativa dentro de la Comunidad o la responsabilidad del cuidado directo de las instalaciones comunes; de otra, dejar claro el alcance de la obligatoriedad de las normas reglamentarias comunitarias más allá del ámbito personal de los miembros de la Junta de Propietarios y quienes con ellos convivan; y, por fin, atender a la publicidad de estas normas internas en tanto que deben obligar a los nuevos adquirentes de los pisos o locales y a terceros ajenos a la comunidad en cuanto usuarios, aun ocasionales, de los servicios o elementos comunes.

1.- El primero de los aspectos, decíamos que obedece a la necesidad de concretar la titularidad de la función reglamentaria interna en los órganos que poseen la potestad normativa dentro de la Comunidad o la responsabilidad del cuidado directo de las instalaciones comunes.
La fórmula empleada para ello ha sido doble: por una parte, se señala a la Junta de Propietarios como el órgano que podrá fijar normas de régimen interior, en vez de al “conjunto de propietarios” que la vigente redacción del artículo 6 contiene.
Ese “conjunto de propietarios” no tiene ningún reconocimiento institucional dentro de la estructura organizativa comunitaria, siendo contraria la regulación de la LPH a la existencia de acuerdos de trascendencia interior adoptados sin las formalidades de la convocatoria con orden del día, señalamiento de fecha y hora de la sesión, discusión dentro de la misma por un número de propietarios suficiente para tomar acuerdos, etc.
No existe tampoco una base suficiente para identificar al “conjunto de propietarios” con la Junta Universal a que se refiere el último inciso del artículo 16-3 LPH, puesto que la excepcionalidad de este tipo de Juntas se compadece mal con la finalidad pacífica y normal de la fijación de normas de régimen interior, aun cuando sea posible decidir sobre ellas en este tipo de reuniones. En cualquier caso, si la Ley hubiera querido, hubiera llamado Junta Universal al “conjunto de propietarios”, despejando las incertidumbres que este ambiguo término ofrece.
No parece tampoco que se haya pensado por la ley al hablar de “conjunto de propietarios”, en asambleas sectoriales de propietarios agrupados por escaleras o patios determinados de un determinado edificio, ya que (aun reconociendo la posibilidad de que pudieran existir reuniones de propietarios específicas para éstos, que estén reconocidas o establecidas en los Estatutos de comunidades de cierta complejidad, así como su posible operatividad y conveniencia), para nada se refiere a ellas el precepto.
Tampoco parece que la Ley hubiera querido reconocer a la costumbre de los propietarios como una fuente de creación de normas comunitarias, de forma que la conducta uniforme y repetida habitualmente por los propietarios con la convicción de que tal uso es la forma correcta y comúnmente aceptada de hacer las cosas dentro del edificio llegara a ser obligatoria para todos. Insisto en ello porque las expresiones “fijar normas”, o la previsión de su modificación “en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”, parecen más adecuadas a una norma escrita que a la creación de derecho a través de la costumbre. Desde luego, la costumbre tiene su lugar en la Comunidad, sin rechazarse en absoluto que a través de ella pueda conformarse una norma obligatoria. Lo que se mantiene es que las “normas de régimen interior” a que se refiere este precepto, y cuya obligatoriedad se extiende no ya solo a los propietarios que la establecen y que son los creadores de la norma y los que de ellos traen causa, sino a “todo titular” (o sea, arrendatarios y subarrendatarios, usufructuarios, habitacionistas, etc.), son normas escritas y necesitan una publicidad suficiente para que puedan válidamente obligar a quienes no son propietarios de partes del edificio.
Por eso entiendo que la facultad de creación de las normas de régimen interior debe residenciarse expresamente en la Junta de Propietarios del artículo 13 de la LPH, y no en el difuso e inconcreto “conjunto de propietarios” citado por la Ley en este precepto, para evitar que pudiera pensarse en la existencia de un órgano normativo ajeno a la Junta o paralelo a ella.

2.- La segunda de las finalidades se refiere al alcance de la obligatoriedad de las normas reglamentarias comunitarias más allá del ámbito de los miembros de la Junta de Propietarios y las personas que con ellos convivan, sustituyendo la expresión “todo titular”, por “todo titular o usuario de los pisos o locales y de los elementos comunes”, despejando así las dudas acerca de la obligatoriedad de las normas de régimen interior establecidas por la Junta, que han de ser cumplidas así por todos los propietarios, arrendatarios, usufructuarios, habitacionistas, e incluso por los que utilizan de manera esporádica los elementos comunes, tales como quienes acuden a las consultas médicas o a las academias y oficinas existentes en el edificio.


3.- Lo que legitima frente a sus destinatarios a la norma, sea del rango que sea, es su publicación. Mediante ella se hace saber su existencia y su procedencia a todos a los que afecta, de manera que éstos pueden conocerse su contenido, el órgano que la ha dictado y el comienzo de su eficacia. A la vez, su posibilidad de consulta en cualquier momento contribuye a la seguridad jurídica de los afectados por ella, los propietarios en este caso, que conocerán el alcance de sus obligaciones y podrán, en caso de no hallarlas conformes con las normas de mayor rango (los estatutos y la ley), proceder a su impugnación en vía comunitaria o judicial. Por ello se entiende adecuado que los acuerdos de esta índole, contemplados por el artículo 6 LPH, ya que están dotados de las notas de generalidad (obligan a todos) y de eficacia permanente (puesto que no están dictados para una situación puntual y concreta, sino para surtir efectos a lo largo del tiempo, sin cláusula temporal especial en tanto no se produzca su modificación), queden reflejados en un cuaderno o libro específico, distinto del de Actas, que pueda ser manejado por los propietarios con mayor facilidad que el anterior, y que se halle permanentemente a su disposición, para su conocimiento y consulta.


4.- Por fin se entiende que debe legitimarse específicamente al Presidente de la Comunidad de Propietarios, de acuerdo con su función de ejecutor de los acuerdos de la Junta y de representación de la Comunidad (13-3 LPH), así como al Administrador, como encargado de velar por el buen orden de la casa y sus instalaciones y servicios (20.a LPH) para poder disponer lo preciso acerca del uso de determinados servicios o cosas comunes, en caso de avería o urgencia y con la finalidad de evitar daño a la Comunidad o a alguno de los pisos o locales, dictando normas de obligado cumplimiento que se harán saber por medio de anuncios colocados en lugar visible y adecuado y serán obligatorias en tanto no se subsane la causa que motivó su adopción o las revoque la Junta de Propietarios.
Piénsese que la adopción de tales acuerdos obligatorios y su publicación en la forma que se ha dicho, a través de pasquines o anuncios colocados en lugar adecuado (en el ascensor en caso de avería, en el portal en caso de que las puertas de acceso necesiten ser cerradas con llave mientras no se arregla la cerradura, en la escalera en el caso de ser necesaria la reparación de alguno de los escalones …etc.), permitirá a la Comunidad eximirse de responsabilidad en el caso de accidentes producidos en el uso de los elementos comunes en contravención de los acuerdos del Presidente adoptados precisamente para evitar aquellos.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

1.- En relación con el origen de las normas de régimen interior.

La Sentencia de la AP de Las Palmas, Sección 5ª, de 2-4-2003, aun sin citar expresamente el órgano de producción de las normas de régimen interior, no deja lugar a dudas a su origen, parificándolo con los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior:

CUARTO.- … Con carácter previo, es preciso comenzar el estudio de este motivo puntualizando, al amparo de lo dispuesto en los artículos 5 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal que para que pueda existir en la vida jurídica el régimen especial en que ésta consiste se requiere, en primer lugar, el título constitutivo o acto que hace surgir esta forma de propiedad, en segundo lugar, el estatuto -que puede encontrarse comprendido en el título constitutivo o existir al margen de éste- contiene las normas encaminadas a regular el uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos y forma de contribuir a su abono, reparaciones, seguros, administración y gobierno de la comunidad, etc., y en tercer lugar, pueden existir los reglamentos u ordenanzas interiores complementando los estatutos regulando la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes así como aquellas otras cuestiones que los integrantes de la referida comunidad de propietarios tengan por conveniente y no infrinjan disposiciones legales de aplicación.


2.- En relación con la obligatoriedad de las normas de régimen interior emanadas de la Junta de Propietarios respecto de “todo titular”

La Sentencia AP Cantabria, Sección 3ª, S 19-5-2004, como se puede ver en su Fundamento de Derecho Quinto, circunscribe la obligatoriedad de las normas de régimen interior del artículo 6 al ámbito de “los copropietarios pertenecientes a la Comunidad”, como viene siendo habitual en las resoluciones judiciales:

“QUINTO.- La norma 11 g) (de las de régimen interior) se refiere a la prohibición de colocar en la acera o frente a las fachadas del edificio elementos, enseres, desperdicios, restos de materiales u objetos, contenedores, recipientes, depósitos o similares, fijos o móviles, que sirvan para recoger, guardar, apilar, amontonar o simplemente colocar, aunque sea transitoriamente, cualquier clase de objeto.
Se trata, a juicio de esta Sala, de una norma que, desde luego, no se inmiscuye en competencias administrativas, ya que su ámbito de aplicación queda legalmente circunscrito, por imperativo de lo dispuesto en el art. 6 de la LPH, a los propietarios pertenecientes a la comunidad. Tampoco se trata de una norma disciplinaria o correctiva que invada el ámbito administrativo-sancionador, como parece sugerir el recurrente.
Es obvio que de lo que se trata es de ordenar, conforme a las reglas de buena vecindad, la actividad de los copropietarios sobre los espacios de acceso a la edificación, con el fin de garantizar, en aras al interés de todos, su salubridad, su aspecto y la inexistencia de obstáculos; en definitiva, con el fin de evitar un uso abusivo y excluyente de estos espacios comunes por parte de alguno de los condóminos.
Conforme a lo expuesto, se accede a la conclusión, coincidente con la de la juzgadora de instancia, de que la norma examinada introduce una prohibición insita a las facultades de reglamentación expresadas en el art. 6 de la L.P.H.”

La Sentencia ya citada de la AP de Las Palmas, Sección 5ª, de 2-4-2003, por su parte, insiste en el carácter negocial del Reglamento de Régimen Interior, y por ende de las normas del artículo 6 LPH, dejando a un lado su carácter normativo. De esta forma, a mi juicio, se restringiría la obligatoriedad de las normas de régimen interior a solo los propietarios del edificio y a las personas que traigan causa de ellos, pero no a los demás, ya que la fuerza de obligar del contrato se extiendo solo a las partes que contrataron, según el artículo 1.091 del Código Civil. Hay que distinguir, por tanto, entre el procedimiento negocial para la formación de la norma y la norma misma una vez adoptada por el acuerdo de los Propietarios reunidos en Junta.

“CUARTO.- … Por otra parte tampoco cabe ignorar que el contenido de los estatutos así como el de los reglamentos interiores tiene naturaleza negocial siendo por ello aplicables a los mismos las normas propias de los contratos y, en consecuencia, el principio de autonomía de voluntad y libertad de pacto siempre que, como se ha expuesto, no sea contrario a la Ley”


3.- En relación con las facultades de urgencia del Presidente o el Administrador.


La Sentencia de la AP Asturias, Sección 6ª, de 22-4-2004, aunque centrada especialmente en el tema de las obras de urgencia, hace hincapié en que el Presidente y Administrador se hallan facultados para acometerlas, dando cuenta el primero a los demás propietarios y el segundo al presidente, lo que implica la posibilidad de que para la mejor eficacia de esta funciones, puedan a su vez dictar las normas de conducta necesarias para llevarlas a cabo o para el uso de los elementos afectados mientras se procede a su ejecución.

TERCERO.- Es cierto que el art. 7 de la actual Ley de Propiedad Horizontal prohíbe a los propietarios individuales realizar alteración en los elementos comunes, ya que, caso de advertir la necesidad de reparaciones urgentes, deberán comunicarlo sin dilación al administrador (en este caso, al Presidente de la Comunidad, ya que si no existe el cargo de administrador, el art. 13.5 LPH dispone que sus funciones sean ejercidas por el Presidente). El precepto no es más que un fiel trasunto de lo que igualmente disponen otros preceptos, como el ya citado art. 10.1 (obligación de la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad) o el art. 14.c, que señala, entre otras competencias de la Junta de propietarios, la de aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca.
Ahora bien, existen actuaciones u obras que no precisan de la previa autorización de la Junta de propietarios, ya que su ejecución puede ser acordada directamente por el administrador (en este caso, el Presidente), pues así se lo faculta el art. 20.c), al disponer que le corresponde: "atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios". Este precepto fue en parte modificado por la Ley de reforma núm. 8/1999, que entró en vigor el 28 de abril del citado año 1999 y, por tanto, plenamente aplicable al presente caso, al suprimir la distinción, que hacía el anterior art. 18.3º, entre obras ordinarias y extraordinarias, sometiendo ambas al mismo régimen jurídico de reparaciones, en cuanto faculta al administrador (o al Presidente) a ejecutar las obras y reparaciones necesarias tanto de conservación como cualesquiera otras que resulten urgentes, sin perjuicio del deber de comunicar de las mismas a los propietarios.
La misma Jurisprudencia (Sts. TS. 30-5-75 y 9-2-2000, dictadas bajo la LPH anterior a la modificación) reconocía la plena facultad del administrador para llevar a cabo las obras necesarias para conservar el inmueble, sin perjuicio de su posterior dación de cuanta a la Junta de propietarios.