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PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE SUS ESTATUTOS. ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO

PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE SUS ESTATUTOS. ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO. R. 5 de Julio 2005, DGRN. BOE de 8 de Septiembre de 2005. Vinculante

Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de acuerdos de la Junta de Propietarios de modificación de estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal, otorgada por Presidente y Secretario de la Comunidad, y en la que consta el requisito de notificación a los propietarios ausentes y su no oposición.

El Registrador suspende la inscripción por no relacionarse el nombre de los propietarios presentes y ausentes a los efectos de su comprobación con los titulares registrales. Se cita como fundamento de derecho el art. 19 de la LPH que es el que fija los requisitos que deben contener las actas de las Juntas de Propietarios.

Doctrina: La DGRN revoca la nota de calificación. Distingue para ello, como ya lo había hecho en otras resoluciones, entre actos colectivos de la Comunidad y actos individuales que afectan al contenido esencial del derecho de dominio de los distintos propietarios. Para los primeros no es necesario, a los efectos fundamentalmente del art. 20 de la LH, que presten su consentimiento individualizado dichos propietarios, bastando el acuerdo, con todos los requisitos legales, de la Junta de Propietarios. Para los segundos sí sería necesario que los que adoptan el acuerdo coincidan con los titulares registrales e incluso que dicho consentimiento individualizado se preste en documento público.

Comentarios: Es clara y razonable la distinción que establece nuestra DGRN sobre actos de carácter colectivo en la Comunidad de Propietarios y actos individuales, a los efectos de aplicar o no el principio de tracto sucesivo para su inscripción. Si como hace el Registrador calificante, que curiosamente en los fundamentos de derecho no cita el art. 20 de la LH, para todo lo que significara modificación de estatutos o del título constitutivo se exigiera la relación actualizada de propietarios y su coincidencia con los titulares registrales, muy pocas comunidades de propietarios podrían modificar sus estatutos e inscribirlos en el Registro. Y ello no sólo porque en las propiedades horizontales numerosas pueden existir muchos propietario reales que no los sean registrales, sino también por la probable existencia de otros titulares de derechos, como hipotecas o embargos, que en teoría, al ostentar derechos sobre los pisos individuales, convendría que prestaran igualmente su consentimiento para la inscripción. Es además una doctrina claramente establecida en otras resoluciones de nuestra DG. Así en la de 4 de Marzo de 2004 admitió la desafectación de un elemento común y su conversión en privativo como puro acto colectivo que sólo exige el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. En el mismo sentido, resolución de 23-5-01, en modificación relativa a las cuotas de los distintos elementos privativos. En cambio en otra resolución en que se discutía la posibilidad de cambio de elemento común a privativo exige el consentimiento individualizado de los propietarios para la inscripción, si bien, y en lo tocante a los acreedores hipotecarios o embargantes, prescinde de su consentimiento al estimar que lo que procede es el arrastre de cargas existentes sobre los elementos privativos al nuevo creado. Finalmente en resolución de 12-12-2002 adopta el mismo criterio de consentimiento en el caso de asignación de trasteros ya existentes como anejos de cada uno de los pisos. Vemos por tanto que la DGRN adopta una postura u otra, acto colectivo o acto individual, según sean las circunstancias del caso. Por tanto cuando el supuesto esté dentro o se aproxime al de alguna de estas resoluciones lo tendremos fácil y claro. En cambio en supuestos distintos lo realmente complicado será distinguir cuando nos encontramos ante un acto individual o ante un acto colectivo. Y ahondando más en el problema cabe también la existencia de actos que para uno o unos propietarios sean individuales y para el resto sean colectivos. En estos casos parece que lo procedente será exigir el consentimiento de los titulares registrales individualmente afectados y el colectivo de la Junta de Propietarios. En definitiva es difícil dar reglas fijas en esta materia, pues como hemos visto incluso la propia DGRN adopta posturas diferentes en casos que pueden ser muy similares. Lo fundamental, entiendo, a la hora de calificar un acto como colectivo o individual estará en ver si afecta o no al derecho sobre el elemento privativo de cada propietario de forma clara y contundente y si como consecuencia de ese acuerdo se le puede irrogar un perjuicio sin su consentimiento. Si se dan estos requisitos es claro que la exigencia del principio de tracto sucesivo será insoslayable. (JAGV)

http://www.notariosyregistradores.com/

http://www.boe.es/boe/dias/2005-09-08/pdfs/A30448-30449.pdf