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ARTÍCULO 18 LPH

 

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

art. 18

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley

b) Cuando sean contrarios a los estatutos de la comunidad de propietarios.

c) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

d) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen votado en contra en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, a los seis meses cuando se trate de actos contrarios a los estatutos comunitarios y al año cuando se trate de actos contrarios a la ley. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.


b) Motivos de la propuesta:

Se ha considerado oportuno separar los actos contrarios a la ley de los que contradicen los Estatutos de la comunidad dada su distinta naturaleza, y vincular esta diferenciación a los plazos para el ejercicio de la acción, reduciéndolo respecto de los acuerdos contrarios a los Estatutos, de menor gravedad que los contrarios a la Ley, cuyo efecto modera con buen criterio el legislador, obviando el prevenido en el artículo 6-3 del Código Civil, con el fin de agilizar la seguridad jurídica del tráfico ordinario de la Comunidad, evitándole en estos supuestos que gravite sobre la eficacia del acuerdo un plazo de confirmación excesivamente extenso en el tiempo a consecuencia de una equiparación que no tiene porqué padecer.

En segundo lugar, la modificación introducida en el número 2 del artículo que nos ocupa, sustituyendo la expresión los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta por la de los propietarios que hubiesen votado en contra en la Junta, pretende clarificar la condición y causa de la legitimación otorgada a quienes conocen el acuerdo por estar presentes en la Junta en que se adopta, evitando de un lado interpretaciones que han llevado a reclamar en ocasiones, junto al voto negativo, un acto expreso de voluntad contraria en el entendimiento de que es suficiente el votar contra el acuerdo para hacer manifestación suficiente de desacuerdo ante la propia Junta. Se trata en suma de consolidar la legitimación de aquellos que hacen expresa y concreta manifestación de oposición al acuerdo que se adopta por el solo hecho de votar en contra del acuerdo adoptado.

Por lo demás consideramos que el legislador estuvo acertado en la modificación que de este precepto hizo con ocasión de la Ley 8/1999, de 6 de abril.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

AC 2003\859
Sentencia Audiencia Provincial núm. 95/2003 Vizcaya (Sección 3ª), de 25 febrero
Recurso de Apelación núm. 251/2002.
PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 29/1960 reformada por Ley 8/1999): JUNTA DE PROPIETARIOS: impugnación de acuerdos: caducidad: improcedencia: desconocimiento por el actor del acuerdo de distribución en cuotas iguales; improcedencia: instalación de ascensor: acuerdo de distribución en cuotas iguales: elemento común: expresión de la voluntad común de los copropietarios.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación tanto por la parte actora como por la parte demandada; la sentencia recurrida desestima la pretensión de la parte actora, la cual en su escrito de interposición del recurso reitera su pretensión anulatoria del Acuerdo de la Comunidad de Propietarios por el que se distribuye a partes iguales la contribución a los gastos de instalación de ascensor; al considerar que dicha distribución no es ajustada a derecho, ni se comprende en el Acuerdo que el año 1971 se adoptó al no contemplarse el gasto de ascensor por no existir; entiende que es más equitativo y proporcional contribuir según la utilización del mismo, resultando con una menor participación su defendida cuya titularidad de vivienda se sitúa en la planta baja. Al efecto acompaña distribución que entiende conforme a tal regla.
Por su parte, la demandada Comunidad de Propietarios impugna la sentencia porque entiende que la acción ejercitada por la actora se encuentra caducado al transcurrir el plazo de 3 meses desde que se tomó el Acuerdo que se impugna –art. 18 LPH (RCL 1960\1042)–; siendo así, que aunque formalmente admita la actora que hasta el 9 de marzo de 2001 no tuvo conocimiento del Acuerdo que impugna de 2 de diciembre de 1999, tal desconocimiento no es real porque aun cuando no acudió a las mencionadas Juntas se recibieron cartas por la Comunidad de fecha anterior y enviadas por parte de su Letrado en las que mostraba disconformidad con el reparto de los gastos de participación para instalación del ascensor. En cuanto a la cuestión de fondo solicita la ratificación de la sentencia.
SEGUNDO.- Procede comenzar con el análisis, estudio y resolución de la excepción de caducidad por ser previa al fondo, y que se plantea por la Comunidad de Propietarios en su escrito de impugnación.
El artículo 18 LPH (RCL 1960\1042) señala, efectivamente, un plazo de caducidad –3 meses– para impugnar aquellos Acuerdos que no fueran contrarios a la Ley y a los Estatutos. Resulta obvio que la decisión de instalación del ascensor no fue impugnada, y expresamente se admite por la parte actora su conformidad en el Acta previa, delimitando el objeto de la demanda centrándola en mostrar disconformidad con la distribución de las cuotas de participación de dicho gasto.
Igualmente señalar que el plazo para los ausentes comienza desde la notificación del Acuerdo. Queda constancia –Actas de Juntas– que la actora no acudió ni a la Junta de 18 de noviembre de 1999, ni a la de 2 de diciembre 1999, por ello hasta que no tuvo conocimiento del contenido de aquellos Acuerdos no comenzará a transcurrir el plazo de 3 meses. Este conocimiento queda reflejado por carta enviada por la Comunidad el 9 marzo de 2001. Por tanto, y desde el ámbito formal y respetando el principio declarado por el Tribunal Constitucional. del derecho y acceso al recurso removiendo los obstáculos que lo impidan, deberá ser admitido que la demanda se interpuso en plazo y que la acción no está caducada; en todo caso, las cartas que envió el Letrado a nombre de la actora no admiten el conocimiento de distribución igualitaria, sino, en todo caso, sabiendo de la futura instalación de ascensor indica que proporción, a su consideración, entiende más equitativa y racional con el uso y disfrute del mismo. Lo cual no comporta, en sí mismo, conocimiento del Acuerdo de distribución en iguales partes.
Por todo lo cual se ratifica la desestimación de la excepción de caducidad establecida en sentencia.
TERCERO.- En cuanto al fondo, se ratifica, igualmente, la sentencia. Es del todo relevante y admitido por la actora que la contribución al mantenimiento de gastos comunes se distribuía desde siempre por iguales partes; que no concurría impugnación de tal distribución y que la parte actora contribuyó a arreglar el tejado conforme a tal regla; siendo así que esta conducta se constata como un acto propio de admisión y aceptación de regla distributiva al mantenimiento de gastos provinientes de los elementos comunes; por lo tanto, teniendo el ascensor consideración de elemento común, los gastos que supone su instalación deberán ser sufragados conforme aquella regla, al ser la expresión de la voluntad común de los copropietarios y que no atenta ni a la Ley, ni es gravoso para los intereses de la Comunidad, ni comporta grave perjuicio para algún propietario al tener un tratamiento de igualdad entre todos los Comuneros.

AC 2002\2269
Sentencia Audiencia Provincial núm. 371/2002 Cantabria (Sección 4ª), de 30 octubre
Recurso de Apelación núm. 773/2001.
PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 29/1960 reformada por Ley 8/1999): JUNTA DE PROPIETARIOS: IMPUGNACION DE ACUERDOS: legitimación activa: inexistencia: falta de salvación del voto; acuerdos gravemente lesivos: improcedencia: acuerdo sobre contribución a reparación de contadores de energía eléctrica de portales que formaban parte de una anterior comunidad: falta de impugnación: obligación de la nueva comunidad formada de contribuir.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por la representación legal de don Bernardino V. T., don Aurelio G., y don Maríano C. G., se interpone recurso de Apelación contra la sentencia de instancia que desestimo íntegramente las pretensiones de la demanda.
En primer lugar se impugna la estimación de la excepción de falta de legitimación respecto a los actores señor V., y señor T. La sala comparte íntegramente los argumentos de la sentencia de instancia. Los dos copropietarios acudieron a la Junta de propietarios de fecha 30 de junio de 2000, así consta en el acta levantada al efecto y así lo reconocen los propios actores. El primer punto del Orden del día sometido a discusión fue precisamente la reparación de los contadores de luz de los bloques ... y ... y en dicho punto exclusivamente se recoge: «que don Bernardino esta de acuerdo en pagar pero exige recibos de los 18 vecinos de los bloques ... y ...», posteriormente se acepta el presupuesto mas barato y se fija una cuota extraordinaria de 6.659 ptas. En ningún lugar del acta se recoge el voto en contra de dicho acuerdo del señor V., ni del señor T., y por tanto es de aplicación el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042) que establece que «estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho a voto».
Es evidente que los señores T., y V., debieron salvar su voto en la junta y no pueden ahora escudarse en que el acta esta mal redactada, y que su voto fue contrario pero no se hizo constar; El acta es prueba acreditativa de los acuerdos adoptados en la junta y si lo redactado en el acta es contrario a lo realmente acordado, es quien sostiene dicho desacuerdo quien debe probarlo, prueba que en el presente caso no se ha producido. Debe añadirse que dichos propietarios disidentes del acuerdo debieron exigir y comprobar que figuraba su voto contrario antes de la firma del acta por el presidente y secretario de la junta. No solo no se hace constar el voto contrario al acuerdo sino que respecto a Bernardino se dice que esta de acuerdo con pagar, pero que exige recibos de los vecinos de los bloques ... y ... su obligación. Por todo ello debe confirmarse la falta de legitimación activa de los señores V., y T.
SEGUNDO.- En cuanto al fondo del asunto se impugna el acuerdo adoptado en la junta de 30 de junio de 200 relativo a la obligación de los vecinos de los portales ..., ..., ..., ..., ... y ..., de contribuir junto con los vecinos de los portales ..., ... y ... a la reparación de los contadores de la instalación eléctrica de estos últimos portales. Y la impugnación la basa, el único actor legitimado, en primer lugar en el art. 18.1 a) cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos y en el apartado c) cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.
El acuerdo adoptado no puede considerarse contrario ni a la Ley ni a los estatutos.
Respecto a que se trate de un acuerdo perjudicial para el propietario, debe señalarse que el art. 18 exige no sólo un perjuicio sino además que el propietario no tenga obligación jurídica de soportarlo. En el presente caso, ha quedado acreditado que en junta de propietarios, no impugnadas, de fechas 23 noviembre 1993 y 24 abril 1994 La Comunidad de propietarios constituida en ese momento por los portales ... a ..., aprobaron la contribución de todos los vecinos a la reparación de los contadores de energía eléctrica de los portales ... a ..., y así mismo aceptaron la obligación de que todos los vecinos contribuirían, en su día, a la reparación de los contadores de energía eléctrica de los portales ... a ... Por tanto el acuerdo ahora adoptado no se trata más que de fijar la contribución especial para el cumplimiento de una obligación asumida en el año 1993 y 1994, y a cuyo cumplimiento está obligado el actor señor C., ya que el acuerdo en que se asumió dicha obligación es firme y no fue impugnado por ningún propietario. Se alega por el recurrente que en el año 1999 los portales ... a ... constituyeron una nueva comunidad de propietarios y se liquido la anterior comunidad constituida con los portales ... a ..., efectivamente consta documentalmente, que a partir del año 1999 los portales ... a ... constituyen una comunidad de propietarios distinta de los portales ... a ..., y que hubo una liquidación de cuentas. Ahora bien no se hizo referencia expresa a que en la liquidación se hubiese tenido en cuenta la obligación asumida por los propietarios de los portales ... a ... en el año 1993 y 1994, y por tanto, no existiendo prueba alguna al respecto debe entenderse que la liquidación fue de las cuentas y no esta incluida la obligación asumida de contribuir a la reparación de los mencionados contadores. Por todo ello procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia de instancia.

JUR 2003\235756
Sentencia Audiencia Provincial núm. 211/2003 Córdoba (Sección 2ª), de 9 septiembre
Recurso de Apelación núm. 149/2003.
Ponente: Ilmo. Sr. D. Juan Ramón Berdugo y Gómez de la Torre
PROPIEDAD HORIZONTAL: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: JUNTA: ACUERDOS: acción de impugnación de acuerdos: acuerdos ilegales susceptibles de sanación por efecto de la caducidad sobrevenida y acuerdos radicalmente nulos e insubsanables; acuerdo relativo a la reparación de averías en los bajantes y arquetas: acuerdo adoptado por mayoría sin contravenir norma imperativa alguna que deviene posteriormente insuficiente y su ejecución forzosa para la demandada inoperante y abusiva: nulidad.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
TERCERO.- Así en relación a la impugnación de acuerdos de las Juntas de Propietarios de distinguir entre aquellos acuerdos tachados de ilegales pero que son susceptibles de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad del actual art. 18 LPH (RCL 1960\1042) de aquellos otros que por su peculiar naturaleza carecerían de posibilidad de tal convalidación por el transcurso del tiempo, debiéndose incluir entre los primeros los contrarios a la Ley especial antes mencionada y a los estatutos comunitarios, impugnables y provisionalmente ejecutivos, refiriéndose los segundos a aquellos que por violar alguna otra ley imperativa o prohibitiva o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, merezcan la consideración de nulos de pleno derecho conforme el art. 6.3 CC (LEG 1889\27)
En esta dirección, de que los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos son meramente anulables y no nulos de pleno derecho es reiterada la jurisprudencia con referencia a la regla 4 del art. 16 LPH —que debe entenderse aplicable al actual art. 18—, así por ejemplo SS 7/6/77, 26/6/82 (RJ 1982\3443), 4/4/84 [RJ 1984\1928], 2/4/90 (RJ 1990\2686), 10/12/90, 23/1/91, 25/3/91, 28/11/91 (RJ 1991\8511), 10/3/97 (RJ 1997\1914) y la de 22/5/92 (RJ 1992\4275) que señala:
Jurisprudencia reiterada de esta Sala viene poniendo de manifiesto que sólo causas de nulidad, fundadas en normas que no sean reglas, aún imperativas y prohibitivas de la misma LPH pueden propiciar aquella distinción; así la S 25-11-88 (RJ 1988\8712) que se refiere, de un lado, a los acuerdos contrarios a la ley en el sentido del art. 6-3 del Código Civil (LEG 1889\27) (lo que aparejaría la nulidad de pleno derecho) y de otro a los acuerdos contrarios a las normas de la ley de propiedad horizontal o contrario a los estatutos privativos que admiten, de ordinario, la invalidación consiguiente a la caducidad de la acción. Consecuentemente, siempre que se trate de impugnaciones basadas en infracciones normativas del régimen de la propiedad horizontal, como es el caso, la jurisprudencia sostiene que para enervar acuerdos se requiere haberlos impugnados dentro de los 30 día siguientes al que se adoptó a la notificación conforme previene el art. 16 LPH (actualmente 3 meses, art. 18) y aún así el acuerdo tiene carácter provisionalmente ejecutivo, salvo que judicialmente se ordene la suspensión (SS 17-4-90 [RJ 1990\2721], en análogo sentido sobre la caducidad S 5-2-91 [RJ 1991\993]) 3-2-94 (RJ 1994\969), 19-7-94 (RJ 1994\6697), 13-11-96 y 7-4-97 (RJ 1997\2740), en cuyo fundamento 3º se señala:
«Hay que reconocer con la sentencia de 26-6-93 (RJ 1993\4789), que la jurisprudencia de la Sala ha venido manteniendo posturas contradictorias, aparentemente al menos, y así, una de ellas, favorable a la tesis que defiende la recurrente, es la que se inclina, con base en la imperatividad que ofrecen los arts. 12 a 17 LPH, a considerar que los acuerdos que contravengan tales normas se pueden impugnar sin la limitación del plazo de caducidad de 30 días previstas en el art. 16 (tres meses actual art. 18); en cambio, la otra postura es la derivada de la SS 6-2-89 (RJ 1989\667) y 22-5-92 (RJ 1992\4275), que con apoyo en las de 4-4 (RJ 1984\654) y 18-12-84 (RJ 1984\6135), 14-2-86 (RJ 1986\676), 16-12-87 (RJ 1987\9508), 25-11-88 (RJ 1988\8712), 17-4-90 (RJ 1990\2721) y 5-2-91 (RJ 1991\993) que vinieron a declarar, de modo respectivo:,hay que distinguir entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanción por efecto de la caducidad de la acción de impugnación, y otro cuya ilegalidad conllevaría la nulidad radical o absoluta sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad, pareciendo que deben ser incardinados en el primer grupo aquellos acuerdos cuya legalidad venga determinada por cualquiera infracción de alguno de los preceptos de la LPH o de los Estatutos de la comunidad, pues so pena de incurrir en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica, no puede ser otra la interpretación que corresponde al párrafo primero de la regla 4ª del art. 16 de dicha ley (actual art. 18), cuando como acuerdos impugnables y provisionalmente ejecutivos señala expresamente los que sean, contrarios a la ley o a los estatutos "para cuya impugnación al párrafo segundo de la propia regla, en íntima conexión con el primero, establece el plazo fatal de caducidad en 30 días (tres meses en la nueva ley), mientras que en el segundo de los aludidos sectores u órdenes de acuerdos habrían de situarse aquellos otros que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido con efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden Público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados como son los de pleno derecho conforme al párrafo 3º del art. 6 del Código Civil (LEG 1889\27), y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo" y, jurisprudencia reiterada de esta Sala, viene poniendo de manifiesto que sólo causas de nulidad, fundadas en normas que no sean reglas, aún imperativas y prohibitivas de la misma Ley de Propiedad Horizontal, pueden propiciar aquella distinción»; así la S 25-11-88 (RJ 1988\8712) que se refiere, de un lado, a los acuerdos contrarios a la Ley en el sentido del art. 6.3 del Código Civil (LEG 1889\27) (lo que aparejaría la nulidad de pleno derecho), y, de otro a los acuerdos contrarios a normas de la Ley de Propiedad Horizontal o contrarios a los estatutos privativos que admiten, de ordinario, la convalidación consiguiente a la caducidad. Resulta indudable que le postura que sostienen las sentencias de 6-2-89 (RJ 1989\667) y 22-5-92 (RJ 1992\4275) es la más correcta y ajustada a cuanto preceptúan los arts. 6.3 del código Civil y 16-4ª de la Ley sobre Propiedad Horizontal, pues lo contrario supondría dejar vacía de contenido la acción impugnatoria que preconiza el párrafo segundo de la indicada regla 4ª, acción que se acomoda, por otro lado, a la salvedad que ofrece el mismo núm. 3 del referido art. 6 para los supuestos en que las normas imperativas y prohibitivas establezcan un efecto distinto para el caso de contravención» SS Audiencia Provincial Vizcaya 5-3-79; Madrid 22-7-92, 27-3-95, 4-12-96, 30-3-2001 (JUR 2001\251776), Asturias 7-12— 94; Valencia 4-3-95 (AC 1995\583); Granada 23-1-95; Málaga 1-3-95; Valladolid 22-11-96; Avila 13-12-95; Guadalajara 29-1-96 (AC 1996\174); Soria 19-2-96; Asturias 27-2-97; Almería 7-4-2001 (AC 2001\1651), Ciudad Real 10-6-02 (JUR 2002\210650).
Por consiguiente —como ya señaló esta misma Sección 2ª AP Córdoba en S 10-7-96 rollo apelación 163/96— siempre que se trate de impugnaciones basadas en infracciones normativas del régimen de propiedad horizontal la jurisprudencia sostiene que para enervar acuerdos se requiere haberlos impugnado dentro de los 30 días siguientes al que se adoptó el acuerdo o a la notificación conforme previene dicho art. 16 LPH (RCL 1960\1042) (en la actualidad tres meses, art. 18). Plazo que por su propia naturaleza y por jurisprudencia reiterada (SS 5-4-78, 7-5-81 [RJ 1981\1984], 8-11-85 [RJ 1985\5520], 18-12-84 [RJ 1984\6135] y 18-6-86 [RJ 1986\3571]) es considerado como de caducidad, lo que produce los siguientes efectos: a) Transcurrido el término fijado para el ejercicio del derecho sin ejecutarlo, decae la posibilidad de hacerlo después y deviene inviable la acción concedida; b) Una vez iniciado el cómputo de plazo no es susceptible de suspensión ni interrupción sí bien alguna sentencia del TS, como la de 16-12-93 (RJ 1993\9997), admitió la interrupción de la caducidad mediante acto de conciliación, pero con el efecto de que ese plazo continuaba de nuevo en la fecha de la conciliación; c) En éste no se excluyen los días inhábiles (SSTS 18-6-86 [RJ 1986\3571]); y d) A diferencia de la prescripción que sólo puede estimarse cuando la invoca como excepción el demandado, el plazo de caducidad ha de tomarse en cuenta por el Juez o Tribunal aunque sólo se desprenda su transcurso de la propia exposición de la demanda u oposición a la misma.
...............................................................................................................................
Debe pues analizarse si dicho acuerdo ha podido devenir nulo por incubrir manifiesto abuso de derecho, tal como sostiene la resolución recurrida.
La Sala considera necesario efectuar unas precisiones sobre la cuestión del abuso «o del ejercicio antisocial del derecho» que cada parte imputa a la contraria. Así es obvio que en el régimen de Propiedad Horizontal los miembros de cada comunidad de Propietarios tiene derecho a manifestar su opinión respecto de los acucidos que hayan de adoptarla, incluso aunque con ello causen o puedan causar perjuicio a los restantes miembros de la Comunidad. Es asimismo evidente que cuando, como es desgraciadamente frecuente en alguna comunidad, existan miembros de las mismas que ejercitan sus derechos con abusos de los mismos, la comunidad tiene a su disposición para solventar tales problemas las reglas del art. 17 LPH (RCL 1960\1042), pero no es menos evidente que el Código Civil (LEG 1889\27) en su art. 7-2, está pretendiendo solventar tales excesos, no solo en lo que al régimen de Propiedad Horizontal se refiere, sino tambien en otros órdenes normativos, tanto contractuales, como obligacionales, sucesorios, etc... sancionando las conductas de abuso del propio derecho o de un ejercicio antisocial, proscribiendo los llamados actos de emulación.
Por ello el art. 18 prevé la nulidad del acuerdo en su apartado 1 c) cuando suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho. Evidentemente para que pueda promoverse la impugnación se ha de requerir, en primer lugar, un acuerdo previo adoptado por la mayoría de los propietarios. Acuerdo que no ha de infringir, ni la ley, ni los Estatutos, pues, en tal supuesto, el motivo de impugnación había de residenciales en el apartado a) de la regla 1ª de este artículo. En segundo lugar, que el acuerdo sea gravemente perjudicial para el propietario impugnante lo que no ha de interpretarse como perjuicio económico, exclusivamente). Y que no tenga obligación jurídica de soportar el perjuicio, lo que entendemos hace referencia a que, sin infringir el acuerdo ningún precepto legal o estatutario, la imposición de la carga que para el propietario conlleve el acuerdo o la denegación de la autorización solicitada por ésta a la Junta carezca de apoyo en precepto legal o previsión estatutaria alguna.
Ahora bien, aunque la mayoría rige la vida de la comunidad en lo referente al uso y disfrute de las cosas comunes, tal facultad no puede permitir que se lesiones gravemente el interés comunitario en beneficio exclusivo de algunos propietarios, cualquiera que sea la mayoría que represente. Para ello se prevé la posibilidad de impugnación cuando el acuerdo se haya adoptado con abuso de derecho, haciendo su uso egoísta y abusivo de la prepotencia numérica de las cuotas de participación.
El art. 7 cc. establece que la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo todo acto u omisión que por la intención de su autor por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los limites normales del ejercicio de un derecho, con daño a tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impida la persistencia en el abuso.
De aquí se infiere que para que exista un abuso de derecho reiterada jurisprudencia viene exigiendo:
a) el uso de un derecho objetivo y estrictamente legal, es decir, la conducta del que ejercita un derecho, concepto que es más amplio que el del ejercicio del derecho, entendido este como simple goce o abstención del derecho, si bien se ha de precisar que no sé prohíbe todo ejercicio del derecho que perjudique a otro porque haya derechos que, si han de ejercitarse alguna vez, no tienen más remedio que perjudicar a otro.
b) El daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica, daño que aparece como el efecto producido por la conducta.
c) Inmoralidad o antisocialidad de un daño, manifestada en forma subjetiva (intención de perjudicar) o bajo forma objetiva (anormalidad en el ejercicio del derecho» (SSTS 23-12— 92 [RJ 1992\10688], 5-3-96 [RJ 1996\1997]).
Completando esto, puede decirse que el primero de los requisitos, que en muchas ocasiones, no supone una actuación ilícita (ilícitas serían las acciones y las omisiones producidas en contravención a lo expresamente prohibido u ordenado) sino que implica la prohibición de aquella conducta en la que el agente actúa dentro de los límites objetivos de la norma, pero con fines desviados, medie o no culpa o dolo en ello, por lo que simplemente la ley no la ampara en ese acto concreto, sin que ello implique una pérdida del derecho. El ejercicio abusivo, pues, respeta los límites que objetivamente emanan de la norma puesto que se ejerce un derecho subjetivo o una facultad que está de acuerdo con los límites objetivos del ordenamiento, pero se menoscaba o se abusa de él en cuanto que los derechos son concedidos para la consecución de fines confesables. En parecido sentido se pronuncia la STS 4-3-67,la finalidad de la doctrina del abuso de derecho es la de impedir que el texto literal de la Ley pueda ser eficazmente utilizado para amparar actos contrarios a la realización de la Justicia o, lo que es igual, que frente al contenido ético y el espíritu objetivo de la norma legal no prevalezcan las maniobras tendentes a lograr un resultado opuesto al perseguido por ellas.
El segundo de los requisitos considera que el daño debe recaer sobre un interés no protegido por una especifica prerrogativa jurídica, porque en otro caso, esto es, si el daño recae sobre un derecho subjetivo, se estaría ante una colisión de derechos más que ante el abuso o uso antisocial del derecho y entonces cualquier acción no sería «ex iure» sino «contra ius» y el titular del derecho dañado debería acudir a acciones especificas y naturalmente diferentes de las que corresponden al uso o ejercicio antisocial del mismo, como serían las consistentes u acciones de ineficacia, cuando no de elegalidad del acto, con la consiguiente responsabilidad civil reparatoria de la lesión sufrida.
Y, finalmente, se ha de señalar que la inmoralidad o antisocialidad engloba tanto la intención del titular del derecho (se cristaliza en el ejercicio mismo de éste con intención de dañar, con «animus nocendi») como el objeto y las circunstancias en que se realiza al ejercicio del mismo derecho y que sobrepasan notoriamente sus límites normales. Y tanto una cosa como otra «han de desprenderse de hechos lícitos que con eficacia o razón lógica lo revelen».

JUR 2003\81430
Sentencia Audiencia Provincial núm. 587/2002 Las Palmas (Sección 4ª), de 14 noviembre
Recurso de Apelación núm. 434/2002.
PROPIEDAD HORIZONTAL (LEY 8/1999): JUNTA DE PROPIETARIOS: NULIDAD: improcedencia: defectos de convocatoria: simple anulabilidad; acuedos: impugnación: acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos: no se produce nulidad radical: sometidos a la normativa del art. 16.4 LPH.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La parte actora ejercitó acción de nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de copropietarios celebrada en fecha 30 de julio de 2000 manteniendo vicios de convocatoria, de información y de las reglas de la unanimidad para la modificación estatutaria. La sentencia de instancia desestima las pretensiones por cuanto, a respecto de los vicios de convocatoria mantenidos por el coactor Sr. Ángel Jesús por no hallarse éste al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas, respecto a la falta de información, al haber existido ésta previamente a la celebración de la junta y, en lo que respecta a las reglas de unanimidad por cuanto no se aprobó el acuerdo de modificación estatutaria. Frente a esta sentencia se alzan los actores pretendiendo su revocación con la consiguiente estimación de la demandada y, en cualquier caso, la no imposición de costas.
SEGUNDO.- De la acción de nulidad de la Junta por defectos de convocatoria.
Mantiene la parte apelante que los defectos de convocatoria (falta de citación en forma en el lugar designado y plazo de antelación, arts. 16.3 y 15 en relación con el art. 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal –Ley 49/1960 de 21 de julio (RCL 1960\1042), con las modificaciones dispuestas en la Ley 8/1999 de 6 de abril (RCL 1999\879)– en adelante LPH) conllevan la nulidad absoluta y que el art. 18 afecta tan sólo a los acuerdos contrarios a los Estatutos y a la anulabilidad de los ilegales, pero no a los actos nulos de pleno derecho.
Sin desconocer esta Sala que la argumentación mantenida en el presente motivo ha sido la tradicional no sólo en el Tribunal Supremo sino también en distintas Audiencias Provinciales lo cierto es que la más moderna doctrina se aleja de tal planteamiento postulando la simple anulabilidad de los acuerdos con base a defectos de convocatoria. En tal sentido la STS de 7 de marzo de 2002 (núm. 195/2002, rec. 3142/1996 [RJ 2002\4152]) señala que: "El motivo se funda básicamente en la nulidad absoluta e insubsanable de la junta impugnada por no haberse cumplido los requisitos que para su convocatoria imponía el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en su redacción por entonces vigente, invocándose a tal efecto tres sentencias de esta Sala de 1977, 1988 y 1989, a cuyo tenor la vulneración de las normas de dicha Ley seria determinante de una nulidad de pleno derecho y no convalidable.– No puede sin embargo compartirse tal planteamiento. La jurisprudencia de esta Sala posterior a las sentencias que se citan en el recurso, pero en cualquier caso referida al texto de la LPH anterior a su reforma por la Ley 8/99, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen "infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la respectiva Comunidad..., quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil () " (STS 7-6-97 en recurso 1602/93 [RJ 1997\6147], y en el mismo sentido SSTS 10-3-97 en recurso 1183/93 [RJ 1997\1714] y 9-12-97 en recurso 3105/93 [RJ 1997\8782]). A su vez la sentencia de 5 de mayo de 2000 (recurso 2246/95 [RJ 2000\3990]), además de seguir dicha jurisprudencia, propugna un criterio flexible en armonía con las directrices de la LPH, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad, destacando además cómo determinadas sentencias de esta Sala son representativas de ese criterio al acudir a una interpretación sociológica (STS 13-7-94 [RJ 1994\6435]) o a la doctrina de los actos de emulación (SSTS 20-3-89 [RJ 1989\2187] y 14-7-92 [RJ 1992\6293])"
Dando lugar los vicios de citación al posible ejercicio de acciones de anulabilidad con base a lo dispuesto en el art. 18.1.a) de la LPH es de plena aplicación lo dispuesto en su apartado 2. de ahí que no hallándose el actor impugnante al corriente de las deudas vencidas no puede, conforme al citado art. 18.2 LPH, válidamente pretender el cumplimiento de los derechos que como propietario le asiste a respecto de la impugnación de la junta y sus acuerdos que, en justo sinalagma, tendría de haberlas satisfecho (o consignado) por más que se alegue la escasa cuantía del débito o la falta de previa notificación.
CUARTO.- De la impugnación del acuerdo de modificación estatutaria.
Ciertamente, como así entendió la sentencia apelada, ningún acuerdo de modificación estatutaria fue aprobado. De la propia acta de la Comunidad firmada por presidente y secretario y aportada en periodo probatorio únicamente consta, al igual que en el acta notarial de presencia anteriormente aludido, la existencia de votaciones que no alcanzaron la unanimidad pero en ningún caso la "aprobación" del acuerdo. No habiéndose declarado la "aprobación" resultan superfluas las alegaciones vertidas a respecto de la entrega de copia de los estatutos sometidos a aprobación y la reserva que la propia Sra. Mónica (a la sazón representante de actor Sr. José Antonio) mantuvo a respecto del art. 18.2 de la LPH (RCL 1960\1042); hágase notar que, como resulta del acta notarial, no es que el Presidente de la Comunidad el que entiende salvado el voto sino que es la propia asistente la que manifiesta su reserva, reserva absolutamente inútil a no existir acuerdo alguno aprobado. Mantiene el apelante que el Notario no hizo constar en el acta la pretendida falta de aprobación, sin embargo, siendo ello cierto, lo que no implica es que el acuerdo inversamente fuera aprobado. Obsérvese que, como también hace constar el Señor Notario, y a diferencia de este punto tercero del orden del día, en los otros puntos sometidos a votación expresamente se hace constar su "aprobación".
A respecto del acta de la comunidad aportada en periodo probatorio mantiene la apelante su indebida admisión como prueba (ex art. 504 del la LEC. de 1881 []) lo que esta Sala no comparte al no ser un documento en el que la parte demandada base su pretensión desestimatoria pero es que, además, aunque no se diera validez a la referida acta de la comunidad, del acta notarial tampoco se acredita la aprobación de la modificación por lo que no constando aprobación alguna de acuerdo que requiera unanimidad el recurso en este punto está también destinado al fracaso.

AC 2000\2074
Sentencia Audiencia Provincial núm. 186/2000 Córdoba (Sección 2ª), de 23 junio
Recurso de Apelación núm. 169/2000.

PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 29/1960 reformada por Ley 8/1999): JUNTA DE PROPIETARIOS: CONVOCATORIA: NULIDAD: Inexistencia: convocatoria de la junta por el presidente de la comunidad a través de su administrador; ACUERDOS: ACCION DE DECLARACION DE VALIDEZ DE ACUERDOS: IMPUGNACION: ACUERDOS CONTRARIOS A LA LEY O A LOS ESTATUTOS: Improcedencia: acuerdo impugnado por asistente que no ha salvado su voto en la junta: falta de legitimación activa; ACUERDOS GRAVEMENTE LESIVOS: Improcedencia: acuerdo de decoración de portal: encargo a la esposa del presidente: propuesta aprobada por mayoría de asistentes en proporción de diez a uno: inexistencia de lesión.
SEPTIMO.- Finalmente la parte apelante reprodujo su petición de nulidad del acuerdo de la Asamblea por ser contrario a la ley, ya que las propuestas sometidas a votación hacían referencia, según se recoge en el Acta a la «decoración del portal», y sin embargo el acuerdo adoptado va más allá al ampliarlo a la «adecuación y decoración del Portal en sentido amplio» (ascensores, practicar rampas ya acordadas, puerta de acceso, portero automático, etc.).
El motivo debe ser rechazado. En primer lugar la legitimación para la impugnación de estos acuerdos conforme el art. 18-2, sólo la tienen los propietarios que «hubiesen salvado su voto en la Junta», expresión más rigurosa que la de «propietarios disidentes» que empleaba el art. 16.4 LPH de 1960, pues la expresión de la Ley derogada comprendía, según la interpretación más habitual, a todo propietario que no estuviese conforme, expresa o tácitamente con el acuerdo, mientras que la actual dicción ha de interpretarse en el sentido de exigir, como requisito de legitimación que el propietario disidente del acuerdo, haya hecho constar su oposición al mismo (no siendo suficiente la abstención o el voto en contra) reflejándose específicamente en el acta, en la que ha de constar la reserva expresa del propietario contrario al acuerdo, a los efectos de su futura impugnación requisito no cumplido por el apelante.