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SEGURO DECENAL: NO ES EXIGIBLE EL SUPUESTO DE DIVISION HORIZONTAL SUJETA A LA LLAMADA “COMUNIDAD VALENCIANA”. R. 9 de mayo de 2007, DGRN. BOE de 19 de junio de 2007.
Luis-Fernando Muñoz de Dios Sáez, Notario de Herencia - Registro de la Propiedad de Daimiel. VINCULANTE

 

Hechos: Se formaliza una escritura de donación, declaración de obra nueva terminada de un edificio de tres plantas (en que se ubican dos viviendas, una en la planta primera y otra en la segunda), y extinción de comunidad, en que se adjudican a cada uno de dos condóminos, una vivienda a cada uno. Posteriormente se formaliza una escritura de “subsanación” en que ambos condóminos manifiestan, ser autopromotores de su vivienda respectiva, conforme al sistema de la llamada comunidad valenciana. Consecuentemente con ello, y según el notario, no se precisa para llevar a cabo la declaración de obra nueva, la formalización del seguro decenal.
            Registradora.- Rechaza la inscripción, por entender que aunque la DG entiende el concepto de autopromotor en sentido amplio, incluido el sistema de la comunidad valenciana, es necesario para no exigir dicho seguro decenal, que se trate de construcción aislada, con independencia del número de plantas e instalaciones, pero se ha de tratar de una unidad de morada, que no comparta elementos comunes con otras (como es el caso de la presente división horizontal), y además el seguro debe ser único para todo el edificio, ya que si un comunero vende su vivienda y el comprador exige el seguro, el seguro debe ser de todo el inmueble, ya que protege los vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas etc..
            Notario.- Se apoya para defender la no exigencia de seguro, en el concepto de autopromotor de la propia vivienda, que se trata de vivienda unifamiliar y que se destine a uso propio. En este caso no existe una declaración de obra nueva sobre varias viviendas, sino dos declaraciones distintas realizadas por los dos propietarios, cada uno respecto de su vivienda.  
            Dirección General.-  Admite el recurso y da la razón al Notario, y se apoya en la interpretación de la disp. Adicional 2ª de la ley 38/99, según la redacción dada por la ley 53/2002: “El seguro decenal no será exigible en el supuesto de autopromotor individual, de una única vivienda unifamiliar para uso propio”.
            Para exonerar del seguro, a tenor de la Instrucción de 3 diciembre de 2003, se exige:
            1.- Que se trate de un autopromotor individual, y no se deben dar interpretaciones rigoristas, sino una interpretación amplia (Rs 5 abril 2005 y 9 julio 2003), que admita tanto a las personas físicas como jcas, y se contrapone al concepto de promotor colectivo.
            2.- Se ha de tratar de una vivienda, lo que se determina por el uso a que se destina (Rs 24 mayo 2001), y debe ser unifamiliar y para uso propio, al menos mientras no se transmita. La exigencia de destino a uso propio resultará de la manifestación en tal sentido por el interesado.
             -.. La licencia municipal debe serlo para vivienda unifamiliar y su destino debe ser para uso propio, siendo tal aquel a que se destine a ese uso por el autopromotor, siendo indiferente que sea primera o segunda vivienda o que se trata de residencia meramente temporal.
            3.- Debe atenderse a que la finalidad de la norma, es el establecimiento de garantías para los consumidores, aplicable a lo que se entiende como “vivienda en el mercado”, o sea vivienda destinada a residencia de una familia, en la que el consumidor invierte una gran parte de sus ahorros.
            4.- En el concepto de interpretación amplia del concepto de autopromotor para uso propio, debe incluirse el supuesto de la llamada comunidad valenciana, pero se precisa para esto:
            a.- que las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas lo permitan (es decir no se puede admitir en una edificación de muchas alturas); b.- que se refiera a viviendas construidas en parcelas independientes, aunque no hay que excluir el caso de división horizontal en sentido vertical; c.- se ha de tratar de pluralidad de autopromotores, dueños ab initio cada uno de su propia vivienda con carácter independiente.
             Comentario: La verdad es que el tema es muy discutible. Curiosamente, acabo de formalizar una escritura de división horizontal en términos parecidos y bajo el sistema de la c. valenciana: una sola parcela indivisible; una sola licencia para construir dos viviendas unifamiliares; y dos autopromotores según resulta de la propia licencia, cada uno de los cuales construye su vivienda; y las dos viviendas eran independientes y del tipo “adosadas o pareadas”. Entiendo que hay que estar a cada caso concreto, y por tanto, habrá que atender principalmente a las circunstancias arquitectónicas (no es admisible no exigir el seguro en un edificio de cuatro o cinco alturas o más); habrá que estar a la licencia que debe ser para construir viviendas unifamiliares; y deben ser autopromotores varias personas. No caben reglas generales, habrá que atender a cada caso específico. (JLN).
PDF (3 págs. - 138 KB.).  
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