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SEGREGACIÓN DE ZONA VERDE SIN LICENCIA. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA Y CONJUNTO URBANÍSTICO. LICENCIA DE PARCELACIÓN.

SEGREGACIÓN DE ZONA VERDE SIN LICENCIA. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA Y CONJUNTO URBANÍSTICO. LICENCIA DE PARCELACIÓN. R. 16 de julio de 2005. DGRN. BOE 13 de Septiembre de 2005.

Se pretende inscribir una segregación de una zona verde, sin licencia, en un terreno urbanizable, en Andalucía. El resto del terreno se divide horizontalmente, de forma tumbada, pero de manera que las nuevas fincas creadas agotan la totalidad de la finca originaria, sin licencia también, aunque se acredita que las nuevas fincas son superiores a la parcela mínima.

La DGRN señala que en todo caso es necesario que la Administración ejercite el mecanismo de control de los actos de segregación, bien mediante la declaración del Ayuntamiento de innecesariedad de la licencia, o bien mediante la expedición de la propia licencia.

En cuanto a la consideración o no de la propiedad horizontal (tumbada) como acto de parcelación, la DGRN diferencia entre propiedad horizontal, que no la exige, y conjunto urbanístico, que sí la exige. Para que podamos entender que estamos en el primer caso, propiedad horizontal, y por tanto que hay una comunidad, las nuevas fincas creadas no pueden ser absolutamente independientes y tener autonomía, pues en este caso estaríamos ante una división de terrenos, que sí exige licencia.

En el presente caso considera que estamos ante una parcelación que necesita licencia, porque las nuevas fincas creadas agotan la totalidad de la parcela originaria, y el suelo no es elemento común, aunque el acto se califique de propiedad horizontal tumbada.

Se remite a su doctrina contenida fundamentalmente en la Resolución de 10 de Diciembre de 2003, que consta en el Informe de Enero de 2004 y que se resumía de la forma siguiente:

 ....- Considera la DGRN que el elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.

- Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de división horizontal tumbada):

1) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados ob rem. Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.

 

2) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Este es el caso planteado, en el que -concluye la DGRN- no se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales....... . (AFS)

http://www.notariosyregistradores.com/

http://www.boe.es/boe/dias/2005-09-13/pdfs/A30674-30675.pdf