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LA COMPROBACION DE LOS REQUISITOS EXIGIDOS EN EL ARTICULO 15 Y 17 DE LA LPH ¿HASTA DONDE ALCANZA?

DESAFECTACIÓN Y VENTA DE ELEMENTO COMÚN. R. 4 de marzo de 2004, DGRN. BOE del 14 de abril de 2004.

En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la propiedad una escritura pública de desafectación de determinados elementos comunes de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal y venta de los mismos. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha Comunidad, además de la parte compradora, sobre la base de una Certificación expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los asistentes en reunión de Junta General Extraordinaria y que ha sido notificado a los no asistentes mediante actas notariales, que se acompañan, y que éstos no han formulado oposición.

El registrador se opone a la inscripción y la DGRN, estima el recurso, revocando la calificación del Registrador.

En materia de Propiedad Horizontal existen actos que tienen el carácter de COLECTIVOS, éste es el caso, y otros que requieren el CONSENTIMIENTO INDIVIDUALIZADO de los propietarios correspondientes, por afectar al contenido esencial de su derecho de dominio.

Comentario.- Para aclarar este extremo, comparemos resoluciones de 12/12/ 2002 y ésta objeto de estudio.

Resolución.- 12/12/2002. Delimitación de Anejos de ciertos pisos. Si tenemos a la vista el artículo 3.a) de la Ley, nos dice que corresponde al dueño de cada piso o local, además de su departamento... el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado?. Por consiguiente, en esta Resolución de 12/12 de 2002 se exigió el consentimiento individualizado de los titulares registrales de los pisos concretos que delimitaban sus anejos para que declarasen superficie y demás elementos identificadores y ADEMÁS un acto colectivo de La Comunidad al objeto de evitar la invasión de elementos

Resolución objeto de estudio.- Es una reiteración de la R. 15 de Junio de 1973, EL Presidente ejecutando un acuerdo de la Junta de Propietarios es el que desvincula UN ELEMENTO COMUN y pasa a ser elemento independiente con cuota propia que se vende por el propio presidente en ejecución de dicho acuerdo; en estos casos, quien dispone es la Comunidad, no son los propietarios individualmente quienes enajenan el elemento común, por lo que no se vulnera el principio de tracto sucesivo, requisitos de tracto sucesivo que no son EXIGIBLES, al no tratarse de acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Pensemos que en ningún momento adquieren individualmente la propiedad del elemento común los propietarios de las restantes fincas sino que pasa directamente de la Comunidad a los compradores.

Ahora bien, dicho esto, La comprobación de los requisitos exigidos en el artículo 16 y 17 LPH ¿Hasta dónde alcanza? Puede haber propietarios adquirentes en documento privado, que hayan tomado posesión del inmueble (titulo más traditio).

Hemos de tener en cuenta la nueva redacción del ARTICULO 9 en relación con el ARTICULO 17 de la Ley de PH (Norma modificada por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre), la Disposición Transitoria 1º (La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma).

Y a la vista del texto actual, ¿cómo comprobar que se intentó esa notificación y que fue imposible practicarla en el domicilio designado al efecto? ¿Se entregó a un ocupante del piso la notificación, o se colocó tal notificación en un lugar "visible" de uso general habilitado al efecto? ¿Cómo comprobar que cumplido todo lo pertinente, tal o cual propietario se opusieron por un medio que permitió tener constancia de la recepción? Pensemos en Comunidades de un gran número de propietarios; En estos casos de prueba diabólica, creo que el Presidente o la Comunidad no tienen el deber de probar que dichos requisitos fueron cumplidos, salvo el caso de que algún propietario impugne, basta con que se certifique sobre los requisitos exigidos. En el supuesto de la presente Resolución, la escritura objeto de calificación es de 9 de abril de 1996, siendo objeto de análisis el articulado de la ley del 60, antes de su modificación que en su artículo 16, primero, en su segundo párrafo, se refería a notificación fehaciente a los no asistentes, planteándose además tangencialmente, esta Resolución, el tema de las actas a través de mandato verbal, que el registrador no consideraba pertinentes; actas que en este caso, parecen ser de remisión del texto integro del acta, esto es, de remisión de documentos por correo, señalando el centro directivo que conforme al artículo 197 del RN no es imprescindible el juicio de capacidad y legitimación. (IES)

http://www.notariosyregistradores.com/

http://www.boe.es/boe/dias/2004-04-14/pdfs/A15168-15170.pdf