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ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE CONTRATOS 2º PARTE

ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE

CONTRATOS

(Segunda Parte)

 El uso de formularios pre-impresos no es una práctica nueva y hoy la encontramos extendida a innumerables actividades: Seguros, compraventa de inmuebles, contratos de transporte, compra y venta de automotores, etc.  Por lo general este tipo de contratos ya impresos, conocidos como "contratos de adhesión" marcan una posible desigualdad entre las partes firmantes (ya sea una desigualdad económica o de poder de decisión) pues a una de ellas no le queda sino aceptar o rechazar las cláusulas ya predispuestas y presentadas por la otra, en definitiva su poder se reduce a decidir si contrata o no.

Si bien los contratos de locación de obra pre-impresos que se utilizan en la mayoría de los Colegios Profesionales no tienen de ninguna manera por objetivo el expresar desigualdad alguna entre arquitecto y comitente, sino sólo el de "facilitar" las cosas, en muchos casos han generado confusión.

Yo no recomiendo el uso de formularios pre-impresos para celebrar un contrato con el comitente.  En la iniciación de las relaciones contractuales, en el que se busca lograr una declaración de voluntades en común destinada a reglar sus futuros derechos, el arquitecto debe poder explicar el porqué de cada cláusula.  Resulta mucho más sano charlar con el comitente sobre cada una de las cláusulas que conformarán el contrato logrando más claridad y una mayor confianza entre las partes.

Cada arquitecto debe ir armando sus cláusulas modelo (ya sea que la haya copiado de un contrato anterior, del contrato de un colega amigo, etc) y las irá utilizando según las necesidades del caso.  Estaremos todos de acuerdo en que no se puede utilizar el mismo modelo de contrato para una vivienda unifamiliar con servicios básicos, que aquel instrumento necesario para el proyecto y dirección de un hotel de 20 pisos.

Es cierto que un contrato debe ser redactado por un abogado, como asi también es cierto que el arquitecto debe poder entender el por que de cada cláusula.  Si cada vez que lo va a utilizar, el arquitecto debe llamar a su letrado para que se lo explique, el contrato no sirve.  Es fundamental utilizar cláusulas claras y que no se presten a doble sentido.  Desconfíen de cláusulas muy complicadas y soliciten no sólo su explicación sino una mejor redacción  (¡¡Nunca permitan un término en latín!!).

En el futuro podrán utilizar cláusulas que hayan probado su eficacia o que se adapten mejor a Ustedes para nuevos contratos.  Eso si, les recomiendo que consulten a su abogado en cada caso, pues una cláusula no es efectiva en todas las situaciones.  (Ustedes saben bien que un proyecto para un caso particular, puede no ser bueno o requerir variantes para otro tipo de necesidad, otro tipo de suelos, etc. Con las cláusulas pasa lo mismo).

Lo que los Colegios Profesionales si pueden y deben exigir es que se inserte en un contrato cláusulas obligatorias en el lugar de celebración del contrato.  Por ej. aquella referida a honorarios cuando las partes no puedan fijar un arancel menor al establecido por la ley  local. (Esto se llama de Orden Público y son aquellas que las partes no pueden dejar de lado en sus contratos) En este punto se debe aclarar que las leyes de honorarios que mantienen su carácter de orden público fijan un arancel mínimo, un piso por debajo del cual no se puede contratar, pero de ninguna manera fijan un máximo.  Es decir que los honorarios pueden ser superiores a los fijados por las escalas arancelarias. También pueden exigir que figure en el contrato cláusulas establecidas como obligatorias por otras leyes (por ej. impositivas) o incluso aquellas impuestas por decisión del mismo Colegio.

En mi experiencia como asesor de arquitectos el uso de formularios pre-impresos me ha llevado a escuchar en muchos casos estas palabras: "...La verdad es que tengo dos contratos, uno el verdadero que firmé con el comitente y el otro es para el Colegio..." 

Si en cada uno de esos casos el arquitecto hubiera sabido que difícil sería después, ante la justicia por ejemplo, demostrar los honorarios de cual de los dos contratos era el realmente pactado....

 

No podemos dar un ejemplo de contrato, ni siquiera de cláusula que se adapte a los diferentes tipos de obra, diferentes necesidades y/o diferencias geográficas y consiguientemente de legislación, pero como ya hicimos en el boletín anterior, daremos algunas pautas:

1)      1)      Ya expusimos la conveniencia para el caso en que se le entregue un croquis y, mucho más en el caso de un anteproyecto, de hacerle firmar al comitente copia de lo que recibe y de ser posible un encargo de tareas donde se especifique a qué se obliga el arquitecto y qué honorarios deberá abonar el comitente.

2)      2)      En el contrato siempre se referencia el domicilio y los datos del inmueble sobre el que se desarrollará el proyecto y, en su caso, la Dirección de Obra.  Conviene dejar establecido si el comitente es el dueño del inmueble; en este caso deberán solicitarle que exhiba los títulos de propiedad o copia certificada del mismo y agregar una fotocopia firmada por las partes en calidad de documental del contrato.

3)      3)      Si el comitente no es dueño del inmueble deberá dejarse consignado en qué carácter actúa (por ejemplo presidente de una Sociedad Anónima, mandatario del propietario, etc) dejando fotocopias firmadas del estatuto de la sociedad y su nombramiento como presidente; fotocopia del mandato conferido, etc.

No hay ninguna ley que prohiba a una persona encargar un proyecto de arquitectura aunque no sea dueña del inmueble. Podría hacerlo con vistas a una futura inversión, un desarrollo inmobiliario, un centro comercial, etc.  O también podría hacerlo para el improbable caso de querer colgarlo en la pared. Pero saber que el comitente no es dueño del inmueble con vistas al cual se ha efectuado el encargo profesional, le servirá al arquitecto para tomar una serie de recaudos, como por ejemplo saber si es una persona con solvencia económica para pagar los honorarios; también servirá para que el arquitecto averigüe quien es el propietario y confirme si está enterado del encargo (Salvo que en vuestro contrato se especifique que es en vista a una inversión futura y se les exija confidencialidad).

Todos estos recaudos asegurarán mas efectivamente el derecho al cobro de honorarios, evitando que quien termine con el proyecto colgado de un clavo en la pared sea el Arquitecto.

En la próxima mas recomendaciones, como por ejemplo los famosos adicionales de obra.

DR HÉCTOR SAGALOVSKY

saga@mail.abaconet.com.ar