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EL ARRENDAMIENTO DE PLAZAS DE GARAJE NO ESTÁ SOMETIDO A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

ARRENDAMIENTOS DE GARAJES: NO EXISTE TANTEO Y RETRACTO. R. 3 de marzo de 2004, DGRN. BOE del 15 de abril de 2004.

Se plantea en el presente recurso es si el arrendamiento de plazas de garaje está o no sujeto a la LAU, ya que, vendiéndose plazas de garaje, se afirma que están arrendadas, por lo que la Registradora estima que es necesaria la notificación de la venta los arrendatarios a los efectos de que estos ejerciten el derecho de retracto contemplado en dicha ley.

EL ARRENDAMIENTO DE PLAZAS DE GARAJE NO ESTÁ SOMETIDO A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 2 y 3 de la Ley 20/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si el arrendamiento de plazas de garaje o aparcamiento está o no sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que, vendiéndose determinadas plazas de garaje que se afirma están arrendadas, la Registradora estima que es necesaria la notificación de la venta a los arrendatarios al efecto de que éstos ejerciten el derecho de retracto contemplado en dicha Ley.

2. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 limitaba su objeto a la división entre viviendas y locales de negocio (cfr. su artículo 1.1), por lo que la jurisprudencia entendió que los arrendamientos de plazas de garaje o aparcamiento no se hallaban sujetos a dicha Ley, pues no podían incluirse en ninguno de los grupos de dicha clasificación bimembre.

Por el contrario, la Ley actualmente vigente, al determinar su ámbito de aplicación (artículo 1) sustituye dicha clasificación por la de arrendamiento de vivienda y el que tiene por objeto usos distintos del de vivienda. Como consecuencia de ello, la doctrina no es concordé en el tema de si los arrendamientos de plazas de aparcamiento se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, o, por no aplicarse la misma, se rige por las normas generales del Código Civil.

3. Una primera corriente doctrinal entiende que el arrendamiento de plazas de aparcamiento está incluido en los arrendamientos para uso distinto de vivienda regulados en la Ley, por entender que la clasificación del artículo 1 es omnicomprensiva. Ahora bien, incluso dentro de esta tesis, puesto que para que exista arrendamiento urbano el artículo 2 de la misma Ley exige que se trate de una edificación, se precisa que la plaza de aparcamiento constituya una edificación, lo que traería como consecuencia que tal tipo de arrendamiento estaría sujeto a la Ley si está situado en un conjunto edificado, o se halla él mismo edificado y se regiría por el Código Civil si estuviera al aire libre, lo cual, si bien parece propiciado por los términos literales de la Ley, lleva a conclusiones absurdas, puesto que habría que distinguir: arrendamientos de plazas que sean accesorios del arrendamiento de una vivienda, que se regirían por las normas del arrendamiento de vivienda, los de plazas sitas dentro de una construcción, o construidas ellas mismas y no accesorias del arrendamiento de una vivienda, que se regirían por las normas del arrendamiento distinto de vivienda, y los arrendamientos dentro de un solar o terreno no construido, que se regirían por el Código Civil.

4. Por ello, debe concluirse que el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación - ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3. 2 de la Ley -siquiera esta enumeración sea ejemplificativa-, ni en la Exposición de Motivos de la Ley cuando dice (apartado 3) que «la ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos».

http://www.boe.es/boe/dias/2004-04-15/pdfs/A15497-15499.pdf