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ARTÍCULO 12 LPH

Artículo 12.

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos pisos o locales.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos pisos o locales.

El acta de la Junta, firmada por el Secretario y con el visto bueno del Presidente, se elevará a documento público y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

En el caso de construcción de nuevas plantas o de cualquier otra alteración que implique la incorporación de nuevos titulares, su integración en la Junta de Propietarios se producirá desde que se inscriba en el registro de la propiedad la declaración de obra nueva.

En ningún caso se considerará alteración de la estructura o de fábrica del edificio o de las cosas comunes, las actuaciones destinadas al cerramiento de terrazas, el cubrimiento de patios interiores, la instalación de salidas de humos o de cualquier conducción de expulsión de fluidos, la instalación de rótulos o placas ni la instalación de aparatos de aire acondicionado. Para estos supuestos, bastará el acuerdo adoptado conforme a las mayorías previstas en el inciso segundo del párrafo 1º del artículo 17 de esta Ley.


b) Motivos de la propuesta:

Se ha optado por mantener en su integridad y sin modificación alguna el precepto tal cual está redactado en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, incorporándole tres nuevos párrafos que vienen a concretar algunos aspectos del citado precepto y a modificar, interpretativamente, su propio contenido.

En efecto, tres modificaciones son las que se introducen en el precepto, una primera destinada a garantizar la publicidad formal de las modificaciones que afecten al título constitutivo, una segunda destinada a definir un problema secular en esta materia, relativa a la determinación del momento en que los nuevos propietarios pueden incorporarse como tales a la Junta de Propietarios y, en tercer lugar, a dulcificar, en relación a determinadas actuaciones, la rígida interpretación que el párrafo primero impone respecto a la exigencia para esas actuaciones, que se consideran menos intensas y en ocasiones, plenamente justificadas pero que pueden verse frustradas por la voluntad única de un propietario por razones no siempre justificables.

Pues bien, y centrándonos en la primera de las modificaciones debemos recordar que el Título constitutivo se inscribe en el Registro de la Propiedad, disponiendo en concreto el artículo 8-4º de la Ley Hipotecaria que éste se inscribirá en el folio abierto a la finca correspondiente del edificio, abriéndose seguidamente un folio por cada uno de los pisos o locales –art 8-5º LH- que estará en conexión con el folio abierto al edificio mediante las correspondientes notas de referencia. Y es preciso que cualquier modificación del título sea objeto de la misma inscripción porque sólo así se logra ajustar la realidad extraregistral con la registral y, además, se confiere la adecuada publicidad formal que el Registro otorga a sus inscripciones respecto de los terceros.

Es cierto que la propia legislación hipotecaria ya contempla la necesariedad de inscripción de los actos que impliquen modificación del título constitutivo, al menos en relación a los actos de división, segregación y agregación –art 45 a 50 Reglamento Hipotecario- pero creemos adecuado introducir la exigencia en la propia Ley de Propiedad Horizontal porque supone reforzar una obligación que compete a la comunidad misma, que se rige y atiende, principalmente por esta legislación especial.

En segundo lugar, hemos entendido preciso también, concretar el momento a partir del cual, caso de ejecución de obras o nuevas edificaciones que impliquen incorporación de nuevos propietarios –lo que puede tener lugar no sólo en los supuestos contemplados en este precepto sino también a consecuencia de los actos a que se refiere el artículo 8 de esta misma Ley-, fijar el momento a partir del cual se incorporan en la Junta de Propietarios. La cuestión no es baladí, ya que de no definirse cabría pensar que el sólo hecho de tener un título de propiedad que diera lugar a una actuación puramente virtual en lo que hace a la materialización de este título, el propietario tendría derecho a participar en la formación de la voluntad comunitaria. Así resultaría si atendiéramos y diéramos a la expresión contenida en el artículo 8-4º de la Ley Hipotecaria, construcción comenzada, una significación puramente material o física ya que en este caso, las posibilidades definitorias del momento de inicio de la obra serían imponderables, sin que se considere adecuado a los efectos que nos ocupa, la declaración contenida en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación equiparando el inicio de la obra a la suscripción del acta de replanteo ya que se trata de un acto más técnico-arquitectónico que definitorio de una realidad constructiva.

Es por ello que nosotros optamos por dar a la expresión contenida en la Ley Hipotecaria un sentido normativo, de modo que sea un contenido concreto y garantista, el que determine el momento de incorporación. En este sentido creemos que el mejor momento es el que deriva de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de obra nueva ya que tal otorgamiento ha supuesto dos actos que garantizan la realidad de la obra ejecutada, a saber, un título administrativo consistente en disponer de licencia de edificación, y un título físico, consistente en la disposición de certificación expedida por técnico competente sobre que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia, requisitos ambos exigidos por el artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen de Suelo y valoraciones para la inscripción de la declaración de obra nueva.

Finalmente, y por lo que hace a la tercera de las reformas que se proponen, ya adelantábamos que lo que se pretende es excluir del rígido (y en ocasiones injusto) régimen de unanimidad, determinadas actuaciones que pueden estar destinadas a la comodidad de los vecinos o una mayoría de ellos, en ocasiones incluso convenientes a la salubridad de la comunidad, que pueden sin embargo verse bloqueados por la voluntad caprichosa y sin fundamento de un solo vecino. La propia descripción de las actuaciones que hemos señalado son suficientemente expresivas per se de lo que se pretende, sin eludir desde luego, que se trata de actos que pueden afectar a la estructura y/o elementos comunes y por tanto, resulta ineludible un consentimiento mayoritario de la Junta de propietarios.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

AC 2002\2331
Sentencia Audiencia Provincial La Coruña (Sección 3ª), de 5 abril 2002
Recurso de Apelación núm. 1480/2001.
PROPIEDAD HORIZONTAL (LEY 8/1999): ELEMENTOS COMUNES: instalación de una estación de telefonía móvil en la cubierta del edificio: ejercicio de la acción que nace de la prohibición establecida en el art. 7.1 LPH, al vetar a todo propietario la realización de obras en elementos comunes, o usarlos de forma distinta a su natural destino.


FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- La cuestión planteada puede resumirse en los siguientes términos: La Comunidad de Propietarios del edificio señalado con los números ... y ... de la calle Rafael Alberti de esta ciudad no ha llegado a constituirse nunca formalmente. En su lugar, y para resolver las cuestiones comunes, atención a gastos y demás necesidades, se han venido reuniendo, de forma independiente, tres grupos de propietarios: Por un lado los titulares de los locales de negocio, y por otro los de unas viviendas entre sí, y los propietarios de otras por su cuenta. Uno de estos grupos, que se ha querido calificar como de «subcomunidad» acordó arrendar a «Airtel Móvil, SA» un espacio en la cubierta del edificio para la instalación de una estación de telefonía móvil, percibiendo una renta que hicieron suya en exclusiva. El resto de los propietarios manifestaron su oposición a la obra, formulando la demanda origen de las actuaciones que ahora se revisan, y que finalizaron por sentencia estimatoria, condenando a retirar las instalaciones, así como a repartir el importe obtenido.
TERCERO.- La única apelante, «Airtel Móvil, SA», alega que ha actuado de buena fe, porque acudió a quien consideraba como presidente de la comunidad, y concertó un contrato de arrendamiento, que había sido autorizado por la que creía Junta de Propietarios del inmueble. Nadie niega que inicialmente esta demandada, ahora apelante, actuase de buena fe. Es más, sería contrario al sentido común pensar que una entidad abona seiscientas mil pesetas como pago de una renta por ocupar parte de la cubierta de un edificio, y ejecuta la instalación de una base de telefonía móvil, si no creyese que había concertado el arriendo con quien tenía facultades para ello. Pero esa buena fe desaparece desde el momento en que es demandada. Baste destacar que la demandante no parece haber entendido inicialmente el contenido de la escritura de propiedad horizontal que ella misma aporta; como tampoco la codemandada. Es precisamente la apelante quien, a la vista de dicha escritura, advierte que no existe esa supuesta Comunidad de Propietarios del edificio número ...; ni existe el edificio número ...; ni el ... Es un solo edificio, aunque esté señalado con los números ... y ... Luego, desde ese momento, adquiere el conocimiento de haber sido inducida a contratar erróneamente con quien no podía arrendar, pues a nadie representaba, ni era presidente de ninguna comunidad, ni la reunión de propietarios era la Junta de Propietarios del edificio. En consecuencia, si persistiese en su buena fe, lo correcto era allanarse a la demanda, reconocer su error (aunque fuese provocado por una actuación ajena). Pero, reconocer el error, y mantener la postura de haber contratado correctamente, con el único fin de persistir en la utilización de la instalación, no es una postura jurídicamente correcta.
CUARTO.- También se achaca a la sentencia de instancia que establezca que doña María Dolores C. G., y el grupo de propietarios que la respaldaban, no estaban autorizados para realizar la disposición de la cubierta del inmueble. Se aduce que el arrendamiento no es un acto de disposición, sino de mera administración, y por ello el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042) sólo requiere una mayoría de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen igual proporción en las cuotas; y los propietarios que están conformes con el arrendamiento reunían esa mayoría. La sentencia de instancia no afirma que el arrendamiento sea un negocio jurídico de disposición, sino que usa el verbo disponer en el sentido usual del término, no en sentido técnico jurídico. Lo que dice que es que no puede un grupo de propietarios disponer de la cubierta del inmueble sin la participación de los demás; darle el destino que tengan por conveniente, que, como se matiza, en este caso es el arrendamiento. Ni puede pretenderse la aplicación del artículo 17-1, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal, para entender que la Junta de Propietarios acordó con la necesaria mayoría concertar el arrendamiento. El precepto parte de la existencia de una comunidad formalmente constituida, una Junta de Propietarios debidamente convocada, con un orden del día en el que figure, como cuestión a someter a debate y aprobación, el arrendamiento, y que el acuerdo se adopte en esa Junta. No puede equipararse a que un grupo de propietarios, al margen de la legalidad vigente, se reúna por su cuenta, y acuerden arrendar un elemento común, cobrar una renta, y quedarse con el importe percibido.
QUINTO.- Se insiste en la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios de Rafael Alberti número ..., y en la falta de legitimación pasiva de la misma comunidad número ...; ni la demandante es una comunidad, ni la demandada otra comunidad. Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica propia. El Presidente de una Comunidad de Propietarios la representa en juicio y fuera de él (artículo 13-3 de la Ley de Propiedad Horizontal [RCL 1960\1042]); pero es una representación orgánica, sin que implique reconocer una personalidad jurídica propia e independiente a la Comunidad. Quien demanda es una persona física; y la demandada es otra persona física. Aunque concurran en su calidad de supuestos presidentes de unas inexistentes comunidades. La demandante, aunque no sea presidente de la comunidad, es un propietario, miembro de la comunidad, que se opone a la realización de las obras realizadas en un espacio común. Y la demandada es quien suscribió un contrato de arrendamiento autorizando a realizar esas obras e instalaciones. Por otra parte, reiterando lo expuesto en la sentencia de instancia, se contradice el apelante cuando por una parte afirma la falta de legitimación de la demandante y de la codemandada, y por otra sostiene la validez de un contrato de arrendamiento concertado con quien no representa a ninguna Comunidad de Propietarios. Todo ello sin desconocer que, lo correcto, hubiera sido que los distintos propietarios de dos grupos (algunas viviendas y bajos) demandasen en nombre propio a los propietarios individuales del grupo que autorizó el arrendamiento.
SEXTO.- Se sostiene que la señora S. R. carece de legitimación para impugnar el acuerdo de la Junta de Propietarios que autorizó el arrendamiento de la cubierta del inmueble, porque ella no forma parte de esa Comunidad de Propietarios. Parece innecesario reiterar que no existe esa supuesta Comunidad de Propietarios, ni, en consecuencia, la Junta de esos propietarios. Ni tan siquiera es una subcomunidad. La subcomunidad puede existir sólo por dependencia de una comunidad, para tratar los asuntos que le afecten en exclusiva. Si no existe la comunidad, tampoco puede tener vida una subcomunidad, y menos tratar del arrendamiento de un elemento común de la comunidad, como es la cubierta del edificio. Máxime cuando, dado el número de espacios privativos, no parece necesaria la existencia de subcomunidades. Luego la señora S. R. no está impugnando ningún acuerdo de una inexistente Junta de Propietarios de una Comunidad de Propietarios que tampoco existe. Está ejercitando la acción que nace de la prohibición establecida en el artículo 7-1 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042), al vetar a todo propietario la realización de obras en elementos comunes, o usarlos de forma distinta a su natural destino.

AC 2000\1972
Sentencia Audiencia Provincial Sevilla (Sección 5ª), de 14 julio 2000
Recurso de Apelación núm. 1364/2000.
PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS COMUNES: alteraciones: existencia de alteración: cerramiento mediante rejas de balcones y terrazas: alteración de la fachada y del aspecto exterior del edificio con perjuicio para la seguridad de los pisos inmediatamente superiores: necesidad de consentimiento unánime: autorización que no puede entenderse concedida por el presidente de la comunidad: obligación de reposición al estado primitivo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios demandante ejercitó en el escrito rector de estas actuaciones una acción por obras inconsentidas realizadas por los dos copropietarios demandados en sus respectivas viviendas, consistentes en la colocación de rejas en las terrazas y balcones de las mismas. Opuestos los demandados a la pretensión, la Sentencia de instancia desestimó la demanda en base a un consentimiento tácito de la Comunidad pues, don Víctor H. P. colocó las rejas hace seis años, y otros propietarios tienen instaladas rejas semejantes. Contra esta Resolución se alza la parte actora.
SEGUNDO.- Conforme a los arts. 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960\1042 y NDL 24990) ningún copropietario puede realizar alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, y para efectuarlas deben solicitar autorización a la Junta de Propietarios que adoptará el acuerdo de conformidad con el régimen establecido para las modificaciones del título constitutivo.
Puede observarse a través de los documentos gráficos obrantes en los autos que las rejas colocadas por los demandados cierran por completo desde el techo hasta la barandilla las terrazas y balcones. Esta obra supone una manifiesta alteración de la fachada y del aspecto exterior del edificio, perjudica la seguridad de los pisos inmediatamente superiores y, por tanto, por afectar a un elemento común, requiere obtener la autorización de la Comunidad.
Ha quedado acreditado que el demandado señor H. P. hizo el enrejado el año 1993 y que se lo comunicó a quien entonces era Presidente de la Comunidad don Carlos D'H. L., que le autorizó la instalación de las rejas. Por su parte, el codemandado señor S. D. puso las rejas en terrazas y balcones en marzo de 1999.
Pues bien, el tiempo transcurrido desde que el señor H. realizó la obra, no puede entenderse que suponga un implícito consentimiento, porque el Presidente no tiene facultad para autorizar la alteración de un elemento común del inmueble, para lo que se requiere la autorización de la Junta de Propietarios por unanimidad (art. 17-1ª de la LPH), y la Comunidad puede ejercitar la acción mientras no haya transcurrido el plazo de prescripción, que en este caso sería de quince años (art. 1964 del CC). La Comunidad no va contra sus propios actos porque ejercite la acción años después de la realización de la obra inconsentida pero dentro del plazo de vigencia de la acción. Para ello sería necesaria la existencia de actos inequívocos de los que resultase el consentimiento. Precisamente la prescripción es una institución que tiene por finalidad la seguridad jurídica. En su virtud, la falta de ejercicio de un derecho durante un determinado tiempo supone el abandono del mismo.
Pero es preciso que ese tiempo legalmente establecido en cada caso transcurra, pues de lo contrario quebraría esa seguridad jurídica, ya que no habría un criterio que permitiera saber a partir de qué momento se producía esa aquiescencia implícita de la Comunidad subsanadora de la obra inconsentida. Y es que para que pueda entenderse producida la aceptación tácita de una obra es preciso que tal voluntad se deduzca de actos inequívocos de la Comunidad. Y desde luego, en este caso, la Sala no aprecia que estén probados tales actos.
TERCERO.- El cerramiento mediante rejas de balcones y terrazas efectuado por los demandados es una obra que altera la estructura y configuración de la fachada del edificio y perjudica el derecho a la seguridad de los propietarios de los pisos situados en la planta superior. No pueden los demandados salvaguardar la seguridad de sus viviendas a costa de hacer inseguras las de otros propietarios. Máxime cuando los demandados pueden optar por otros métodos de seguridad que no perjudiquen a los demás, como fácilmente se aprecia observando las fotografías aportadas a los autos. Por ello debían de haber obtenido el consentimiento de los demás comuneros para la realización de la obra mediante acuerdo de la Junta de Propietarios. Al no hacerlo así la demanda ha de ser estimada, con la consiguiente revocación de la Sentencia apelada, condenando a los demandados a la reposición de los balcones y terrazas al estado anterior a la colocación de las rejas.

AC 2000\4852
Sentencia Audiencia Provincial núm. 274/2000 León (Sección 2ª), de 27 abril
Recurso de Apelación núm. 622/1998.
PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS COMUNES: ALTERACIONES: desestimación: cerramiento de terraza llevada a cabo con autorización de la comunidad: obra que sobresale únicamente diez centímetros del plano de la fachada del inmueble sobresaliendo el resto de las terrazas cuatro centímetros; construcción de tejadillo sobre cubierta superior de terraza: extralimitación.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Se aceptan los de la sentencia de instancia con la salvedad que se dirá, y
PRIMERO.- Se pretende por los actores recurrentes que la sentencia condenatoria obtenida en la instancia se extienda también al cerramiento de la terraza llevada a cabo por los demandados, así como a la supresión del tejadillo que vuela sobre la cubierta de la misma, y cuyas pretensiones no fueron estimadas por el juzgador «a quo». Pues bien la Sala estima que el cerramiento de la terraza llevada a cabo por los demandados con autorización de la Comunidad de Propietarios otorgada en su día, debe mantenerse pues no se estima que infrinja lo establecido en los artículos siete y doce de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (RCL 1960\1042 y NDL 24990) en su nueva redacción dada por la Ley 8/1999 (RCL 1960\1042, NDL 24990 y RCL 1999, 879), ya que conforme al informe pericial que hay en autos la obra de fábrica y de cerramiento de referida terraza únicamente sobresale diez centímetros del plano de la fachada del inmueble, siendo así que las barandillas del resto de las terrazas sobresalen cuatro centímetros, tendríamos una invasión del vuelo del patio de sólo diez centímetros y que es lo que a la postre sobresaldría el cerramiento de la terraza de los demandados sobre el plano de la fachada, no considerándose que ello implique una invasión de elementos comunes ni alteración de la fábrica, estructura o configuración exterior del edificio que justifique su supresión. Y si lo anterior es que como se acaba de decir, a otra conclusión llega la Sala en cuanto al tejadillo construido sobre la cubierta superior de la terraza y que claramente se aprecia en la fotografía número uno obrante al folio 97 de los autos, y que se estima una construcción totalmente extralimitada por parte de los demandados a la hora de llevar a cabo el cierre de la aludida terraza y por tanto ilegal a tenor de lo establecido en los artículos siete y doce de la LPH en su actual redacción, ya que el referido tejadillo sobresale incluso del cierre de la terraza que como se ha dicho ya por sí mismo excede en diez centímetros del plano de la fachada. Por tanto procede con estimación parcial del recurso de apelación condenar a los demandados a la supresión del referido tejadillo que vuela sobre la cubierta de la terraza en la parte superior de la misma, debiendo ajustarse su construcción a los límites del cerramiento de la terraza no pudiendo permanecer dicho tejadillo con las dimensiones de vuelo actuales.
JUR 2001\196429
Sentencia Audiencia Provincial núm. 236/2001 Castellón (Sección 2ª), de 30 abril
Recurso de Apelación núm. 32/2001.
PROPIEDAD HORIZONTAL (LEY 8/1999): ELEMENTOS COMUNES: estimación: paredes o muros, sean de sustentación, sean de separación; alteraciones: existencia de alteración: apertura de una puerta de comunicación en muro perimetral interno: derribo y restitución al estado anterior de las obras.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
SE ACEPTAN los de la resolución impugnada.
PRIMERO.- Denuncian los recurrentes la existencia de una equivocación en el juzgador a la hora de valorar la prueba practicada. A su particular juicio, dicho acervo probatorio demuestra por un lado que el hueco en la medianera ya existía, con lo que se trata simplemente de una reapertura, y por otro que tales obras no afectan a la estructura del edificio y sólo supusieron un aseguramiento y reforzamiento del muro de carga en el que el hueco se ha reabierto.
El recurso no puede prosperar. Los muros aparecen expresamente enumerados como elemento común en el art. 396 del CC. Aunque sólo tienen tal carácter los llamados muros o paredes maestras, tanto los perimetrales externos como los internos, en el caso presente se trata de uno de los primeros –perimetral interno–, en cuanto delimita y separa la finca a la que pertenece el local arrendado de la colindante, a modo de medianera. Estos muros vienen a formar la estructura o esqueleto metálico o de cemento que sustenta el edificio, y su carácter de elemento común lo ha reconocido el propio Tribunal Supremo con relación a las paredes externas o fachadas en sus sentencias de fecha 3 de febrero de 1987 (RJ 1987\677), 19 de enero de 1989, 14 de julio de 1992 (RJ 1992\6292) y 20 de abril de 1993 (RJ 1993\3106).
Pues bien, si se trata de un elemento común, cualquier obra que implique alteración del mismo precisa del acuerdo unánime de los copropietarios –arts. 7, 12 y 17 LPH (RCL 1960\1042 y NDL 24990) según redacción Ley 8/1999 de 6 de abril (RCL 1999\879) y SSTS de 23 de diciembre de 1982 (RJ 1982\7979), 3 de febrero de 1983 (RJ 1983\801), 29 de julio de 1990, 27 de septiembre de 1991 (RJ 1991\6280) y 24 de julio de 1992 (RJ 1992\6454)– sin que para nada afecte el que tales obras no causen perjuicio a los restantes propietarios o a los intereses comunitarios, pues este factor sólo es contemplado en el artículo 7 de la precitada Ley para las llevadas a cabo en el interior de cada piso (STS 20 de abril de 1994 [RJ 1994\3215]).
Y frente a ello no puede oponerse con éxito que antiguamente existiera un hueco abierto en el lugar ahora afectado por las obras, pues al margen de que no existe prueba de la existencia de algún derecho de servidumbre adquirido por cualquiera de los modos admisibles en derecho, la realidad física del local al momento del contrato era la que era, de modo que cualquier alteración de dicho muro estaba sometida al régimen legal dicho.