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ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE CONTRATOS 3º PARTE

ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE

CONTRATOS

(Tercera Parte)

Muchas veces olvidamos que un contrato es un acuerdo de voluntades destinado a reglar los derechos de las partes y pensamos que ese acuerdo sólo está materializado en el instrumento firmado y nada más. Además del instrumento firmado pueden existir - y de hecho casi siempre existen- otros elementos que conforman el contrato y por ello es importante detallarlos, pues forman el acuerdo celebrado y sirven también para reglar las relaciones entre las partes. Me refiero a los documento gráficos (planos que conforman el anteproyecto, planos de detalles, vistas, axonometrías, etc) libro de órdenes y pedidos que servirán para mostrar el contrato día a día, acuerdos celebrados con el comitente posterior a la firma del convenio original, etc. Recuerde lo que siempre le aconsejo: Si las relaciones con el comitente van bien, todos los documentos se convertirán en papeles amarillentos, pero si existe un problema por mínimo que este sea, el instrumento escrito y esta documentación anexa que forma el contrato lo ayudarán para que las relaciones se vuelvan a encauzar por buenos caminos y en última instancia serán su mejor apoyo.

Pero hablando de apoyos, relaciones con el comitente y el día a día del contrato ¿No le ha sucedido que en una etapa avanzada de la obra la esposa del comitente (o una buena amiga de esta) tiene la genial idea de hacer una "pequeña modificación" Creo que este es el momento más temido por un arquitecto en obra, aquel en el que siente una dulce voz que le dice " Arquitecto ¿ Y si hacemos la cocina un poquitito más ancha? " "En el dormitorio de los chicos ¿no se podrá agrandar un poquitito la ventana? Es por la luz vio..." La pequeña modificación o el pequeño adicional puede significar para el Arquitecto una gran cantidad de horas, ya sea proyectando, replanteando o dirigiendo. El problema viene cuando se pretende cobrar por el adicional o la modificación.

A pesar de que no es un tema extraño o poco frecuente, este es un tema poco tratado en los contratos y causa de muchos conflictos.

El artículo 1633 bis del Código Civil Argentino dice que el empresario no podrá modificar el proyecto sin autorización por escrito del dueño, pero que si se tratara de una modificación necesaria y que no pudo preverse al momento de contratar se deberá comunicar inmediatamente al propietario y, si este no acepta la modificación y por tanto el mayor precio que importa, la cuestión se decidirá judicialmente.

Esta modificación introducida en el Código Civil Argentino en 1968 terminó con la práctica de algunos constructores que introducían reformas inconsultas y/o innecesarias con el consiguiente pedido de un mayor precio; lo problemático cuando no había autorización por escrito era probar la aceptación de esas modificaciones o adicionales y el mayor precio generado. Con la reforma se marcó un camino: El Empresario que quiera cobrar modificaciones o adicionales debe pedir autorización por escrito.

Pero que pasa con el arquitecto, ya sea en su papel de proyectista o de director de obra. Uno de los caminos es aplicar por analogía lo establecido por el artículo 1633 bis recién analizado. Otro, el mas recomendable, es tener una cláusula en su contrato que requiera tanto para una, como para la otra parte la obligación de autorización o solicitud por escrito para adicionales o modificaciones y una aceptación expresa agregando la forma de determinar su precio.

Lo mas común no es que el proyectista introduzca modificaciones o adicionales a un proyecto ya aceptado, pues eso sería lisa y llanamente modificar unilateralmente un contrato, camino que le está vedado. Casi siempre es el comitente quien luego de entregado el proyecto y aceptado, le solicita al profesional un par de ideas nuevas pues se le ocurrió algunos cambios. El arquitecto procede a realizar el proyecto por estas modificaciones y/o adicionales (que se componen de algo mas que cuatro "dibujitos" que presupone el comitente). El problema viene a la hora en que se pretende cobrar por esos conceptos. Desgraciadamente -y la experiencia nos lo demuestra- muchos comitentes tratan de eludir el pago alegando que son cambios que se le ocurrieron al arquitecto y que ellos nunca aceptaron.

Lo mismo le sucede al arquitecto en su papel de Director de Obra (si no coincide con el proyectista) al que le toca dirigir esas "Yapas" y que, seguramente encontrará inconvenientes al momento de querer cobrarlas.

Para evitar perder los honorarios por esas modificaciones y/o adicionales que pueden ser de importancia cuantitativa y/o cualitativa dentro de la obra, como ya dijera conviene redactar una cláusula contractual estableciendo que toda modificación o adicional que solicite el comitente se deberá hacer por escrito para que genere el derecho al cobro de honorarios y el procedimiento para determinar los mismos.

En ciertos contratos también se puede establecer una cláusula "colchón" es decir que si las modificaciones, ya sea disminuyendo o adicionando trabajos no supera un cierto porcentaje general de la obra, no dará derechos a disminuir o aumentar los honorarios.

Recuerde: Contemplar en su contrato situaciones que, de no estar regladas, pueden llevar a conflictos le ayudarán a no "adicionar" problemas a los normales de una obra y evitará que usted deba "modificar" sus expectativas de cobro.

Vocabulario básico: "Yapa" Refacción, añadidura. En Argentina lo utilizamos como algo inesperado que se agrega a lo estipulado. Cuando éramos niños en lugar de 100 gramos de caramelos, nos entregaban 110 gramos. En arquitectura se utiliza como sinónimo de aquella razón inesperada que dará el comitente para ampliar el plazo de pago de los honorarios, como por ejemplo depresión por la muerte de la mascota preferida de su suegra, baja de la bolsa en Nueva Zelanda, etc.

DR HÉCTOR SAGALOVSKY