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ARTÍCULO 4 LPH

QUINTA PONENCIA

Estudio y análisis de los artículos 4, 6, 9, 16 y 23 de la L.P.H.:

Ponente: D. Manuel de la Hera Oca, Magistrado de la Audiencia Provincial de Cádiz.

ARTÍCULO 4


La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:

Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento en el título constitutivo, para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
También podrá establecerse en cualquier momento esta prohibición de división de un piso o local determinado para el servicio o utilidad común de todos los propietarios, contando con el acuerdo unánime de la Junta y con el voto favorable de todos los condueños del piso o local afectado. Con los mismos requisitos podrá autorizarse la división del piso o local indiviso que se hubiera prohibido en los estatutos o en un momento posterior.
En todo caso, la prohibición de ejercitar la ación de división sobre un piso o local se inscribirá en el Registro de la Propiedad para que pueda hacerse valer frente a terceros.

b) Motivos de la propuesta:

La propuesta pretende evitar situaciones de proindivisión perpetua contrarias que hayan sido creadas limitando los derechos de los propietarios de los pisos o locales en beneficio de la Comunidad de Propietarios y por ésta, a la vez que posibilitar el establecimiento de la proindivisión perpetua en beneficio de la Comunidad si se da la adecuada intervención en la adopción del acuerdo a los propietarios afectados.
Por eso, en el primer sentido, se elimina toda prohibición de ejercitar la acción de división sobre un piso o local determinado que no aparezca en el título constitutivo de la Comunidad y no haya sido, por lo tanto, inscrito en el Registro de la Propiedad.
Y correlativamente, se insertan reglas tanto para posibilitar el establecimiento posterior de esa prohibición de dividir la propiedad privativa como para alzarla, si bien sujetándola a los siguientes requisitos:

- La existencia de un acuerdo favorable de los dueños proindiviso del piso o local referido.
- El acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, adoptado válidamente en Junta al afecto.
- La inscripción en el Registro de la propiedad para que pueda perjudicar a terceros.

Por lo demás, se recoge la necesidad de la inscripción registral de la prohibición de dividir para que surta efectos frente a terceros, conforme a la normativa general de la Ley Hipotecaria. Tal inscripción debe ser posible en tanto en cuanto que significa una modificación o alteración del título constitutivo, según se prevé en la Resolución de la DGRN de 23-7-2001.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.


1.- Sobre la posibilidad de división de partes de la finca en régimen de propiedad horizontal.


Ha de verse la Sentencia de la AP de Baleares, Sección 3ª, S 9-10-2000.

TERCERO.- Sentado lo anterior, es cierto que, como tenemos adelantado, el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, y que dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art. 17 LPH que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, pero no lo es menos que de una recta interpretación del titulo y normas estatutarias anteriormente expuestas no puede sostenerse, en primer lugar, que la unidad registral número Uno forme una subcomunidad dentro de la general, tal como sostienen los recurrentes, ya que la referencia contenida en la norma 6ª de que se "trata de una comunidad de destino" lo es a los efectos de excluir la "actio communi dividundo" ex artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, al tratarse de un elemento procomunal en beneficio de los copropietarios de los distintos aparcamientos, no se halla constituida legalmente y carece de los necesarios órganos de gobierno; y, en Segundo termino, en el caso que nos ocupa, por un lado, forma parte de la comunidad al constituir una parte determinada de la misma, tiene asignada su propia cuota de participación en los elementos comunes del total edificio, y no se la excluye expresamente de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes no individualizables, por ello deberá estarse a la norma general de contribución según la cuota de participación fijada en el título, ciertamente insignificante al atribuirle un 2 por 100 a dividir entre veintiocho aparcamientos, y, por otro, lo que si le asigna con carácter exclusivo es el sostenimiento de los gastos comunes de los aparcamientos a repartir según las distintas cuotas de propiedad al trasmitirse como participaciones indivisas, a modo de una comunidad común integrada en la especial. Pero es que, además, el apartado 5ø del artículo 10 de los nuevos Estatutos es simple transcripción del apartado f) del vigente artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece la obligación de cada propietario de "contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca", y por ello el artículo 21 de los Estatutos precisa que dicha obligación debe ser asumida por todos los propietarios que integran la Comunidad, incluidos los de los aparcamientos. Se desestima el motivo de nulidad.


Igualmente la de la AP Burgos, Sección 3ª, S 20-10-1999.

PRIMERO.- Contra la sentencia de instancia recurre en apelación la Comunidad de Propietarios demandante en el punto relativo a la estimación de la reconvención formulada por el resto de las Comunidades demandadas, que atribuye a todas ellas, también a la actora el uso común y compartido del local número ... a sito en el sótano de la Comunidad actora para destinarlo a Cuarto de bicicletas.
SEGUNDO.- El fondo del asunto consiste, por tanto, en determinar el régimen jurídico de dicho local situado en los bajos de la Comunidad de la Calle B., número ..a, que es colindante con el número ... o planta sótano, extendiéndose esta última de forma diáfana por los bajos de todas las Comunidades, demandante y demandadas, por servir de garaje a los propietarios de todas ellas. En un principio, el local número … a, que es el litigioso, figuraba en la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal del edificio de la Calle B., ..a, como un local privativo, cuyo dominio se reservaron las Inmobiliarias C. y E., constructoras del inmueble. Sin embargo, a raíz de un acto de conciliación celebrado con fecha 9 de Febrero de 1.994 por todas las Comunidades que intervienen en este pleito contra las citadas inmobiliarias, y comoquiera que uno de los objetos del mismo fue el de aclarar dónde se encontraban los Cuartos de bicicletas que, según las ordenanzas Municipales, deben tener todas las Comunidades de Propietarios, se especificó por el representante legal de las demandadas en conciliación que uno de los Cuartos de bicicletas era precisamente dicho local, con una superficie registrada de 120 m2, aunque en realidad tiene una superficie útil de 151 m2, según el perito judicial. El resultado del acto de conciliación celebrado con avenencia supuso la cesión del local por las Inmobiliarias a las Comunidades de Propietarios que carecían del correspondiente Cuarto de bicicletas, pero sin que ello supusiera una alteración del régimen jurídico del citado local, conservando éste su condición de elemento privativo de la Comunidad de Propietarios de la Calle B., núm. … a, si bien ahora perteneciente en proindiviso a todos los propietarios de las 5 Comunidades. Efectivamente, el local litigioso no pasa a convertirse en elemento común en virtud de la cesión, pues seguirá figurando en la escritura de obra nueva como local privativo, y además, cumple las condiciones del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal para ser calificado como tal, al tratarse de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, no siendo obstáculo para dicho aprovechamiento el que lo sea de forma compartida por todos los propietarios. El propio artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal admite esta clase de proindivisión sobre un piso o local determinado en los casos de proindiviso de intento, en los que se prohibe la acción de división de la cosa común cuando el proindiviso haya sido establecido para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
TERCERO.- La propia Comunidad de Propietarios demandante, que ahora pretende arrogarse el dominio exclusivo del local, así interpretó la cesión del mismo por las Inmobiliarias, constando en autos certificación del acuerdo de la Junta de 27 de Octubre de 1.994, que dice lo siguiente: "C. Aceptar la existencia de un Cuarto de bicicletas de unos 120 m2 aproximadamente. Como quiera que este Cuarto de bicicletas figurase en la declaración de obra nueva como propiedad particular, con la denominación de local comercial, en el portal de calle B., núm. ..a, los asistentes a la reunión unánimemente acuerdan que se escriture el ahora ya denominado Cuarto de bicicletas en favor de las siguientes Comunidades de Propietarios: Calle V., ..7, Calle V., ..9, Calle B., núm. ..a, Calle B., núm. ..b y Calle B., núm. c y d. No incluyéndose en esta escrituración a la Comunidad de Propietarios de la calle B., núm. .. e, por cuanto que los mismos ya gozan de Cuarto de bicicletas". Dicho acuerdo es válido mientras no se ejercite la correspondiente acción de impugnación, sin que sea obstáculo para su validez que a los pocos días un vecino remitiese una carta al Presidente manifestando su oposición, y las dudas respecto a su legalidad por no haberse incluido en el orden del día.
CUARTO.- El principal problema para declarar el dominio compartido de todos los propietarios de las 5 Comunidades sobre el local litigioso, destinado a Cuarto de bicicletas, radica en que precisamente las Comunidades demandadas se han aquietado con que la propiedad sea exclusiva del edificio de la Calle B., núm. ..a, escriturándose a su favor como elemento común, habiendo solicitado únicamente en la reconvención el carácter compartido del uso del mismo. Este pronunciamiento de la sentencia apelada ha de mantenerse por razones de congruencia procesal. Sin embargo, no pueden ponerse reparos a la utilización que se solicita de forma conjunta, formulada por quienes en principio tendrían derecho a compartir, no ya el uso, sino la propiedad de forma que puede decirse que quien tiene derecho a pedir lo más, también tiene derecho a pedir, en este caso a conservar, lo menos, pues no puede entenderse que la renuncia hecha por las Comunidades demandadas en favor de la actora de la propiedad del local se extienda también al uso del mismo, que decidieron en todo caso conservar.


La de la AP Zaragoza, Sección 4ª, de 15-10-2003, es igualmente ilustrativa.


PRIMERO.- El recurso de apelación pretende la revocación de la sentencia de instancia porque entiende que no puede producirse ninguna división y asignación de cuotas en una propiedad horizontal sin el acuerdo de la Junta de Propietarios.
El motivo debe ser estimado. En efecto, como puede observarse de la documentación aportada los hermanos Eloy y Celestina adquieren el 23 de diciembre de 1978 la casa de la CALLE000 núm.000 de Tarazona por herencia de sus padres.
Sobre la casa se constituye una propiedad horizontal estableciendo dos fincas independientes con elementos comunes que mediante demanda pretende separar ahora un comprador, Gabino. (….) De todo ello se colige, sin lugar a dudas, que no nos encontramos ante una comunidad ordinaria sino ante un régimen de propiedad horizontal y por ello, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 4 de la LPH de 1960 que limita la actio comuni dividundo tan solo a los pisos o locales privativos y siempre que no vaya en perjuicio de la comunidad.
Dice el artículo 4: "la acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Solo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios" Por lo tanto, la acción de división sobre elementos comunes esta prohibida, lo que supone una ratificación de lo dispuesto en el artículo 396.2 del CC. Y para conseguir la división solo puede conseguirse a través del consentimiento unánime de la Junta de Propietarios conforme al artículo 5 y 17.1 de la LPH. En este sentido, la doctrina legal es unánime y solo ha permitido dicha división respecto de elementos que en realidad eran una comunidad especial, como garajes, o bien cuando en el título constitutivo se había autorizado a propietarios que en su finca privativa llevaran a cabo la segregación, etc., como los locales comerciales. Pero en este caso, un comprador que puede y seguramente consultó el registro de la propiedad, era consciente de que las fincas estaban constituidas en régimen de propiedad horizontal respecto de las fincas independientes y los elementos comunes al 50% y por ello, al tratarse de una constitución voluntaria de un régimen especial de comunidad que se rige por su propia normativa sólo se puede modificar por voluntad unánime de los copropietarios en la Junta de Propietarios.
En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 17-01-2001 dice: "Según se infiere de la documentación aportada a las actuaciones, el edificio cuya división se solicita por la entidad actora situado entre las calles V y S, se halla constituido por 19 fincas regístrales independientes, objeto en el pasado de agrupaciones y segregaciones diversas, y configurada bajo el régimen de la propiedad horizontal, de modo que cada una de las citadas fincas regístrales tiene asignada una cuota de propiedad en relación con la del total edificio, dato expresivo de que se redactó una escritura de división de la edificación y constitución de propiedad horizontal, no obstante la mayor parte de las cuotas correspondieron a "Hoteles A., S.A.", y ahora a "Caja d'Estalvis i Pensions B." al haberlas adquirido por subasta. Con ello, la primera cuestión planteada es si es posible aplicar la "actio comuni dividundo" a un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, extremo planteado por los demandados y no resuelto en la sentencia de modo que en ningún caso puede equipararse a una admisión tácita de tal situación.
En esta resolución no cabe plantearse en abstracto sobre tal cuestión, sino en la situación relativa al caso concreto, en el cual no se contempla en título alguno un eventual pacto o norma estatutaria de que pueda procederse a subasta por acuerdo de un determinado porcentaje de copropietarios, o en base a un determinado destino del edificio, y la respuesta debe ser negativa por considerar que no nos hallamos en situación alguna de condominio de diversas personas sobre el mismo edificio, sino en un régimen de propiedad horizontal, en el que conforme al artículo 396 del Código Civil en el cual expresamente se recoge que las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable, siendo evidente que no nos hallamos en una situación de condominio respecto de una parte determinada. Asimismo tampoco puede olvidarse que la división horizontal existente, de algún modo presupone el ejercicio en el pasado de una acción de división por quienes entonces eran propietarios, quizás con permuta del terreno por viviendas o locales, y que la doctrina jurisprudencial admite la división de una cosa común mediante la constitución de un régimen de propiedad horizontal (entre otras STS de 8 de febrero de 1988, 6 de noviembre de 1989, 19 de octubre de 1992 y 9 de mayo de 1995). Por tanto, se estima que la normativa vigente ni el título constitutivo autoriza a la aplicación del artículo 400 CC a la subasta de un edificio constituido en propiedad horizontal".
O la del TS de 21 de junio de 2002 que afirma: "Esta se constituye como tal, o por el único propietario del edificio, o por los copropietarios, en negocio jurídico plurilateral, calificado como acto conjunto por la doctrina alemana (Gesamtakte), que, por ello, precisa el consentimiento de todos los copropietarios, en orden a la constitución del régimen en propiedad horizontal y en orden a la fijación de las cuotas de participación correspondientes a cada propietario. Y esto no lo puede sustituir una resolución judicial: en ésta -la presente sentencia- estima la acción declarativa, pero no cabe su inscripción, en régimen de propiedad horizontal que debe ser constituido por los copropietarios, siendo la Caja demandante uno de ellos.
Por ello, no aparece infringido el artículo 396 del Código Civil , que establece el régimen de la propiedad horizontal, que desarrolló la Ley de 1960 ni han sido infringidos los múltiples artículos de la Ley Hipotecaria que trasladan aquel régimen al Registro de la Propiedad. Por el contrario, se han observado correctamente y el motivo se desestima".


2.-. Sobre la proindivisión de determinados pisos o locales

La sentencia de la AP Granada, Sección 3ª, de 2-6-2004, desestima el recurso de apelación, rechazando sus pretensiones en cuanto al fondo toda vez que tratándose de un elemento común el lugar en el que se ubican las plazas de garaje es necesario el consentimiento unánime para su alteración.

CUARTO.- Ya expresaba esta Sala en sentencia de 30-9-2003 dictada sobre esta problemática siendo parte dicha misma Comunidad de Propietarios que en cuanto a la distribución por plazas delimitadas de plantas destinadas a garaje, en sentencia de veinticuatro de diciembre de 1990, el Tribunal Supremo, en orden a la naturaleza jurídica de la Comunidad de bienes, que tal supuesto de hecho significaba establece que, habrá que entender, respecto a la naturaleza jurídica de tales locales destinados a ese uso, que sin lugar a dudas se componen de dos elementos perfectamente delimitados: por un lado esos planos individualizados y física y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente, y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que, por tanto, son propietarios de tales espacios y, por otra parte, la necesidad de que para que ese uso sea racional y adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos comunes que se componen, fundamentalmente por las entradas a las vías públicas, por los viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento, amén de los instrumentos necesarios como instalación eléctrica, servicios sanitarios, conducciones de toda índole, e incluso, en su caso, aunque no sea tan frecuente la posibilidad si es que existen locales superpuestos, de la presencia de elevadores o ascensores.
Con todo ello y sin perjuicio de que dicho régimen de propiedad tenga connotaciones con lo dispuesto, en los artículos 392 y siguientes C.C. en el sentido de que se trata de una comunidad de bienes, ha de advertirse que, básicamente será el evento del art. 396 el que haya de proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que es susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se divide el mismo, así como la copropiedad de elementos comunes que se han expuesto; que ese perfil encaja fundamentalmente en las previsiones del supuesto de hecho a que se contrae el régimen especial de propiedad horizontal es evidente. Ahora bien, poniendo en relación el art. 396 del C.C. con el art. 1 y siguientes de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre propiedad horizontal, debe decirse que para estar en presencia de una Propiedad Horizontal, antes que de una Comunidad Romana, es precisa la existencia de un título constitutivo al que seguirán unos estatutos, para apreciar la prevalencia de la ordenación del régimen de la Propiedad Horizontal, frente al de la Comunidad de bienes, en cuanto a la Comunidad de Planta destinada a garaje, adquirida por un número determinado de personas, atribuyendo a éstas un espacio delimitado y numerado y fijando los elementos comunes necesarios para el pertinente uso y disfrute.
Que, de conformidad con lo preceptuado en el art. 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio, o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, determinando el art. 17 de la misma, que los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a la unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título de la propiedad o en los estatutos.
Pese lo que sostienen los demandados, en forma alguna resulta posible lo realizado de tabicar y colocar puerta a lo que, según dicho título constitutivo, está previsto como espacio diáfano delimitado por marcas en el suelo y numeración correspondiente como el resto de las existentes y que constituye una participación indivisa que se concreta en una determinada plaza.
Cualquier levantamiento de tabique y cerramiento sin duda conculcará dicho título constitutivo y afectará a los derechos de los restantes comuneros.
El hecho de que la obra realizada no afecte a la estructura o seguridad del edificio no puede justificarla.
Pese a lo que alega la parte recurrente la realidad es que el conjunto del sótano, diseñado como aparcamiento diáfano, resultaría sin duda afectado en cuanto a su idoneidad, ventilación, seguridad..., si todos los propietarios de plazas de garaje decidieran hacer lo mismo.
3.- Sobre la inscripción del acuerdo de proindivisión:

En la Resolución de 19-12-1974, la DGRN revoca el auto apelado, indicando que es cancelable el pacto contenido en la escritura de adjudicación de un piso, por el que se prohíbe disponer de una plaza de garaje independiente del piso, dado su carácter de derecho real y no estar por otro lado, contenida dicha prohibición en los Estatutos de la Comunidad, de modo que no tiene más que eficacia puramente obligacional, y no puede tener acceso al Registro, lo que no ocurriría en el caso de haberse producido tal prohibición al constituirse la Comunidad o posteriormente con el acuerdo de todos los propietarios:

SEGUNDO.- que tanto el recurrente como el funcionario calificador coinciden en que si el expresado pacto hubiera tenido el carácter de estatutario, por encontrarse incluido dentro de las normas que regulan el régimen de propiedad del edificio al que pertenece la vivienda del adjudicatario, no habría duda sobre su permanencia en los libros registrales, tal como fundándose en el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo declaró la Resolución de 20 de diciembre de 1973, disintiéndose en cambio por el apelante ante el hecho de que en el presente caso, por no tratarse de un pacto estatutario, no cabe aplicar aquella excepcional doctrina, a un supuesto diferente para el que fue dictada;
TERCERO.- que desde la creación del Registro de la Propiedad por la Ley Hipotecaría de 1861, ha sido norma general la de que sólo los derechos reales son objeto de inscripción, rechazándose salvo en escasas excepciones los títulos que únicamente producían obligaciones personales, criterio basado en la propia Exposición de Motivos de la primitiva Ley, y fundamentado en el artículo 3 del Reglamento Hipotecario de 1870 -entonces vigente- y en la copiosa jurisprudencia de este Centro, que a partir de la ya lejana Resolución de 15 de enero de 1888, ha venido manteniendo una postura negativa respecto de estos títulos, y que aun en el caso de que indebidamente hubieran ingresado, no habrían de producir ningún efecto frente a tercero;
CUARTO.- que la reforma de la Ley Hipotecaria de 1944 recogió claramente la anterior doctrina que aparece plasmada sobre todo en el artículo 98 de la vigente Ley, y en los artículos 9 y 355 del Reglamento para su ejecución, en los que se elimina el jus obligationis de los libros registrales, lo que indudablemente ha de originar dificultades para el funcionario calificador, pues no siempre resulta sencillo en la práctica distinguir entre el derecho personal y el real, y de ahí el peligro de que puedan ingresar en el Registro, pactos ,sin trascendencia real, que en principio podría pensarse que quedaban protegidos al aparecer en los asientos correspondientes, pese a que la inscripción no puede cambiar la naturaleza de un derecho, y transformar un derecho de crédito en otro erga omnes;
QUINTO.- que el pacto discutido -que contiene una prohibición de enajenar en un acto a título oneroso- según se desprende del artículo 27 de la Ley Hipotecaria no tiene más eficacia que la puramente obligacional, y no puede tener acceso a los libros registrales, tal como establece el texto del propio artículo, y por eso la Dirección General de los Registros y del Notariado ha restringido el alcance de estos pactos, sin desconocer lógicamente los efectos civiles que de su incumplimiento pueden derivarse, y ha declarado en reiterada jurisprudencia su no inscribilidad, como entre otras, y para un supuesto similar, hizo la Resolución de 4 de noviembre de 1968;
SEXTO.- además que en la meticulosa y detallada regulación que los Estatutos de la Comunidad dedican a la planta de garaje, no se contiene ninguna norma sobre la inseparabilidad como unidad a efectos de transmisión de piso y participación en el garaje, ni consta tampoco de los documentos aportados que hubiera acuerdo de la Cooperativa adjudicataria en ese sentido, que en todo caso -y de haberlo- para que afectase al título constitutivo, al suponer una reforma o modificación de sus reglas, exigiría o que hubiese sido adoptado cuando la Cooperativa era dueña única de la casa, con la justificación pertinente tal como indicó la Resolución de 22 de octubre de 1973, o el consentimiento de todos los copropietarios, sí hubiese tenido lugar después, todo ello de conformidad con el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.


En la resolución de 20-12-1973, la DGRN revoca la nota del Registrador, al considerar que las limitaciones que prohíben la transmisión de un derecho procomunal con independencia de la correspondiente titularidad de los propietarios a que aquél está vinculado, no atenta contra el principio fundamental de libertad de disposición, ni se incluye dentro de los supuestos no inscribibles en el Registro.

PRIMERO.- Que, desistido el primer defecto de la nota de calificación, la cuestión planteada se reduce, en efecto, a la licitud del pacto estatutario en inmueble bajo régimen de propiedad horizontal, que, al regular el destino exclusivo del sótano -que aparece como finca independiente, departamento número 1- para aparcamiento de los titulares de las viviendas, prohíbe que en ningún caso se transmita esta propiedad separadamente de la vivienda, lo que podría suponer traba a la plena facultad de disponer distinta de las admitidas por las Leyes y en especial por el artículo 26 de la Ley Hipotecaria.
SEGUNDO.- Que al establecerse el destino exclusivo del sótano "para aparcamiento de automóviles o garaje" cuyo uso y aprovechamiento corresponde "única y exclusivamente a las catorce viviendas" se confiere el carácter de elemento pro-común a dicho sótano y, de conformidad con el artículo 4º de la Ley de Propiedad Horizontal, se ordena un adecuado uso en cuya regulación, si no se llegó a especificar plazas de garaje concretas -jaulas o simples espacios- adscritas a las distintas viviendas como anejos de éstas, repitiendo el esquema de la propiedad horizontal, de un espacio arquitectónicamente acotado, de uso singular y exclusivo de puertas adentro, y el resto del inmueble con sus servicios, de propiedad y uso compartido, quedan, sin embargo, fijados los correspondientes derechos y limitaciones que tal propiedad común comporta.
TERCERO.- Que dentro de tal regulación, aquellas limitaciones que, saliendo al paso de un abusivo ejercicio de los derechos de los titulares de viviendas, prohíben la transmisión de este derecho procomunal con independencia de la correspondiente titularidad de propietarios a que está aquél vinculado, no hacen sino reiterar una limitación institucional del régimen de la Propiedad especial por pisos, según lo proclamado por el último párrafo, del artículo 3.º de la Ley, y en el mismo artículo 4º "in fine" al negar la acción divisoria, y en este sentido no se atenta con ello al fundamental principio de libertad de disposición del artículo 348 del Código civil, ni se está ante uno de los supuestos que el artículo 27 de la Ley Hipotecaria impide su acceso al Registro.

En la Resolución de la DGRN de 23-7-2001, BOE 200/2001, de 21 agosto 2001, el Centro Directivo desestima el recurso interpuesto entendiendo que no es posible inscribir determinado acuerdo de una comunidad de propietarios, en régimen de propiedad horizontal, por el que se establece el reglamento de régimen interior del edificio, pues como tal, el reglamento no tiene acceso al registro, y si se tratara de los estatutos, su redacción no ha sido acordada unánimemente por todos los propietarios.

PRIMERO.- Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro para su inscripción una escritura por la que se protocoliza un acuerdo de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal estableciendo el Reglamento de Régimen Interior de un edificio; el acuerdo expresado está tomado por mayoría de los propietarios.
El Registrador deniega la inscripción -aparte de por otro defecto no recurrido por los siguientes defectos: No ser inscribibles los Reglamentos de Régimen Interior.
Aunque lo fueran, no poderse alterar el régimen legal y estatutario en virtud de acuerdo no unánime.
Existir en dicho Reglamento normas que, por su contenido estatutario, deberían acordarse por unanimidad.
Establecerse una norma que regula la convocatoria de la Junta general que está regulada por la Ley con carácter imperativo; Los interesados recurren la calificación. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso. Se apela el Auto Presidencial.
SEGUNDO.- Los tres primeros defectos han de ser confirmados. Los artículos 5, párrafos 3 y 4, y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1999/60873q regulan, respectivamente los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior.
Cualquiera que sea el contenido de uno y otros, el acuerdo cuya inscripción se solicita no es inscribible, pues, si es un Reglamento de Régimen Interior, el mismo no tiene acceso al Registro, y si se trata de Estatutos, su redacción no ha sido acordada por unanimidad de los propietarios.