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DIVISIÓN HORIZONTAL: CLAUSULA ESTATUTARIA NO INSCRITA. R. 18 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril.

DIVISIÓN HORIZONTAL: CLAUSULA ESTATUTARIA NO INSCRITA. R. 18 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril.

Se plantea en el presente recurso, si es inscribible una escritura de división de un local en un edificio en régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento de la Junta de propietarios, al amparo de una cláusula estatutaria que así lo permitía pero que, sin embargo, no se inscribió en su día en el Registro.

La recurrente así lo entiende, ya que en la nota de despacho de la escritura donde se pactó dicha cláusula, no se dice nada sobre su falta de inscripción.

La Dirección General, da la razón al Registrador, pues si la cláusula no aparece inscrita, no puede hacerse valer frente a los terceros adquirentes que desconocían tal posibilidad, sin perjuicio de las responsabilidades en que el Registrador pudo incurrir por no advertir de la denegación de la inscripción de la citada cláusula. 8636 RESOLUCIÓN de 18 de marzo de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Emilia Tort Gascón contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sabadell n.o 2, don Fernando de la Puente de Alfaro, a inscribir una escritura de división material de un local perteneciente a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

En el recurso gubernativo interpuesto por doña Emilia Tort Gascón contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sabadell n.o 2, don Fernando de la Puente de Alfaro, a inscribir una escritura de división material de un local perteneciente a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

Hechos

I

En escritura otorgada ante el Notario de Sabadell, don Manuel Molina Gastó el día 29 de noviembre de 2001, doña Emilia Tort Gascón, como propietaria de un local comercial en la planta baja de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, de la extensión de 239,80 metros cuadrados y cuota de 16%, procede a dividir materialmente dicho local en otros dos, de 89,93 metros cuadrados y cuota de 6% el primero, y de 149,87 metros cuadrados y cuota de 10% el segundo. En relación ala aprobación por la Junta de Propietarios de la modificación hipotecaria realizada, se transcribió en la escritura el apartado d) de los estatutos de la comunidad, según el cual: «los propietarios de las entidades relacionadas podrán realizar los actos previstos en el párrafo primero del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal sin necesidad de aprobación de la Junta de Propietarios, siempre que no se alteren las cuotas asignadas a los restantes locales y piso, ni se altere tampoco ningún elemento común».

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de Sabadell n.o 2 fue calificada con la siguiente nota: «Fernando de la Puente Alfaro, Registrador de la Propiedad de Sabadell número dos, tras calificar el documento precedente autorizado por Manuel Molins Gasco en fecha de 29 de noviembre de 2001, con el número de protocolo/autos 2001/3257, pongo de manifiesto los motivos que impiden su inscripción y su justificación jurídica: En el documento presentado a inscripción se pretende la división material de una finca integrada en un edificio constituido bajo el régimen de propiedad horizontal. En dicho título se transcribe una cláusula estatutaria de laque resultaría la genérica autorización para el acto llevado a cabo. No obstante, dicha cláusula no aparece inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que, existiendo terceros con derechos inscritos, no procede la práctica de las inscripciones solicitadas. Dicho defecto tiene carácter insubsanable. Artículo 32 de la Ley Hipotecaria, artículos 5, 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Documentos complementarios que se han acompañado para su inscripción y que deberán nuevamente acompañarse posteriormente, en caso de que proceda: escritura de declaración de obra nueva, constitución del régimen de propiedad horizontal y disolución autorizada el día 3 de julio de 1973, por el Notario de Sabadell, don Ramón Ramoneda Viver. Carta de pago de la autoliquidación del pago del impuesto.

Contra esta calificación cabe interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, en su caso, en el plazo de un mes desde su notificación.

Sabadell, 23 de mayo de 2002. El Registrador de la Propiedad». Sigue firma.

III

Doña Emilia Tort Gascón interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación y alegó:

1-Que la división material se practicó en base a un derecho contenido en una cláusula establecida en la escritura de declaración de obra nueva, constitución del régimen de propiedad horizontal y disolución de comunidad, en la cual consta claramente que la misma está inscrita, pues la nota del Registrador no dice nada acerca de la falta de inscripción de dicha cláusula. Es evidente que existe una discordancia entre la nota del Registrador puesta en la citada escritura y lo que éste reflejó en los libros correspondientes, y a él corresponde solventar el error por los medios que legalmente correspondan sin que sea admisible pasar la responsabilidad al ciudadano.

2-Que la mencionada cláusula de los Estatutos es válida según la jurisprudencia (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1989 y 31 de agosto de 1981y Resolución de 26 de febrero de 1988), y así lo entiende también el Registrador al realizar su calificación, dado que de su nota se desprende que si la misma hubiese estado inscrita no hubiera tenido ninguna duda para inscribir la escritura de división. Porque dicha cláusula es válida, no son aplicables los artículos 5 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

3-Que no existen terceros con derechos inscritos que puedan ser perjudicados. El edificio en cuestión se compone de viviendas, un local comercial y un local destinado a garajes. Los pisos son indivisibles por imposibilidad material, siendo sólo susceptibles de ello el local comercial y el local destinado a garajes, pero éste pertenece a varias personas, por lo que es necesario para su división el acuerdo de todas ellas, y en consecuencia el único local propiedad de una sola persona y con posibilidad material de división es el que es objeto de recurso, siendo también de resaltar que el hijo de la recurrente es propietario de un piso y de una plaza de garaje. En cuanto a los titulares de los restantes pisos y plazas de garaje no son terceros con derechos inscritos, sino titulares de una finca en propiedad horizontal y los derechos que puedan ostentar dimanan de la Ley de Propiedad Horizontal y no de un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad.

4-Que por lo que se refiere a los derechos derivados de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe alteración de los elementos comunes (sólo se ha reflejado jurídicamente lo que existía en la realidad), ni en las cuotas (el 16% asignado al local se ha distribuido entre los dos locales de forma equitativa) y tampoco en el quórum porque el local se divide por el mismo propietario.

5-Que no es de aplicación al presente caso el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, ya que la inscripción de la escritura de división no afecta en nada al título adquisitivo de los restantes propietarios ni comportará que no se les pueda mantener en su título, amén de que en ningún momento se ha pretendido algo parecido.

6-Que los actuales propietarios han tenido conocimiento en todo momento del contenido de la escritura de declaración de obra nueva, constitución en régimen de propiedad horizontal y disolución de comunidad, por cuanto en sus propios títulos reconocían expresamente dicho conocimiento, sin que mostrasen oposición a la misma.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó:

1-Que el hecho de que en la nota de despacho de la escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal no conste reserva alguna sobre la falta de inscripción de la cláusula cuestionada no puede ser tenido en cuenta en el presente recurso. Es evidente que se ha producido una discordancia entre realidad registral y extrarregistral por la falta de toma de razón parcial de aquella escritura (artículo 40de la Ley Hipotecaria) pero su solución requiere una rectificación del contenido del Registro, que no puede hacerse en este procedimiento registral iniciado por la presentación de la escritura de división material, sino por otro distinto y previo que tenga por objeto la modificación del Registro particular de la finca matriz de la que provienen todas las fincas sujetas al régimen de propiedad horizontal y con cumplimiento de las normas que para tales casos prevé la legislación hipotecaria. La invocación de un título anterior otorgado por quien en su día fue titular parcial del edificio no puede oponerse a los titulares actuales (Resolución de 19 de febrero de 1999).

2-Que la pretendida validez de la cláusula no resulta de la nota de calificación, mera deducción de la recurrente basándose en que en dicha nota se establece que no se procede a la inscripción por la existencia de terceros. De estar inscrita la cláusula se procedería a la inscripción de la división, no porque se afirme o no la validez de aquella sino en base al artículo 1 de la Ley Hipotecaria. Sobre este aspecto hay que señalar la diversa jurisprudencia que, en contra de la expuesta en el recurso, afirma el carácter imperativo del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal (entre otras, Sentencia del Tribunal Supremo de22 de mayo de 1995). En cuanto a la inaplicabilidad de los artículos 5 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, la afirmación de la recurrente se basa en que la cláusula no inscrita es válida, cuestión que, como se ha señalado, no es objeto de discusión en la nota de calificación, y en la circunstancia de que no hay terceros, lo cual nos lleva al próximo punto.

3-Que respecto a que no hay derechos de terceros que puedan conculcarse, no se entiende porqué el hijo de la recurrente no merece la consideración de tercero, y además la Ley Hipotecaria tampoco distingue entre propietarios y titulares de otros derechos reales a efectos de protección registral(artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria). También afirma la recurrente que dichas titularidades dimanan de la propia Ley de Propiedad Horizontal y no de un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad y tal razonamiento es incomprensible salvo que entendamos que siendo los propietarios de elementos del régimen de Propiedad Horizontal partes del mismo régimen no pueden considerarse terceros sino parte; pero precisamente por ser parte de dicho régimen los propietarios no pueden ser perjudicados por normas estatutarias que no les eran oponibles en el momento de su adquisición conforme a los artículos 32 de la Ley Hipotecaria y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

4. Que no puede afirmarse que los terceros, inexistentes, no son perjudicados pues no hay alteración de los elementos comunes, ni de quórum, ni de los propietarios de forma relevante para aquellos. La división de un elemento integrado en un régimen de propiedad horizontal implica alteración de esos aspectos y afecta al título constitutivo y, como tal, requiere unanimidad (artículos 5 in fine y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y Resolución de 24 de septiembre de 1992).

5-Que en contestación al 5.o y 6.o motivo invocados por la recurrente, hay que señalar que los derechos registrados de los terceros quedan afectados por la modificación del título constitutivo, que la buena fe se presume y corresponde a quien la niega acreditarlo, lo cual sólo cabe con audiencia del interesado y en el procedimiento correspondiente. La apreciación que se pueda tener de las pruebas aportadas es irrelevante dada la falta de competencia material del funcionario calificante para emitir una opinión en tal sentido (artículo 117 de la Constitución Española) y el eventual conocimiento de los compradores, no constando en documentación auténtica, no puede ser alegado (Resolución de 27 de junio de 1995).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 5, párrafo 3.o de la Ley de Propiedad Horizontal y 32 de la Ley Hipotecaria.

1. Se presenta en el Registro escritura por la que la dueña de un local perteneciente a un edificio en régimen de propiedad horizontal lo divide en dos. En la escritura se transcribe una cláusula de los Estatutos por la que se autoriza tal acto sin necesidad del consentimiento de la Junta de propietarios.

El Registrador deniega la inscripción por falta de consentimiento de la Junta, pues tal apartado de los Estatutos no figura inscrito. La interesada recurre.

2. El recurso no puede prosperar. Si la cláusula que exonera del consentimiento de la Junta no aparece inscrita, no puede hacerse valer frente a los que han adquirido pisos desconociendo tal posibilidad, sin perjuicio de que, si, como afirma la recurrente, cuando se inscribieron los Estatutos, no se advirtió la denegación de la inscripción de tal cláusula, pueda exigirse la responsabilidad civil en que pudo incurrir el Registrador, si a ello hubiere lugar.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 18 de marzo de 2003. La Directora General, Ana López-Monís gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad n.o 2 de Sabadell