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ORDEN DE DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS: PRINCIPIO DE PRIORIDAD

ORDEN DE DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS: PRINCIPIO DE PRIORIDAD. R. 8 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

Caso planteado: se presenta una escritura de compraventa de una finca en régimen de propiedad horizontal; en la misma se dice que fue rectificada la obra nueva y división horizontal por otra escritura anterior, pero que no afecta en la descripción a la vivienda que aquí se relaciona. Dicha escritura de rectificación figura presentada en el Registro y posteriormente retirada y en ella se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal con cancelación parcial de la división horizontal, se rectifica la cabida de la finca matriz, se segrega una porción del solar, y se modifica el número de orden de la propiedad horizontal así como la cuota, modificaciones, que no aparecen reflejadas en la escritura de compraventa ahora presentada. Por todo ello el Registrador suspende la inscripción, ya que esta escritura está en clara contradicción en aspectos esenciales de la descripción de la finca, y su inscripción previa a la de modificación, como pretende el Notario recurrente, iría en contra del principio de prioridad registral, e impediría la inscripción posterior de la de modificación por exigencias del tracto sucesivo.

La Dirección General desestima el recurso, ya que: el Registrador ha de despachar los documentos referentes a una finca por el orden de su presentación, salvo el caso de que la inscripción de un documento presentado posteriormente sea presupuesto para la del documento presentado con anterioridad. Además, como el título primeramente presentado está retirado, no puede el Registrador saber con certeza en qué medida puede afectar el documento anterior al posterior. (MN)

Articulo 17.1 de la Ley Hipotecaria http://www.valcap.es/leyes/lh.t2.html

Artículo 17.

Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

http://www.notariosyregistradores.com/informes/informe111.htm#lph

Puede decirse que la inscripción de un titulo que contenga una mutación jurídico- real cierra el Registro a otro titulo que contenga también otra mutación jurídico-real, pero opuesta o incompatible con la del primero. La fecha de los títulos no es decisiva. La regla prior tempore potior iure, tradicional en la ordenación de los derechos reales sobre un mismo bien, juega exclusivamente en función de la inscripción. (Hay que tener en cuenta que el asiento de presentación es el que determina la fecha de inscripción (Art. 24 de L.H. Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma.)

Quien primero inscribe su derecho es preferido prima facie, el que goza de todos los beneficios del sistema, el que cierra el Registro a cualquier otro titulo aunque sea de fecha anterior al que ha logrado la inscripción. Si es de fecha posterior, el cierre origina por virtud del tracto sucesivo: el titulo entonces no se ha otorgado por quien figura como titular registral y, por tanto, como único prima facie para ello.