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EDIFICIO NO ADAPTADO A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS NECESARIOS PARA LA EXIGENCIA DE UNANIMIDAD EN LA MODIFICACIÓN DE FINCAS. R. 7 DE ABRIL DE 2006, DGRN. BOE DE 29 DE MAYO DE 2006..

Se trata de un supuesto un poco particular: Una Casa antigua, con previa inscripción de posesión del siglo XIX transformada parcialmente en inscripción de dominio, y dos titulares de parte de la casa –digamos dos viviendas con bodega- inicialmente inscritas dentro de la misma finca, no adaptada a la ley de propiedad horizontal. Una de las inscripciones data de 1885, pero la otra incluye parte de la bodega, pisos segundo, tercero, desván  –y el tejado-. En 2002, con motivo de una escritura de compra de una de las viviendas seguida de una hipoteca la registradora, por su cuenta y sin previa rogación, segregó de la finca matriz e inscribió como fincas independientes la tercera parte de la bodega, y los pisos segundo, tercero y desván formando 4 fincas, lo que obligó a distribuir la hipoteca posterior.
            Ahora el interesado trata de restablecer la situación inicial, pues la vivienda es un todo, y las plantas están intercomunicadas entre sí con una única salida independiente a la calle. Para ello agrupa las cuatro fincas formando una suerte de vivienda triplex, que acto seguido se hipoteca. La registradora exige ahora consentimiento del copropietario restante (cuya inscripción es de 1885) para lograr la unanimidad exigida por la ley de propiedad horizontal.
             Ante el extraordinario lío existente, la DGRN señala:
- En general, y en cuanto a las situaciones previas a la LPH de edificios no adaptados recuerda su doctrina: la ley no obliga a la adecuación de la ordenación jurídica de los edificios a sus mandatos, solo de los estatutos en cuanto se opongan a la ley. En consecuencia -y siempre respecto de edificios preexistentes y no adaptados a la LPH- se pueden seguir inscribiendo las transmisiones de fincas segregadas o partes del edificio formados dentro del mismo folio de la matriz. No cabe, sin embargo, practicar nuevas segregaciones.
- Fue desacertada la segregación practicada por la registradora en 2002, pues la excepción al principio de rogación del interesado para la práctica de los asientos que posibilita que se hagan de oficio por el registrador sólo es posible en determinados supuestos. Dichos supuestos son aquellos en los que se hace necesario para mayor claridad la apertura de folio independiente de determinadas realidades susceptibles de inscripción separada, que aligeren el folio de la matriz. (Caso típico es el de cuotas indivisas con zonas de uso exclusivo destinado a garaje). Entre dichos supuestos no está el presente caso, pues es preciso una previa configuración del edificio en propiedad horizontal, o al menos que consten en el Registro los elementos básicos de dicho régimen, en particular el coeficiente.
-Aunque fue indebidamente practicada la segregación, existen medios o vías para subsanar estos errores de concepto del registrador –que no especifica-.
- Sobre la base de la situación registral existente y examinando la agrupación presente a la luz de la Ley de Propiedad Horizontal y el pretendido requisito de unanimidad, concluye que no es necesario en el presente caso, pues tal requisito exigido por el artículo 8 de la LPH protege dos intereses: que no haya alteraciones materiales en los elementos comunes o en la estructura del edificio, y que no se modifique los coeficientes de forma que incida en el quórum de votación. Ninguno de los dos presupuesto se dan, especialmente el segundo, pues no hay coeficientes previos y continua el mismo número de propietarios.
En definitiva, revoca la calificación de la registradora y ordena la inscripción. (AFS)
http://www.boe.es/boe/dias/2006/05/29/pdfs/A20110-20113.pdf
http://www.notariosyregistradores.com/