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ARTÍCULO 23 LPH


Artículo 23

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1º) Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2º) Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:

Artículo 23

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1º) Por la destrucción total del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
En los casos de destrucción parcial o de aseguramiento del exceso del 50 por ciento del valor de la finca, cada propietario tendrá acción contra la Comunidad y los demás condueños para reclamar la reconstrucción del edificio, corriendo cada propietario con los gastos de reconstrucción de su propio piso o local, y sufragándose la de los elementos comunes en proporción a la cuota de participación. Igual acción corresponderá a la Comunidad respecto de cada uno de los propietarios.

2º) Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

b) Motivos de la propuesta:

Se pretende mediante ella introducir el debate acerca de la conveniencia de la introducción en la LPH de la regulación del derecho de reconstrucción del edificio dañado (por ruina, incendio, terremoto, etc). En este sentido, la solución aportada no es la única posible, consignándose a los solos efectos indicados.


c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

Debe tenerse muy en cuenta, en cuanto al derecho a exigir la reconstrucción del edificio, la sentencia de la AP de Badajoz, Sección 1ª, de 28-9-1999. Se inserta un resumen y sus fundamentos de derecho, tal como aparecen en la colección “El Derecho”:

La Audiencia estima el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia dictada en autos sobre acción de división de cosa común y extinción de comunidad en régimen de propiedad horizontal. La sentencia recurrida declaró que el inmueble descrito en la demanda está sometido al régimen de comunidad de bienes o copropiedad. La Sala expone que la doctrina sobre la comunidad de bienes es aplicable a los supuestos en que, aun perviviendo formalmente la copropiedad en régimen de propiedad horizontal, la cosa sobre la que se proyecta queda destruida y el coste de su reconstrucción excede del 50% del valor de la finca. En dicho supuesto, se produce la extinción del aludido régimen, retornando o devolviendo al general las disposiciones o medidas que hubieren de adoptarse. Si bien la LPH regula la extinción de la comunidad en los supuestos de ruina, los efectos de este precepto no siempre conseguirán este objetivo, pues bien pudieron los interesados concertar o el titular dominical único decidir en el título constitutivo lo que hubiere de acontecer si una contingencia cual la reseñada ocurriere, y esta previsión no es contraria a derecho, antes al contrario, conveniente.
Esto es lo que ocurre en el supuesto de autos: los derechos asistentes a los interesados en la litis no son absolutos, no fue transmitida la propiedad en dicha forma, siendo conveniente analizar la voluntad del testador. A juicio de la Sala no cabe la invocación del art. 21 LPH; es más correcto estar a lo dispuesto por el testador en el título constitutivo de la Comunidad, pues cuando el testador disponía del haber hereditario entregaba a determinados herederos una cosa ruinosa y era consciente de ello, pero el testador no disponía de la misma de forma autónoma o independiente, sino en función de la porción, piso o casa principal que al unísono se le adjudicaba. Así pues, estima la Sala que, aun cuando no se compartiera la decisión recurrida, al no gozar la edificación cuya división se pretende de naturaleza autónoma e independiente, siendo un mero anexo del colindante, tampoco se llegaría a los porcentajes que se reseñan en el art. 21 LPH para conseguir la extinción de la Comunidad.
En cualquier caso, este argumento no gana eficacia, por cuanto quienes son titulares dominicales de aquellos bienes habrán de sujetarse a la voluntad del causante expresada en testamento. Alternativamente, y para el supuesto de que se considerara que sigue subsistiendo el régimen de propiedad horizontal sobre el inmueble objeto de la litis, y que no ha prescrito el derecho a exigir la reconstrucción del mismo, el demandante-apelado mantenía en su demanda una petición alternativa, de que se declare su derecho a exigir a los demandados la reconstrucción del inmueble. La Sala acoge esta petición, aunque somete tal derecho a ciertos límites.


FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Como declara la SS. de 5 de Noviembre de 1924, citada en otra de 28 de Noviembre de 1957 (Rep. A. 3424), lo mismo por razones de orden económico que por las de orden jurídico, la institución de la Comunidad de Bienes tiene como principio fundamental el de que ningún copropietario esta obligado a permanecer en la comunidad, criterio seguido por el C.C., de acuerdo con nuestro derecho tradicional de la Leyes de Partidas, que decían que las cosas se gobiernan mejor cuanto son de uno solo que cuando son de varios, declaración que dicho Código, en su artículo 400 establece, añadiendo que cada uno de los comuneros podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, y agregando el art. 404 que cuando la cosa fuere esencialmente indivisible y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio, y determinando, por ultimo, que son aplicables a la división entre participes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia. En cuanto a la determinación de la indivisibilidad, inservibilidad o desmerecimiento de la cosa, es una cuestión de hecho que habla de ser apreciada, en cada caso, por el Tribunal sentenciador -SS de 14 de Junio de 1895, 22 de Junio de 1904, y 25 de Noviembre de 1932. Rep. Aranz. 1.314, 305 y 933-. Lo anterior obliga a declarar el derecho natural que al comunero corresponde en orden a exigir el cese del estado de indivisión y copropiedad existente sobre los bienes sobre los que se proyecta, derecho absoluto, de imposible prescripción, -art. 1.965 C.C.-, que habrá de imponerse frente a los restantes, y cuyo concreto ejercicio aparece regulado en el art. 402 y concordantes del C.C.. Al respecto la norma queda a la voluntad unánime de los copartícipes, el que tal división se verifique, bien por los propios interesados, o por árbitros o amigables componedores, regulando, en los supuestos de indivisibilidad, entendiéndose aquella cuando de practicarse resultare la cosa inservible para el uso a que se destina, -SS de 25 de Noviembre de 1932-, que a falta de acuerdo de los comuneros en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venda y reparta su precio, disposiciones todas ellas aplicables y admisibles en la forma reclamada en el escrito de demanda.
La doctrina genérica que se reseña será de aplicación a los supuestos en que, aún perviviendo formalmente la copropiedad en régimen de propiedad horizontal [la que excluye, per se, la susceptibilidad de invocación del art. 400 del CC; véase art. 4 de la LPH), la cosa sobre la que se proyecta queda destruida y el coste de su reconstrucción excede del 50% del valor de la finca; y ello por disposición expresa contenida en el art. 21, 1 de la Ley de Propiedad Horizontal que viene en establecer que, en dicho supuesto, se produce o consigue la EXTINCION de aludido régimen, retornando o devolviendo al general las disposiciones o medidas que hubieren de adoptarse. Establecido lo precedente cabe también argüir, como se deriva del art. 4, inciso 3 de la LPH, que la regla primigenia de este régimen en cuanto a constitución y ejercicio de los derechos y disposiciones restantes no prohibidas por la ley, corresponde a los interesados, -usualmente al constructor o titular primero de la edificación-, quien podrá disponer a este respecto con libertad de criterio y, aún mas, como titular de los derechos ulteriormente objeto de transmisión podrá regular o limitar el dominio en el modo y forma en que lo estime por conveniente y ello dentro o al margen de las normas que rigen la copropiedad en Régimen de Propiedad Horizontal; quien adquiriere derivativamente aquellos derechos no podrá reclamar mas de lo que le fue transmitido; no pudo recibir más que aquello que se hallaba en el haber de su causante. Y es por esto que si bien la LPH regula la extinción de la comunidad en los supuestos de ruina a que se aludía precedentemente, los efectos de este precepto no siempre conseguirán este objetivo pues, bien pudieron los interesados concertar o el titular dominical único decidir en el título constitutivo lo que hubiere de acontecer si una contingencia cual la reseñada ocurriere; y esta previsión no es contraria a derecho; antes al contrario conveniente. Y esto es lo que ocurre en el supuesto de autos; los derechos asistentes a los interesados en la litis no son absolutos; no fue transmitida la propiedad en dicha forma, siendo conveniente a estos efectos transcribir la voluntad del testador:
E) Las casas números ... de la c/ ..., de esta capital, que son continuación o traseras de la indicada en la c/ ... se adjudicará en la siguiente forma: Al hijo D. Juan Benjamín, la planta baja; el piso principal a Dª Josefina; y a Dª María Teresa el piso segundo. Como este edificio ESTA MUY MAL DE OBRA O CONSERVACION MIENTRAS NO SE EDIFIQUE, el hijo Benjamín disfrutará gratuitamente la habitación que está encima de la cochera. Al edificarse el inmueble, Benjamín estará obligado a dejar un hueco independiente, en el sitio que más le convenga, hueco que medirá metro y medio cuadrado y del que partirá la escalera que conduzca a los pisos superiores de la casa.
Así pues y a juicio de la Sala no cabe la invocación del art. 21 de la LPH; es más correcto estar a lo dispuesto por el testador en el título constitutivo de la Comunidad; y esto no es baladí; cuando el testador disponía del haber hereditario entregaba a determinados herederos una cosa ruinosa y era consciente de ello; pero el testador no disponía de la misma de forma autónoma e independiente sino en función de la porción, piso o casa PRINCIPAL que al unísono se le adjudicaba sita en la C/ ... de esta Capital de la que, en literal transcripción se decía era "CONTINUACION O TRASERAS" de la primera; la decisión testamentaria es así armoniosa en su conjunto pero no desligada o en piezas, como ahora se pretende. Las viviendas objeto de transmisión de la c/ ..., [de una extensión superficial de 36,51 metros cuadrados], están en función de sus equivalentes de la c/ Virgen de la Soledad [293,88 metros cuadrados]; y no importa que pudiera o no haber contradicción entre esta realidad física y material [expresión de la voluntad del testador] y los Registros; éstos están en función de la primera y procede su modificación o corrección cuando entre el derecho material y el publicado existe contradicción; y es la propia parte demandante quien, -como con extremada habilidad exponía la apelante-, viene en reconocer este aserto. Conviene recoger dichas afirmaciones:
Las fincas registrales ..., es decir piso principal de la casa núm. ... de la c/ ... era su domicilio habitual; la finca registral ... es decir el desván situado en la planta 3ª de la c/ ..., núm. ..., no era más que un anexo de su vivienda habitual como tienen infinidad de casas antiguas (y es el caso que nos ocupa) y la mejor prueba de ello es el nombre que se recoge en el Registro DESVAN, aunque cuando se crea el Régimen de Propiedad Horizontal y dado que la misma se denomina propiedad por apartamentos y que el desván estaba en la planta 3ª hubo que considerarlo un apartamento más... En lo referente a la registral 5.636 nos encontramos ante una situación prácticamente igual a la anteriormente citada y así el piso principal de la c/ ... de 36,51 metros cuadrados (dato éste que parece que no le interesa a la actora recalcar, aunque si lo hace de los demás inmuebles), no era más que una habitación contigua del piso 1º de la c/ ... (aunque desde el piso de ... no se podía acceder) porque como se puede comprobar está a la misma altura y aquel linda con éste (como se recoge en la nota registral, aportado como documento núm. 6 de la demanda) y hay un dato que evidencia bien a las claras la afirmación que hacemos y no es otra que su extensión 36 metros cuadrados, que no parece desde luego la superficie, siquiera mínima de un apartamento. DOCUMENTAL, unida al rollo de Sala.
Así pues que, aún cuando no compartiéramos la decisión que se adopta, al no gozar la edificación cuya división se pretende de naturaleza autónoma e independiente, siendo un mero anexo del colindante, tampoco se llegaría a los porcentajes que se reseñan en el art. 21 de la LPH para conseguir la extinción de la Comunidad; en cualquier caso este argumento no gana eficacia y por cuanto quienes son titulares dominicales de aquellos bienes habrán de sujetarse a la voluntad del causante expresada en testamento.
El apelado, en su demanda, mantenía una petición alternativa, que cabe asumir en el modo y forma en que se atiene a lo hasta ahora argumentado:
Alternativamente a la anterior pretensión y para el supuesto de que se considerara que sigue subsistiendo el Régimen de Propiedad Horizontal sobre el inmueble objeto de esta litis y que no ha prescrito el derecho a exigir la reconstrucción del mismo, se declare el derecho de mis representados a exigir a los demandados la reconstrucción del inmueble, condenando a los mismos a estar y pasar por esta declaración.
No consta oposición a esta petición en la alzada; la misma es razonable y se adecua a las decisiones acordadas por el testador; sin embargo este derecho habrá de tener los siguientes límites:
a).- El demandado no contribuirá a los gastos de reconstrucción ni de cualesquiera otra clase motivados por las obras en la planta 1ª y 2ª.
b).- El demandado contribuirá a los gastos de reconstrucción del inmueble y en cuanto afecten a la planta baja en proporción a lo aquellas obras pudieran aprovecharle; en equidad deberá resolverse sobre esta cuestión.
c).- El demandado deberá resolver previamente sobre la opción que el causante le ofrece en testamento para dejar un hueco independiente, en el sitio que más le convenga, hueco que medirá metro y medio cuadrado y del que partirá la escalera que conduzca a los pisos superiores.
SEGUNDO.- Acorde a lo preceptuado en el artículo 710, inciso segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, [La Sentencia confirmatoria o que agrave la de primera instancia deberá contener condena en costas al apelante, salvo que la Sala estime motivadamente que concurren circunstancias excepcionales que justifiquen otro pronunciamiento], habiéndose producido la revocación de la Sentencia de primer grado, es procedente no hacer pronunciamiento expreso en materia de costas de la alzada que abonarán, cada parte, las causadas a su instancia y las comunes por mitad; respecto a las ocasionadas en la primera instancia y visto el contenido del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por la Ley 34/1984, de 6 de agosto, que consagra el principio objetivo del vencimiento, procede acordar no hacer pronunciamiento expreso, al venir acogidos solo en parte o matizados los postulados mantenidos por el demandante, por lo que abonarán, cada parte, las causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Vistos los preceptos legales citados, los alegados por las partes, y demás de general y pertinente aplicación.


FALLO
Que estimando como estimamos el Recurso de Apelación formulado por D. Benjamín, representado por el Procurador de los Tribunales Dª MERCEDES LOPEZ IGLESIAS, defendido por el letrado Dª ANGELES RAMIRO GUTIERREZ, Juicio Declarativo Ordinario de Menor Cuantía núm. 81/98; Recurso Civil núm. 30/99; Juzgado de Primera Instancia de Badajoz-5, contra la SENTENCIA recaída en la instancia y estimando asimismo, en parte, la demanda formulada por Dª Encarnación y Dª Guadalupe, representadas por el Procurador de los Tribunales D. JOSE ANTONIO MALLEN PASCUAL, defendidas por el letrado D. ALFONSO GRAGERA CELDRAN, debemos revocar y revocamos meritada resolución haciendo los siguientes pronunciamientos:
a).- Procede declarar el derecho de los demandantes en orden a la reconstrucción del inmueble a que la demanda se contrae.
b).- El demandado no contribuirá a los gastos de reconstrucción ni de cualesquiera otra clase motivados por las obras en la planta 1ª y 2ª.
c).- El demandado contribuirá a los gastos de reconstrucción del inmueble afectante a la planta baja y en cuanto los mismos le sean de utilidad; en equidad deberá resolverse sobre esta cuestión.
d).- El demandado deberá resolver previamente sobre la opción que el causante le ofrece en testamento para dejar un hueco independiente, en el sitio que más le convenga, hueco que medirá metro y medio cuadrado y del que partirá la escalera que conduzca a los pisos superiores.
No procede hacer pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias.
Contra la presente SENTENCIA no cabe ulterior recurso, salvo el de Aclaración para corregir algún concepto oscuro o suplir cualquier omisión que contenga o corregir errores materiales manifiestos o aritméticos, recurso a formular para ante este Tribunal, dentro de los dos días siguientes al de notificación de la presente resolución. [art. 267 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de Julio, del Poder Judicial]; todo ello referido a la parte dispositiva o fallo de la resolución. Asimismo podrá instar la parte, si a su derecho conviniere y hubiere motivo para ello, se declare la nulidad de todas las actuaciones o de alguna en particular, conforme a lo dispuesto en el art. 240.2 de la Ley Orgánica 6/85, de 1 de Julio, DEL PODER JUDICIAL, según modificación operada por Ley Orgánica 5/1997, de 4 de noviembre, derecho a ejercitar en el plazo de veinte días contados desde la notificación de la sentencia o resolución.
Notifíquese la anterior Sentencia a las partes personadas y con certificación literal a expedir por el Sr. Secretario de esta Audiencia Provincial y del oportuno despacho, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para cumplimiento y ejecución de lo acordado Archívese el original en el Libro-Registro de Sentencias de esta Sección.