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ARTÍCULO 11 LPH


Artículo 11.


1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.

3.Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Reforma introducida por la Ley 51/2003 de igualdad de oportunidades y protección de los discapacitados.

Artículo 11 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

3.Cuando se adopten válidamente acuerdos CON EL RÉGIMEN DE MAYORIAS DEL ART 17-3 LPH para la realización de obras de accesibilidad, TODOS LOS PROPIETARIOS, INCLUIDOS LOS QUE DISIENTAN CON EL ACUERDO, ESTARÁN OBLIGADOS al pago de los gastos DE LAS OBRAS DE INSTALACION Y MANTENIMIENTO DE LOS DISPOSITIVOS MECÁNICOS O ELECTRÓNICOS QUE FUEREN PRECISOS, aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

b) Motivos de la propuesta:

La Ley 51/2003, además de reformar los artículos 10 y 11 de la LPH en el sentido antes indicado, modifica el art. 17-1, párrafo tercero, añadiendo en su inicio la frase "sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley", por lo que resulta necesario realizar los ajustes técnicos precisos para armonizara eso preceptos y a evitar interpretaciones que lleven a criterios jurisprudenciales contrapuestos.
La esencia de la reforma propuesta del art 11-3 se contrae a la necesidad de coordinar la redacción del art 10-2 LPH con el presente art 11-2 LPH y con el art 17 LPH en un doble sentido. Por una parte, en orden a clarificar el régimen de mayorías necesario para adoptar acuerdos en materia de accesibilidad y de supresión de barreras, y de evitar cualquier duda al respecto que pudiera derivarse de la expresión "sin perjuicio .." del art 17-1º 3 L.P.H., y, por otro, en orden a concretar los sujetos obligados al pago de los gastos de las obras e instalaciones de accesibilidad y de su contenido, pues debe de incluirse en esa obligación de pago, tanto la instalación, como la conservación de los dispositivos e instrumentos precisos para hacer efectiva la accesibilidad.
Asimismo, queda la duda de si en esa obligación de pago de las obras de accesibilidad que exceda de tres mensualidades se excluyen los propietarios disidentes, pues, por un lado, la exclusión del disidente del art 11-2 se refiere también a la accesibilidad del inmueble, pero, por otro, el art 17-1º 5 L.P.H no hace salvedad alguna y se refiere a "todos los propietarios".
De la actual redacción de los arts. 10, 11 y 17.1ª LPH, después de la reforma por la Ley 51/2003, existen dos supuestos diferentes en orden a la imputación de los gastos y a la adopción de acuerdos.
- Si el importe de la obra de accesibilidad o de la instalación de dispositivos no excede de tres mensualidades, basta con la solicitud que formule el propietario a los órganos rectores de la Comunidad para que ésta se encuentre, en principio, obligada a su realización. No es necesario acuerdo alguno de la Junta, ni los propietarios pueden, cualquiera que sea su postura al respecto, exonerarse de la obligación de contribuir a sufragar su realización. Con este fin los apartados. 3 y 5 del art. 10 LPH regulan expresamente mecanismos disuasorios de una oposición caprichosa por parte de algún comunero, y, además, sobre este punto se ah propuesto una reforma aún más rigurosa par evitar cualquier resquicio que permita la omisión de la obligación de todo comunero de abono de las obras de accesibilidad.
-Si, por el contrario la obra de accesibilidad excede de tres mensualidades ningún comunero no puede exigir las obras, sino que la Comunidad es libre para acometerlas, aunque sean solicitadas por algún comunero, en cuyo caso tienen que ser acordadas por la Junta, cuyo régimen de mayorías es el establecido en el art. 17 LPH. Si el coste de la instalación de que se trate excede del límite cuantitativo previsto de tres mensualidades, se entiende que la obra de accesibilidad no es exigible a la Comunidad por la sola voluntad del propietario del espacio privativo, siendo preciso, el previo acuerdo de la Junta de la Comunidad. El art 11 L.P.H contempla las consecuencias económicas para la Comunidad (apartado. 3), para los comuneros (apartado. 5), e impone el consentimiento expreso del propietario que pueda verse privados del uso y disfrute de alguna parte del edificio (apartado. 4).

1- Debe de clarificarse la compatibilidad entre el art 11-3 y el art 17-1ª-3 y la expresión "sin perjuicio." ¿Qué debe de entenderse por acuerdos válidos a los efectos del art 11-3 L.P.H.?
Sobre este particular la doctrina ha expuesto dos opiniones diferentes.
- Un sector doctrinal ( De la Hoz, Alvarez Sánchez, Moscoso Torres, López Orellana, Seoane Prado, Rodríguez Achútegui ) considera que son mayorías diferentes la del art 11 LPH y la del art 17-1ª-3 LPH, en función de que se afecte al titulo (servidumbres) o a los estatutos. De tal forma, que la referencia incluida en el artículo 17.1.3º LPH al voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de cuotas de participación, quedaría reservado por exclusión, y también por la salvedad que expresamente se recoge a los artículos 10 y 11 LPH, a los supuestos que no cabría encuadrar en uno u otro de éstos preceptos, quedando reducida la aplicabilidad del artículo 17.1.1º y 2 LPH a los casos de obras de más entidad, que superen en su importe tres mensualidades de gastos ordinarios, e impliquen, además, la modificación del título constitutivo o los estatutos. Siendo que cualquier obra que sobrepase este límite de tres mensualidades, pero no suponga tales modificaciones de título o de estatutos precisarán únicamente de la mayoría del artículo 11.1º LPH, que será á mayoría del art 17-3 LPH y la expresión sin perjuicio se concretará a los supuestos en que se modifique el título o los estatutos.
En definitiva, los acuerdos para las obras de accesibilidad y de supresión de barreras requieren para su validez la mayoría simple, y solo cuando representen una modificación del Título y de los Estatutos, es de aplicación la regla especial que, como excepción a la unanimidad, se recoge en el art. 17.1º.LPH.
-Otro sector doctrinal ( Illescas Rus) considera que no son mayorías diferentes las de uno y otro precepto. El quórum es único y se contempla en el art. 17, regla 1.ª, LPH. En consecuencia y como de ordinario se tratará de obras e instalaciones de modificación de elementos comunes y que, acaso, pueden afectar incluso a la estructura o fábrica del edificio, o es incompatible con las características arquitectónicas o históricas del edificio, se precisa en todo caso el voto favorable de la mayoría de propietarios y de porcentajes, y ello tanto si afecta o no al Título Constitutivo o a los estatutos, cuanto que sea en 1ª o en 2ª la convocatoria en que se adopte el acuerdo.
En esta Ponencia se propone una reforma en el sentido de diferenciar ambas mayorías y concretar la expresión del art 11-3 LPH “cuando se adopten válidamente acuerdos” a la mayoría genérica del art 11-3 LPH.

2.- Posición de los disidentes en el acuerdo de adopción de medidas de realización de obras de accesibilidad.
También sobre esta materia existe división doctrinal y Jurisprudencial. Así, un sector de la doctrina (Illescas Rus) considera a este respecto que el art. 11.3 LPH no implica en modo alguno que los disidentes estén también obligados a sufragar estas obras y se invoca la literalidad del precepto y que el acuerdo válidamente adoptado vincula a la Comunidad y a todos los comuneros, conforme también indica el art 17 LPH, pero que una cosa es que la Comunidad en cuanto tal esté obligada a pagar las obras resultantes de un acuerdo válidamente adoptado y otra muy distinta es que también lo estén quienes lícita y eficazmente, de acuerdo con el propio precepto, hayan salvado su voto y expresado su disidencia. El resultado es que, en último término, las adaptaciones aprobadas deben ser acometidas por la Comunidad, aunque serán exclusivamente sufragadas por los comuneros que hayan votado favorablemente el acuerdo y por los ausentes a quienes, luego de ser debidamente notificada su adopción, no hayan expresado fehacientemente su disconformidad a los órganos rectores de la Comunidad.
Por el contrario, otros autores (Carreras Maraña) consideran que a los efectos de las obras de accesibilidad los disidentes también deben de pagar la cuota correspondiente de instalación o mantenimiento por aplicación del art 17 L.P.H. ya que se trata de un acuerdo válidamente adoptado, y, sobre todo, por dos razones de técnica interpretativa del art 11-3 LPH. Por una parte, procede entender que aún cuando el apartado 3 del art 11 LPLH se incluye de entre las obras útiles y no exigibles y que por lo tanto podía interpretarse en unión con el apartado segundo, lo cierto es que se trata de un precepto que tiene autonomía propia, pues se refiere a los obras de accesibilidad. Ello supone que debe de interpretarse en conexión con los restantes preceptos referentes a las obras de accesibilidad que como hemos definido son una tercera especie dentro de las obras de la comunidad y tiene peculiaridades propias En este sentido, la exclusión del pago de esas obras de accesibilidad por el disidente no debe de excluirse salvo que le fuere de aplicación la salvedad del art 10-2 LPH. Por otra parte, el propio apartado tercero dice claramente que "al comunidad quedara obligada al pago de los gastos...."sin excepción o matización alguna sobre los posibles comuneros disidentes.
En definitiva, defendemos que el acuerdo válido de instalación de dispositivos mecánicos que favorezcan la comunicación con el exterior (p.ej. ascensores) y la realización de obras de accesibilidad ( rampas ) obliga a su pago a todos los comuneros, aunque hayan votado en contra y aunque hayan hecho constar en acta su voto contrario, como medio par hacer efectiva lo dispuesto en el art 11-3 LPH y en el art 17 LPH

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

S. A. P. de MALAGA. Sección 4. 26-7-2004
"... constatada la existencia de barreras arquitectónicas en la comunidad y de personas residentes en la misma con minusvalías y mayores de 70 años, es evidente que la solución adoptada cumple con la finalidad legalmente prevista de suprimir barreras que dificulten el acceso o movilidad, con lo que se dan los condicionantes que niegan los recurrentes para que se siguiera el régimen de doble mayoría simple de propietarios previsto en el ordinal 3º del art. 17.1 de la lph, en relación con el art. 3 de la ley 15/1995, y no el de una mayoría de tres quintos prevista en el párrafo anterior. ..."

S. A P. de VALENCIA. Sección 9. 11-3-2002
.. La literalidad de la Ley no admite duda alguna, pues la mayoría cualificada es la requerida en casos generales para el establecimiento de ascensores, como indica el párrafo 2º de la norma 1ª del artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, estableciéndose en el párrafo siguiente otra mayoría no cualificada, que es por la que se ha tomado el acuerdo, cuando las obras o los servicios comunes tengan por objeto "la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo". Está claro que con el establecimiento del ascensor se suprimen barreras arquitectónicas para la movilidad de un minusválido y de las personas de avanzada edad.

S. A. P. de ASTURIAS. Sección 6. 15-4-2002
".....Debiendo señalarse a mayor abundamiento que de lo actuado se infiere que en la edificación litigiosa habitan personas con discapacidad y de edad superior a los 70 años por lo que tratándose del establecimiento de un servicio nuevo tendente a la supresión de barreras arquitectónicas que dificultan la movilidad de personas con minusvalía es suficiente con la voluntad mayoritaria de los propietarios que representen la mayoría de cuotas, lo que en el caso enjuiciado también concurre, según se infiere de lo ya expuesto ..."

S. A. P. de ZARAGOZA. Sección 4. 10-5-2004
"... El representante del piso.. , hoy actor, manifiesta que consta en acta que considera que en aplicación del artículo 11 de la L.P.H. al superar el importe de la instalación tres mensualidades, su representado no esta obligado a abonarlas, ni atender a los gastos de mantenimiento, con lo cual, a partir de este acta de 7 de febrero de 2.002, en la que el Secretario Administrador alego la validez del acuerdo, se quiere contar el plazo de un año del ejercicio de la acción de nulidad, por tratarse de actos contrarios a la Ley, sin embargo el acuerdo del Acta de Junta General Extraordinaria de Propietarios de 15 de junio de 2.000 según lo expuesto es válido y ejecutivo y en dicha Acta se cuerda, también liquidación de deuda por cantidades impagadas del piso...reclamación judicial en la que se incluyen los recibos por ascensor.
Para determinar la obligación de pago de los gastos de instalación del nuevo ascensor en el supuesto de autos, es de atender al artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, apartado 1º, en su párrafo segundo, conforme al cual el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir el sesenta por ciento.
Por tanto concurriendo dicho quórum es de desestimar la demanda.
QUINTO.- Aparte de que no es de estimar el caso de autos, como mejora del artículo once de la Ley de Propiedad Horizontal, con su límite de contribución de tres mensualidades, sino que se considera dicho ascensor como elemento necesario para las mínimas exigencias de residencia y con la instalación del ascensor se aumenta el valor del edificio. ..."

S. A. P. de MADRID. Sección 21. 13-7-2004
"... El acuerdo de instalación del ascensor se adoptó en la Junta de propietarios celebrada el día 19 de abril de 2000, es decir cuando se encontraba vigente la redacción de la Ley de Propiedad Horizontal proveniente de la Ley 8/1999 de 6 de abril y antes de la que se le dio por la Ley 51/2003 de 2 de diciembre, al tiempo que subsistía la Ley 15/1995 de 30 de mayo.
En el presente caso, no nos encontramos ante el ejercicio, por personas mayores de 70 años o menores minusválidos, del derecho que se les reconoce, en la Ley 15/1995 de 30 de mayo, a imponer, a la comunidad de propietarios, la instalación del ascensor. De ahí que, todos los quebrantamientos o violaciones de los requisitos y procedimiento exigidos por la Ley 15/1995 de 30 de mayo denunciados por los demandantes-apelantes, devienen estériles. Esa Ley simplemente no es de aplicación al presente caso.
Para la validez del acuerdo de instalación del ascensor no se requería la unanimidad ni el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, bastando con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y, esta mayoría cualificada, si se ha logrado. De ahí que el acuerdo sea valido.
Por lo demás, que en el presente caso viene en aplicación el párrafo tercero de la norma 1 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (que rebaja la mayoría cualificada al voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación) no ofrece duda”

S. A .P. de MADRID. Sección 21. 13-7-2004
...."Pero que no puede ser impugnado al carecer de la cualidad de acuerdo de los propietarios. Pero es que además, los gastos derivados de la instalación del ascensor, por mor de lo dispuesto en el párrafo quinto y último de la norma 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, tienen que ser abonados por todos los propietarios en base a su cuota de participación fijada en el título constitutivo sin que queden exonerados de pago los disidentes del acuerdo. Y sin que ello quede desvirtuado por el dato de que la Junta de propietarios, como órgano soberano de decisión de la comunidad de propietarios, pueda cambiar esa norma legal y acordar el reparto de la contribución al gasto de instalación del ascensor que le venga en gana, y así ha ocurrido, en el presente caso, en la junta general extraordinaria de propietarios del día 12 de septiembre de 2000, pero ello, en absoluto, conduce a la estimación de la pretensión subsidiaria, sin perjuicio, claro está, del cumplimiento de lo acordado en la Junta del 12 de septiembre de 2000. ..."

S. A. P. de ALAVA. Sección 1. 8-3-2001
“Finalmente la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma de 1999 antes citada, no ofrece duda sobre la obligatoriedad de los acuerdos válidos favorables a la instalación de ascensor, así el art. 17.1º) lo contempla expresamente, calificando esa instalación como de "interés general", sin excluir del gasto a los propietarios disidentes, cuando en el párrafo siguiente, el 2º sí contempla la excusa de pago a los disidentes en relación con otras instalaciones. Por tanto no es el caso del art. 11 de la misma, pues la instalación de ascensor, conforme a ese interés general, tasado en la norma, afecta a la adecuada habitabilidad del edificio y por tanto la obligatoriedad del acuerdo alcanza a los disidentes en el aspecto pasivo de la obligación de contribuir a los gastos generados por la instalación y su posterior mantenimiento.”


S. A. P de PALENCIA de 17-11-2000.
“PRIMERO: En la demanda rectora del procedimiento no se impugna la validez del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios del edificio por el que se aprobó la instalación del ascensor, tomado en su reunión de 27 de julio de 1999 con la oposición del copropietario hoy apelado mas con la mayoría precisa de las 3/5 partes de las cuotas de participación, todo ello conforme a lo dispuesto en el Articulo 17 n°- 1 párrafo 2 de la Ley de propiedad Horizontal, y cuya validez expresamente se reconoce. Se solicita por el contrario la nulidad del posterior acuerdo de 24 de Noviembre, por el que se aprueba repercutir en la cuota del disidente el importe correspondiente a dicha novedosa instalación, que excede con mucho de la cuantía de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, acuerdo que lejos de ser meramente accesorio o complementario del anterior, quedando absorbido por la obligatoriedad de este cual pretende la comunidad de propietarios recurrente, resulta completamente autónomo respecto al mismo a los efectos que comentamos, pues una cosa es que el disidente haya de tolerar la instalación novedosa al haberse aprobado con la mayoría legalmente requerida y otra muy distinta que deba sufragar su coste, cuestión esta ajena al régimen de mayorías comentado y sometida a la disciplina del Articulo 11 n°- 1 de la L.P.H. Se desestima por tanto este primer motivo del recurso.
SEGUNDO: La verdadera cuestión debatida, tanto en la primera instancia cuanto en esta alzada, radica en determinar si la novedosa instalación de un ascensor para el edificio en cuestión ha de reputarse obra requerida o necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, en cuyo caso una vez aprobada validamente por la Junta de Propietarios resulta obligatorio aun para el disidente pechar con su coste según se deduce de lo dispuesto en los Artículos 10 y 11 de la L.P.H., o si por el contrario no debe considerarse necesaria ni exigible a tal efecto, pudiendo aquel eximirse de sufragarla cuando exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias.
El tema de la instalación novedosa del servicio de ascensor encuentra expreso tratamiento en la Ley de Propiedad Horizontal a raíz de la reforma operada en la misma por Ley 8/99 de 6 de Abril. Asa en la redacción que esta otorga artículo 17 n°- 1 equipara dicho servicio en su segundo párrafo a los de portería, conserjería, vigilancia u otros comunes a los que califica de "interés general", posibilitando su establecimiento o supresión, aun cuando ello altere el título constitutivo o estatutos, con una determinada mayoría cualificada que hará el acuerdo obligatorio para todos los propietarios. El propósito del legislador, confesando en su Exposición de Motivos, es suavizar la regla de la unanimidad cara a determinadas actuaciones que califica de "convenientes para la comunidad de propietarios". Parece claro que dicho servicio común cabe ser calificado a la luz de la nueva normativa como de interés general, útil, beneficioso o conveniente para la mejor habitabilidad del inmueble, mas no de imprescindible o necesario a tal fin (baste ver a que otros servicios máxime lo equipara la Ley en su tratamiento), cuando nos hallamos ante un edificio de 4 plantas que gozando de unos 30 años de antigüedad ab initio ha carecido del mismo, sin que se alegue o conste la existencia de copropietarios a los que por su ancianidad o minusvalía les suponga tal carencia un obstáculo serio para el disfrute de sus viviendas. Por ello la novedosa instalación se ha acordado validamente, mas a tenor del Articulo 11 de la L.P.H. no ha de ser costeada por el disidente al exceder su coste con mucho de las 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes que el precepto contempla. Su actitud impugnando el acuerdo que con vulneración de dicho precepto se adoptó no cabe ser calificada de abusiva, pues se limita a ejercitar un derecho que la ley le confiere, negándose a costear una instalación que ciertamente supone una mejora para el inmueble, mas que tiene un elevado coste, de la que no gozaba cuando todos los propietarios adquirieron sus viviendas y que va a reportarle escasa ventaja dado que utiliza el piso pocos meses al año.
Se confirma por tanto la sentencia impugnada con desestimación del recurso.

S. A. P. de SALAMANCA de 18-12-2001.
“TERCERO.- El recurrente pretende realizar una interpretación subjetiva e interesada de lo establecido en la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Si bien en su escrito de oposición citaba el art. 17 ahora se centra en su particular interpretación del art. 11. de la L.P.H. (…)Si tenemos en cuenta que el último párrafo del art. 17 la de la L.P.H., establece que " los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios" es evidente que los demandados deben hacer frente a los gastos derivados de la instalación del ascensor en proporción a su cuota sin que pueda considerarse de aplicación el art. 11.2 de la misma Ley relativo a nuevas instalaciones o servicios o mejoras no requeridos por la adecuada conservación y habitabilidad y seguridad del inmueble, pues es evidente que este precepto carece de la especialidad que tiene el art. 17 en lo relativo a la importante modificación, supresión o establecimiento de servicios y en concreto en lo que se refiere a la supresión de barreras arquitectónicas que, además, evidentemente si que deben entenderse que afectan a la habitabilidad del edificio al menos por aquellos copropietarios a los que se intenta favorecer con el establecimiento del ascensor. Al respecto la defensa de la parte demandante realiza un interesante estudio de la tramitación parlamentaria de la Ley que demuestra como el art. 17.1 vincula efectivamente a todos los propietarios, disidentes o no del acuerdo………..”