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ARTÍCULO 2 LPH

SEGUNDA PONENCIA

Estudio y análisis de los artículos 2, 14, 17, 22 y 24 de la LPH

Ponente: D. Enrique García-Chamón Cervera, Presidente del Tribunal de Marcas.

Artículo 2.

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

Artículo 2.

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley..
d)A las subcomunidades, en el caso de que varios propietarios, individuales o en régimen de comunidad, de un mismo edificio, dispongan para uso y disfrute exclusivo de sus componentes de determinados elementos o servicios comunes.
b) Motivos de la propuesta:

1) Necesidad de la inclusión de las Subcomunidades entre las realidades a las que debe aplicarse la LPH.

Se trata de una figura que ha adquirido carta de naturaleza en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, en nuestra jurisprudencia y en las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado lo que demuestra su existencia en nuestra realidad careciendo, por el contrario, de un reconocimiento y de una regulación en una norma de rango legal.
Es muy frecuente que en una Comunidad integrada por un solo edificio, algunos de sus componentes arquitectónicos (una planta o varias plantas), configurados registralmente como una sóla finca o como varias fincas independientes, por su especial situación y por la especial finalidad a la que se destinan por sus propietarios o copropietarios (garajes, trasteros, galería de locales comerciales, despachos profesionales, etc) dispongan de unos determinados elementos o servicios comunes que sólo ellos utilizan y disfrutan, además de utilizar y disfrutar los demás elementos y servicios comunes del resto del edificio.
Ese destino especial de los componentes unido a la disponibilidad exclusiva de determinados elementos y servicios comunes hace que esos propietarios tengan unos intereses comunes y distintos del resto de los propietarios del edificio que obliga a establecer unos órganos propios (Junta y Presidente) que permitan dar solución a los problemas de convivencia originados por el uso y disfrute de esos elementos y servicios comunes pero exclusivos de ese grupo de propietarios y que permitan relacionarse de manera organizada con la Comunidad de Propietarios del edificio.
No se da suficiente cobertura normativa a esta realidad con la simple aplicación de las normas de la comunidad romana o pro indiviso de los artículos 392 y siguientes del Código civil porque: i) ya hemos dicho que los propietarios que integran la Subcomunidad pueden serlo de fincas individuales; ii) se hace necesario establecer un órgano de gobierno permanente que represente a la Subcomunidad para contratar servicios específicos y exclusivos de ella; iii) sería desproporcionado que cualquier propietario respondiera solidariamente por las deudas de la Subcomunidad respecto de los gastos generales del edificio como declara la jurisprudencia en el caso que un piso o local pertenezca en régimen de comunidad indivisa a varios propietarios.
En ningún caso, puede equipararse a una agrupación de Comunidades de propietarios (artículo 24.2.a LPH) toda vez que no estamos en presencia de dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí sino que estamos ante una sóla edificación.


2) Elementos identificadores de las Subcomunidades.

a) Existencia de una pluralidad de propietarios, en régimen de propiedad ordinaria o en régimen de comunidad indivisa, de determinados elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (plazas de garaje, trasteros, despachos, comercios, etc) que pueden venir configurados registralmente como fincas independientes o como una sólo finca en régimen de comunidad cuyas cuotas indivisas se concretan en realidades materiales diferenciadas (artículo 68 del Reglamento Hipotecario).
b) Identidad de destino por parte de todos los propietarios, lo que justifica que tengan todos los propietarios unos intereses comunes, distintos de los demás propietarios del edificio.
c) Colindancia física de los elementos privativos o estar situados en un elemento arquitectónico que permite dotar a la Subcomunidad de cierta autonomía respecto del resto del edificio (por ejemplo, están todos integrados en una misma planta).
d) Elementos y servicios comunes que permiten exclusivamente el uso y disfrute de sus elementos privativos sin que tengan posibilidad de ser utilizados por el resto de los propietarios del edificio.
e) Organización propia para adoptar acuerdos sobre los elementos y servicios comunes que les son exclusivos y para relacionarse con los órganos propios de la Comunidad del resto del edificio.


3) Constitución de la Subcomunidad.

Se puede establecer en el propio título constitutivo y en los Estatutos, en cuyo caso, se describirían los elementos privativos que la conforman y los elementos y servicios comunes que son exclusivos y propios así como también se fijaría de manera diferenciada la cuota de participación que le corresponde a cada uno de los componentes de la Subcomunidad en ella misma y en la Comunidad del edificio en general. En los Estatutos debería hacerse referencia al régimen de funcionamiento de la Junta y del Presidente de la Subcomunidad. Por la particularidad que representa la Sucomunidad, obligaría a hacer alguna referencia expresa en el artículo 5 LPH.
Tampoco habría incoveniente para admitir la existencia de Subcomunidades de facto, esto es, que sin estar prevista en el título constitutivo ni en los estatutos, no obstante, en la realidad, concurren los elementos identificadores que más arriba hemos expuesto para considerar la existencia de una Subcomunidad, conclusión que se vería reforzada con el reconocimiento legal de las Comunidades de propietarios de facto en el artículo 2-b LPH tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril.
El régimen jurídico aplicable sería el que con carácter general se prevé para la propiedad horizontal en el último párrafo del artículo 396 del Código civil.


4) Relaciones entre los propietarios que conforman la Subcomunidad y ésta.

Formarán parte los propietarios individuales en el caso de que sus componentes estén identificados como fincas registrales independientes; pero, en el caso de que nos encontremos ante una finca que pertenece en copropiedad a varias personas cuya cuota indivisa se materializa en un especio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, serán los cotitulares de las cuotas indivisas los que formarán parte de la Subcomunidad.
Respecto de las facultades y obligaciones sobre sus elementos privativos será aplicable lo dispuesto en el artículo 7 LPH.
Para la adopción de acuerdos que afecten exclusivamente a los elementos y servicios generales que les son propios deberán reunirse en Junta de Propietarios de la Subcomunidad. Carecerá de capacidad de decisión sobre aquellos asuntos que incidan de manera directa o indirecta sobre los elementos comunes o sobre servicios generales de todo el edificio. Se aplicará el régimen previsto en la LPH para la aprobación de acuerdos, de tal manera que la cuota de participación en la Subcomunidad será la que se tendrá en consideración para obtener, en su caso, la mayoría de cuotas. Tendría legitimación para la impugnación de esos acuerdo
Las obligaciones respecto de los elementos comunes serán las mismas que se establecen en el artículo 9 LPH, contribuyendo al sostenimiento de los gastos generales de la Subcomunidad con arreglo a su cuota de participación.
No existe ningún inconveniente para que se reproduzca en la Subcomunidad la misma estructura de órganos que la prevista en el artículo 13 LPH.
Por último, será aplicable la responsabilidad subsidiaria de los propietarios respecto de las deudas de la Subcomunidad en los mismos términos previstos en el artículo 22 LPH.


5) Relación de la propietarios de la Subcomunidad con la Comunidad general del edificio.

Podrán asistir a la Junta General del edificio si son propietarios de alguna finca independiente que tenga asignada una cuota de participación respecto de todo el edificio. En el caso de que el espacio físico de la Subcomunidad se corresponda con una finca que pertenece en copropiedad a varias personas cuya cuota indivisa se materializa en un especio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, será el Presidente de la Subcomunidad el que deberá representar a los titulares de las cuotas indivisas en la Junta General del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 15.1 LPH.
Para el control de la posible invasión de competencias de la Subcomunidad y de la Comunidad General, deberían notificarse recíprocamente los acuerdos que adoptaran en sus respectivas Juntas, estando legitimadas cada una de ellas para impugnarlas judicialmente.
Si los propietarios que integran la Subcomunidad tienen atribuida una cuota de participación sobre el edificio en general, en igual proporción, contribuirán al sostenimiento de los gastos generales, estando legitimada la Comunidad general para reclamarle ese importe. En el caso de que estemos en presencia de una Subcomunidad coincidente con una finca que pertenece en copropiedad a varias personas, habría de reconocerse acción directa a la Comunidad general para reclamar a los titulares de las cuotas indivisas en la proporción que a cada uno corresponda en la Subcomunidad.


c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

STS de 24 de diciembre de 1990
de consiguiente con todo ello, y sin perjuicio de que dicho régimen de propiedad tenga connotaciones con lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil en el sentido de que se trata de una comunidad de bienes, ha de advertirse que, básicamente, será, el evento del artículo 396 el que haya de proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que, por tanto, es susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se divide el mismo así como la copropiedad en elementos comunes que se han expuesto; que ese perfil encaja fundamentalmente con las previsiones del supuesto de hecho a que se contrae el régimen especial de propiedad horizontal es evidente, puesto que al margen de pequeñas diferencias irrelevantes (como las referidas a que, el objeto sobre el que recae este régimen de copropiedad, es de ordinario una superficie o un plano horizontal sobre el terreno frente al común supuesto de que la propiedad horizontal recae sobre un edificio generalmente destinado a viviendas, y con elementales diferencias que pueden provenir porque el objeto de la propiedad separada, en la del primer caso, es un espacio llano delimitado perimetralmente en la superficie para un uso o aparcamiento de un vehícule, mientras que el clásico de la propiedad horizontal se refiere a pisos o viviendas destinadas a la habilitabilidad) el régimen jurídico de derechos y obligaciones aplicable habrá de estar incardinado, en su cotejo homologador, con lo dispuesto en la Ley específica de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960;

STS de 4 de octubre de 1994

Igualmente es de indicar, que la consideración que sirve de apoyo principal a los actores en el ejercicio de su acción es, que el contrato de adquisición de la plaza de garaje les atribuye una cuota porcentual de participación en el valor atribuido al inmueble en su totalidad, lo que conduce a que tengan derecho al uso del portal del edificio núm. 5 de la tantas veces citada calle del Dr. Laguna, alegación que no puede estimarse, dado que ello a la vista de lo hasta ahora expuesto y del contenido del título constitutivo de las dos Comunidades en él integradas, determinan con la suficiente claridad cuál es la entrada al garaje por parte de los propietarios de plazas del mismo que aparecen en este proceso como actores, máxime si se tiene en cuenta que en referido título se contempla la posibilidad de que las dos plantas de las Comunidades de los edificios núms. 4 y 5 de referida calle destinadas a garaje puedan constituirse en una manera de subcomunidad de garaje, posibilidad que en la actualidad se encuentra plenamente reconocida tanto jurídica como prácticamente por la doctrina tanto científica como jurisprudencia.

STS de 28 de julio de 1999
La comunidad de propietarios anterior está formada por una serie de locales y de viviendas. Uno de los locales es el número uno, local en sótano, con cuota de participación del 12% que antes se ha transcrito y que está destinado a aparcamiento de vehículos. Este local tiene una pluralidad de propietarios, que lo son pro indiviso pero con atribución concreta de espacio para aparcar su vehículo, conforme a lo expresado en la escritura de compraventa y en el plano adjunto a la misma. Su naturaleza en el presente caso, sin perjuicio de que se pueda constituir como propiedad horizontal (lo que no ocurre aquí, en que se transmiten cuotas indivisas y las plazas de aparcamiento no se han configurado como fincas independientes, con número propio, como exige la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 5), es de copropiedad romana o pro indiviso regulada en los artículos 392 y ss. del Código civil que carece de personalidad jurídica y no se le reconoce capacidad procesal. Se admite que un copropietario puede comparecer en juicio y ejercitar acciones en defensa de toda la comunidad y la sentencia favorable aprovechará a todos y la adversa no les perjudicará (así, sentencias de 8 de abril de 1992, 15 de julio de 1992, 22 de mayo de 1993, 2 de noviembre de 1993, 8 de febrero de 1994)...Ciertamente, aplicando el artículo 398 del Código civil el conjunto de copropietarios en la copropiedad romana o por cuotas, puede organizarse para la administración de la cosa común, designar un presidente y reunirse y adoptar acuerdos por el régimen de mayoría , conforme establece el citado art. 398 del Código civil pudiendo, claro está, levantar actas de los acuerdos. Pero ello no evita que la comunidad carezca de personalidad jurídica y que el presidente no sea representante de los comuneros, tanto más si esta comunidad carece de estatutos donde se atribuya un poder de representación al presidente. En consecuencia, la presente demanda al dirigirse a una persona de la comunidad, el presidente, y pedir una declaración y una condena que afecta a todos los comuneros, incurre en el defecto procesal, llegando a ser constitucional pues produciría indefensión a quien no fue parte, de falta de litisconsorcio pasivo necesario.
SAP La Rioja de 30 de junio de 2003
El artículo 5 de La Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier modificación del título constitutivo habrá de reunir los mismos requisitos que para su constitución, sin que conste en el caso concreto haberse producido. Por lo que, los propietarios de los garajes podrán actuar de facto como una subcomunidad en lo que sólo a ellos afecte, sin embargo, nada excluye su integración en la comunidad de copropietarios actora, y la asunción de las obligaciones de ello derivadas, incluido el abono de gastos en proporción a su cuota de participación (artículos 12 y 13 de los Estatutos, con la excepción expresamente prevista en el apartado 2º del artículo 13 y sin que excluya tal obligación, conforme al artículo 14, el no uso de un servicio, o del departamento o su renuncia), conforme previene el artículo 9, apartado e) de La Ley de Propiedad Horizontal
SAP de Pontevedra, Sección Primera, de 8 de mayo de 2002
SEGUNDO.- La naturaleza del derecho sobre la planta sótano que disfrutan los litigantes.La sentencia apelada parte de la trascripción, prácticamente a la letra, de lo dicho en una sentencia del TS. Se trata de la sentencia TS la, S 24-12-1990. Pte: Martínez-Calcerrada Gómez, Luis. Así el fundamento jurídico el fundamento segundo de la apelada es mera trascripción del fundamento tercero de dicha sentencia del TS. Y en ésta se concluía que "...por todo lo razonado, no es posible compartir, como entiende el recurso, que se esté en presencia de una comunidad romana antes de que una propiedad horizontal... "Pues bien esa tesis pugna en buena medida con la posterior establecida en la sentencia TS 1ª, S 28-07-1999, núm. 707/1999, rec. 228/1995. Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier en la que se dice "La comunidad de propietarios anterior está formada por una serie de locales y de viviendas. Uno de los locales es el número uno, local en sótano, con cuota de participación del 12% que antes se ha trascrito y que está destinado a aparcamiento de vehículos. Este local tiene una pluralidad de propietarios, que lo son por indiviso pero con atribución concreta de espacio para aparcar su vehículo, conforme a lo expresado en la escritura de compraventa y en el plano adjunto a la misma. Su naturaleza en el presente caso, sin perjuicio de que se pueda constituir como propiedad horizontal (lo que no ocurre aquí, en que se transmiten cuotas indivisas y las plazas de aparcamiento no se han configurado como fincas independientes, con número propio, como exige la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 5), es de copropiedad romana o pro indiviso regulada en los artículos 392 y ss del Código civil
SAP de La Coruña, Sección Cuarta, de 7 de julio de 1999
Tanto doctrinal como jurisprudencialmente se admite, en materia de propiedad horizontal, y con apoyo normativo en los arts. 6 y 9.5 de la LPH y 392, 396 y ss del CC, la posibilidad de coexistencia fáctica y actuación jurídica de las comunidades parciales (subcomunidades), propias y exclusivas de cada edificio o portal, y la general o extensa que afecta a toda una urbanización o edificio con varios portales, pero sometidas todas ellas al régimen de la LPH, sin que exista inconveniente legal ni jurisprudencial en admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio o portal afecten a la generalidad pueda asumirla la comunidad en su conjunto (STS 18 abril 1988, 3 marzo 1989 y 23 septiembre 1991), en este mismo sentido no hemos pronunciado en sentencia de esta sección 4ª de la AP de A Coruña de 4 de diciembre de 1997.
Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2002
A la vista de ello, ningún obstáculo existe para admitir la subdivisión de un concreto local en otros varios que integran entre sí una subcomunidad, con su particular régimen jurídico, incluso aunque una parte de aquél permanezca en comunidad, como elemento anejo a parte de tales locales por el que tienen su acceso en proporción a la cuota que en tal subcomunidad se les asigna. Ante supuestos similares las Resoluciones de 20 de febrero de 1989, 9 de abril de 1991 y 19 de junio de 2001 admitieron la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la Junta de propietarios, solución a la que por otra parte se acude con frecuencia, sin plantear problemas su admisibilidad, a la hora de configurar jurídicamente los locales destinados a plazas de garaje. Tan sólo la atribución a los locales resultantes de la subdivisión de una cuota de participación en relación con el total valor del inmueble podría plantear problemas dado que la voluntad de la otorgante no resulta ser la de darles carácter de fincas independientes dentro del régimen de propiedad horizontal del mismo, pero tal problema, por otra parte obviable rechazando la inscripción de esa cuota, no se ha planteado.
Resolución de la DGRN 12 de febrero de 2000
Aunque por razones prácticas no habría inconveniente en diligenciar el libro de una de las subcomunidades creadas, pero no reflejadas adecuadamente en el Registro, relativo a las actuaciones del órgano colectivo específico de la comunidad parcial de los intereses de los propietarios de los pisos o locales que dentro de la comunidad total tienen que soportar determinados gastos de los que quedan exentos los demás propietarios, sin embargo en este caso no puede accederse a ello hasta que no se clarifique si el libro que consta ya diligenciado por nota marginal en la finca matriz corresponde a acuerdos parciales o a los de la Junta general de toda la comunidad, ya que lo impide la redacción del párrafo 11.2 del artículo 415 del Reglamento Hipotecario, cuando prohíbe diligenciar un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior, lo que hasta ahora no se ha acreditado al presentarse un libro anterior diligenciado por Notario. Por tanto, sólo si se alcanza la rectificación de la nota marginal o su cancelación podrá llevarse a cabo el diligenciado de los libros correspondientes a las posibles subcomunidades, llevándolas entonces al libro-fichero prevenido al efecto.
Resolución de la DGRN de 10 de febrero de 2000
En esta misma línea debe entenderse que procede el diligenciado de los Libros de Actas por el Registrador para las comunidades de arrendatarios -estén o no inscritos los arrendamientos- si resulta de los respectivos contratos de arrendamiento:1. Que cada arrendatario de local independiente pertenece, como tal, a una especial comunidad de disfrute y gestión de aquellos elementos, instalaciones y servicios que determinadamente estén adscritos con carácter común a los diversos locales arrendados, integrantes de una misma unidad inmobiliaria. 2. Que esta comunidad ha de quedar sometida, al menos con carácter supletorio, en cuanto al funcionamiento de sus órganos, a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Para acreditar, a estos efectos, al Registrador estas circunstancias, deberá bastar la afirmación que de ellas se haga, bajo la responsabilidad del firmante, en la correspondiente instancia del diligenciado de los libros.
Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 1999
PRIMERO.- El Registrador deniega el Diligenciado de un libro de actas correspondiente a acuerdos de los propietarios de un local garaje, ubicado en un determinado edificio dividido en régimen de propiedad horizontal porque en el título constitutivo no aparece creada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un órgano colectivo especial para los intereses específicos del citado local. De los asientos del Registro -obtenidos en diligencia para mejor proveer- se desprende que si bien lo anterior es cierto, aparece la finca destinada a local garaje con una serie de notas marginales indicativas de apertura de folio independiente abierto a un número determinado de plazas de garaje, cada una reflejo de 1/21 parte indivisa del local, y en los Estatutos se prevé que ciertos gastos solo comunes del local no se extiendan a los demás propietarios del edificio.SEGUNDO.- El defecto en este caso no puede ser confirmado. La configuración jurídica que el titular registral promotor del edificio ha otorgado al local destinado a garaje al venderlo por partes indivisas con atribución a cada una de ellas del uso y disfrute exclusivo de una determinada plaza con apertura de los correspondientes folios independientes, equivale a la creación de una subcomunidad que si bien originariamente no se hizo en el título constitutivo, se hace patente ahora con motivo de la transmisión, presentado la suficiente cuasi identidad para justificar la aplicación analógica del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y por tanto el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, pudiendo procederse a la legalización por el Registrador del libro de actas de la Junta de copropietarios del local garaje en cuestión.