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Ponente: D. Enrique García-Chamón Cervera, Presidente del Tribunal de Marcas.


ARTÍCULO 17 LPH

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

2ª) La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3ª) Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Para el cómputo de los votos se aplicará la regla establecida en el último párrafo de la norma siguiente.

2ª) Aunque supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, los acuerdos requerirán el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, cuando se refieran a:
a) El establecimiento o supresión de los servicios comunes de interés general como el ascensor, portería, conserjería, vigilancia. En la ejecución de este acuerdo no podrán construirse nuevas plantas ni alterar sustancialmente la estructura o fábrica del edificio así como tampoco podrá privarse de parte de cualquier elemento privativo, salvo acuerdo con el propietario afectado. Todos los propietarios estarán obligados a contribuir, de conformidad con lo establecido en el artículo 9.1.e), al coste de la instalación así como al mantenimiento y conservación del nuevo servicio común o al coste que represente la supresión del servicio anterior.
B) El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
A los efectos establecidos en esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. No se computarán como favorables las abstenciones ni los votos en blanco o nulos.

3ª) La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

4ª) Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. Contra la resolución adoptada no cabrá interponer recurso alguno.
Se aplicarán las normas contenidas en los dos primeros párrafos para la adopción de acuerdos relativos a la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos. A estos acuerdos se les aplicarán las prescripciones contenidas en la norma 2ª a) de este artículo.


b) Motivos de la propuesta:

1) Alteración de la estructura del artículo.

Se ha modificado la estructura del precepto con el objeto de sistematizar los acuerdos en atención a los votos que se precisan para su válida aprobación y así se distinguen: en primer lugar, los que requieren unanimidad; en segundo lugar, los que exigen la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; en tercer lugar, los acuerdos de administración que sólo requieren, en segunda convocatoria, la mayoría de los asistentes siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes y; por último, los acuerdos especiales para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de telecomunicación o necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

2) Acuerdos que exigen unanimidad.

Se debe de mantener como principio que los negocios jurídicos que establecen las normas básicas de la Comunidad como son el título constitutivo y los estatutos sólo pueden ser aprobados y modificados por unanimidad.
En la práctica, es difícil que se adopten acuerdos por la Junta de propietarios para la aprobación ex novo del título constitutivo y de los estatutos pues ya se encarga el promotor de incluirlos cuando otorga la escritura de división horizontal antes de haber iniciado la venta de las viviendas y locales y evitar así la falta de acuerdo unánime de los nuevos propietarios (párrafo segundo del artículo 5 LPH).
Sin embargo, sí es muy frecuente que se adopten acuerdos que modifiquen o alteren las reglas contenidas en el título constitutivo (por ejemplo, establecer un criterio de distribución de los gastos comunes distinto a las cuotas de participación ya fijadas) o en los estatutos (alterar el régimen del nombramiento del Presidente o la prohibición de determinado destino de las viviendas). En la medida en que esos acuerdos pueden incidir en el contenido de las facultades dominicales de los propietarios parece razonable que se exija la unanimidad pues cuando alguien adquiere una vivienda o un local acepta y consiente las reglas contenidas en el título constitutivo y en los estatutos, de la misma manera, si posteriormente se alteran, también deberá aceptarlo y consentirlo mediante su voto. Lo contrario equivaldría a imponerle a un propietario un régimen normativo de sus facultades dominicales que nunca quiso.
Debe de mantenerse en el cómputo de los votos el sistema del voto presunto, esto es, considerar como voto favorable el de los ausentes que después de haberles notificado el acuerdo dejaran transcurrir el plazo de treinta días sin comunicar al Secretario su discrepancia pues, de lo contrario, resultaría prácticamente imposible la adopción de este tipo de acuerdos ante el habitual absentismo de los propietarios.
Sería conveniente que en este tipo de acuerdo se autorizara al Presidente para que en calidad de representante de la Comunidad pudiera él sólo protocolizar el acuerdo e inscribirlo posteriormente en el Registro de la Propiedad para conseguir el efecto de su oponibilidad erga omnes.

3) Acuerdos que exigen mayoría cualificada.

Se debe de mantener que aquellos acuerdos que aún suponiendo una modificación del título constitutivo y de los estatutos, tengan por objeto el establecimiento o supresión de un servicio común de interés general o el arrendamiento de un elemento común, no pueden quedar sometidos al régimen de la unanimidad. Es más, debe de profundizarse en la senda iniciada con la Ley 8/1999, de 6 de abril, porque si el sentir mayoritario de los propietarios es el establecimiento o supresión de un servicio común o el arrendamiento de un elemento común, no puede quedar ese sentir mayoritario supeditado al arbitrio de una minoría. Si ésta se siente perjudicada siempre tendrá a su disposición la vía de la impugnación judicial (artículo 18.1.c LPH).
Hay que considerar superada la doble mayoría de 3/5 partes por las siguientes razones: 1.-) no puede sacrificarse el sentir mayoritario de los propietarios y de las cuotas por un criterio que es minoría en la Comunidad, máxime, cuando se refiere a aspectos que no afectan a sus elementos privativos; 2.-) la necesidad del voto de las 3/5 partes de los propietarios y cuotas supuso un retroceso respecto del criterio jurisprudencial que se iba estableciendo en aquel momento que admitía la aprobación por mayoría simple en los supuestos de instalación del ascensor o de supresión del servicio de portería al considerar que eran necesarios según la nueva realidad social.
En el caso de que el servicio común de interés general que se establece implique la realización de alguna obra que incida en los elementos comunes se establecen dos límites en la adopción de este tipo de acuerdos que han provocado discrepancias en las resoluciones de nuestros Tribunales ante su falta de indicación expresa: de un lado, su ejecución nunca puede llevar consigo la construcción de nuevas plantas ni la alteración sustancial de la estructura o fábrica del edificio y; de otro lado, nunca pueden privar a un propietario de parte de su elemento privativo.
El primero de los límites apuntados trata de compatibilizar este tipo de acuerdo con el artículo 12 LPH que expresa que ese tipo de obras afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, esto es, su aprobación por unanimidad. Para evitar esa posible antinomia deben de establecerse los lindes con claridad y así se indica que no se podrá, al amparo de un nuevo servicio común de interés general: i) construir nuevas plantas porque necesariamente llevaría consigo la modificación de las cuotas de participación de todos los elementos privativos y ya hemos dicho que un acuerdo con ese objeto exige la unanimidad; ii)alterar de modo sustancial la estructura y fábrica del edificio porque ello supondría una modificación importante de las cualidades físicas del edificio por lo que parece razonable seguir exigiendo para ello la unanimidad de todos los propietarios.
El segundo de los límites trata de compatibilizar la creación de un servicio común de interés general con la integridad del objeto sobre el que recae el dominio de los propietarios. No es posible que con el acuerdo de la instalación de un ascensor se prive definitivamente a un propietario de parte de su vivienda o local porque en él se va a instalar el motor. A lo sumo, el propietario estará obligado a permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de ese servicio teniendo derecho a que la Comunidad le resarza los daños y perjuicios ocasionados como establece el artículo 9.1.c LPH. Por otro lado, nada impide que si se hace necesario que a un propietario se le prive parcialmente de su elemento privativo pueda alcanzar la Comunidad con él un acuerdo económico que deberá tener su reflejo en una modificación del título constitutivo donde deberá describirse el espacio que ocupa el nuevo servicio.
Uno de los aspectos donde se presentan mayores discrepancias en las resoluciones de los Tribunales es el de determinar cuáles son los propietarios que están obligados a soportar los gastos de la instalación del nuevo servicio. Algunas resoluciones aplican el criterio del artículo 11 LPH relativo a las mejoras o innovaciones no exigibles de tal manera que si concurre esta circunstancia, los disidentes no contribuirán a los gastos si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias. Entiendo que ese criterio no es aplicable al caso que estamos analizando porque una vez que la Junta ha decidido la instalación de un nuevo servicio común todos deberán de contribuir a los gastos que ello origine pues va a ser un nuevo servicio del que todos van a disfrutar y va a representar un aumento de valor del edificio en su conjunto del que todos los propietarios van a aprovecharse. Soy consciente de que este criterio puede agravar la situación de algunos propietarios con escasos recursos económicos (por ejemplo, pensionistas) pero siempre dispondrán de la vía de la impugnación judicial por la vía del artículo 18.1.c LPH. Además, también pueden haber propietarios (locales comerciales) que por el nulo uso que pueden hacer de ese nuevo servicio común manifiesten su voto discrepante respecto de la instalación. En estos casos, con el fin de obtener su voto favorable puede acordarse en su favor una exoneración de sus gastos en la instalación y/o mantenimiento del nuevo servicio. En igual sentido, todos deberán de contribuir al coste que implique la supresión del servicio, por ejemplo, el desmantelamiento del antiguo sistema de calefacción o la indemnización por despido al portero cuando se suprime el servicio de portería.
En materia de arrendamientos, aún siendo consciente de que en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.548 del Código civil constituye un acto de administración (al menos, los arrendamientos de duración inferior a seis años) por lo que debería estar sujeta su aprobación en segunda convocatoria al régimen de la mayoría de los propietarios presentes que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación presentes, en la medida en la que implican la privación del uso a todos los propietarios y llevan siempre consigo muchas veces la instalación de algún elemento (antena o rótulo luminoso) que altera la configuración externa del edificio parece aconsejable mantener el régimen de la mayoría de todos los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Debe de mantenerse para el cómputo de los votos el procedimiento del voto presunto por las mismas razones ya expuestas en los acuerdos que precisan unanimidad. Me parece aconsejable hacer una referencia expresa a que las abstenciones, votos en blanco y nulos no se computarán como favorables ante las dudas que se planteaban por los tratadistas porque en ningún caso, ante su indeterminación, pueden calificarse como a favor del acuerdo objeto de votación.
De igual manera que para los acuerdos que precisan de unanimidad, en estos casos deberá autorizarse expresamente al Presidente para que proceda a la protocolización de los acuerdos y a su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para conseguir el efecto de su oponibilidad erga omnes.

4) Acuerdos sobre actos de administración.

A ellos se refiere la norma 4ª del artículo como una categoría residual al expresar “los demás acuerdos”. En la medida en que la ejecución de esos acuerdos puede acarrear algunos gastos (por ejemplo, reparación de fachada) deberá repercutirse en todos los propietarios aunque hayan manifestado su voto en contra.
Para el caso de en ese tipo de asuntos no se obtenga la mayoría debe de mantenerse la posibilidad de acudir al Juzgado competente para que resuelva en equidad como también establece el artículo 398 del Código civil para las comunidades de bienes. Me parece oportuno hacer constar que contra la resolución no cabe interponer recurso alguno porque de lo contrario: 1.-) dilataría en exceso el plazo de la resolución firme de esa situación de falta de mayoría; 2.-) se hace difícil revisar por el órgano ad quem una resolución en la que el criterio utilizado no son normas jurídicas sino la equidad. De todas maneras, de mi propia experiencia profesional, he de decir que estos procedimientos resultan inútiles porque se convierten en procedimientos judiciales con multitud de incidentes y puede resultar más práctico, en vez de utilizar esta vía judicial, solicitar la inclusión del asunto en el orden del día de la siguiente Junta a la espera de obtener la mayoría necesaria.

5) Acuerdos con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas y facilitar el acceso o movilidad de personas con discapacidad.

Entiendo que la reforma introducida por la Disposición Adicional Tercera de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de personas con discapacidad, ha alterado en gran medida el régimen de aprobación de este tipo de acuerdos.
En primer lugar, en el artículo 10 LPH se impone a la Comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para que el edificio y sus servicios reúna las debidas condiciones de accesibilidad. El principio de accesibilidad universal viene conceptuado en la Ley 51/2003 como: “la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos o instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible. Presupone la estrategia de «diseño para todos» y se entiende sin perjuicio de los ajustes razonables que deban adoptarse”. Desde el momento en que se trata de una obligación de la Comunidad, se permite que cualquier propietario en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, interese de aquélla la realización de obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, siempre que su importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Quiere decirse que con la sóla petición de un propietario, cuando en alguna vivienda sea ocupada por cualquier motivo una persona con discapacidad o mayores de setenta años, ya surge la obligación a cargo de la Comunidad de acometer las obras de accesibilidad o la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos, salvo que el importe total de las obras exceda de tres mensualidades ordinarias.
En segundo lugar, el artículo 11 LPH viene referido a las llamadas innovaciones o mejoras no exigibles según la naturaleza y características del inmueble. Difícilmente se puede hablar de obras que procuren la accesibilidad de personas con discapacidad o mayores de setenta años que no sean exigibles pues con la Ley 51/2003 se apuesta decididamente por una política de integración efectiva de todas las personas con discapacidad. Además, en el apartado 3 de ese mismo precepto se declara que si se adopta válidamente un acuerdo para la realización de obras de accesibilidad, la Comunidad está obligada a ejecutarla aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Quiere decirse que si para adoptar los acuerdos previstos en el artículo 11 LPH basta la simple mayoría, todos los propietarios estarán obligados a subvenir a su coste, incluso los disidentes, aunque el coste supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En tercer lugar, en el tercer párrafo de la norma 1ª del artículo 17 LPH se declara que con independencia de lo establecido en los artículos 10 y 11 LPH, los acuerdos sobre realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En este caso, también estarían todos los propietarios obligados a soportar el coste de esas obras o el establecimiento de los servicios comunes.
Con este precepto se exige, ante un supuesto idéntico, una mayoría superior a la requerida en el artículo 11, por ello considero que para evitar esa incoherencia debe darse a este tipo de acuerdo el mismo tratamiento que los acuerdos sobre administración. No puede alegarse que en el artículo 17 LPH se permite como un hecho diferenciador la modificación del título constitutivo y de los estatutos porque no alcanza a entenderse que las obras de accesibilidad a las que se refiere el artículo 11.3 LPH no supongan, en alguna medida, la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

6.- Acuerdos sobre instalación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación, instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos.

En relación con la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, debe de mantenerse el contenido actual. Frente a la opinión de algún autor (Loscertales), entiendo que el Real Decreto 401/2003, de 4 de abril, por el que se aprueba el Reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones en el interior de los edificios y de la actividad de instalación de equipos y servicios de telecomunicación (BOE 14 de mayo de 2003), no ha producido ninguna modificación o derogación del actual artículo 17 LPH porque la derogación parcial tácita exige que la norma posterior sea de igual o superior rango de conformidad con el principio de jerarquía normativa garantizado en el artículo 9.3 de nuestra Constitución.
Respecto de la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar no proponemos ninguna modificación aunque debería especificarse que en el supuesto de instalar un sistema privativo de aprovechamiento de energía solar esa nueva infraestructura no puede calificarse como elemento común.
Por lo que se refiere a las infraestructuras de acceso a los nuevos suministros energéticos colectivos tampoco cabe realizar modificación alguna. No es aplicable este supuesto al cambio de tipo de energía (gasoil por gas ciudad) respecto de un servicio (calefacción) preexistente pues en este caso bastaría la mayoría propia de los actos de administración.
En cualquiera de los tres casos referidos no se podrá, so pretexto de la aprobación por un solo tercio de los propietarios de la instalación de este tipo de infraestructura común, acometer obras en su ejecución que sean incardinables en el artículo 12 LPH pues, como ya hemos dicho, siempre que supongan la construcción de nuevas plantas o una alteración sustancial de la estructura o fábrica del edificio, será exigible la aprobación unánime.


c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

SAP de Madrid, Sección 10ª, de 28 de junio de 2004
a saber, si la construcción de una nueva planta de aparcamiento requiere la unanimidad o basta con la mayoría de tres quintos.En ningún caso las juntas de copropietarios tienen capacidad para alterar el contenido de normas de carácter imperativo como lo es la contenida en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. La construcción de un nuevo aparcamiento en el subsuelo que es un elemento común afecta a la esencia del título constitutivo y requiere unanimidad. El nuevo aparcamiento podrá ser una obra conveniente, o útil, pero no es algo necesario para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble (art. 11.1 de la ley de propiedad horizontal) por lo que no cabe imponerla a los propietarios que no lo quieran en cuanto no es imprescindible para el uso o fin para el que fueron concebidos los inmuebles (viviendas), ni tampoco cabe alterar la naturaleza y disposición de un elemento común (subsuelo) sin consentimiento de todos los propietarios, fuera de los casos de los servicios comunes de interés general señalados en el art. 17, 1.º, párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal. En el mismo sentido, véase la SAP de Madrid, Secc. 13.ª, de 18 de junio de 2003.
SAP de Asturias, Sección 5ª, de 12 de mayo de 2004
En cuanto al segundo de los extremos, esto es, la fijación del régimen de mayoría a que quedaría sujeto el acuerdo del que ahora se trata, la recurrente sostuvo en su día y ahora reitera que para su aprobación necesitaría el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, que a su vez representasen idéntico porcentaje de cuotas de participación, y ello por cuanto el artículo 17.1º párrafo 2º de la LPH así lo exige respecto a los acuerdos relativos al establecimiento de servicios de interés general .El Sr. Juez de instancia entendió, en base a la doctrina que cita, que la obra en cuestión lo era de administración y, por tanto, precisaría sólo del voto de la mayoría de los propietarios que representasen la mayoría de las cuotas de participación, criterio que comparte este Tribunal, y en supuestos similares así lo ha señalado nuestro Tribunal Supremo en sentencias de 14-11-85 y 15- 02-88, en la que se afirma que la simple colocación de una verja o puerta móvil en el pasaje o calle particular con la única finalidad de impedir a los extraños su indebida utilización, en nada viene a alterar la naturaleza del elemento que ostenta el paso, ni lo hace inservible para su adecuada utilización general que continúa sirviendo de acceso y comunicación, ni impide su normal uso por los comuneros. Así las cosas, si observamos el acta, el acuerdo fue tomado por la mayoría de los presentes, con una sola abstención y un voto en contra, habiendo asistido, como se observa por las firmas, nada menos que 14 comuneros de los 19 de que consta la comunidad.

SAP de Jaén, Sección 1ª, de 29 de marzo de 2004
Tal criterio viene plasmado en la redacción del art. 17 de la Ley, que establece que la supresión o instalación de los servicios de ascensor, entre otros, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes de las cuotas de participación. En el mismo sentido la Ley 15/1995 de 30 de mayo, por la que se fijan los límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad; esto es así por que no cabe cuestionarse en los tiempos presentes que el ascensor redunda en beneficio de todos los propietarios, cualquiera que sea la ubicación de sus locales o viviendas, que revalorice el inmueble en su conjunto, de todo lo cual se desprende, conforme concluye acertadamente el juzgador de instancia, que con arreglo al citado art. 17-1 que los gastos que derivan de su instalación han de ser sufragados por todos los comuneros.En cualquier caso los copropietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, art. 9-1 e) de la L.P.H. Esto es así por razón de su propiedad privativa y del inherente derecho de copropiedad sobre los demás elementos que por su obligación en el edificio le sean necesarios para el uso y disfrute de aquel, así como de los servicios y suministros que utilice y disfrute o pueda utilizar y disfrutar(sentencia del T. S. de 14-5-1992 ). Sobre todo, si como ocurre en este caso nada establece en los Estatutos, sobre exenciones en el pago de determinados servicios comunes, para ciertos propietarios del inmueble.
SAP de Madrid, Sección 13ª, de 9 de mayo de 2003
Así, entrando a conocer de la verdadera cuestión de fondo que se plantea en esta alzada, se ha de examinar si la instalación del ascensor en la finca a la que pertenecen las partes litigantes merece la consideración de obra o servicio necesario o si, por el contrario, se trata de una instalación innecesaria para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza. En el primer caso resultaría de aplicación lo dispuesto en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que en el segundo sería aplicable lo dispuesto en el art. 11 y, por tanto, en la medida que concurriesen los requisitos exigidos en su segundo párrafo, procedería acceder a lo interesado por la actora, esto es, exonerarla de la obligación de contribuir mediante su cuota de instalación .Llegados a este punto la jurisprudencia considera que la instalación de ascensor merece la consideración de “exigible” en los términos del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la legislación vigente antes de la reforma de 6 de abril de 1999, pues, como indica la S.T.S. de 22 de septiembre de 1997 “la instalación del ascensor ha de reputarse no sólo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble y no simple obra innovadora de mejora, ya que se trata de un edificio de cuatro plantas y la normalización de su disfrute por todos los inquilinos así lo impone”. Criterio seguido, entre otras, por las S.A.P. Zaragoza (Sección 5ª) de 24 de julio de 2002; S.A.P. Vizcaya (Sección 4ª) de 17 de septiembre de 2002; S.A.P. Jaén (Sección 3ª) de 15 de octubre de 2002 y por la de esta propia Sala de 11 de marzo de 2003, según las cuales, la interpretación de los conceptos que integran el art. 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe hacerse teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 3-1 del Código Civil, de manera que la instalación de un ascensor en el entorno urbano no puede considerarse un lujo o simple instalación de mejora sino una obra necesaria para que el inmueble reúna la habitabilidad que la época actual considera mínima en viviendas de parecidas características. Ello conlleva que no sea aplicable la exoneración prevista en el art. 11.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y que, por tanto, proceda la estimación del presente recurso en el sentido de desestimar el pedimento “2º)” de la demanda que, unido al hecho de haber sido también desestimado el 1º) en virtud de la sentencia contra la que se recurre, suponga la íntegra desestimación de la demanda y lleve aparejada la imposición de las costas causadas en primera instancia por imperio del art. 523 párrafo primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 entonces aplicable.
SAP de Asturias, Sección 7ª, de 5 de noviembre de 2002
Así, entrando a conocer de la verdadera cuestión de fondo que se plantea en esta alzada, se ha de examinar si la instalación del ascensor en la finca a la que pertenecen las partes litigantes merece la consideración de obra o servicio necesario o si, por el contrario, se trata de una instalación innecesaria para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza. En el primer caso resultaría de aplicación lo dispuesto en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que en el segundo sería aplicable lo dispuesto en el art. 11 y, por tanto, en la medida que concurriesen los requisitos exigidos en su segundo párrafo, procedería acceder a lo interesado por la actora, esto es, exonerarla de la obligación de contribuir mediante su cuota de instalación. Llegados a este punto la jurisprudencia considera que la instalación de ascensor merece la consideración de “exigible” en los términos del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la legislación vigente antes de la reforma de 6 de abril de 1999, pues, como indica la S.T.S. de 22 de septiembre de 1997 “la instalación del ascensor ha de reputarse no sólo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble y no simple obra innovadora de mejora, ya que se trata de un edificio de cuatro plantas y la normalización de su disfrute por todos los inquilinos así lo impone”. Criterio seguido, entre otras, por las S.A.P. Zaragoza (Sección 5ª) de 24 de julio de 2002; S.A.P. Vizcaya (Sección 4ª) de 17 de septiembre de 2002; S.A.P. Jaén (Sección 3ª) de 15 de octubre de 2002 y por la de esta propia Sala de 11 de marzo de 2003, según las cuales, la interpretación de los conceptos que integran el art. 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe hacerse teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 3-1 del Código Civil, de manera que la instalación de un ascensor en el entorno urbano no puede considerarse un lujo o simple instalación de mejora sino una obra necesaria para que el inmueble reúna la habitabilidad que la época actual considera mínima en viviendas de parecidas características. Ello conlleva que no sea aplicable la exoneración prevista en el art. 11.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y que, por tanto, proceda la estimación del presente recurso en el sentido de desestimar el pedimento “2º)” de la demanda que, unido al hecho de haber sido también desestimado el 1º) en virtud de la sentencia contra la que se recurre, suponga la íntegra desestimación de la demanda y lleve aparejada la imposición de las costas causadas en primera instancia por imperio del art. 523 párrafo primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 entonces aplicable.
SAP de Baleares, Sección 5ª, de 11 de octubre de 2002
Así pues la Ley solo exige la unanimidad para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad (Art. 17.1 LPH) y además se exige, para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de las pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos (Art. 12 LPH).A la luz de tal normativa legal, se entiende que la instalación de la unidad exterior del aire acondicionado no se puede incluir como modificación que afecte al título que requiera la unanimidad de los votos de la Junta, pues tales modificaciones están reservadas a obras de importancia, como son la elevación de plantas, la alteración de la estructura o de las cosas comunes, de tal manera que su realización origine alteraciones en la descripción de la finca, la variación de cuotas y la necesidad de tener que indicar nuevos titulares .Evidentemente la existencia de tales aparatos en una azotea nunca exigirá de un notario que modifique la descripción de la íntegra finca en la escritura (se es consciente de que hay cambia que requieren la unanimidad y tampoco cambiarían la descripción), ni alterará las cuotas de copropiedad, ni hay necesidad de indicar nuevos titulares. En fin que la Comunidad de Propietarios de la calle L., núm. . de Palma, no necesita la unanimidad para poder autorizar la instalación de unidades exteriores, o evaporadores, del aire acondicionado en la azotea comunitaria que, además, no se ven desde la calle. Y es que, hoy en día (art. 3.1 CC) y en la ratio de la reforma de 1999 de la LP- no cabe ya una interpretación de las normas comunitarias que requiera la unanimidad de los votos de la Junta de Propietarios para autorizar a un comunero a instalar, en un elemento común, como es la azotea, un aparato que es de uso tan común y generalizado coma es el aire acondicionada. Puede suscitarse la controversia sobre si se exigirá una mayoría cualificada de 3/5 por asimilación o analogía a obras comunitarias relativas a "servicios comunes de interés general", o bien una mayoría absoluta, pero en el caso enjuiciado, se reúne uno u otro tipo de mayoría, con lo cual dicho aspecto de la controversia resulta irrelevante, resaltando que sea uno u otro el porcentaje de la mayoría, siempre quedarán protegidos por el art. 18.1-C LPH los derechos individuales de cualquier comunera que resultare perjudicado con grave perjuicio.
SAP de Valladolid, Sección 3º, de 20 de mayo de 2002
Y es precisamente en ese punto donde la comunidad se ha excedido, pues para la realización de obras que afecten a la estructura es imprescindible que el acuerdo se tome con unanimidad de todos los propietarios, de acuerdo con el art. 12.
En definitiva, ha sido arrendada la azotea del edificio, para cuyo acto es suficiente la mayoría de 3/5 que señala el art. 17, pero a ese arrendatario se le ha autorizado la realización de obras para las que se necesita la unanimidad, sin que la misma se haya conseguido, porque desde el primer momento, unos de los copropietarios, ha mostrado su abierta oposición a dicho contrato, por lo que procede confirmar la sentencia recurrida.