ARTICULOSASOCIADOSCOMUNIDADES DE PROPIETANIOSCOLABORADORESPROVEDORES

Pulse aquí
 
VALCAP Internet

 
Home
 
NUESTRO BOLETIN
"LLAVE EN MANO".
Las últimas novedades y noticias del mundo inmobiliario. ¡¡¡Suscribase a nuestro boletín.!!!
 

 
 
NOVEDADES
 
Valcap Madrid

 
 
valcap partnerlinks
 
1999-2005
eXTReMe Tracker 2006 - 2008
Private tracker


Creado por:

www.h2media.es

© 2008 Valcap.es

ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE CONTRATOS 1º PARTE

ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE

CONTRATOS

(Primera Parte)

Si debiéramos definir un contrato nada mejor que recurrir a la definición del artículo 1137 del Código Civil Argentino, que nos dice "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos" Es decir que si Usted se encuentra con un comitente que le encarga un proyecto, se ponen de acuerdo en los honorarios que le deberá pagar y cuando deberá entregarle el proyecto, cierran todo con un apretón de manos, tenemos un contrato.

Puede sonarle un poco raro, pero debemos efectuar dos aclaraciones:

1) No hay contrato de celebración obligatoria, pues como dice la definición es un "acuerdo" y nadie está obligado a "acordar" ni a "contratar". Por ello desde hace ya más de una década no estoy de acuerdo con las fórmulas pre-impresas que dicen: "CONTRATACIÓN OBLIGATORIA" pues son todo un contrasentido. Se puede obligar a utilizar una forma específica, pero no obligar a contratar.

2) Muchas veces un arquitecto me ha dicho: " Sí, le entregué el proyecto pero no teníamos ningún contrato" Error, pues salvo que Usted le haya entregado un proyecto por decisión unilateral y sin que haya mediado pedido alguno, por lo general le ha entregado el proyecto a un comitente, que se lo ha solicitado y habían acordado ciertas condiciones. Existe contrato (acuerdo de voluntades) pero no lo han celebrado por escrito, punto que ampliaré.

El tema del porqué deciden celebrar un contrato con un comitente se debe relacionar necesariamente con el tema del cobro de honorarios, pues sin olvidar el momento en que decidieron abrazar la profesión de arquitectos como forma de vida mas que como medio, el ejercicio profesional diario nos va enseñando que si dejamos de lado totalmente nuestra profesión como medio se hará muy difícil el mantenerla como estilo de vida.

Con sus primeras prácticas profesionales el arquitecto se va dando cuenta lo difícil que es llegar al momento en el cual podrá compatibilizar el gusto, el estilo, las posibilidades económicas del comitente con su derecho a cobrar honorarios. Por lo general será un largo camino donde el cliente no sólo discutirá el monto de honorarios, sino también la fachada elegida, la resolución de detalles y el color de tinta utilizada para redactar la memoria.

Se comienza a sentir la necesidad de encontrar una forma de encaminar las relaciones iniciales con el comitente, en definitiva se busca "acordar" con el, llegar a celebrar un contrato. Una vez que se llega al "acuerdo" se tratará de volcar el contenido del mismo en un instrumento por escrito al cual se pueda recurrir en cualquier momento para conocer las pautas del mismo o los límites de la actuación de cada parte, es decir, los derechos y obligaciones de cada uno.

Sinteticamente hemos pasado revista a las características esenciales de lo que es un contrato y debemos agregar que el contrato celebrado entre un Arquitecto y un Comitente es consensual, pues queda concluido con la simple manifestación recíproca de las partes (en nuestro ejemplo el apretón de manos); es un contrato bilateral, pues genera obligaciones para ambas partes; aunque muchos comitentes no lo crean es oneroso pues una parte realiza una prestación (entrega de proyecto por ejemplo) y la otra realiza otra prestación (abona los honorarios) o se obliga a hacerlo.

¿ El contrato siempre debe ser realizado por escrito ? No siempre (Para algunos contratos, como aquellos que transmiten un derecho sobre inmuebles, por ej. la ley si exige la forma escrita, pero volvamos a los arquitectos). Como vimos es un contrato consensual, pero el artículo 1193 del Código Civil Argentino establece que los contratos que tuvieren por objeto determinada cantidad de dinero (en la última reforma de 1968 se dispuso diez mil pesos de la época) no se podrán probar por testigos y la única prueba será el instrumento escrito, dice el Código.

Aclaremos un poco las cosas: Determinados contratos, por no superar un monto determinado no es necesario hacerlo por escrito (artículo 1193) Ahora ¿Qué pasa si no celebro un contrato por escrito cuando pasa de un monto pequeño ?

SITUACIÓN UNO Supongamos que usted celebra una contrato con un comitente y estaba obligado a hacerlo por escrito. Está feliz y contento pensando en los honorarios cuando suena el teléfono; es su comitente que le comunica que la charla de ayer queda sin efecto. Patada al tablero e insulto al gato (el que presintiendo el asunto ya se había alejado antes de concluir la conversación telefónica). ¿Qué puede hacer Ud.? Nada, pues la ley le exigía la forma escrita o algún principio de prueba escrita para probar el contrato y no admite testigos.

SITUACIÓN DOS Usted ya le ha entregado un croquis a su comitente y se reproduce la llamada del caso uno con idéntica patada al tablero y fuga del gato (También debe recordar que si Ud. no es muy claro con el comitente, éste siempre cree que la labor de su arquitecto es a título gratuito). Aquí hay una diferencia con la situación uno. El contrato tuvo comienzo de ejecución, pues Usted entregó un croquis.

Podemos recurrir al artículo 1191 del Código Civil Argentino que si bien establece que no podemos juzgar probado un contrato que tenga una forma determinada, establece en el caso que nos interesa aquí para los arquitectos algunas excepciones. Por ejemplo a) Que el contrato tuviere un principio de prueba por escrito, asi notas manuscritas del comitente sobre un croquis y/o donde le pide ciertas características, etc. b) Una de las partes hubiese recibido una prestación y se negase a cumplir el contrato. Asi si el comitente recibió el croquis de nuestro ejemplo. Pero claro, necesitamos probar que lo recibió y eso lo lograremos si tenemos testigos presenciales y/o la bendita buena idea de hacerle firmar la recepción y/o que Usted cuente con los servicios del abogado Petroccelli.

¿Por qué le damos tanta importancia a este punto ? Pues es muy sencillo: Mi deseo es que Usted pueda probar lo que hizo. Si desgraciadamente tiene que llegar a Tribunales o algún método alternativo de resolución de conflictos, debe pensar que no gana quien dice tener la razón, sino aquel que pueda probar que la tiene. Cantidad de horas de estudio en el terreno, cantidad de trabajo frente a un tablero o monitor y decenas de planos pueden desperdiciarse por no prestar atención a este punto: ¿Cómo probaré el día de mañana la existencia de un contrato ? Asi como el dicho "Cuentas claras mantienen la amistad " yo le digo: "Cláusulas claras, por escrito y suscriptas por las partes ayudan a mantener una buena relación con el comitente "

¿ Ya va adivinando alguna de mis recomendaciones ? 1) O se aprende los artículos 1191 y 1193 del Código Civil Argentino (O el que corresponda a su país) de memoria o realmente, mucho más práctico, celebra contratos por escrito cualquiera se su monto. Si lo primero que le encargan es un croquis, lo cual puede todavía no justificar la redacción de un contrato muy completo y que puede espantar al comitente, sí le puede hacer firmar un encargo muy simple donde defina que es el croquis y, sobre todo, que costo tendrá para el comitente. Si las tratativas no continúan el profesional tendrá asi una prueba de su derecho a cobrar honorarios por su croquis. Si el contrato se concreta se lo incluirá como documental gráfica y se dejará constancia si el arquitecto cobró o no los honorarios por croquis al momento de firmar el acuerdo. 2) Si no puede o no quiere hacerle firmar este encargo de croquis, por lo menos que el comitente le firme una copia de cualquier documento que reciba. (En una copia del mismo) 3) Las mismas consideraciones las hacemos para el caso de un anteproyecto, etapa en la cual, para mi gusto, ya debe existir el contrato 4) Si no le hace firmar a su comitente un encargo, luego no firma un contrato y/o no le hace firmar copia de todo lo que reciba: ¡NO SE QUEJE! Por mi parte hice lo que estaba a mi alcance para convencerlo.

Vocabulario básico: Petroccelli era el personaje de una serie televisiva de la década de los 80. De profesión abogado y con el interminable placer de construir su casa por el método de autoconstrucción y sin asesoramiento de arquitectos (Sus paredes estaban a medio levantar y con inclinación de 45 grados) En el caso de llevar el caso de un Arquitecto siempre contaba con la voluntad del demandado que sin prueba alguna en su contra hubiera dicho -gritado- al Juez : - ¡¡Es cierto, yo le encargué al Arquitecto mi mansión de 1500 metros cuadrados con natatorio y aire acondicionado central y nunca le aboné !!

DR HÉCTOR SAGALOVSKY