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AGRUPACIÓN DE UN ELEMENTO DE DIVISIÓN HORIZONTAL CON FINCA INDEPENDIENTE. R. 27 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 9 de abril.

AGRUPACIÓN DE UN ELEMENTO DE DIVISIÓN HORIZONTAL CON FINCA INDEPENDIENTE. R. 27 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 9 de abril.

Cuestión planteada: si es posible agrupar registralmente dos fincas colindantes, pertenecientes al mismo propietario, cuando una de ellas forma parte, con otras, de un conjunto de naves industriales sujetas a régimen de propiedad horizontal. La finca agrupada de dedica al servicio de una industria y tiene unidad arquitectónica.

Motivos de rechazo:

Primero: de practicarse la agrupación, quedarían abiertos dos folios, uno para la finca integrada en el régimen de propiedad horizontal y otro para la resultante de la agrupación, creando confusionismo en cuanto a lo que es objeto de tráfico jurídico al poder serlo cualquiera de ellas. Según la DG, la finca que se encuentra sujeta al especial régimen jurídico de la propiedad horizontal no se extingue totalmente desde el punto de vista sustantivo con su agrupación, sino que subsiste a ciertos efectos, los propios del conjunto de derecho y deberes que derivan de tal régimen, por lo que tampoco puede extinguirse desde el punto de vista registral, de suerte que coexistirán el folio abierto a la misma junto con el nuevo folio abierto a la resultante de la agrupación. El objeto de tráfico jurídico será la finca agrupada, limitándose la pervivencia del otro folio registral a permitir su entronque con el régimen de división horizontal al que pertenece una parte de la nueva entidad registral.

Segundo: no se ha procedido a modificar en debida forma el título constitutivo de la propiedad horizontal: Se rechaza porque no se pretende integrar la finca total resultante, sino tan sólo dejar dentro la parte que ya lo estaba. No parece tampoco que haya habido ninguna modificación de un elemento común, pero, aunque la hubiera habido, existe una norma estatutaria que faculta a los propietarios para proceder a agrupaciones incluso con fincas colindantes ajenas al régimen de propiedad horizontal, incluyendo en tal autorización la realización de las obras pertinentes siempre que no afecten a la seguridad y estructura del total inmueble, lo que en este caso no consta que haya ocurrido.

Tercero: no cabe agrupar fincas sujetas a distintos regímenes jurídicos. Esta situación se da al estar una de ellas integrada en una propiedad horizontal. Entiende la DG que ello no representa un obstáculo absoluto, aunque su admisión plantee graves problemas.

Partiendo de los antecedentes marcados por las RR.de 11 de mayo 1978 y, sobre todo, de 27 de mayo de 1983, el Centro Directivo recuerda que la vinculación entre finca registral y finca en sentido material (como unidad perimetral de la corteza terrestre), principio vertebral de nuestro sistema registral quiebra en cierto modo ante la admisión de las llamadas fincas especiales. Entre ellas se encuentran las fincas orgánicas, en las que prima la idea de unidad económica o de explotación sobre la de unidad física. Para formar una de esas fincas orgánicas especiales no puede ser un obstáculo absoluto la existencia de una diversidad de regímenes jurídicos sobre los elementos que pasen a integrarse en ella, si bien en tales casos, las exigencias del principio de especialidad imponen que, puesto que el desenvolvimiento futuro de esas cargas o de ese régimen jurídico puede acarrear la exclusión del conjunto del elemento al que afecten singularmente, la integración en la finca orgánica no determina que pierdan su individualidad, por lo que en el folio que se abra al conjunto ha de constar:

- la descripción de la finca que se forma por agrupación,

- su especialidad como finca funcional u orgánica,

- la descripción individualizada de los componentes o elementos que la integran con especial referencia a su peculiar régimen jurídico y de cargas.

Analizando la DG el título presentado para ver si cumple los requisitos enumerados estima:

- Que la finca agrupada se describe como una finca normal y no como una finca orgánica o funcional

- Que no se realiza una adecuada descripción de sus componentes, pues no basta una mera referencia dentro de la descripción de la finca resultante a la existencia de una determinada superficie de ella como sujeta a un régimen de propiedad horizontal sin precisar su concreta ubicación y linderos.

Ambos defectos los estima subsanables

http://www.boe.es/boe/dias/2003-04-09/pdfs/A13796-13799.pdf

http://www.notariosyregistradores.com/