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DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA, COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS Y NECESIDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN


DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA, COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS Y NECESIDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN. R. 10 de diciembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de enero de 2004.

La finca afectada por el caso planteado es una parcela de 1450 m2 (en la Comunidad Autónoma de Madrid) con dos edificaciones independientes que se divide horizontalmente (de forma tumbada), formándose dos elementos privativos, cada uno de ellos formado por una vivienda y como anejo el uso y disfrute exclusivo de una zona de terreno. El registrador solicita licencia de segregación.

La DGRN sienta los siguientes principios:

- La exigencia de licencia para la división de terrenos que establece el artículo 53 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio regulador de la inscripción de los Actos de Naturaleza Urbanística es meramente formal y ha de ponerse en conexión con la normativa sustantiva de cada Comunidad Autónoma, en la que reside la competencia urbanística.

- En el caso concreto, el artículo 151 de la ley 9/2001 de 17 de Julio de la Comunidad Autónoma de Madrid declara sujetos a licencia los actos de "parcelación" que la propia ley define como "cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie, o lindes de una o varias fincas". Por ello hay que decidir si el concepto división horizontal contenido en la escritura del presente supuesto encaja o no en la definición de esta ley autonómica de acto de parcelación.

- Considera la DGRN que el elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.

- Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de "división horizontal tumbada"):

1) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados ?ob rem?. Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.

2) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Este es el caso planteado, en el que -concluye la DGRN- no se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.

Comentario: A pesar de la clarificadora doctrina de la DGRN todavía pueden plantearse casos intermedios entre ambos supuestos, como cuando en la división horizontal tumbada se atribuye en propiedad (no meramente en uso) el suelo de los anejos o el terreno donde radica la edificación, aunque el vuelo siga siendo común. Es decir, si en el presente supuesto el terreno que se atribuye como anejo a cada una de las dos edificaciones existentes lo hubiera sido en propiedad, aunque el vuelo fuera común, cabe preguntarse cuál hubiera sido la solución de la DGRN.

Incluso puede plantearse el caso de complejos inmobiliarios, en los que se desee que sean de aplicación plena las normas de propiedad horizontal, que el vuelo sea común, y que ningún propietario pueda modificar la configuración exterior de su vivienda en su parcela individual sin autorización de la Comunidad de Propietarios. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

http://www.notariosyregistradores.com/