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LIMITACIONES IMPUESTAS EN EL TESTAMENTO POR EL TESTADOR EXTRANJERO, HAN DE REFLEJASE EN LA INSCRIPCION SIN QUE DEBA EN ESE MOMENTO ENTRAR EL REGISTRADOR A PLANTEARSE SI SON O NO VALIDAS CON ARREGLO A LA LEY APLICABLE. ES NECESARIO APORTAR, YA QUE ES EL TITULO INSCRIBIBLE, LA ESCRITURA DE ADQUISICION POR PARTE DE LA CAUSANTE, Y QUE AHORA SE RATIFICA POR SUS HEREDEROS. ES NECESRIO ACREDITAR LA NOTIFICACION A TODOS LOS ARRENDATARIOS A LOS EFECTOS DEL RETRACTO. LOS ANEJOS EN LAS DIVISIONES HORIZONTALES HAN DE DESCRIBIRSE DE ACUERDO CON EL ART. 9 LH.

LIMITACIONES IMPUESTAS EN EL TESTAMENTO POR EL TESTADOR EXTRANJERO, HAN DE REFLEJASE EN LA INSCRIPCION SIN QUE DEBA EN ESE MOMENTO ENTRAR EL REGISTRADOR A PLANTEARSE SI SON O NO VALIDAS CON ARREGLO A LA LEY APLICABLE. ES NECESARIO APORTAR, YA QUE ES EL TITULO INSCRIBIBLE, LA ESCRITURA DE ADQUISICION POR PARTE DE LA CAUSANTE, Y QUE AHORA SE RATIFICA POR SUS HEREDEROS. ES NECESRIO ACREDITAR LA NOTIFICACION A TODOS LOS ARRENDATARIOS A LOS EFECTOS DEL RETRACTO. LOS ANEJOS EN LAS DIVISIONES HORIZONTALES HAN DE DESCRIBIRSE DE ACUERDO CON EL ART. 9 LH. R. 7 de octubre de 2002. BOE de 16 de noviembre

Se plantean en esta resolución numerosas cuestiones:

1.-En un título sucesorio, constituido por una declaración notarial de herederos, hecha conforme a la legislación nacional de la causante, resulta con claridad que tienen la condición de herederos sus dos hijos, que a su vez son quienes se adjudican en pro indiviso los bienes hereditarios que se inventarían. Además de este titulo existe un Testamento, en el que la testadora había instituido herederos a sus dos mencionados hijos, pero había estipulado que "todo lo que sus mencionados hijos o tengan de su herencia será obtenida según fideicomiso de residuo, sustituyendo a sus herederos por sus respectivos descendientes por estirpes, estipulándose que si una de sus herederos fallecieran sin descendencia, su parte correspondiente será adjudicada al otro, y si ambos herederos fallecieran sin descendencia, la herencia será adjudicada a los parientes herederos legales de la testadora; y además estipula que todo lo que de su herencia se ha obtenido ni formara parte de ninguna comunidad de bienes matrimoniales a la cual el heredero sería o fuese autorizado y ni se podrá considerar en caso de aplicación de ninguna estipulación de saldación excepto en su caso de estipulación de saldación referente a ingresos indigestos". Se plantea la necesidad de precisar el alcance e inteligencia de este título sucesorio, así como el reflejo en las adjudicaciones del contenido de tales disposiciones testamentarias. La Registradora entiende que es necesario acreditar, por alguno de los medios establecidos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, de acuerdo con el la ley nacional del causante, las facultades dispositivas del causante respecto de los bienes dejados a su fallecimiento. Y, en función de lo que resulte, reflejarse el contenido del Testamento en las adjudicaciones que se efectúan a sus herederos, ya que en la escritura no se han tenido en cuenta ni hecho referencia a tales disposiciones. Es decir, la necesidad de conocer la repercusión que el fideicomiso de residuo y las prohibiciones de disponer impuestas en el testamento tienen sobre las facultades de disposición de los bienes, e incluso, su propia validez con arreglo a la ley que rige la sucesión, acudiendo, con un argumento por analogía, a la hipotética existencia de un régimen legitimario que como el de nuestro Derecho, no permitía tal gravamen. Entiende la Dirección General que esta cautela es innecesaria dado que los herederos instituidos afectan la adjudicación de los bienes hereditarios en la forma dispuesta por la causante y que lo procedente es practicar las inscripciones recogiendo en los asientos correspondientes el conjunto de limitaciones que para la titularidad de los herederos resultan de aquellas. Será en su momento, cuando se pretenda la inscripción de un acto de disposición realizado por tales herederos cuando, de suscitarse la duda sobre la validez del acto o la pertinencia del destino que se asigna a los bienes, podrá exigirse que se acredite si son posibles o proceden a la vista del contenido de las limitaciones inscritas conforme a la normativa por las que éstas se rigieran.

2.- Otra cuestión que se plantea es la de que la finca a que se refiere el documento calificado no está inscrita a nombre de la causante, sino que ésta la había comprado del titular registral mediante una escritura pública, en la que la compradora aparecía representada verbalmente, y ahora, en la escritura de adjudicación, sus herederos ratifican aquella compra. La Registradora, señala como defecto, que no se aporta aquella escritura. El recurrente, entiende que no es necesario, porque aquella escritura ya había sido inscrita en el mismo Registro. La Dirección General da la razón a la Registradora, ya que si bien dicha escritura ya fue inscrita, lo fue limitada a parte del contenido del negocio, pero no respecto de la cuota indivisa que ahora se pretende inscribir; es necesario pues, la presentación del título formal que ahora se pretende inscribir, que además, ha de ser objeto de calificación independiente.

3.- En la cuarta de las disposiciones de la escritura, los comparecientes requirieron al Notario para que notificase por correo certificado a los arrendatarios de los diversos departamentos adjudicados; por diligencia extendida a continuación, consta que el Notario se personó en las oficinas de correos, dejando impuestas como certificadas con acuse de recibo. Entiende la Registradora, que no es correcta la forma en que se han efectuado las notificaciones, ya que no consta el contenido de la notificación ni si se ha señalado el precio o valor individual asignada a cada departamento, ni puede apreciarse a la vista de la documentación aportada quién o quiénes hayan sido notificados, ni dónde lo han sido. Resuelve la Dirección que no puede cuestionarse el que en la notificación no se incluyera la parte de la escritura que permitiera a cada interesado tener conocimiento de la transmisión de la finca concreta de la que era arrendatario, y que constando en el título el valor asignado al edificio en su conjunto así como respecto de cada finca la cuota de participación en dicho valor, no puede considerarse defecto, ya que el hallar el valor que se atribuye a cada una de las fincas es fruto de una sencilla operación aritmética. Sin embargo, considera que no queda acreditado que se hayan practicado las notificaciones; ya que por las diligencias de la escritura el Notario se limita a señalar la recepción de diversos acuses de recibo identificados con un número, y la devolución de las cartas sin entregar identificadas de igual forma, y en otras diligencias consta la constitución del propio Notario en diferentes fincas para practicar personalmente a otras tantas notificaciones, pero no existen elementos que permitan apreciar que estas últimas se corresponden con aquéllas en que no fructificó la notificación por carta, por lo que es preciso que de alguna forma quede constancia de que se practicaron todas las notificaciones interesadas en el requerimiento, es decir, que se notificó a todos los arrendatarios.

4.-Otro defecto apuntado en la nota de calificación, es que no se acredita mediante certificación del Registro Civil el cambio de apellido de dos de las otorgantes, que en el Registro aparecen como Soto Pardo y en el documento calificado como Soto del Prado; sin embargo la Dirección General, considera que no es necesario, ya que el Notario por un lado, hace constar en la comparecencia la doble forma de identificarse los interesados, y a la vez reseña los DNI a través de los que los identifica, siendo éstos idénticos a los que figuran en el Registro, por lo que no hay duda acerca de su identidad, y para recogerlo en las nuevas inscripciones que es suficiente su reflejo en los citados DNI.

5.- Tampoco la Dirección General, considera defecto que se denominen iguales, oficina 1, dos de las fincas resultantes de la división horizontal, cuando están sitas en distintas plantas, con distintas cuotas, linderos, y cada una con su número identificativo a los efectos del art. 5 de la LPH; ni tampoco que algunos elementos se llamen departamentos en la división horizontal, y viviendas a la hora de fijar lotes; o que, igualmente, en la división horizontal ciertos departamentos estén en la planta quinta, y que al hablar del edificio en su descripción se arrastre de las inscripciones anteriores el término Solana para designar dicha planta.

6.- Por último, considera defecto la Registradora, que no se describan algunos anejos de los elementos privativos, como por ejemplo, que un anejo es un aseo de 1,65 m2; la Dirección General, ratifica el criterio de la nota, ya que, la descripción de los anejos de pisos o locales ha de realizarse en los términos previstos en el art. 9.1 de la LH y concordantes de su Reglamento, para que quede su propiedad perfectamente determinada y sustraídos de la presunción de comunidad que se desprende de los arts. 396 CC y 3 y 5 LPH. (MN)

http://www.boe.es/boe/dias/2002-11-16/pdfs/A40465-40470.pdf

http://www.boe.es/boe/dias/2002-11-16/pdfs/A40465-40470.pdf

http://www.notariosyregistradores.com/