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ACUERDOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO.

ACUERDOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO. R. 23 de julio de 2.005. DGRN. BOE de 13 de octubre de 2.005

Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir en el año 2000 un acta de protocolización de acuerdos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal adoptados por unanimidad en 1982.

El Registrador suspende la inscripción porque, constando en el Registro de la Propiedad la existencia de propietarios que adquirieron su elemento privativo con posterioridad a la fecha de la Junta no consta su consentimiento para que tal rectificación estatutaria pueda acceder al Registro.

La Dirección General confirma el defecto: Tratándose de modificar los estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente.

COMENTARIO: Sorprendente resolución que contradice radicalmente la doctrina mantenida por el propio Centro Directivo en resoluciones dictadas incluso este mismo año, (la última ha sido publicada hace poco más de un mes R. 5 de Julio 2005, DGRN. BOE de 8 de Septiembre de 2005) donde mantenía la ya conocida doctrina de distinguir entre actos colectivos de la Comunidad y actos individuales que afectan al contenido esencial del derecho de dominio de los distintos propietarios, estableciendo literalmente que para los primeros no es necesario, a los efectos del Art. 20 LH, que presten su consentimiento individualizado dichos propietarios, bastando el acuerdo, con todos los requisitos legales, de la Junta de Propietarios, y que no tiene aplicación el principio de tracto sucesivo, al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Quizás al tratarse de un acuerdo adoptado hace bastantes años, para el Centro Directivo es evidente la barbaridad que supone prescindir del principio de tracto sucesivo; pero no se entiende cual es la diferencia con los supuestos planteados en otras recientísimas resoluciones donde el criterio es el opuesto.

Lo que si es claro es el desconcierto de esta Registradora, obligada -bajo amenaza de expediente- a aplicar la doctrina vinculante de la Dirección General, que no sabe cómo va a calificar si se cumplen las exigencias del principio de tracto sucesivo -R. que ahora comentamos- cuando no puede pedir que se incorpore la lista de asistentes -RR de 31 de marzo y de 5 de julio de 2005-. (MN)

Nota: tal vez una interpretación armónica del conjunto de la jurisprudencia de la DGRN sobre la materia permitiría apuntar que la calificación del tracto sucesivo y de la prioridad registral, respecto de acuerdos de la comunidad de propietarios que no afecten de una manera individualizada a un propietario en concreto, se realizaría tan sólo en cuanto a las transmisiones indubitadamente posteriores a la fecha del acuerdo.

http://www.boe.es/boe/dias/2005-10-13/pdfs/A33491-33492.pdf

http://www.notariosyregistradores.com