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ARTÍCULO 21 LPH

Artículo 21


1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.


2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.


3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.


4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.


5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.


6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.

En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.


Artículo 21 redactado por el número 2 de la Disposición Final 1.ª de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 8 enero).


Vigencia: 8 enero 2001

Véanse artículos 812 a 818 LEC 2000.


Adición al apartado 1º.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio, sin que exista limitación alguna en cuanto a la cuantía a reclamar. En el caso de que la reclamación la efectúe el Presidente de la Comunidad no precisará autorización de la junta para ello, quedando esta, tan solo para el caso de que la efectúe el secretario-administrador. Los comuneros no están legitimados para representar a la Comunidad en estos casos.


b) Motivos de la propuesta:


1.- En línea con lo que establece la Directiva 2000/35 no se entiende la limitación establecida de 30.000 euros para efectuar la reclamación. Aunque no es probable que se espere a alcanzar esta deuda lo cierto es que no pueden establecerse limitaciones en la reclamación.

2.- En el caso Puede ser conveniente que quien represente a la Comunidad sea siempre el Administrador que tiene más conocimiento de la Comunidad. (No podrá ser citado como testigo, sólo como parte en la prueba de interrogatorio de partes del art. 301 LEC.
En consecuencia, es preferible que ejercite la acción judicial el administrador autorizado por la Junta (art. 21.1 LPH), ya que este tiene más conocimiento de la realidad de la deuda y su alcance estando más facultado para contestar las posibles preguntas que le dirija el abogado del moroso.

Ahora bien, si se opone el deudor, se plantea la duda de que si se inicia la reclamación por el monitorio y se opone el deudor, si al transformarse en un juicio verbal u ordinario valdría la representación del administrador. Debe entenderse que sí, que la autorización de la junta para que el administrador demande por la vía del monitorio se extiende al juicio transformado y no debe llamarse a este al presidente de la Comunidad de propietarios, porque no lo impide la LPH. Si se hubiera querido impedir se hubiera recogido tal circunstancia en el art. 818 LEC, pero no se hace, por lo que se entiende que cabe que el administrador continúe representando en juicio a la comunidad. Aun así, debe expresarse de forma clara en el texto de la ley para evitar criterios contradictorios.

Adición al apartado 2º.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9, no exigiéndose la fehaciencia en la notificación.
En la notificación se le indicarán al propietario las cantidades que adeuda, mensualidades a que se refiere, y conceptos que se incluyen en la deuda.
En el caso de que sea el moroso el presidente de la Comunidad, el VºBº lo firmará el Vicepresidente si lo hubiere, y si este también lo fuera, o no existiera bastará con la firma del secretario-administrador.

b) Motivos de la propuesta:

1.- En modo alguno es precisa la fehaciencia de la notificación, ya que a los efectos el art. 21 de la LPH, la Ley no habla en ningún momento de que deba ser fehaciente. No es por tanto, necesaria la intervención de Notario, ni el acto de Conciliación. El telegrama será suficiente si se puede hacer detalle de la deuda en su redacción. En cuanto a la carta con acuse de recibo, caben dudas al respecto ya que se podría alegar que dentro de ésta no había requerimiento alguno, si bien en este caso se debería presentar qué es lo que se recibió. También son posibles otros medios tales como el fax o el correo electrónico, pero siempre partiendo de la base de que por este sistema sólo queda constancia de la recepción. No obstante el problema ahora tiene, una fácil solución, pues este mismo precepto se remite al art. 9 y la regla h) que permite que sea suficiente, cuando los otros medios no han tenido resultado, la colocación de la notificación en el tablón de anuncios de la Comunidad.


2.- La notificación debe tener los elementos suficientes para evitar que el moroso pueda alegar desconocimiento de las circunstancias que le hubieran permitido formular su oposición en condiciones. El acuerdo y la certificación de la deuda, que hay que notificar al propietario moroso a tenor de lo dispuesto en el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación al artículo 812.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe contener suficientes datos para que el afectado pueda oponerse, incluso impugnar judicialmente si considera que se dan alguna de las circunstancias del artículo 18 de la misma LPH, caso de no haber tenido conocimiento previo.
Por lo tanto, es insuficiente un simple acuerdo o certificación indicando la cantidad global, sin dar ningún detalle que permita conocer al moroso el motivo de la deuda y de esta manera decidir pagar u oponerse.

3.- Deben adoptarse soluciones para cuando el presidente sea moroso.


c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.


2.- Sentencia de AP Alicante Sección 7ª S 382/2002 de 18 Julio 2002

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestimó la demanda por no ajustarse a los requisitos establecidos en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal Art.21 LPH , la documentación adjuntada para crear contra el deudor demandado el título ejecutivo que previene dicho procedimiento especial. En su recurso, la parte apelante pretende que por la Sala se obvie el incumplimiento de los requisitos procedimentales, imputable exclusivamente a la propia parte actora, por la supuesta "alarma social" que se afirma ha causado en la comunidad la sentencia apelada.

Cierto es que la Ley 49/1960, de 21 de julio LPH , reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Propiedad Horizontal Ley 8/1999 , introdujo un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial con el que paliar la morosidad en el pago de los gastos comunes por parte de los copropietarios integrantes de la comunidad, mediante la dotación de carácter ejecutivo de los acuerdos de la junta, previo cumplimento de los requisitos legalmente exigidos. Como razona el legislador de la reforma una de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando "lucha contra la morosidad" se pretende combatir a través de una pluralidad de medidas, entre otras la procesal apuntada . Ahora bien, una cosa son las facilidades que se conceden a la Comunidad para el cobro de estas deudas y otra distinta que ésta acuda al procedimiento sin cumplir los requisitos legalmente previstos para ello, por más que el demandado pudiera adeudar las cantidades que se le reclaman y que siempre podrá cobrar cumplimentando adecuadamente el proceso al que acuda en defensa de sus legítimos derechos.

Precisamente su carácter privilegiado obliga al Juez a velar de oficio o a instancia de parte -supuesta la oposición- que concurran los requisitos de admisibilidad de la sucinta demanda y, entre otros que a dicho escrito se acompañe la certificación de la Junta de Propietarios de la liquidación de la deuda, expedida por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado al propietario en el domicilio expresamente designado a efectos de comunicaciones de la comunidad, en su defecto, en el piso o local y, de no ser hallado el propietario en uno u otro, mediante diligencia colocada en el tablón de anuncios de la comunidad o lugar visible de uso general habilitado al efecto.

SEGUNDO.- La falta de alguno de los mencionados requisitos debe acarrear la inadmisión de la demanda, bien en el momento de la presentación, bien en la sentencia como aconteció en el presente caso por no hacerlo en el trámite inicial. Estos requisitos no se han cumplimentado en el presente caso, puesto que, si bien es cierto que con la demanda se aportó la certificación del administrador, no consta el visto bueno del presidente exigido por el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal Art.21 LPH . Del mismo modo, la notificación tampoco se ajusta a lo exigido por el art. 9 de dicho texto legal Art.9 LPH , ya que una carta certificada con acuse de recibo, no deja constancia del contenido de lo remitido. Dispone el art. 9 Art.9.h LPH que se deberá:

"h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior Art.9.f LPH , se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notif icación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales".

Esta notificación en los términos legalmente previstos es consecuencia del carácter sumamente expeditivo de esta clase de procedimiento, que exige como contrapartida que se extremen al máximo las precauciones a la hora de garantizar el legítimo derecho del deudor al conocimiento previo y exacto de la deuda y que, en este supuesto, depende íntegramente de la notificación que se le haga. Notificación que dado el carácter bilateral al que antes aludíamos, debe justificarse mediante la aportación del documento recepticio demostrativo de la misma: acta notarial, telegrama con acuse de recibo, notificación firmada por el ocupante.... y en caso de imposibilidad la comunicación en su día insertada en el tablón de anuncios de la comunidad con los requisitos y firmas correspondientes. Como dice la STS de 9/06/00"la notificación, ya introduce un factor de contextura más o menos formalizado, mientras que el acto de com unicación puede referirse a todo vehículo de intercomunicación de las partes, de tal forma que, cualquiera que sea su forma o modalidad, lo importante es que, la voluntad de uno de ellos, llegue a conocimiento de la otra parte para que pueda actuar en consecuencia", y el art. 21.2 Art.21.2 LPH nos habla de notificación, no de simple comunicación, imprimiendo la necesidad de acudir a medios de comunicación que permitan tener constancia de la recepción y del contenido de lo notificado, como pueden ser algunos de los anteriormente reseñados. Es fundamental que la prueba de esa notificación sea manifiesta -aunque la ley no hable de fehaciencia-. Por consiguiente, el recurso debe ser desestimado.

Adición al apartado 3º.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. Asimismo, podrán reclamarse, también los gastos del secretario-administrador para formular la reclamación, acreditándose documentalmente.
En el caso de que el deudor pague la deuda antes de la reclamación judicial estará obligado a abonar, asimismo, los gastos de requerimiento y los anteriormente referidos siempre que se acrediten documentalmente, acudiendo, en caso de impago, al monitorio normal de los arts. 812 y ss LEC.


b) Motivos de la propuesta:


1.- Se trata de que el deudor soporte los gastos reales que ha provocado con su situación de morosidad.

2.- El art. 21.3 LPH (Disposición Final 1ª.2 LEC) admite que a la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos de requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
Ahora bien, con la redacción actual se entiende que esa reclamación se puede deducir en vía judicial, pero debe aportarse claridad a esta opción que se propone, ya que si se efectúa el pago por el deudor antes de la reclamación judicial, en principio no podrían obligarle a que abonara los gastos del requerimiento previo de pago, salvo que se hubiera recogido en un acuerdo de la Junta de Propietarios esta posibilidad de la obligación de pago de los gastos si no se llega a la vía judicial.
Por ello, con independencia de que exista un acuerdo al respecto debe afirmarse la posibilidad de esta reclamación.


Adición al apartado 4º

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:


4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente, aunque en este último caso, la reclamación frente al titular registral lo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble, pero sin que pueda ser condenado al pago de la deuda.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

b) Motivos de la propuesta:

Respecto a la reclamación frente al titular registral la exigencia de dirigir el procedimiento en todo caso, en los supuestos que la Ley establece, contra el titular registral cuando no coincida con el extraregistral, lo será no en su condición de deudor, pues no lo es en razón a la distinción entre deuda y responsabilidad, sino tan solo para soportar la ejecución sobre la propiedad inscrita a su nombre.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.


Sentencia de la AP ZARAGOZA Secc. 5ª de 25-2-2003 .

Se plantea un interesante problema respecto a la responsabilidad del titular registral cuando no es el deudor real de la deuda comunitaria en aquellos casos en los que la transmisión no ha tenido acceso al registro. ¿Debe ser demandado el titular registral si no es deudor?
La sentencia de la AP de Zaragoza entiende que solo puede demandarse al titular registral si es deudor real, por lo que no existe responsabilidad del titular registral por deudas comunitarias cuando no es el propietario real.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

"... la Sra.... ni es deudora personal de las cuotas que se le reclaman, pues se refieren a periodos posteriores a junio de 2000 (f. 21 de los autos), ni le afecta la posible sujeción del local y ático al pago de las mismas, ya que no son de su propiedad. El hecho de que sea todavía titular registral de esos bienes no le imputa "per se" y de forma automática ninguna responsabilidad. La redacción inicial del Art. 21 L.P.H. dada por la ley 8/99, de 6 de abril (primer atisbo de proceso monitorio) venía a dar salida procesal a esa obligación "propter rem", con una redacción poco afortunada: "En Cualquier caso deberá ser demandado el titular registral". Esta imperatividad originó problemas procedimentales, pues en los supuestos en los que todos los intervinientes conocían que el titular registral nada tenía que ver ni con la deuda ni con la propiedad del piso en cuestión, sin embargo "debía" de ser traído a los autos como verdadero "convidado de piedra". Olvidaba tan severa regulación que nuestro sistema registral inmobiliario es voluntario y que, por ende, la titularidad registral no tiene por qué responder a la real. La razón de ser de esa llamada a la litis más bien parecía traer causa de la doctrina de la D.G.R. y N., según la cual los principios de "legitimación" y "tracto sucesivo" requieren demandar al titular registral ajeno al deudor obligacional, a fin de que la ejecución del piso o local del que dimana la deuda pueda tener los debidos y deseables efectos ante el Registro de la Propiedad, evitándose trascendentes trabas en el proceso de apremio del bien (Res. 9- 2 y 18-5-1987, 1-6-1989 y 1-5-1997), sobre todo en el acceso al Registro de la nueva propiedad subsiguiente a aquel apremio. El vigente texto del Art. 21, dado por la D.F. primera de la L.E.C. de 2000, modera esa exigencia cuando dice que "Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente" (repetir contra el propietario real). En consecuencia, la dirección de la demanda contra el titular registral sólo habrá de hacerse cuando, como tal, tenga responsabilidad personal o real en la deuda. No por el mero hecho de esa titularidad formal. ..."

Sin embargo, este criterio no es mantenido por la mayoría doctrinal y jurisprudencial, ya que, por ejemplo:

Sentencia de la AP ALICANTE Sección 7 24/04/2003

“...En el supuesto de autos se ha solicitado la condena al pago de la cantidad reclamada y, por las razones ya mencionadas, no se puede imponer esta obligación a la mercantil demandada por su sola condición de titular registral, sino que únicamente se le podría imponer la obligación de soportar en dicha condición las consecuencias que la ejecución de la sentencia pueda tener en la finca que figura inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad, pronunciamiento que no ha sido solicitado en el escrito de demanda, en la cual única y exclusivamente se solicita la condena al pago de la cantidad reclamada. Procede, por tanto, estimar la excepción de falta de legitimación pasiva por no ostentar el demandado el carácter de deudor de la cantidad reclamada, y con ello la estimación del recurso interpuesto y revocación de la resolución recurrida, debiéndose dictar, sin entrar en el fondo de la cuestión, sentencia de absolución en la instancia respecto a la mercantil demandada...”

Sentencia de la AP GRANADA Sección 3 18/05/

“...ha quedado debidamente acreditado, de no pertenecer el dominio del apartamento a la sociedad demandada desde el año 1.972, de no venir obligada al pago de unas cuotas por gastos generales que corresponden al segundo semestre del año 1.997 y siguientes, por el solo hecho de seguir siendo la titular registral de aquél inmueble: a tal respecto basta con recordar, tanto la doctrina científica como jurisprudencial citada por la recurrente, que mantiene que la exigencia de dirigir el procedimiento en todo caso, en los supuestos que la Ley establece, contra el titular registral cuando no coincida con el extraregistral, lo será no en su condición de deudor, pues no lo es en razón a la distinción entre deuda y responsabilidad, sino tan solo para soportar la ejecución sobre la propiedad inscrita a su nombre, y ello se vuelve a insistir, será tan solo en los casos en que concurren y se den los presupuestos legalmente establecidos, sin que en el caso de autos exista duda sobre tal extremo, toda vez que las cuotas ahora reclamadas, como antes ha quedado expuesto, se refieren a años muy posteriores a la transmisión operada en el año 1972, hecho admitido por la actora...”

La cuestión está clara, ya que la exigencia de dirigir el procedimiento en todo caso, en los supuestos que la Ley establece, contra el titular registral cuando no coincida con el extraregistral, lo será no en su condición de deudor, pues no lo es en razón a la distinción entre deuda y responsabilidad, sino tan solo para soportar la ejecución sobre la propiedad inscrita a su nombre.

Adición al apartado 5º.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
En el caso de que la reclamación judicial la haya realizado el secretario-administrador y se oponga el deudor se aplicará lo dispuesto en el art. 818.2 de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, pero no se exigirá que intervenga en este caso el Presidente de la Comunidad, aun cuando la cuantía de la reclamación exceda de la del juicio verbal.

b) Motivos de la propuesta:

Se plantea la duda de que si se inicia la reclamación por el monitorio y se opone el deudor, si al transformarse en un juicio verbal u ordinario valdría la representación del administrador. Debe entenderse que sí, que la autorización de la junta para que el administrador demande por la vía del monitorio se extiende al juicio transformado y no debe llamarse a este al presidente de la Comunidad de propietarios, porque no lo impide la LPH. Si se hubiera querido impedir se hubiera recogido tal circunstancia en el art. 818 LEC, pero no se hace, por lo que se entiende que cabe que el administrador continúe representando en juicio a la comunidad, aunque debe hacerse constar en la ley para evitar criterios contradictorios.


Adición al apartado 6º.
a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:


6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.

En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, y la condena en costas incluirá los honorarios de abogado y procurador de la parte vencedora si hubiere utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o contestación,, aunque su intervención no hubiera sido preceptiva.

b) Motivos de la propuesta:

Debe regresarse a la redacción del antiguo art. 21.10 LPH anterior a la reforma producida en el año 1999, que establecía que “La condena en costas incluirá los honorarios de abogado y del procurador de la parte vencedora si hubiere utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o contestación”, ya que en la redacción actual se refiere al acreedor tan sólo., de tal manera que si se reclaman menos de 900 euros con la redacción actual derivada de la Ley 1/2000 LEC, solo la comunidad de propietarios podrá incluir en costas estos conceptos no el demandado.
Si se reclaman menos de 900 euros y pierde la comunidad no estará obligada esta a abonar costas si la otra parte hubiera utilizado los servicios de abogado y procurador. Si es al revés y es la comunidad la que los ha utilizado y gana , siendo la reclamación inferior a 900 Euros y no siendo preceptivo por ello la utilización de abogado y procurador, podrá la comunidad repercutir las costas en el deudor, lo que supone un privilegio para las comunidades de propietarios, por lo que debe apelarse al principio de igualdad y regresar al sistema igualitario anterior.

Adición de un nuevo apartado 7º.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:


7.- Se aplicarán los siguientes criterios en los casos especiales que a continuación se indican:

a) En el caso de que el inmueble pertenezca pro indiviso a dos personas que estén casadas, o ligadas entre sí por una relación de análoga relación de afectividad, y ello con independencia de su orientación sexual, y uno de ellos quedara en el uso del inmueble la Comunidad tras la ruptura de la relación se dirigirá la reclamación por deudas comunitarias a quien tenga el uso del inmueble, sin perjuicio del derecho de este de repetir contra el otro copropietario. Para ello, de todas maneras, el secretario-administrador reclamará al usuario del inmueble o al que no lo utiliza testimonio de la resolución judicial que atribuye el uso del inmueble. Si fuera privativo de uno de ellos la reclamación se efectuará siempre al propietario con independencia de quien sea el que use el inmueble.
b) En el caso de proindiviso se dirigirá la reclamación al que se hubiere designado como representante y si no se ha dado cumplimiento a la obligación de designar representante establecida en el art. 15.1, 2º párrafo de esta ley la comunidad podrá reclamar la deuda a quien estime conveniente de los copropietarios sin perjuicio de que, en ambos casos, se ejercite el derecho de repetición contra los demás.
c) En el caso de que el inmueble esté arrendado la reclamación se efectuará siempre al propietario.
d) La acción de reclamación de la deuda por el cumplimiento de las obligaciones previstas en los apartados e) y f) del art. 9 prescribirán a los 15 años.
e) Podrá acudirse, también, al procedimiento monitorio especial para la reclamación de los gastos derivados de las plazas de garaje.
f) Si el moroso ha fallecido la citación a la junta, notificación de acuerdos y posterior reclamación de la deuda se verificará a cualquiera de sus herederos sin necesidad de que se haya aceptado la herencia, sin perjuicio del derecho de este a repetir frente a los restantes. En el caso de que transcurrieren seis meses desde el fallecimiento sin que ningún heredero hubiere comunicado tal circunstancia a la Comunidad de propietarios se hará la reclamación al Estado por la normativa aplicable al efecto, pudiéndose trasladar a la Comunidad por este la identificación de los herederos a quienes dirigir la reclamación, así como las comunicaciones exigibles al efecto.
g) La impugnación de un acuerdo de la Junta de propietarios en el que se fijen la relación de deudores no dará derecho a dejar de abonar las cuotas hasta que se resuelva judicialmente la impugnación.
h) En el caso de que el deudor se oponga a la reclamación no podrá alegar en su oposición, ni sustentar en el juicio verbal u ordinario que se derive de ello, cuestiones atinentes a la junta en la que se aprobó la liquidación de la deuda al no haberla impugnado, no pudiendo, tampoco, formular demanda reconvencional aprovechando la reclamación que se le formula. En el caso de que se alegare este extremo en el escrito de oposición se mandará seguir adelante la ejecución.
i) En el supuesto de que exista oposición del deudor y se incoe juicio declarativo al respecto, la práctica de la prueba del interrogatorio del representante de la Comunidad se verificará con quien fuera el Presidente de la Comunidad en el momento de la aprobación de la liquidación de la deuda si fuera otro en ese momento el presidente de la Comunidad.
j) En el supuesto anterior si el juicio que se sigue es el juicio verbal las partes podrán aportar los documentos que estimen oportunos para el acto de la vista.

b) Motivos de la propuesta:


a) Si el piso pertenece a ambos cónyuges, al existir una propiedad pro indiviso la Comunidad puede dirigir el recibo contra el cónyuge que se queda haciendo uso de la vivienda. Más aún cuando se le ha comunicado expresamente al Administrador que ha sido recogido expresamente en sentencia.
Es por ello necesario que por parte del Administrador se exija a cualquiera de los miembros de la pareja que le remitan copia de la sentencia o auto en el que se haya acordado que los gastos de comunidad va a soportarlos uno de ellos).
Si es privativo del no ocupante a éste se le deben girar los recibos, siendo irrelevante la separación y el uso.
Debe hacerse constar esta circunstancia en la ley para evitar criterios contradictorios en la aplicación de esta solución.

b) Es preciso aclarar y facilitar las situaciones de proindiviso en aquellos casos de incumplimiento de designación de representante, entendiéndose que basta la reclamación frente a este dada la deuda solidaria que existe.

c) Debe darse solución a los supuestos de arrendamiento y la imposibilidad de reclamar al arrendatario.

d) Nos decantamos por entender que es el de 15 años, además de ser el criterio mayoritario doctrinal y jurisprudencialmente..

e) Debe aclararse una cuestión que ha dado lugar a dudas para permitir utilizar en estos casos la vía del monitorio especial de la LPH.

f) Es preciso dar una respuesta a los casos en los que el deudor real ha fallecido, ya que se producen situaciones en las que la comunidad tiene que asumir el coste de la falta de pago en estos casos en los que, por ejemplo, los herederos no aceptan la herencia del finado y esta situación conlleva un grave perjuicio para la comunidad que no puede hacer depender el pago de la deuda de una actuación de la herencia yacente para acepar o renunciar a la herencia.

g) Es preciso fijar por ley la obligación de continuar abonando las cuotas aunque se impugne el acuerdo de la junta aprobando la liquidación.

h) Hay que evitar retrasos injustificados en la ejecución de la deuda, ya que no debe admitirse la oposición del deudor por motivos atinentes a la junta en la que se aprobó la liquidación de la deuda y debe rechazarse la oposición en estos casos y continuar adelante la ejecución. Se ha detectado, también, que en algunos casos se ha aprovechado una reclamación por gastos de comunidad para formular demanda reconvencional por cuestiones atinentes a la junta por lo que debe ser inadmitida.

i) Es evidente que quien debe acudir es el presidente de la comunidad al momento de la aprobación de la liquidación, ya que la práctica habitual nos demuestra que si acude a declarar el presidente que lo es en el momento del juicio señalará reiteradamente a las preguntas que le formule que no sabe nada por no ser el presidente en el momento de la aprobación de la liquidación.

j) En el proceso monitorio se pueden aportar documentos en la vista posterior del juicio verbal por el peticionario, aunque no los haya aportado con la petición inicial. Debe tenerse en cuenta que una superada la exigencia de aportación documental prevista en el art. 812 LEC que da lugar a la admisión del monitorio no existe motivo para que la actora, -ya que la demandada evidentemente que los puede aportar-, pueda presentar nuevos documentos.
No se aplica el art. 270 a la petición inicial del monitorio. Se debe permitir luego también su aportación en la vista, y también cuando se presenta la demanda en el caso de que se le dé el plazo de un mes para presentar la demanda del juicio ordinario si la reclamación fuera superior a los 3.000 Euros.


c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

d) Se señala en la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de fecha 15 de Enero de 2001 (Sección 5ª) que señala que: a falta que se aduce en modo alguno puede conllevar la prescripción de la acción, ya que en cualquier caso es reiterada la doctrina de esta Sala en la que se establece que el plazo de prescripción para la reclamación de cuotas comunes es el de 15 años establecido en el artículo 1.964 del Código Civil, al igual como lo ha entendido la Audiencia Provincial de Baleares en su sentencia de 23-11-99 en la que se dice que ello es así por cuanto que la obligación del titular del piso o local de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de contribución es una obligación inherente al derecho de propiedad horizontal y, por tanto, no tiene carácter contractual. Así mismo cabe citar las sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 27-9-99 y de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 20-9-99, entre otras

e) La sentencia de la AP ASTURIAS. Sección 4. 18-12-2002 señala que: La planta del edificio de la calle Campoamor n°4..., que constituye la finca registral número..., junto con otros departamentos de sótano de los restantes edificios, todos ellos comunicados entre sí y dotados de una salida única y común a la vía pública, vinieron siendo utilizada como garajes, mediante la asignación de las correspondientes plazas vendidas, al parecer, por los promotores de los edificios, a diversos compradores, unos propietarios de viviendas en los edificios comunes y otros ajenos a los mismos; siendo relevante a estos efectos que las plazas de garaje referidas fueron vendidas no como plazas vinculadas a las respectivas viviendas, de las que formarían un anejo inseparable, sino con independencia de las repetidas viviendas, mediante el procedimiento de enajenar una cuota indivisa de los predios o departamentos del edificio en que se sitúan los garajes, a la que se atribuye el uso y disfrute de una plaza determinada ..."
"... existen unas comunidades ordinarias o por cuotas sobre cada uno de los predios o departamentos del garaje, en la medida en que cada propietario adquirió una cuota indivisa de la finca en que se ubica su plaza, siéndoles de aplicación a estas comunidades ordinarias las previsiones contenidas en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.- Además, por otro lado, los titulares de todas las plazas de garaje, integrados en la superficie total destinada a tal uso y con una salida e instalaciones únicas, vino funcionando como comunidad, con independencia de las Comunidades de Propietarios de los edificios, sometida las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal; de suerte que tanto por aplicación de lo dispuesto en el artículo 393 del Código Civil como de lo previsto en el artículo 9-1 apartado c) de aquella Ley, los titulares de plazas de garaje vienen obligados al abono de las cuotas de gastos comunes que ocasione el aludido garaje, sin que sea apreciable circunstancia alguna justificativa de su impago por parte de Doña..., dueña de un plaza de garaje ubicada en el ... del edificio de la calle Campoamor 4 desde hace más de quince años. ..."

h) Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de fecha 21 de Marzo de 2002 (Sección 5ª) “No puede aprovecharse un proceso que tiene por objeto la reclamación de cuotas para dejar sin efecto los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios no habiendo utilizado para ello la vía de su impugnación judicial. Esa falta de la oportuna impugnación judicial convierte a los acuerdos aprobados en firmes y definitivamente ejecutivos..."

j) En la sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de fecha 15 de Marzo de 2002 se recoge, también, este argumento al señalar que:

“Conforme a lo dispuesto en el artículo 814 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el procedimiento monitorio comenzará con la petición del acreedor en la que se expresará la identidad del deudor, el domicilio o domicilios del acreedor y deudor o el lugar en que residieran o pudieran ser hallados y el origen y cuantía de la deuda, acompañándose el documento o documentos a que se refiere el artículo 812, entre los que se encuentran las facturas, albaranes de entrega o cualesquiera otros documentos que, aún unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre el acreedor y deudor, no siendo precisa para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio, valerse de procurador y abogado, estableciendo por otra parte el artículo 818 de la referida Ley, que si el deudor presentara escrito de oposición dentro de plazo, el asunto se resolverá definitivamente en el juicio que corresponda.

A la vista de lo anterior, al encontrarnos en la presente litis ante un procedimiento monitorio, -en reclamación de la cantidad de 80.617 ptas. por impago de cuotas de la comunidad, habiendo acompañado la parte actora con la petición inicial la correspondiente certificación de impago de las cantidades debidas en concepto de gastos comunes a que se refiere el apartado 2 del artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta Sala entiende, que al haber presentado el deudor escrito de oposición dentro de plazo, el Juzgador "a quo" ha actuado conforme a derecho y a lo dispuesto en el artículo 443 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con relación a la proposición de prueba en el juicio verbal, al admitir la prueba documental aportada por la parte actora en el acto de la vista, no habiéndose producido por consiguiente indefensión alguna a la parte demandada, máxime si se tiene en cuenta que, en cualquier caso y conforme a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 265 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio los documentos, medios, instrumentos, dictámenes o informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda, por lo que procede desestimar en este extremo el recurso de apelación interpuesto y no haber lugar en su consecuencia a acordar la nulidad de actuaciones interesada.”