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ARTÍCULO 5 LPH

CUARTA PONENCIA


Estudio y análisis de los artículos 5, 8, 12, 18 y 20 de la L.P.H.

Ponente: D. Luis Antonio Soler Pascual, Magistrado del Tribunal de Marcas.


Artículo 5

El título constitutivo de la propiedad horizontal por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como el garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

El título constitutivo de la propiedad horizontal por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como el garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

En el caso de que el anejo al piso o local sea una participación indivisa en un local destinado a garaje, el título señalará como anejo el número o designación de que se trate para individualizar la cuota en el caso que se disponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del mismo. Si la definición del uso de una porción exclusiva y su identificación tuvieran lugar con posterioridad al otorgamiento e inscripción del título constitutivo, se procederá en el modo prevenido para su modificación, inscribiéndose seguidamente.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones y constitución de subcomunidades, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

El título constitutivo podrá tener naturaleza contractual si así se acordara por todos los propietarios. En este caso, y bajo la denominación de “comunidad horizontal”, una vez inscrito en el Registro de la Propiedad, al que accederá en calidad de título de la Propiedad Horizontal, adquirirá la comunidad conformada personalidad jurídica. El título, en su aspecto contractual, se regirá por los preceptos de esta Ley en tanto no se opongan a las siguientes reglas:

a) La unión de los posteriores comuneros se entenderá producida por el solo hecho de la adquisición de la cualidad de propietario, individual o colectivo, de cualquiera de los elementos inmobiliarios descritos en el título de la Propiedad Horizontal, salvo que se trate de una nueva edificación o resultado de cualquiera otra alteración del edificio, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el artículo 12 de esta Ley.
b) En relación a los terceros ajenos a la comunidad, será ésta, como persona jurídica independiente de sus miembros, la que adquiera derechos y resulte obligada como consecuencia de los actos realizados por los comuneros siempre que actúen como órganos o representantes de la comunidad horizontal.
c) Si el fondo de reserva o la contribución de los comuneros fuera insuficiente para responder frente a terceros, responderá con su patrimonio, en proporción a su cuota, cada comunero.

Las comunidades de propietarios que estén integradas por más de veinticuatro viviendas, adquirirá personalidad jurídica por la sola inscripción del título de la Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad, siéndole de aplicación las normas establecidas en el apartado anterior.

Lo complejos inmobiliarios sólo adquirirán personalidad jurídica cuando se constituyan, conforme al artículo 24, número 2 apartado a) de esta Ley, en una sola comunidad de propietarios.

En ningún caso se reconocerá la personalidad diferenciada a la de sus propietarios a cada una de las edificaciones que integren el complejo inmobiliario no constituido en comunidad única ni, en su caso, a las subcomunidades respecto de las comunidades principales.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.


b) Motivos de la propuesta:

Aunque son varias las cuestiones que plantean este precepto, esencial sin duda en la regulación de la Propiedad Horizontal, no cabe duda que la primera que hemos de referir, por constituir el frontispicio de la naturaleza misma de la propiedad horizontal, es la relativa a si las Comunidades que surgen en torno a ella, gozan o no de personalidad jurídica.

Es evidente que todos conocemos ya la respuesta. Las Comunidades de Propietarios no tienen reconocida personalidad jurídica diferente de la que corresponde individualmente a cada propietario, pero ello con la paradoja que, sin embargo, se constituyen una serie de órganos de gobierno para constituir una voluntad supra-individual (las Juntas de Propietarios) y de representación no sólo interna sino también externa, esto es, en el tráfico jurídico, de modo que en realidad, se le reconoce una actuación individualizada diferente a la que correspondería a cada uno de los componentes de la comunidad. Piénsese que el Presidente tiene capacidad para celebrar –y obligar por tanto a la Comunidad- contratos, para exigir responsabilidades o para actuar en calidad de parte, y en representación de la Comunidad como tal, en los procesos judiciales.

Sin embargo, la falta de reconocimiento de una verdadera personalidad jurídica produce en ocasiones efectos perniciosos en el normal desarrollo del tráfico jurídico que antes referíamos. Así por ejemplo, en ocasiones un propietario o los terceros, se ven obligados a demandar a todos y cada uno de los propietarios para accionar frente a los mismos, con ese carácter individual y no colectivo que, en otros ámbitos, como hemos señalados, la ley sí les reconoce. Por otro lado, la limitación de la capacidad representativa del Presidente, limita su actuación ordinaria y diaria en ese tráfico externo, perjudicando el dinamismo de la propia Comunidad.

Por todo ello, y porque creemos que para conseguir o tratar de conseguir más fácilmente ciertos fines, resulta beneficiosa la atribución a las Comunidades de personalidad jurídica, aportamos entre las reformas propuestas de este precepto una modalidad de atribución de la misma que se fundamenta, primero, en la voluntad de las partes cuando se trata de comunidades pequeñas, necesaria sin embargo cuando la Comunidad tiene ya cierta relevancia por el número de viviendas que engloba y las posibilidades de presencia en el tráfico jurídico están mucho más garantizadas. Y en segundo lugar, en el establecimiento de una regulación mínima que garantice, primero, la vinculación a la misma de los posteriores propietarios sin distorsiones de otra índole, segundo, la vinculación respecto de terceros sólo a través de los órganos representativos de la Comunidad, tercero, la responsabilidad limitada y subsidiaria de los propietarios por su específica cuota y, en cuarto lugar, unidad en la configuración de la personalidad, evitando situaciones dispares en el seno de una misma comunidad, incluidos los complejos inmobiliarios.

En efecto, y queremos aquí resaltar, que se ha tratado de diferenciar en la regulación de esta persona jurídica, lo que serían sus relaciones externas, de la Comunidad Horizontal con terceros, de las internas, de los comuneros-propietarios entre sí y con la Comunidad Horizontal.

En este sentido, y en relación a las relaciones con los terceros, en tanto es la Comunidad Horizontal la que se relaciona con ellos, será esta la que adquiera los derechos y obligaciones frente a éstos, de los actos realizados por los comuneros como órganos o representantes suyos. Ahora bien, si el patrimonio en efectivo de la comunidad fuera insuficiente para responder frente a terceros, serían los propietarios los que responderían subsidiariamente, pero no de forma solidaria sino en proporción a su cuota, lo que incluiría, en el seno de esta responsabilidad subsidiaria, la responsabilidad de los elementos y servicios comunes, de los que participan directa y indisolublemente por razón de su propiedad, los comuneros pero nunca la Comunidad como tal que se constituye sin aportación de bienes por parte de los que la conforman, a diferencia de los contratos de sociedad.

Queremos decir con ello que en ningún caso la responsabilidad de la Comunidad Horizontal, como persona jurídica, se extendería a propiedad ninguna, ni individual ni comunitaria, que corresponde siempre a los comuneros como tales, y a los que no se les exige, para integrarse en la Comunidad, aportación de bienes ninguno. Se trata de reproducir en este ámbito lo que ya contempla el artículo 22 de esta Ley, con la excepción de lo relativo a la exigencia de ser parte en el proceso del que dimane la declaración de responsabilidad, sin perjuicio en su caso de las posibilidades procesales de intervención adhesiva.

En cuanto a las relaciones entre los comuneros entre sí y con la Comunidad Horizontal, la regulación ha de ser la que se contiene en la propia Ley, sin variante ninguna. Las obligaciones y derechos, la constitución de las Juntas y el quórum exigible para cada tipo de acuerdo, no pueden variar por el hecho que ahora apuntamos.

En cuanto el otro aspecto de la reforma que se propone, se trata simplemente de introducir una figura jurisprudencialmente ya reconocida, la de las subcomunidades, cuya previsión se pretende aquí, tenga lugar en los Estatutos de la Comunidad en los que se fijen las condiciones y requisitos necesarios, y la relación de las mismas con las Comunidades principales o maestras.

Finalmente, se ha querido incidir en el tema de los garajes y, en particular, en la necesidad de su identificación cuando la Comunidad decide atribuir determinados espacios a cada comunero. En estos casos, y para evitar la problemática que en materia de ejecución surge en ocasiones, se considera oportuno imponer, en los términos prevenidos en el artículo 53 b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, la formalización del título que individualiza la propiedad aneja a la de la vivienda o local para su definición en el título constitutivo mismo, o mediante su posterior modificación.


c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

RJ 1992\4120
Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 14 mayo 1992
Recurso núm. 466/1990.
PROPIEDAD HORIZONTAL: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: personalidad jurídica: naturaleza y alcance; su representación legal la ostenta el presidente.
EXCEPCION DILATORIA: FALTA DE PERSONALIDAD EN EL ACTOR: inexistencia: propiedad horizontal: demanda formulada «en nombre de la comunidad»: puede deducirse que el Procurador que en su nombre postula lo hace con la representación que a su vez le confiere su Presidente como legítimo representante.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
QUINTO.-.....; y c) En lo concerniente a la personalidad jurídica de la Comunidad, cierto es que no es un ente que pueda por sí actuar como lo haría una Sociedad o una Asociación (art. 35 del Código Civil) y por ello actúa siempre la cabeza visible que legalmente la representa, el Presidente, como aquí acontece, pero lo que no puede pretenderse de este singular régimen de propiedad es que sea una pura entelequia y aunque doctrinalmente esta Sala, ha venido señalando que su naturaleza jurídica se asemeja a los «actos de conjunto» [SS. 3-3-1986 (RJ 1986\1096) y 24-12-1986 (RJ 1986\7797)], en lo que se refiere a la manifestación de su voluntad, es lo cierto que dada su extensión, la complejísima trama de derechos y obligaciones que comporta y la imposibilidad de que pudiera operar como una comunidad de bienes ordinaria habida cuenta de la «propiedad separada» que caracteriza a la propiedad horizontal según el art. 396 del Código Civil, hace imprescindible que, aunque sin personalidad jurídica, sea considerada como un ente de proyección jurídica propia que si bien actualmente no puede operar sino a través de su representante en juicio o fuera de él, como es el Presidente, tenga una estructura y función propia y relevante en el futuro que se asemeje a las personas jurídicas, del preinvocado art. 35 del Código Civil. Pero en el caso presente, aunque se encabece la demanda en nombre de la Comunidad, bien puede deducirse que tal manifestación se verifica porque el Procurador que en su nombre postula lo hace con la representación que a su vez le confiere el legítimo representante de aquélla, cual es su Presidente.


AC 1996\79
Sentencia Audiencia Provincial Barcelona (Sección 15ª), de 3 enero 1996
Rollo de Apelación núm. 344/1995.
PROPIEDAD HORIZONTAL: LITIS CONSORCIO PASIVO NECESARIO: existencia: cuotas de participación: modificación judicial: necesidad de demandar a todos los copropietarios: la representación del Presidente de la Comunidad es insuficiente al manifestar una conformidad con la variación de las cuotas no amparada por un acuerdo unánime de todos los Comuneros.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
En efecto, el presidente representa en juicio, y fuera de él, a la comunidad o, si se quiere, a la totalidad de los individuos integrados en ella, si bien sólo «en los asuntos que la afecten» -art. 12.1 y SSTS 30 diciembre 1975 (RJ 1975\4846), 24 diciembre 1988...-. La referida representación -propiamente, actuación orgánica del presidente: STS 25 mayo 1987 (RJ 1987\3582)-, no se extiende, sin embargo -y salvo que haya sido voluntariamente conferida-, a la defensa de los derechos individuales de cada uno de los propietarios, de modo que cuando esa sea la materia litigiosa deberán ser tales titulares los que accionan o se opongan al respecto -ello al margen de la cuestión distinta, y aquí no influyente, de cuáles se considere son las facultades del tercero para discutir el ámbito de esa representación: STS 9 marzo 1988 (RJ 1988\1609)-.
Así, el TS -Sentencia de 28 abril 1966 (RJ 1966\2169)- ha declarado, al referirse a la representación que corresponde al presidente, que la misma se extiende «al ámbito de la administración y buen uso del edificio, sin interferencia en los derechos autónomos que corresponden individualmente a cada propietario», y -Sentencia de 30 julio 1991 (RJ 1991\5673)- que el presidente «no tiene siquiera facultad vinculante respecto de ésta (la comunidad) y con relación a terceros, en asuntos en que, por Ley o por constitución estatutaria, venga obligado a obtener previamente la voluntad de sus representados».
En conclusión, 1.º) al afectar directamente la cuestión litigiosa a los derechos de cada uno de los propietarios del edificio -RDGRN 27 junio 1995 (RJ 1995\5332)-, 2.º) respecto de los cuales, como se dijo no vienen éstos representados orgánicamente por el presidente de la comunidad, 3.º) al haberse dirigido la demanda contra dicha comunidad, como conjunto, por medio de quien es su órgano de representación, y no contra cada uno de los titulares afectados, y 4.º) al haber manifestado el presidente de la comunidad, a través de su representación procesal, una conformidad con que las cuotas se varíen -no en la forma en que lo ha hecho la señora Juez-, sin estar amparado por un acuerdo unánime de los propietarios, cual exige el art. 3, es evidente, 5.º) que, por no ser esa conformidad inicial equiparable a la unánime de todos los propietarios que, además, no consta exista, 6.º) la litis ha quedado mal constituida y que la condena a éstos impuesta a sufrir una variación en las cuotas de participación que, según el título, corresponden a sus viviendas, ha significado una violación del principio de audiencia, que en esta instancia corresponde corregir.
RJ 2002\5816
Resolución Dirección General de los Registros y del Notariado, de 26 enero 2002
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: SUBCOMUNIDAD: INSCRIPCION: procedencia: certificación acreditativa de finalización de obra nueva: innecesaria cuando se trata de obras de redistribución interior de edificios ya inscritos; procedencia: constitución acorde con la normativa estatutaria.
El notario de Gandía don Vicente S. G. interpuso recurso gubernativo frente a la negativa del registrador de la propiedad de Denzia a inscribir una escritura de constitución de subcomunidad.
El presidente del TSJ de la Comunidad Valenciana revocó la nota del Registrador.
Interpuesto recurso de apelación por el Registrador, la Dirección General acuerda desestimarlo.
Resolución de 26 de enero de 2002, de la Dirección General de los Registros del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Gandía, don Vicente S. G. frente a la negativa del Registrador de la propiedad de Denia, don Jacinto M. M., a inscribir una escritura de constitución de subcomunidad, en virtud de apelación de dicho Registrador.
HECHOS
PRIMERO.- El 20 de junio de 1097 se autorizó por el Notario de Denia, don Vicente S. G. escritura pública por la que la dueña de un local comercial señalado con el primero..., en la planta... del edificio distinguido con el número..., en la... Fase del Complejo Residencial «Mare Nostrum 2» de Denia, procedió en uso de las facultades que le reconocía el artículo 9 de los estatutos de la Comunidad de Propietarios a subdividir el referido local en ocho trasteros de uso independiente, señalados con los números... a..., de los cuales, los seis primeros tienen su entrada a través de paso común, disponiendo los dos restantes de acceso directo e independiente desde el exterior, y con el fin de poder disponer aisladamente de cada uno de ellos y regular su utilización, dicha señora constituye la finca registral... en régimen de subcomunidad, en que la propiedad de cada subentidad llevará inherente el derecho de propiedad especial sobre los elementos o derechos de utilidad común y a tal efecto la dividió en ocho, numerados sucesivamente como... a..., que se describían a los que se asignaron dos cuotas, una en la subcomunidad del local, y otra en el edificio a que pertenecía, este último por redistribución de la asignada al local subdividido, a la vez que se establecían unos estatutos por los que habría de regirse la subcomunidad creada. Aparecen incorporados a la escritura un plano de la finca suscrito por Arquitecto y con visado del Colegio correspondiente, y una licencia de obra menor para la realización de trasteros de planta... en partido, Sorts de Mar, carretera. De Denia a Xábia, ..., concedida por la Concejalía Delegada de Urbanismo del Ayuntament de Denia.
SEGUNDO.- Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Denia fue calificada con la siguiente nota: «1) No se indica en el título que el local comercial esté situado en tal carretera y número, haciéndose la declaración por la titular registral doña Rosario A. Ll. (o Il.). 2) No se aporta la certificación de finalización de obra. 3) La superficie útil, construida y cuota del trastero... difieren en la descripción del título de la que resulta del plano del proyecto incorporado al mismo, de don Salvador P. M. 4) Incumplimiento de las previsiones legales y estatutarias a los efectos del cambio de destino, de local comercial a dependencia destinada a trasteros, obviando lo establecido en los artículos 14 y 30 de los Estatutos del Complejo. 6) Incumplimiento también de las previsiones legales y estatutarias a los efectos de la aprobación de los Estatutos de la Subcomunidad y constitución de la misma, especialmente en lo relativo al acuerdo de la Asamblea y régimen de unanimidad prevenidos en los artículos 22 y 31 de los citados Estatutos. Los citados acuerdos se consideran subsanables, sin que se haya tomado anotación preventiva de suspensión por no haberse solicitado [...] Denia, a 4 de marzo de 1999. El Registrador. Firma ilegible».
TERCERO.- El Notario autorizante de la escritura, don Vicente S. G., interpuso recurso gubernativo frente a la anterior calificación y alegó respecto a cada uno de los defectos: 1. Que se indica en la escritura y consta así en el Registro, que se trata del local número..., en planta... del edificio número... en la ... fase del complejo residencial «Mare Nostrum» de Denia, añadiéndose en el expositivo que forma parte del complejo residencial «Mare Nostrum II» en partida Suertes del Mar, cumpliéndose así lo dispuesto en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\342, 886; NDL 18732) y 51 del Reglamento (RCL 1947\476, 642; NDL 18733), señalándose además que su ubicación ya constaba en el Registro por haber sido previamente inscrita la obra nueva, división horizontal, compra y adjudicación de dicho local. 2. Que la licencia incorporada a la escritura es de obra menor, para la división física de un local mediante simples tabicaciones interiores, no exigida por la legislación, que para la inscripción de obras nuevas se refiere a edificaciones o mejoras estructurales de las mismas, es decir, obras mayores (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento). En consecuencia, no siendo exigible legalmente para la inscripción la licencia de obra menor, tampoco lo ha de ser el certificado final de dicha obra. 3. Que la superficie registral es de 66,05 metros cuadrados y que esta es la suma de superficie construida del plano y es la que consta en la escritura, produciéndose una divergencia en el local... por error de suma aritmética en el plano del proyecto que no ha de tenerse en cuenta por tratarse de una obra menor, debiendo el Registrador ceñirse en su calificación a la superficie que consta en el Registro, que además es la superficie total del proyecto. 4. Que en las escrituras de obra nueva y división horizontal la expresión «local comercial» se refiere a un local que puede ser destinado a usos comerciales no prohibidos por Ley o los estatutos, o no comerciales, como almacenes, trasteros o garajes. 6. Que no existe prohibición legal o estatutaria sobre el establecimiento de subcomunidades y que el propio artículo 9 de los Estatutos permite las segregaciones sin precisar el consentimiento de los demás propietarios; pero en este caso ni siquiera se ha hecho tal segregación o división, sino que el propietario del local, sin alterar el mismo ni su cuota, ha adoptado al vender la propiedad a diferentes personas y como forma de organización interna de la comunidad así creada, las normas de la propiedad horizontal como mejor forma de regular los accesos comunes y el reparto de gastos y adopción de acuerdos, asignando una cuota de participación a cada trastero en el local sin que en ningún momento desaparezca ni se altere la cuota total del local.

CUARTO.- El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: Que al redactar el primer defecto de la nota de calificación se cometió un error, siendo su redacción correcta: «No se indica en el título que el local comercial esté situado en tal carretera y número, ni se acredita el doble segundo apellido de la señora A., haciéndose la declaración por la titular registradora doña Rosario A. Ll. (o Il.)». Con ello se quería poner de manifiesto que no se coordinaba la situación del local que consta en el título con lo que se dice en la licencia municipal, de obra menor, de 24 de julio de 1996, carretera de Denia a Xabia, ..., correlación que se estima necesaria, ya que la citada licencia se concedió a don Vicente D. M., persona distinta de la compareciente en el título y podría, en consecuencia, no corresponderse con la obra realizada. Que en cuanto al segundo defecto, los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento, permiten incluir todo tipo de obras, también de carácter menor, al hablar de las mismas y de sus «mejoras», de modo que producida una modificación física de la finca, si pretende acceder al Registro, ha de cumplir los requisitos hipotecarios y urbanísticos correspondientes, sin que en ningún precepto se establezca la distinción de la calidad o cantidad de la obra realizada. Que respecto a tercer defecto, no pueden obviarse las divergencias existentes entre la escritura y el plano visado por el colegio de arquitectos incorporado a la misma, en cuanto a las superficies y cuota. En el Registro aparece el local con 6,05 metros cuadrados construidos y una cuota de 1,85%, lo mismo que en la escritura (como resultado de las sumas), pero no así en el plano técnico: 74,52 metros cuadrados construidos y cuota de 1,832%, radicando la diferencia en el local... ... que aparece en el plano con una superficie de 21,30 metros cuadrados (en la escritura 12,83) y cuota de 0,590 (en la escritura 0,608), por lo que, además, implica un exceso superficial que al tratarse de un elemento componente de una división horizontal exigiría una modificación, y no queda tal exceso limitado al local en cuestión, sino que del propio plano resulta la existencia de una zona de paso central a la que alude el artículo 3 de los Estatutos de la subcomunidad. Que el artículo 14 de los Estatutos del complejo (cuarto defecto), establece como obligación de los propietarios, la de «cumplir... las limitaciones de destino de las fincas de propiedad privativas», añadiendo el artículo 20 que, «el uso y disfrute... no tendrá más limitaciones que... las que resulten de los presentes estatutos», estableciendo por fin el artículo 31 que la modificación de los estatutos requerirá «la unanimidad de todos los propietarios del complejo residencial», innecesario dado el tenor del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042; NDL 24990). La Resolución de 25 de septiembre de 1991 (RJ 1991\6236) señaló asimismo que la alteración de destino supone un cambio que afecta a todos los propietarios y requiere aprobación de la junta al suponer modificación del título constitutivo. Que en cuanto al 5º defecto, y con arreglo a los estatutos de la comunidad, «cada departamento se entenderá constituido por la cabida comprendida dentro de paredes actuales (artículo 3)» correspondiente a la asamblea laboral la modificación del título constitutivo y de los estatutos estableciendo normas de régimen interior (artículo 22 y también hay que tener en cuenta el artículo 31 ya mencionado). Si a esto se añade que los estatutos y la procedencia subcomunidad hablan de un paso central para el acceso de las subunidades se produce las siguientes interrogaciones si la cabida inicial se agota con la suma de las subunidades, ¿de qué procedería el citado pasillo central que apareció en el plano? Si se trata de elemento común de la planta baja ¿de dónde resulta facultada la propietaria del local para estatuir sobre tales elementos comunes?; y si según el artículo 4 de los estatutos de la subcomunidad cada propietario puede usar de las cosas comunes conforme a su destino, siempre que no... menoscabe el legítimo derecho de los demás propietarios), ¿cómo se excede en la superficie del local y en la regulación estatutaria?
QUINTO.- El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictó auto revocando la nota del Registrador, fundándose en los argumentos alegados por el Notario y en los siguientes: Que el primer defecto no puede ser mantenido pues la imprecisión en la redacción de la nota no puede ser subsanada por el informe del Registrador, y, además, la licencia de obra menor no es exigible a efectos registrales. Que en cuanto al segundo defecto, la inscripción de la obra nueva se encuentra también regulada en los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 (RCL 1997\1861), de los que tampoco resulta la necesidad de licencia y certificación de técnico competente para división de un local que no suponga aumento de la volumetría del edificio. Que respecto a la divergencia existente entre la escritura y el plano a ella incorporado, en cuanto a superficie y cuota, para que dicho plano sirviese como documento identificador de la finca, sería necesario que en la propia escritura se hiciese mención de ello, lo cual no ocurre en el presente caso y, por tanto, la descripción de los locales resultantes de la división y sus respectivas cuotas han de trasladarse al Registro tal y como constan en la escritura. Que el cuarto defecto tampoco puede ser mantenido, pues el local en cuestión no deja de ser local entendido en el sentido que le da la Ley de Propiedad Horizontal, espacio privativo no destinado a vivienda sin intencionalidad alguna en cuanto a delimitación de sus usos (Resolución de 20 de febrero de 1989 [RJ 1989\1694]): Que los artículos 22 y 31 de los Estatutos del complejo, no son obstáculo para la constitución de subcomunidades (quinto defecto), a la vista de los artículos 4, 7 y 9 de dichos Estatutos.
SEXTO.- El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 7, 8 y 9.1º de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042; NDL 24990); 22 de la Ley de 13 de abril de 1998 (RCL 1998\959) sobre Régimen del suelo y valoraciones; 46.3, 47.1 y 53 del Real Decreto 1095/1997, de 4 de julio (RCL 1997\1861) y las Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 (RJ 1986\7887), 20 de febrero de 1989 (RJ 1989\1694), 9 de abril de 1991 (RJ 1991\3140), 23 de marzo de 1998 (RJ 1998\1860) y 16 de junio de 2001.
PRIMERO.- El primero de los defectos de la nota recurrida tal como se formula ha de revocarse pues la exigencia de una especial concreción en la ubicación de la finca, por la referencia a la calle y número, tan sólo puede entenderse como necesaria a los efectos de su identificación, pero dado que en el título se suministran los datos registrales precisos para su busca y que la descripción contenida en aquél es coincidente con la que obra en el Registro, ninguna duda se plantea al respecto. La razón posteriormente invocada en su informe por el Registrador sobre un error material en la redacción de la nota y el motivo de exigir aquella precisión, el confrontar dicho dato con la licencia de obras menores incorporada al título, ya no puede ser tomada en consideración por extemporánea dado que, de hacerse así, implicaría un nuevo motivo para rechazar la inscripción que daría lugar a la indefensión del recurrente.
SEGUNDO.- El segundo de los defectos también ha de revocarse. La necesidad de aportar una certificación –ha de entenderse que expedida por técnico Competente– acreditativa de la finalización de una obra nueva para subscripción viene impuesta por el artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones y reiterada, y exigida también para hacer constar la finalización de las obras inscritas en construcción. Por los artículos 46.3 y 47.1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. No puede desconocerse que el origen de aquella norma se encuentra en el régimen de cumplimiento de deberes y adquisición sucesiva de derechos urbanísticos que introdujera la Ley 8/1990 (RCL 1990\1550, 1666, 2611) y que recogiera el texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/19992 (RCL 1992\1468 y RCL 1993, 485), posteriormente declaradas inconstitucionales en cuanto a este punto, y conforme a la cual el otorgamiento de la licencia atribuía el derecho a edificar los solares y la realización de la edificación al amparo de la licencia y conforme a la ordenación del derecho a la misma. Desaparecido dicho régimen pero mantenida aquella exigencia, no puede darse a la misma otro alcance que el de buscar la más perfecta correspondencia entre el contenido del Registro y la realidad extrarregistral en punto a la existencia y legalidad de las construcciones que se inscriban, sean como enteramente nuevas o ampliación de las ya inscritas, pero no al de reacción de obras de redistribución interior de edificios ya inscritos, en que lo que se inscribe no es una obra nueva sino la modificación de entidades hipotecarias, salvo los supuestos excepcionales a que se refiere el artículo 53 del Real Decreto citado entre los que no está el caso ahora contemplado.
TERCERO.- Tampoco el tercero de los defectos recurridos puede mantenerse. La suma de la superficie construida de las fincas en que se subdivide la matriz coincide con la «aproximada» con que la misma aparece inscrita, asignándoles a la vez una superficie útil que da un resultado inferior en más de veinte metros cuadrados a la de aquélla, diferencia que bien puede absorber la superficie del pasillo de acceso a los nuevos locales resultante que, como pretendidamente evaporada, tanto preocupa al Registrador en su informe y que, conforme a las reglas reguladoras de la subcomunidad que se constituye pasa a ser elemento común de los locales resultantes en proporción a su cuota de participación en tal subcomunidad.
El hecho que se incorpore a la escritura un plano con visado técnico con un cuadro de superficies del que resulta asignada a una de las nuevas fincas una superficie superior a la que se le atribuye en el título y, como resultado, una superficie total al conjunto de ellas superior a la de la matriz, no puede constituir por sí un obstáculo para la inscripción pues en la escritura no existe referencia alguna de la otorgante a dicho plano como elemento complementario de la descripción de las fincas y que, como dato descriptivo de las mismas por ella aceptado pudiera dar lugar a entender que existe contradicción.

CUARTO.- El cuarto defecto objeta la falta de cumplimiento de las exigencias legales y estatutarias para el cambio de destino del local en el que se forman varios trasteros. El término local es jurídicamente impreciso, al punto de que en el artículo 396 del Código Civil se contrapone al de piso, contraposición que la Ley de Propiedad Horizontal mantiene y en algún caso precisa [art. 9.1.c)] al utilizar los conceptos de local y vivienda, como referido aquél a todo elemento objeto de propiedad independientes cuyo destino sea cualquier otro distinto al de vivienda, de suerte que el de trastero ha de entenderse que sigue siendo un destino propio de local.
Aparte de ello, no puede desconocerse que según doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989 y 23 marzo de 1998), tratándose de elementos privativos en régimen de propiedad horizontal ha de ser regla la libertad de goce siempre que sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal que, si bien puede restringir aquél, en cuanto limitación dominical habrá de ser objeto de interpretación estricta, de suerte que precisa una formulación clara y precisa, requisito que no reúne una simple expresión descriptiva como en la de «local comercial», ni por tanto la opción por uno cualquiera de los usos de que tales locales sea susceptible, como ocurre en este caso con su destino a trasteros, suponga quebranto de la prohibición estatutaria de respetar las limitaciones de destino de las fincas.
QUINTO.- Por último, se plantea la validez de la constitución de una subcomunidad, integrada dentro del régimen de propiedad horizontal existente, constituida por los locales resultantes de la subdivisión de uno de los existentes. Los motivos que según la nota se oponen a dicha posibilidad son el incumplimiento de las previsiones legales –que no cita– y estatutarias –en especial los artículos 22 y 31 de los estatutos de la comunidad– para constituir la subcomunidad y aprobar sus estatutos.
En este caso los estatutos son ciertamente complejos pues en ellos se regulan tanto el régimen de la supracomunidad o complejo urbanístico en que se integra el edificio del que forma parte el local dividido, como el de cada uno de los edificios o comunidades concretas integradas en dicha supracomunidad. El primero, por su ámbito objetivo, no interfiere en el problema planteado, pues los artículos citados en la nota se refieren a la modificación del título constitutivo en relación con el complejo, sus órganos de gobierno y competencias, en tanto que en el segundo no existe norma que obstaculice el acto a inscribir por cuanto, de su artículo 4. Resultan facultados los propietarios de los locales comerciales en planta baja para dividirlos sin necesidad de consentimiento de la Junta de Condueños, cuando por sí solos las cuotas de participación de que correspondan a los locales modificados, en tanto que por el artículo 5 tan sólo se les imponen como limitaciones al uso y disfrute las derivadas de la Ley, la moral o el orden público y, por último, en el 8º, se les permite efectuar las obras que tengan por conveniente, siempre que no afecten a los elementos comunes ni menoscaben la seguridad, apariencia o decoración del edificio ni perjudiquen a otro propietario.
A la vista de ello, ningún obstáculo existe para admitir la subdivisión de un concreto local en otros varios que integran entre sí una subcomunidad, con su particular régimen jurídico, incluso aunque una parte de aquél permanezca en comunidad, como elemento anejo a parte de tales locales por el que tienen su acceso en proporción a la cuota que en tal subcomunidad se les asigna. Ante supuestos similares las Resoluciones de 20 de febrero de 1989, 9 de abril de 1991 y 19 de junio de 2001 admitieron la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la Junta de propietarios, solución a la que por otra parte se acude con frecuencia, sin plantear problemas su admisibilidad, a la hora de configurar jurídicamente los locales destinados a plazas de garaje. Tan sólo la atribución a los locales resultantes de la subdivisión de una cuota de participación en relación con el total + valor del inmueble podría plantear problemas dado que la voluntad de la otorgante no resulta ser la de darles carácter de fincas independientes dentro del régimen de propiedad horizontal del mismo, pero tal problema, por otra parte obviable rechazando la inscripción de esa cuota, no se ha planteado.