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ARTÍCULO 20 LPH


Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.


b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.


c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.


d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.


e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.


f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.


Artículo 20 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.


Véanse el D. 693/1968, 1 abril, por el que se crea el Colegio Sindical de Administradores de Fincas («B.O.E.» 9 abril), modificado por R.D. 392/1977, 8 febrero («B.O.E.» 18 febrero), y R.D. 1612/1981, 19 junio, por el que se autoriza la constitución de Colegios Territoriales de Administradores de Fincas y del Consejo General de Colegios («B.O.E.» 31 julio).
D 693/1968 de 1 Abr. (se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas) . RD 1612/1981 de 19 Jun. (se autoriza la constitución de Colegios Territoriales de Administradores de Fincas y del Consejo General de Colegios)

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

Artículo 20


Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.


b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.


c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.


d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.


e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, expidiendo en su caso las certificaciones que procedan con arreglo a la Ley.


f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta o, en su caso, el Presidente o legal representante de la comunidad horizontal.

Cualesquiera otras funciones que se le atribuyan al Administrador, bien por la Junta de Propietarios, bien por el Presidente de la misma, deberán constar por escrito y producirán en la relación contractual que en su caso vincule al Administrador con la Comunidad, los efectos contractuales que procedan.


b) Motivos de la propuesta:


Ante todo debe advertirse que el Administrador es un colaborador activo de la Comunidad de Propietarios, al que se le atribuyen, en atención a sus especiales conocimientos, actividades de índole técnico y conforme a las previsiones que se contienen en la propia Ley. Es cierto que el artículo 13-6 LPH mantiene la posibilidad de que el cargo se ejercite por no profesional, pero cada vez resulta evidente la necesidad de la profesionalidad de quien ejercita este cargo, dada la complejidad de las funciones que la propia ley le señala.

Y es que no sólo el administrador asume determinadas obligaciones legales, señaladamente, las referidas en este precepto, sino también otras que se encuentran dispersas en otros preceptos, a parte de las derivadas de acuerdos de Junta de Propietarios o de su Presidente.

Entre las dispersas en otros preceptos, , y cuando menos a título de ejemplo, podemos señalar tres, a saber, la obligación de expedir las certificaciones a que se refiere el artículo 9-1-e) párrafo 4º sobre estado de deudas, que suscribirá el propio administrador si hace las veces de Secretario o quien ejerza esta función, lo que no será obstativo al deber de expedir la certificación. Segundo ejemplo, la de asumir la representación de la Comunidad en la reclamación de las obligaciones del artículo 9-1 e) y f) a que se refiere el artículo 21-1 de esta misma Ley. Y como tercer ejemplo, concurriendo acumuladamente el cargo de Secretario, la obligación de la redacción del acta y diligenciar el libro de actas –art 415 Reglamento Hipotecario-.

Respecto de las segundas, esto es, en cuanto de las que no se deducen directamente de la ley sino que tienen su base y fundamento en acuerdos concretos de al Junta de Propietarios –aquí también podríamos hacer nueva referencia al artículo 21-1- del Presidente de la Comunidad o, en su caso, del representante de la Comunidad Horizontal, es evidente que pueden ser asumidas, siempre que no sean contrarias a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad, resultando conveniente para eludir las responsabilidad de un actuar sin cobertura, el que en todo caso la asunción de estas obligaciones lo sea siempre por escrito, bien al inicio de la actividad, integrando las obligaciones que se asumen consecuencia del contrato de arrendamiento de servicios que califica la relación entre la Comunidad y el administrador profesional, bien sucesivamente en relación a acuerdos o decisiones concretas que, incluso pueden implicar un cambio cualitativo en la relación contractual que vincula al Administrador con la Comunidad, exigiendo, bien un anexo contractual en el que tenga reflejo las nuevas funciones, la responsabilidad y los honorarios o, directamente, la suscripción de un nuevo contrato entre partes.

Es cuestión que no hemos tratado en este apartado, por entender que rebasa el propio contenido del precepto y a pesar de ser recurrente cuando se examinan las obligaciones del Administrador de Fincas, el relativo a la responsabilidad del administrador, en particular en relación a lo prevenido en el párrafo c) del artículo que ahora nos ocupa (atender a la conservación y disponer de las reparaciones y medidas urgentes). La causística en estos casos es sin duda muy variada, pero lo trascendente a los efectos de reducir la responsabilidad del profesional radica en el cumplimiento estricto de los preceptos legales, de las obligaciones que de los mismos derivan, garantizando el soporte probatorio de este cumplimiento. Así por ejemplo, debe el administrador dejar constancia de la dación de cuenta al Presidente de la necesidad urgente de realizar determinadas obras de reparación, de convocar una Junta extraordinaria para plantear la necesidad de obras de conservación o de requerimientos de la administración competente para salvar los posibles daños que se puedan causar por desperfectos de la fachada o muros de la finca, o de someter a la próxima Junta ordinaria el plan previsible de obras de conservación y entretenimiento de la finca para el curso próximo. Obsérvese por cierto, que en relación a estas obligaciones hemos sustituido el término entretenimiento por el de mantenimiento que nos parece mucho más preciso y menos retórico que el sustituido, sin que ello implique en realidad cambio sustantivo del precepto.
Para terminar, y sin dejar el apartado relativo a la responsabilidad del administrador tan solo queremos recordar que la responsabilidad del administrador se dilucida conforme a la regulación contenida respecto de la responsabilidad contractual –art 1101 y concordantes del Código Civil- y extracontractual –art 1902 y concordantes del mismo cuerpo legal-, a parte, obviamente, de la posible responsabilidad penal que en su caso se pudiera incurrir.


c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.


RJ 2002\234
Sentencia Tribunal Supremo núm. 1047/2001 (Sala de lo Civil), de 5 noviembre
Recurso de Casación núm. 2258/1996.
CULPA EXTRACONTRACTUAL: daños en inmuebles y edificios: negligencia del administrador en el cumplimiento de su obligación de conservación y vigilancia de los elementos comunes: inexistencia.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
SEGUNDO.- El segundo motivo (artículo 1692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil citada) denuncia la inaplicación a la «conducta omisiva del señor administrador de la finca siniestrada» de los artículos 190-2 y 179-6 del Código Civil «que consistió en la dejación de su deber de cuidado respecto a los elementos comunes de la finca». Mas faltan los elementos fácticos precisos para imputar culpa al administrador. En este sentido la sentencia, objeto de recurso, se remite en su fundamento primero, tras una revisión de la prueba practicada, a lo ya establecido por la sentencia de primera instancia: «no existen en autos datos o elementos que avalen la tesis de una conducta negligente o descuidada por parte del administrador en la obligación de conservación y vigilancia de los elementos comunes. Así, no consta que en momento alguno en junta de propietarios o por algún vecino se manifestara al administrador alguna queja sobre el estado de las cañerías, averías anteriores que hubieran de ponerle sobre alerta, ni tampoco que se aprobara en junta la necesidad de revisar el estado de las acometidas; y siendo así que su actuación tras la producción del siniestro estuvo provista de la debida diligencia, pues avisó inmediatamente a los servicios de reparación (así lo admite el presidente de la comunidad en acto de confesión a preguntas de la actora), los cuales acudieron en el acto, no puede decirse que incurriera en actuación negligente alguna, habida cuenta, por otra parte, que la rotura se produjo en un tramo de la cañería que no estaba a la vista». Por ende el motivo decae.

JUR 2002\223018
Sentencia Audiencia Provincial núm. 246/2002 Vizcaya (Sección 5ª), de 22 mayo
Recurso de Apelación núm. 555/2001.
PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 29/1960 reformada por Ley 8/1999): GASTOS: procedimiento para la reclamación de gastos y fondo de reserva: procedencia: se acompaña con la demanda la certificación del Secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, relativa al Acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad: obras necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble, problemas en las fachadas con riesgo incluso para los viandantes; costas: imposición: a los demandados conocedores de las cantidades y conceptos reclamados, sin ofrecimiento o puesta a disposición de la comunidad y se realiza cuando ya se había acordado la presentación de las demandas.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
SEGUNDO.....nos encontramos ante obras necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble, pues como tal se deben calificar las realizadas en las fachadas del mismo, las cuales habían presentado problemas dilatados en el tiempo, ya que si se procede al examen del Libro de actas se infiere que en una Junta de Julio de 1994 el problema ya existía, afectando no solo a los elementos comunes sino a los privativos con humedades en las viviendas, lo que se reitera en las sucesivas Juntas a partir de Febrero de 1995 (doc. nº 4 contestación, f. 115 y ss.), instando informes de la Cámara de la Propiedad Urbana y otros empresas, hasta que por la caída de elementos de la misma a la vía pública lo que determinó la actuación municipal en Marzo de 1998 requiriendo la ejecución de obras de reparación, y vallando, mientras tanto, la zona (Oficio carpeta documentos), lo que da lugar a los oportunos informes y aprobación de Presupuesto en la Junta de 10 de mayo de 1998, la cual no ha sido impugnada judicialmente por los hoy apelantes (posición nos 7 y 8, f. 503 y ss.), ni por ningún otro vecino, siendo, por tanto, plenamente ejecutivo el acuerdo de su realización, siendo de destacar que en ella pese a estar presente el Sr. R., vota a favor de la realización de la obra sin cuestionar si es una mejora (art. 10 LPH) y que por tal motivo no va a contribuir, o si es necesaria para su conservación (doc. nº 3 contestación, adverado f. 347 y ss.).
Pero es más, no siendo preciso que exista riesgo para las personas o cosas, como aconteció en este caso, para que una Comunidad afronte unas obras pues es obligación de la misma que los elementos comunes se mantengan en el estado necesario para evitar su deterioro, y ello no debe de ninguna manera considerarse mejora o capricho, sino cumplimiento de las medidas de higiene y diligencia establecidas socialmente como ordinarias, siendo evidente que, tal y como razona la Juzgadora a quo, tras la lectura del informe pericial que en otro proceso similar al presente emitió el perito Sr. S. (f. 318 y ss.), los daños que presenta la edificación se concretan "en la existencia de filtraciones de agua, a través de la fachada, y desprendimientos importantes de gresite de fachada, fisuras y grietas en el revestimiento de fachada o entre elementos constructivos, humedades en aleros de cubiertas y balcones y condesaciones y humedades en el interior de las viviendas", entendiendo que la solución adoptada y que se infiere del presupuesto no sólo es adecuada para la solución del problema, sino que incrementa el aislamiento térmico y acústico de las viviendas, y ello dentro de una solución constructiva actual a unos costos razonables, resultando que la solución adoptada (sistema de fachada tipo SICOFISO FP) es similar a otro sistema en que se utilice una plaqueta de gres, que es lo que se suele instalar si no hay otro tipo de daños, como en el edificio de autos, en lugar del gresite, que se ha demostrado como un material inadecuado.
Si de lo así razonado se puede concluir que estamos ante una obra de mejora, como pretende la parte apelante, no puede entender la Sala cuando nos encontraremos ante una mera obra de conservación y mantenimiento más clara, pues con lo pretendido se busca lograr la habitabilidad adecuada del edificio, calificando no solo el perito Sr. S. tales obras como de reparación y no de mejora (no hay desproporción entre el rango del edificio y la obra proyectada), sino que ello también se infiere de los informes previos de la Cámara de la Propiedad Urbana de Julio de 1998 (Oficio, f. 460 y ss.), por lo que si con tal obra se consigue una mejor calidad de la construcción al ser la solución adoptada mejor que la que existía al construirse el edificio, fruto de la evolución técnica, y así se obtiene una adecuada habitabilidad evitando riesgo a terceros, no puede decirse que estamos ante obras de mejora y sí ante las necesarias para el adecuado sostenimiento del inmueble [art. 9 nº 5, actual art. 9 nº 1 e) LPH], susceptibles por tanto, ante la no impugnación del Acuerdo de la Junta al respecto, de reclamación a través del cauce del art.21 LPH, que por ello es el procedimiento adecuado.