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ARTÍCULO 16 LPH

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Artículo 16 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone:

Artículo 16.

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
En el supuesto de que la Junta no fuera a celebrarse en idioma español o en la lengua que sea también oficial en la Comunidad Autónoma por haberse acordado así en sesiones anteriores o existir práctica constante en este sentido, se expresará así en la convocatoria. En este caso, si lo solicitara alguno de los comuneros con dos días de antelación a la fecha fijada para la Junta, deberá asistir a su celebración un intérprete, a costa de la Comunidad, que procederá a la traducción simultánea a una de las lenguas oficiales en España de las intervenciones y realizará la versión al español o a la lengua oficial de la Comunidad autónoma del acta que se levante.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum". Para determinar el “quórum” en primera convocatoria se tendrán en cuenta las personas y las cuotas de participación correspondientes a los pisos o locales de los propietarios privados del derecho de voto conforme al artículo 15.2. Estos últimos, en todo caso tendrán solo voz en la Junta sin perjuicio de la facultad de manifestar su oposición a alguno de los acuerdos que se adopten, que se hará constar en acta a los efectos de su posterior impugnación, que podrán realizar si se hallaren al corriente de pago de sus cuotas o hubieren consignado judicialmente su importe.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

b) Motivos de la propuesta:

1.- Idioma de la Junta.- Se trata mediante esta propuesta de tomar en cuenta y aportar una solución en relación al problema suscitado en multitud de comunidades en las que existe una mayoría de propietarios que no utiliza el idioma castellano o español, o el otro idioma oficial en el territorio de la Comunidad Autónoma de que se trate. Según la Constitución Española (artículo 3.1) “el castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla”. Y el apartado 2 del mismo precepto establece que las demás lenguas españolas serán también oficiales en las respectivas Comunidades Autónomas de acuerdo con sus Estatutos.
Desde el punto de vista constitucional, los caracteres de la regulación indicada son los siguientes: 1) oficialidad del castellano o español; 2) establecimiento del derecho-deber de conocer y usar el castellano; 3) oficialidad de otras lenguas españolas en los territorios respectivos, de acuerdo con sus Estatutos. Y aunque la Constitución omite cualquier referencia al deber de conocer o el derecho a usar los restantes idiomas oficiales, diferentes Estatutos de Autonomía establecen otra lengua oficial, además del castellano, y concretamente los de Baleares (art. 3.1), Cataluña (art. 3.2), Galicia (art. 5.2), País Vasco (art. 6.1) y Comunidad Valenciana (art. 7.1), además del de Navarra para las zonas vascoparlantes (art. 9.2). Ninguno de ellos impone el deber de conocer el otro idioma oficial, aunque algunos de los preceptos mencionados se refieren al derecho a conocer y usar ambas lenguas oficiales.
Este marco constitucional indica que, como lengua oficial en todo el territorio del Estado puede ser usado el castellano o español por todos los ciudadanos e instituciones públicas, a la vez que los restantes idiomas oficiales podrán utilizarse también en los ámbitos territoriales respectivos con idénticos efectos. Por lo demás, el Tribunal Constitucional ha seguido un criterio estrictamente territorial a la hora de delimitar los ámbitos de la cooficialidad lingüística, afirmando que la cooficialidad existe respecto a todos los poderes públicos radicados en el territorio autonómico, sin exclusión de los órganos dependientes de la Administración central y de otras instituciones estatales en sentido estricto (por ejemplo, STC 82/1.986, de 26 de junio).
Sin embargo, en las relaciones privadas como las que nos ocupan en las Comunidades de Propietarios, no cabe imponer el uso del idioma español o de otro cooficial en la Comunidad cuando la mayoría de los propietarios se expresan en lengua distinta y acuerdan utilizarlo, debiendo tenerse en cuenta el artículo 27 del Código Civil en relación con el 13-1 de la Constitución y la Ley de Derechos y Libertades de los Extranjeros en España; si bien debe salvaguardarse el derecho de todos a la participación en la gestión común sin que se pueda producir indefensión para nadie en el seno de la Junta por desconocimiento del idioma extranjero utilizado dentro de la reunión y por redactarse en ese idioma el acta de la misma. En suma, no sería nula la Junta que se celebrara en idioma extranjero si existe acuerdo favorable para ello y se ha dado la posibilidad de ser asistido por intérprete al que desconoce ese idioma y se le traducen los acuerdos y el acta de la reunión.
Este criterio es mantenido por muchos profesionales, y procedería ser incluido en la Ley a fin de evitar dudas o situaciones particulares (por otra parte ya producidas y que han dado lugar a multitud de procesos). Sin embargo, la realización de la junta en idioma extranjero, existiendo propietarios que no entiendan dicho idioma, debe sujetarse, a mi juicio, a ciertos requisitos, que se expresan en la propuesta de modificación, a fin de evitar la nulidad de la convocatoria o de los acuerdos tomados en la Junta por indefensión de los comuneros que no hayan podido tomar parte activa en la misma:
a) previo acuerdo de celebración en idioma extranjero o costumbre inveterada de hacerlo así, y
b) la inclusión en la convocatoria del aviso de que se celebrará la Junta en un concreto idioma extranjero.
c) petición efectuada con dos días de antelación de que asista un intérprete que traduzca las intervenciones a quienes no hablen español.

Por lo demás, la salvaguarda del derecho de los que no se expresen en ese idioma, exige la traducción del Acta y de los acuerdos adoptados al español. En cualquier caso, los honorarios del intérprete serán pagados por la Comunidad.

2.- Sobre los derechos políticos del comunero moroso.- También es preciso salir al paso de la duda que se ha planteado en las Juntas a efectos de determinar si existe quórum en primera convocatoria, cuando no han asistido a la misma los propietarios privados de voto por razón del artículo 15-2 LPH, creyendo que la solución debe ser la que más se cohonesta con el criterio menos restrictivo para la penalización de los morosos. Efectivamente la LPH, al regular los derechos políticos de los propietarios que no están al corriente de pago de las deudas comunitarias, ordena de una parte la publicación de la lista de éstos en la convocatoria, de forma que puedan atender al pago de cuanto deben a la Comunidad si no desean verse privados de voto en la Junta (16 LPH); y de otra les reconoce tácitamente el derecho a deliberar y tomar parte en las discusiones de la Comunidad, ya que no les priva expresamente del mismo, debiendo tenerse en cuenta que las sanciones deben entenderse siempre en sentido restrictivo, sin ir más allá de la literalidad de la norma que la establece.
Por fin, para evitar cualquier duda que la expresión “hubieren salvado su voto” que consta en el artículo 18-2 LPH, y que pudiera llevar a pensar que el propietario moroso carece de legitimación para impugnar los acuerdos comunitarios aun en el caso de que se pudiera al corriente de pago tras la celebración de la Junta, por no haber podido “salvar su voto” al carecer de derecho a votar en la Junta, procede reconocerle expresamente el derecho a hacer constar su oposición al acuerdo que se haya votado a este efecto, de manera que quede incólume su derecho como comunero a combatir los acuerdos que le sean perjudiciales.


c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.


1.- en relación con el idioma en que se haya de celebrar la Junta de Propietarios.

• En especial sobre la celebración de la Junta y redacción de la documentación, así como la asistencia de intérpretes a la misma:

La Sentencia de la AP Las Palmas, Sección 5ª, de 16-12-2002, referida a un pintoresco caso en el que toda la documentación de la Junta, sus sesiones y actas y documentos internos se desarrollaban y mantenían escritos en alemán, idioma de la mayoría de los propietarios, manifiesta:
CUARTO.- La parte apelante, representada por el procurador, D. José Javier Fernández Manrique de Lara, expresó como base de su recurso que la sentencia dictada no hace uso del principio iura novit curia para apartarse de los fundamentos de la demanda, sino que incurre en una evidente incongruencia, que deja es total indefensión a esa parte.
Argumenta la referida parte que entiende que el fallo es incongruente con lo pedido, queriendo expresar unos razonamientos, poco entendibles para esta Sala, pues no hay que olvidar que los hechos están claros para todas las partes, pues precisamente la apelación que se efectúa esta basada en ellos, a saber, el hecho de que las juntas de la comunidad demandada, y toda su documentación se desarrollan en idioma alemán, lo que sería correcto si todos los componentes de la misma fueran de esa nacionalidad, o de habla alemana, o bien se hubiera procedido a poner un interprete objetivo a la disposición de los presentes, lo que por la prueba practicada, no fue así, por tanto, y darse la circunstancia de que existen al menos los demandantes, que son de habla hispana, es claro lo que solicitan; que se celebren las juntas en español, o debidamente traducidas, así como se redacten los pertinentes documentos, en el referido idioma, ya que de efectuarse en otro diferente, no entendible por cualquiera de los copropietarios, se estaría causando indefensión a los mismos, al margen de la necesidad de ser redactados en español aquellos documentos que sean susceptibles, y necesarios de presentar en registros, u organismos públicos, por ello el intentar justificar con argumentaciones de cualquier índole, que el juez de instancia fue incongruente en su resolución no puede ser admisible, ya que como se ha dicho las pretensiones de las partes y los hechos enjuiciados, son absolutamente claros, y consecuentemente la resolución dictada e impugnada totalmente ajustada a derecho.

• En especial acerca de la traducción de los acuerdos al idioma castellano.
La Sentencia de la AP Las Palmas, Sección 5ª, de 2-4-2003, se plantea el tema de la inasistencia de propietarios que se expresen en idioma castellano, por ser todos los presentes alemanes. Se ha vertido al castellano el contenido del acta:
TERCERO.- Solicita el apelante se declare la nulidad, por ser contraria a la Ley, de la señalada Junta de la Comunidad de Propietarios DIRECCIÓN000 de fecha 29 de diciembre de 1997, pues la misma se celebró en el idioma alemán. (...) Sentado lo anterior, se constata, en primer lugar, por reconocimiento expreso de ambos litigantes (Posición séptima, confesión del actor, Folio 93) que la señalada Comunidad de Propietarios DIRECCIÓN000 está integrada por cien Bungalow, de los cuales, sólo tres de ellos pertenecen a propietarios españoles, así mismo, el propio actor, y por motivos no suficientemente aclarados, no compareció a la señalada Junta celebrada el día 29 de diciembre de 1997 (Posición segunda, Confesión del actor, Folio 93) y que la misma se celebró en idioma alemán, dada la ausencia de propietarios españoles y la presencia, por el contrario, únicamente de propietarios alemanes en aquélla (Folios 33 a 37, testifical de la Sra. Laura, segunda repregunta, Folio 95).
A la vista de tales antecedentes el motivo sostenido por el actor debe necesariamente perecer, y ello por cuanto no habiendo comparecido a la Junta de la Comunidad que impugna, ninguna conculcación de sus derechos puede haberle causado el hecho de haberse celebrado, se insiste, en su ausencia, en idioma distinto del castellano, cuestión bien distinta sería el que, tratándose de una Comunidad constituida al amparo de la normativa española, sus Libros de Actas fueran redactados en idioma extranjero, cosa que, por otro lado, no ocurre en el presente supuesto (Folios 33 a 43) o que, en su caso, no se hubiera traducido el contenido de la señalada Junta al idioma castellano, a los efectos de notificación de la misma al actor, lo que tampoco ha sucedido (Folios 7 a 11).

2.- En relación con la disciplina correspondiente a los derechos políticos del propietario moroso.

La Sentencia de la AP de Tarragona, Sección 1ª, de 15-6-2004, distingue perfectamente la legitimación para tomar parte en las votaciones de la Junta y la legitimación para impugnar sus acuerdos, (15.2 y 18.2 de la LPH), si bien no salva la necesidad de reconocer al moroso la posibilidad de mostrar su disconformidad frente a un acuerdo comunal, a efectos de su eventual impugnación si le conviene y se pone al día en el pago de las cuotas pendientes.

SEGUNDO.- En el supuesto de autos por las demandadas se alegó la falta de legitimación activa de los actores por no encontrarse al corriente de pago de las deudas vencidas en el momento de interponer la demanda. ……… En el supuesto de autos, pese a incluir a los actores en la lista de morosos que se acompañaba a la convocatoria, en el momento de celebrarse la junta los actores intervinieron en la misma con voz y voto, tal y como se desprende del Acta de la junta celebrada en fecha 29 de julio de 2002 que obra a los folios números 187 a 189, no obstante, esta Sala considera que, la circunstancia de que los actores votaran en la junta no tiene nada que ver con la legitimación para impugnar los acuerdos adoptados en esa junta ya que la ley, a efectos de dicha legitimación, exige estar al corriente de pago frente a la comunidad, constituyendo un requisito procesal de carácter insubsanable y, lo único subsanable sería la acreditación de que se ha cumplido con lo previsto en la ley, pero no el propio pago o consignación que no fue efectuado, o que fue realizado extemporáneamente o por cantidad insuficiente, y por todo ello, atendiendo a que consta acreditado en las actuaciones que los dos actores no se encontraban al corriente de pago de sus obligaciones como comuneros en el momento de la interposición de la demanda, el recurso deberá ser íntegramente estimado y la sentencia revocada en el sentido de estimar la excepción de falta de legitimación activa alegada por las comunidades demandadas, lo que conllevara que, sin entrar en el fondo del asunto, se desestime la demanda interpuesta por los actores, absolviendo en la instancia a las comunidades demandadas.