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ARTÍCULO 10 LPH


Artículo 10.


1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, accesibilidad, habitabilidad y seguridad.

2. Asimismo, la comunidad , a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan o trabajen personas o presten sus servicios altruistas o voluntarios mayores de 70 años o con discapacidad, o de estos ocupantes cualquiera que sea su título, en caso de oposición o de desatención del propietario, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. La comunidad podrá exigir al propietario que con su oposición o demora cause perjuicios a la comunidad el pago de las sumas que indiquen los estatutos, junto con el importe de los daños y perjuicios causados. Si como consecuencia de esa demora se impusieren sanciones a la comunidad, esta podrá exigir su importe al propietario responsable.

4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.

5. Al pago de todos los gastos de instalación y de mantenimiento derivados de la realización de las obras de conservación y de accesibilidad a que se refiere el presente artículo estarán obligados todos los pisos y locales del inmueble y quedarán afectos el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

Artículo 10 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.

Se incluye la reforma introducida en la LPH por la Ley 51/2003 en materia de igualdad de oportunidades y protección de los discapacitados.


a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone . Esta propuesta se concreta en los apartados 2-4-5 del referido precepto y se propone en los siguientes términos.


Artículo 10.

2. Asimismo, la comunidad , a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan o trabajen personas o presten sus servicios altruistas o voluntarios mayores de 70 años o con discapacidad, O DE ESTOS OCUPANTES CUALQUIERA QUE SEA SU TÍTULO, EN CASO DE OPOSICIÓN O DE DESATENCIÓN DEL PROPIETARIO, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. LA COMUNIDAD PODRÁ EXIGIR AL PROPIETARIO QUE CON SU OPOSICIÓN O DEMORA CAUSE PERJUICIOS A LA COMUNIDAD EL PAGO DE LAS MULTAS QUE INDIQUEN LOS ESTATUTOS, O QUE APRUEBE LA JUNTA, JUNTO CON EL IMPORTE DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS. SI COMO CONSECUENCIA DE ESA DEMORA SE IMPUSIEREN SANCIONES A LA COMUNIDAD, ESTA PODRÁ EXIGIR SU IMPORTE AL PROPIETARIO RESPONSABLE.


5. Al pago DE TODOS LOS GASTOS DE INSTALACIÓN Y DE MANTENIMIENTO derivados de la realización de las obras de conservación y DE accesibilidad a que se refiere el presente artículo ESTARÁN OBLIGADOS TODOS LOS PISOS Y LOCALES DEL INMUEBLE, Y ASIMISMO QUEDARÁN AFECTOS el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.


b) Motivos de la propuesta:

El artículo 10 de la LPH, dentro de las obras de accesibilidad distingue: por un lado, las “necesarias” a las que se refiere el nº 1 del mismo artículo, esto es, aquéllas cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, con la consecuencia que en todo caso resultan obligatorias para la Comunidad. Y, por otro, y a sensu contrario, aquéllas que sobrepasan las tres mensualidades, las que en principio no resultan obligatorias para la Comunidad, salvo que se adopte validamente el acuerdo para su realización, en cuyo caso resultan también obligatorias para la Comunidad, conforme al artículo 11. L.P.H.
En todo caso, las obras de accesibilidad por sus especifidades deben de ser consideradas en el esquena de las obras que realice la comunidad como un “tertius genus” entre las necesarias y las útiles. Además, son un tipo de obras que suscitan especiales problemas en a comunidad por dos razones. En primer lugar, por que suelen ser obras costosas, y en la mayor parte de las ocasiones superiores a tres mensualidades de cuota, y en segundo lugar, por la escasa voluntad de los comuneros no afectados a su pago, en especial de los propietarios arrendadores y de los locales de negocio. Por ello, debe de profundizarse en las reformas ya existentes en esta materia y establecer criterios claros en los siguientes extremos: sobre los sujetos legitimados para su reclamación, sobre su contenido y, en particular, sobre su pago, como medio para “cerrar el círculo” de las reformas precedentes (Ley 51/2003 de 2/12) y garantizar la eficacia de la obligatoriedad inicial de las obras y mejoras de accesibilidad, evitando que por unos u otros mecanismos las últimas y bienintencionadas reformas queden en la práctica vacías de contenido.

1.- Legitimación para exigir las obras necesarias de accesibilidad.
La obligación de la comunidad de realizar obras de accesibilidad se regula únicamente en relación con la petición por parte de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios las personas con discapacidad o mayores de 70 años.
Ahora bien, en muchas ocasiones el propietario por tener el piso arrendado con renta baja o cedido precario, o gravado con usufructo no tendrá interés alguno en que se realicen obras de accesibilidad, en particular si tiene que hacer algún desembolso económico y, por ello, pese a las peticiones de los ocupantes no solicitará de la comunidad las obras necesarias de accesibilidad. Por ello, parece necesario para evitar problemas de legitimación, coordinar el art. 10-2 L.P.H. con la ley 15/1995 y extender esa legitimación para instar las obras necesarias de accesibilidad a los ocupantes del inmueble, cualquiera que fuere su título de posesión y sin necesidad de previa declaración de minusvalía. En este punto, debe de compartirse el criterio amplio, la S. A. P. de BURGOS de 9 abril 1998 mantiene que, "el concepto de minusvalía no ha de entenderse en sentido formal, esto es, que requiera de una declaración administrativa o judicial para su existencia, sino que por tal se ha de entender la falta de aptitud objetiva para realizar las funciones propias de una persona dotada de sus facultades normales".
En consecuencia, conforme a la Ley 15/1995, de 30 mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas Discapacitadas, el concepto de minusválido debe entenderse en un doble sentido: las personas mayores de setenta años (art. 1.3) y los menores de dicha edad con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no de prótesis o de silla de ruedas (art. 3º A) ( S. S. T. S. de 13 y 12/2/92 ). Esa norma de manera expresa indica en el art. 2.1 quiénes serán beneficiarios de las medidas previstas en esta ley, a saber: «Los titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios que sean usuarios de las mismas.» Además, en el párrafo segundo se añade que: «Se considerará usuario al cónyuge, la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual y los familiares que con él convivan. Igualmente, a los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el titular.»
Por ello, debe de establecerse de forma indubitada la legitimación de los ocupantes que vivan, trabajen o presten sus servicios en el inmueble para solicitar la realización de obras de accesibilidad o para la instalación de instrumentos y de dispositivos mecánicos y electrónicos que sean precisos.


2.- Extensión y sujetos obligados al pago de las obras necesarias de accesibilidad.
El pago de los gastos de realización de las obras de conservación y de accesibilidad no está adecuadamente regulado, tanto por el propio contenido del art 10-5 LPH que solo se refiere a la afección del local o vivienda al pago, pero no regula cual es el objeto de ese pago, y si se incluye la instalación de los dispositivos o mecanismos o solo su mantenimiento o ambos conceptos, como por su necesaria concordancia con el art 11-3 LPH, regulador de las obras útiles, y con el art 17-1º-5 LPH, donde se dice que los acuerdos obligaran " a todos los propietarios", En definitiva, es necesario clarificar al jurisprudencia contradictoria sobre las obras necesarias y su pago por los locales de negocio. Así, se esta produciendo una Jurisprudencia contradictoria, en particular en lo relativo a la instalación del ascensor como medio para eliminar barreras arquitectónicas, pues unas sentencias dicen que los locales de negocio estarán exento del pago de su importe, otras sostienen que no lo estarán, incluso con cláusulas de exención estatutaria, y otras distinguen entre gastos de instalación y de conservación y sostenimiento.
El problema tiene especial trascendencia en el caso de que la obra tenga por objeto evitar barreras arquitectónicas, y es de especial interés cuando la barrera que se trate de suprimir sea la ausencia de ascensores el inmueble o la mejora o ampliación del existente. Siendo claro que después de la ley 51/2003 la supresión de barreras solo precisa de mayoría de propietarios, el problema y la laguna legislativa del art 10 L.P.H., referente a las obras necesarias, está en determinar cómo y por quién se pagan los gastos de la instalación y de conservación de los instrumentos necesarios para eliminar las barreras que impiden la movilidad en el inmueble de personas mayores o con discapacidad; y en especial para la colocación de rampas mecánicas y sobre todo de ascensores, pues es notorio que su importe excederá de tres mensualidades en casi todos los casos y que los locales de negocio invocarán cláusulas de exención total o parcial para excluir su obligación de pago.
No parece lógico que las “obras útiles” del art 11 L.P.H. deban de ser abonadas por la comunidad en su totalidad sin excepción ni matización alguna, aún excediendo de tres mensualidades si se refieren a obras de accesibilidad, y que las ”obras necesarias” del art 10 L.P.H., aún referidas a accesibilidad, solo deban de ser abonadas de forma obligatoria si no exceden de tres mensualidades, y en ambos casos sin aclarar ni los obligados al pago, ni la extensión de la obligación.
Por ello, el contenido del apartado 5º del art 10 LPH debe de extenderse a la obligación del pago de las obras necesarias de accesibilidad a los locales de negocio, y tanto para la instalación de los dispositivos mecanismos y electrónicos, como para su mantenimiento y conservación inadecuado estado.

4.- La necesidad de sancionar al propietario que obstaculice la instalación de los dispositivos precisos para garantizar la accesibilidad del inmueble.
En lo que respecta a la garantía de la eficacia de la realización de las obras precisas de accesibilidad en el inmueble, no basta con la fijación de su obligatoriedad para la comunidad, ni con la regulación de los obligados al pago, sino que es preciso establecer un riguroso sistema de sanciones para el propietario que desatienda los requerimientos que se le formulen para realizar las obras precisas, y con ello demore u obstaculice la realización de las actividades necesarias par garantizar la accesibilidad del inmueble, pese al acuerdo favorable de la comunidad pese a su naturaleza de obras obligadas y vinculantes..
Con este régimen coercitivo se pretende “cerrar el círculo” de la eficacia en materia de garantías de la efectiva realización de las medidas de accesibilidad, sino que se trata de evitar que los propietarios que se vean obligados por la administración para realizar actuaciones en el ámbito de la normativa sobre el acceso a los edificios, no solo no desatiendan los requerimientos de la administración, sino que con ello perjudiquen a la comunidad y a los comuneros beneficiarios de las medidas de accesibilidad.
Por ello, en la línea defendida por otros Ponentes en el análisis de otros preceptos, se propone un sistema de multas coercitivas para evitar conductas intransigentes y obstructivas de algún comunero a lo que debe de ser un beneficio y una mejora para la comunidad para adaptar el edificio a la normativa en materia de accesibilidad y, en definitiva, para su adecuada utilización

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

1.- Legitimación para exigir las obras de accesibilidad.
“S. A. P. de SALAMANCA. Sección ún. 17-6-2000 dice" La Ley 15/95, contribuye en este caso, a complicar las cosas. En primer lugar reconoce, en su art. 2, como beneficiario de la misma a usuarios, no sólo a propietarios, arrendatarios y usufructuarios, por lo que queda resuelto el problema de la legitimación, donde el momento que el art. 4 faculta al titular a iniciar las actuaciones conducentes a conseguir la supresión de las barreras. En esta ley, en su art. 3 alude a que las obras no deben afectar a la estructura o fábrica del edificio, pero, si leemos detenidamente cual es la regulación general de la forma de obtener la licencia (art. 4 y 5) nos podemos dar cuenta de que está pensando en modificaciones o reformas complementando la regulación de la L.P.H., y dado el ámbito en que nos movemos, prevalece la voluntad de los comuneros, máxime cuando no se han impugnado los acuerdos adoptados, en base al principio de autonomía de la voluntad. Una vez concedida la autorización en base a lo dicho, es intranscendente que realmente se haya contratado a minusválidos, cosa por otra parte probada. Lo que ha quedado claro es que las obras se han realizado con una sola finalidad declarada: el permitir el acceso cómodo de minusválidos, por lo que debemos interpretar todas las normas, sin olvidar esto2.

2.- Pago de los gastos de “obras necesarias” para garantizar la accesibilidad del inmueble. ¿ Se debe de pagar solo el mantenimiento o también la instalación? ( En especial, el caso del ascensor, como mejora necesaria y que elimina barreras arquitectónicas). Jurisprudencia contradictoria.

S. A. P. de MALAGA. Sección 5. 19-4-2004.
"... La cláusula de exoneración a los titulares de locales comerciales y plazas de aparcamiento en el sótano de los edificios que forman la comunidad demandada del pago de los gastos de mantenimiento y reparación de ascensores contenida en el título constitutivo de la comunidad, escritura pública de obra nueva de 27 de junio de 1977, es suficientemente clara y no necesita de interpretación y carece de trascendencia, a los efectos del pleito que la renovación de los ascensores se lleve acabo por medio de la sustitución de los mismos por otros nuevos y adaptados a las exigencias legales vigentes, en lugar de por simple reparación de los antiguos. y ello porque la finalidad sigue siendo la misma, es decir el servicio de acceso a los pisos superiores que no es utilizado por los titulares de los locales y sótano ni antes ni después de la renovación.
Subsiste, pues el mismo motivo de exención del pago de los gastos y por tanto el régimen jurídico no debe variar (ubi est eadem ratio, ibi eadem iuris dispositio esse debet). no se trata de interpretación extensiva o estricta, sino que la filosofía de la apelante, lo que produce, de hecho, es la derogación de la norma específica de los estatutos que rigen la comunidad.
Como hace ver la juzgadora de instancia tampoco se aprecia una motivación de enriquecimiento indirecto de los titulares de locales y sótano pues son ajenos al beneficio de la renovación, que es el mismo de su simple existencia, es decir la utilidad que prestan a los propietarios de los pisos, de la que los demandantes no participan. ..."

S. A. P. de ZARAGOZA. Sección 4. 18-11-2002
"... Opone la propietaria de los LOCALES demandada que en las escrituras de compra, de 3 de julio de 1981, figuran como condiciones de las respectivas ventas: que el dueño de los locales no contribuiría a determinados gastos, entre ellos: gastos comunes de ascensor.
Pero resulta que no resultan inscritos en el Registro de la Propiedad Estatutos relativos a la Comunidad de propietarios de que se trata. En consecuencia, la obligación de los locales de contribuir a los gatos generados, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad horizontal, cuyo apartado 2 expresa, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.
Ni tampoco está exenta conforme a los estatutos que no constan.. Las expresadas condiciones de venta pueden proceder del primer vendedor, el constructor, pero no obligan a terceros, los copropietarios del edificio. No consta parte de exclusión de pago en el título constitutivo estatutos, reglamento, normas de régimen interior o cualquier otro acuerdo válido y vinculante para el resto de la comunidad.
Por otra parte, la exención se refiere a los gastos comunes de ascensor, que al especificarse comprende los puros y simples de conservación y mantenimiento mas excluye los derivados del cambio o sustitución del ascensor. ..."

S. A. P. de BURGOS. Sección 2. 12-5-2003
"... la regla general es que todos los propietarios están obligados a contribuir al sostenimiento de los gastos no individualizables, conforme a su cuota de participación, la exención por vía estatutaria constituye una excepción a la regla general, por lo que estas cláusulas estatutarias de exoneración deben ser objeto de una interpretación restrictiva, de modo que, en principio la no exclusión de forma clara obliga a participar en el gasto; y consecuentemente del tenor del artículo 8 f) de los estatutos en relación con el apartado c) 7 que según los cuales los locales comerciales estarían excluidos de "los gastos de conservación, reparación y cualesquiera otros que se refieran a los ascensores pertenecientes al portal de que se trate", en modo alguno supone que los locales comerciales estén excluidos del gasto de sustitución del ascensor, pues en ese "cualesquiera otros" solo cabe entender gastos análogos a los de mantenimiento del servicio existente (conservación o reparación u otros análogos) pues no cabe como indicaba la STS de 25 de Junio de 1984 ni confundir ni equiparar, los gastos de conservación para el funcionamiento de los ascensores con los gastos para la reforma y sustitución de los mismos, ya que estos últimos afectan al conjunto del edificio y producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares de la finca. ..."

S. A. P. de MADRID. Sección 9. 2-7-2004
"... La cláusula de los estatutos en que se pretende basar la exoneración de los actores en su obligación de contribuir al pago de los gastos de sustitución de parte de los elementos del ascensor no distingue, si dicha exoneración se refiere solo a los gastos ordinarios de conservación, o si por el contrario debe entenderse referido a la totalidad de los gastos, por lo que ante dicha falta de precisión de la norma estatutaria, y con arreglo a lo expuesto en esta resolución debe entenderse que la exclusión del deber de contribuir al pago de los gastos de los ascensores debe entenderse referida a los gastos de conservación y mantenimiento de carácter ordinario, pero no a todo tipo de gasto, puesto que los propios estatutos vienen a establecer la exoneración de contribución a dichos gastos, "cuando no se utilicen tales elementos", por lo que debe entenderse referida dicha cláusula de exoneración sólo a los gastos ordinarios, debido al no uso de dicho elemento común, y en concreto el ascensor, dado que si el propietario de los locales tuviera que hacer uso de tales elementos comunes, vendría obligado al pago de la totalidad de los gastos. ..."

S. A. P. de LEÓN. Sección 2. 31-3-2004.
"El ascensor tiene la consideración de elemento común del inmueble. por otra parte y con independencia de que preste preferentemente servicio a las viviendas del edificio, es de señalar que el mismo también da acceso a otros elementos comunes del inmueble, como puede ser la caja de la escalera, y en otros casos a terrazas o cubiertas del inmueble y, por tanto, su utilización no queda constreñida exclusivamente a la que puedan hacer de dicho servicio los moradores de las viviendas o personas que, por cualquier motivo, pretendan acceder a las mismas, sino que alcanza también a terceros ajenos que precisamente lo puedan utilizar en razón de los diversos elementos comunes y, en consecuencia, es claro que dicho gasto no resulta individualizable en el sentido a que hace referencia el articulo 9.1 e) LPH.
En definitiva, la actora, como titular del bajo comercial, y con independencia de la no utilización o disfrute que alega, viene obligada al PAGO de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, incluidos los de de conservación y mantenimiento del servicio de ascensor ..."

S. A. P. de VIZCAYA. Sección 3. 15-6-2001.
"... Así, de las actuaciones se desprende que la comunidad de propietarios alcanzó el acuerdo de modificar el ascensor existente por otro de mejores condiciones técnicas dado que el anterior existente se encontraba en desuso por la falta de mantenimiento por parte de la comunidad de propietarios. además, queda acreditado en los autos que el hoy parte recurrida es propietario de una lonja situada en el semisótano del edificio nº de la calle de esta villa, con un acceso totalmente independiente del portal, sin que en ningún caso el ascensor alcance la altura de la citada lonja dado que la misma se encuentra físicamente por debajo del portal ( lugar de toma y entrada del ascensor). además, queda igualmente acreditado que entre las normas estatutarias que rigen la comunidad de la finca descrita se establece ( norma 2ª), inserta en el título constitutivo, que "los locales comerciales o industriales, tanto de la planta baja de los semisótanos que tengan acceso desde el exterior y ninguno desde el interior, sólo contribuirán a los gastos comunes derivados de la estructura, fachada, tejado y saneamiento, o sea, que no contribuyen a los gastos que originen los portales, escaleras y ascensor. Tampoco las viviendas y locales comerciales situados en la planta en que comienza el ascensor, si la ley lo permite no contribuirán a los gastos del mismo...".

S. A. P. de VALENCIA. Sección 9. 11-3-2002
"... como en el caso de autos- en la regulación estatutaria de numerosas comunidades, que haciendo uso del art. 1.255 en relación con el art. 396 C.C., exime de aquellos gastos comunes a los propietarios de las plantas bajas y que no utilizan dichos aparatos; "pero de dichas cláusulas no puede deducirse, desorbitando su finalidad y espíritu, que haya de aplicarse el mismo criterio y cuando haya de sustituir o modificar el aparato elevador", pues en este último caso los gastos "afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por los titulares de las plantas bajas, producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca".

S. A. P. de ALICANTE. Sección 5. 17-10-2002
"... considerando que no existe una exención clara y precisa de los locales comerciales al pago de los gastos comunes, aceptando esta Sala el criterio adoptado por el Juzgador a quo en su sentencia, procede la desestimación del recurso ..."