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ARTÍCULO 24 LPH

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

 La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

Artículo 24.

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será a aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios necesarios para su adecuado uso y disfrute.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán en la misma proporción de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad. Nombrarán, entre ellos, un Presidente de la agrupación que ostentará legalmente su representación en juicio y fuera de él.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

d) La Comunidad integrada que incumpla la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la agrupación responderá con sus bienes y, subsidiariamente, los propietarios hasta el límite de la cuota que les corresponda en la deuda insatisfecha.
 
e) La responsabilidad por deudas de la agrupación frente a terceros se hará efectiva, en primer lugar, sobre los bienes de la agrupación; subsidiariamente, sobre los bienes de las Comunidades agrupadas por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho y; en el caso de resultar insuficientes, sobre los bienes de los propietarios hasta el límite de la cuota que le corresponda en la deuda insatisfecha.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

b) Motivos de la propuesta:

1) Precisión en la delimitación de los elementos comunes de los CIP.

La adición que se propone al exigir que los elementos comunes de los CIP deben ser “necesarios para su adecuado uso y disfrute” de los titulares de las parcelas, viviendas o locales tiene por finalidad resaltar la relación de accesoriedad o de subordinación funcional que deben de mantener respecto de las edificaciones o parcelas. No basta con que determinados bienes o elementos sean comunes sino que debe exigirse que esos bienes y elementos cumplan una función respecto de las parcelas o edificaciones que es la de ser necesarios para su adecuado uso y disfrute.
Al mismo tiempo, la adición propuesta pretende poner de manifiesto el carácter privado de estos Complejos inmobiliarios en el sentido de que el uso y disfrute de los elementos comunes se limita únicamente a los propietarios de las viviendas, locales y parcelas sin que puedan ser utilizados y disfrutados públicamente o por cualquier persona.

2) Corrección de la forma de contribución de cada Comunidad integrada.

Resulta confusa la expresión actual al indicar que las comunidades integradas “responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada.” Al decir que la responsabilidad es conjunta podría entenderse que la responsabilidad de las distintas comunidades agrupadas es solidaria; sin embargo, como en el propio artículo 24 de la LPH hace alusión al coeficiente que tiene cada comunidad en el total y que debe constar en el título constitutivo de la agrupación de comunidades, ha de entenderse que esa responsabilidad conjunta se trata de una responsabilidad proporcional o a prorrata. Con el fin de evitar la interpretación que equipare la responsabilidad conjunta a la responsabilidad solidaria propongo que conste expresamente que la responsabilidad de cada Comunidad debe limitarse a la parte que le corresponda conforme a su cuota de participación sin que pueda hacerse responsable de las deudas de las otras Comunidades.

3) Referencia expresa al Presidente de la Agrupación de comunidades.
Aunque el apartado 3 del artículo que estamos comentando declara que a las agrupaciones de comunidades se les aplicarán las disposición de la LPH salvo las especialidades que a continuación se expresan, y podría entenderse que la Agrupación de comunidades debe de tener un Presidente propio como así dispone el artículo 13 de la LPH, me parece oportuno que se haga mención expresa al mismo sin perjuicio de que en los estatutos pueda regularse con mayor detalle (por ejemplo, la fórmula de su nombramiento: elección, rotación o sorteo).
Ese Presidente de la Agrupación debe de ser uno de los Presidentes de las Comunidades integradas porque si fuera una persona distinta (cualquier propietario) tendríamos el inconveniente de que, al pertenecer a una de ellas, esa Comunidad dispondría en el cómputo total de todas las votaciones de dos votos de personas lo que resulta un privilegio contrario a la equidad.
También deben atribuírsele las funciones de representar a la Agrupación en juicio y fuera de él con la limitación competencial que se expresa en el último párrafo del artículo 24.3 LPH, esto es, su representación se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios del CIP sin que pueda menoscabar las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas.

4) Tratamiento de la responsabilidad por deudas.

 Considero necesaria la referencia expresa al régimen de responsabilidad patrimonial por deudas de la Agrupación respecto de terceros pues no nos encontramos ante el mismo supuesto contemplado en el artículo 22 de la LPH ya que cabe dirigirse contra tres sujetos que responderán, uno, con carácter principal y, los otros dos, subsidiariamente. La deudora principal será la Agrupación que responderá con sus propios bienes y derechos. Si esos bienes resultan insuficientes, pasarán a responder los bienes y derechos de las Comunidades integradas hasta el límite que representa su cuota de participación en la deuda insatisfecha. Por último, responderán los propietarios de las viviendas o locales con su propio patrimonio hasta el límite que represente su cuota de participación en la Comunidad integrada respecto de la parte de la deuda que a ésta se impute.
También debe hacerse referencia a la responsabilidad patrimonial en el caso de que alguna de las Comunidades integradas no cumpla con su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes de la Agrupación. En estos casos, responderá con carácter principal la Comunidad integrada con sus bienes y derechos hasta el límite que representa su cuota de participación en la Agrupación; y, subsidiariamente, los propietarios de las viviendas hasta el límite que representa su cuota de participación en la Comunidad integrada respecto de la deuda insatisfecha.
Deben aplicarse las prescripciones ya referidas en el artículo 22 LPH acerca de la necesidad de llamar al proceso a los responsables subsidiarios para evitar su indefensión y de la posibilidad de solicitar una diligencia preliminar a favor del acreedor al objeto de conocer cuáles son los propietarios deudores, su domicilio y cuál es su cuota de participación.

 
c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

STS de 7 de abril de 2003

La situación descrita, quizá anómala, se explica por la ausencia en nuestro Ordenamiento, hasta la introducción por Ley de 6 de abril de 1999 del nuevo artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, de una normativa específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia de 28 de mayo de 1985, hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la "existencia" de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal (Sª de 20 de febrero de 1990), e incluso (Sª de 16 de junio de 1995) ya se había declarado la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros".

SAP de Málaga, Sección 4ª, de 4 de marzo de 2004

Sentado lo anterior, y dado que en la instancia ha quedado acreditada la constitución de aquélla comunidad y su integración en la demandada (documento núm. 4 de la contestación a la demanda) y mediante la prueba pericial que comenta la sentencia del juzgado ha quedado acreditada la existencia de elementos comunes que son utilizados por la actora; la cuestión a resolver es si cabe la posibilidad de extinguir la situación de copropiedad que de hecho está constituida, y sobre éste particular, el recurrente no comenta absolutamente nada, ya que el recurso se limita a insistir en que se ha cambiado el objeto del litigio y que no hay elementos comunes porque los vecinos de su urbanización no reciben servicio alguno de la demandada; en consecuencia, la sentencia de instancia debe de ser confirmada, puesto que no se aportan argumentos jurídicos ni de hecho para poder acceder a la acción de división entablada, si a ello se añade que el demandante no ha acreditado la forma en la que pudiera haberse llevado a cabo la segregación de la Comunidad demandada sin afectar a ninguno de los elementos comunes es evidente que el recurso no puede prosperar, pues precisamente, el régimen de Propiedad Horizontal presupone la existencia de una serie de elementos comunes a todos los propietarios inseparable de la propiedad de cada uno de ellos, así, el art. 396 del C.c. dispone que:... en consecuencia, el recurso ha de ser desestimado y la sentencia de instancia confirmada en su totalidad, puesto que no cabe en éste tipo de propiedades, tal y como mantuvo la sentencia de instancia la acción de división, mientras que existan elementos comunes a ellas.

SAP de Cantabria, Sección 3ª, de 19 de febrero de 2004
La Sala 1ª del Tribunal Supremo ha elaborado un cuerpo de doctrina por el que aplica la normativa de la ley de propiedad horizontal a las urbanizaciones mancomunidades y complejos o conjuntos residenciales, por estimar que el régimen jurídico aplicable, por razón de los elementos o servicios comunes que las integran, es el de una copropiedad similar al régimen de la propiedad horizontal. Así se pronuncian las SS. de 13 de noviembre de 1985, 28 de mayo de 1986, 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 3 de diciembre de 1993, 26 de enero de 1995, 5 de julio de 1996 y 20 de marzo de 1997. Tal conceptuación y regulación es especialmente invocable cuando se trata de conflicto relativo a los servicios comunes. Además, tanto doctrinal como jurisprudencialmente se admite, en materia de propiedad horizontal y con apoyo en los arts. 392, 396 y ss. C.C., la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio o portal y la general o extensa que afecta a toda una urbanización o edificio con varios portales, pero sometidas ambas al régimen de la ley de propiedad horizontal, sin que exista inconveniente legal ni jurisprudencial en admitir que la defensa de los intereses comunitarios que por, traspasar los propios y exclusivos de cada edificio o portal, afecten a la generalidad, pueda asumirla la comunidad general (ss. 18 abril 1988, 30 marzo 1989 y 23 septiembre 1991), pero correlativamente cada comunidad habrá de reclamar a cada uno de sus copropietarios los gastos de elementos o servicios comunes propios de cada una, conforme al porcentaje de participación establecido en el título constitutivo.
SAP de Sevilla, Sección 8ª, de 29 de septiembre de 2003
Para este tipo de comunidades, constituidas generalmente por urbanizaciones de propietarios, carentes de una regulación específica, la jurisprudencia (por todas Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1999) ha venido declarando la aplicación analógica de las Leyes sobre Propiedad Horizontal (Ley de 21 de julio de 1960 y Ley 8/1999), con especial énfasis en cuanto a la obligatoriedad de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes y al de los servicios de que se beneficie cada comunero. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1997, proclama, que ante una simple reclamación de cantidad, la cuestión jurídica es sencilla, a no ser que se polemice sobre los hechos que constituyen la base del cómputo de la cantidad reclamada. En toda situación de comunidad, el concurso de los partícipes será proporcional a sus respectivas cuotas, tal como ordena el artículo 393 del Código Civil y, según tal criterio de proporcionalidad, los copropietarios pueden exigirse entre sí la contribución a los gastos que se produzcan, como prevé el artículo 395 del mismo cuerpo legal.A su vez, a una comunidad de propietarios, en forma de urbanización, se aplican por analogía las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 9, apartado 5º, impone a los copropietarios la obligación de contribución a los gastos generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Por último, el párrafo segundo del artículo 392 del Código Civil prevé que la autonomía de voluntad de las partes establezca reglas de la comunidad; así, en forma de estatutos. Añade dicha sentencia que es algo indiscutible y evidente que los copropietarios deben contribuir, con arreglo a su participación, a los gastos generales de la comunidad, verdadero supuesto de “obligatio propter rem”, obligación en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de la cosa; es deudor quien en cada momento es el propietario; la obligación se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa. TERCERO.- Cuanto antecede, supone que, al margen de adhesión voluntaria para integrarse en dichas comunidades, las referidas obligaciones en el mantenimiento de servicios y otros elementos comunes se han de entender asumidas de forma automática por la titularidad del respectivo inmueble, ya que una solución contraria generaría un enriquecimiento injusto al aprovecharse el propietario en cuestión de unos beneficios que comportan unos gastos necesarios.
SAP de Huelva, Sección 2ª, de 24 de junio de 2002
Sin embargo, en cuanto a la solicitud de que sea objeto de demolición el almacén construido en una zona cercana al lugar donde se ha ubicado la verja, y aun cuando no se acredite rotundamente que el suelo o terreno sobre el que se ha erigido sea privativo de uno de los edificios o común de todos ellos, resulta cierto que no existe prueba de que se haya tomado un acuerdo en Junta de propietarios que sea el soporte legal y estatutario de semejante obra. Es cierto que en la sentencia no se mencionan la razones por las que se rechaza esta solicitud, y es cierto que la parte demandada no aporta acreditación de que se haya tomado un acuerdo para la realización de esta obra con las necesarias mayorías. Estamos pues ante una actuación material de hecho que no tiene apoyo en una decisión colectiva, que es necesaria en todo caso. Resulta claro que en esta clase de comunidades especiales no se puede crear un nuevo elemento común sin el debido acuerdo mayoritario; y ello porque, en todo caso, el coste de la obra se reparte (salvo acuerdo contrario) entre todos los copropietarios, y asimismo se repartirán entre ellos los gastos futuros de mantenimiento y conservación del mismo. Es pues exigible que sea el órgano colectivo de decisión de la comunidad el que adopte el acuerdo correspondiente que justifique la necesidad de la obra, o su utilidad, y que decida sobre el gasto correspondiente y su imputación a la parte pasiva del patrimonio colectivo. Y al no existir acreditación de tal acuerdo, como decimos, procede estimar la demanda en esta parte y revocar la sentencia dictada, para condenar a la comunidad demandada a llevar a cabo la demolición del indicado almacén. A lo que debe añadirse, para ratificar esta decisión un tanto amarga, que ni siquiera se demuestra por la demandada que el indicado almacén sea meramente soporte de la verja instalada o un accesorio de la misma; más bien parece que tal almacén es independiente de la verja y que, por tanto, no queda cubierto por la decisión de instalar ésta. Obsérvese el alegato incluido en el hecho quinto de la contestación a la demanda, en el que se reconoce que no hubo acuerdo para la construcción del almacén, sin que se haya aportado el acta en la que se adoptara ni se haya identificado ese posible acuerdo justificativo de la obra.

SAP de Valencia, Sección 6ª, de 30 de abril de 2002
La cuestión esencial es a quien correspondía otorgar, o denegar, la autorización para instalar la chimenea. Si a la comunidad del edificio en cuya fachada se ubicó, si a todas y cada una de las comunidades de los diferentes patios de escalera recayentes al patio de manzana, o si a la supracomunidad integrada por todos ellos. La cuestión debe decidirse en función de cuál se entienda que es el elemento común afectado, si se entendiera que es la fachada a la que físicamente se adhirió, cabría pensar que la decisión competía a la única comunidad afectada; por contra, si se entendiera que el elemento común afectado es el propio patio de manzana, podría atribuirse esa competencia a la supracomunidad, sin que sea obstáculo que no se haya constituido formalmente, porque el artículo 24.4 LPH prevé el régimen jurídico que corresponde a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 del mismo precepto. En cualquier caso, debe excluirse la atribución de competencia a todas y cada una de las comunidades, de manera individualizada, pues los dos citados son los únicos posibles títulos de atribución competencial, de modo que, si todas las comunidades estuvieran afectadas, sería por constituir partes del mismo complejo urbanístico, y en este caso, la competencia sería de la supracomunidad.
Resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2002
En el presente supuesto no existe una propiedad horizontal, sino una división en fincas independientes sobre la que se constituye un complejo inmobiliario (cfr. art. 24.2 números a) y b) de la Ley de Propiedad Horizontal). Pero, aunque se tratara de una propiedad horizontal, dicha Ley, en ningún momento, exige la previa declaración de obra nueva, la cual nunca es requisito indispensable para la constitución de tal régimen, puesto que el mismo se puede constituir contando como base una edificación antigua que tenga unidades susceptibles de aprovechamiento independiente.

Resolución de la DGRN de 11 de julio de 2001
Los cuatro defectos señalados por el Registrador han de ser considerados conjuntamente y, en realidad, reducidos al último de ellos. En efecto, no es posible alegar que no estén demandados los titulares registrales de todos y cada uno de los locales sobre los que debe recaer la anotación preventiva (defecto cuarto), si en el mandamiento no constan la descripción y datos registrales de las fincas sobre las que se debe practicar aquélla (defecto tercero). Y, por otra parte, si bien es evidente que no es posible practicar anotación alguna cuando el demandado no tiene fincas inscritas a su nombre, resulta que la anotación de demanda en cuestión no se solicita sobre bienes del demandado sino sobre bienes de terceros, como resulta de la diligencia de adición al mandamiento. Sentado lo anterior, el defecto cuarto debe ser confirmado, pues, como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión (arts. 24 de la Constitución española), y paralelamente y, en el ámbito registral, el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (art. 1 de la Ley Hipotecaria) junto con los de "tracto sucesivo" y legitimación (arts. 20 y 38.3 Ley Hipotecaria), impiden la práctica de la anotación solicitada sobre bienes de quien no ha sido parte con carácter personal y directo en el procedimiento.


SE INCLUYE EN NEGRITA CURSIVA LA MODIFICACIÓN QUE SE INTRODUCE PARA DIFERENCIARLO DE LA REDACCIÓN ACTUALMENTE VIGENTE