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SUPERFICIE UTIL Y SUPERFICIE CONSTRUIDA EN ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL.
R. 30 de diciembre de 2005, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006.  Vinculante.

            Se otorga una escritura en la que se divide horizontalmente una edificación en dos viviendas: la planta baja y la planta alta.

            La registradora exige que se exprese la superficie útil de los elementos privativos, por entender que la superficie construida, que es la que se refleja en la escritura, no es sólo la superficie construida privativa de dichos elementos sino que refleja también la parte proporcional de la superficie construida de los elementos comunes.

            El notario recurre y alega que la superficie construida que se refleja es la que está dentro de los linderos de los elementos privativos y que la constancia de la superficie útil no es exigible ya que no es de aplicación la normativa de las VPO que alega al registradora.

            La DGRN da la razón al notario, pues ninguna norma exige que se refleje la superficie útil para viviendas -excepto en Cataluña-, siendo esta una opción del legislador para mejorar la protección del consumidor, ya que la Ley y el Reglamento Hipotecario hablan solo de extensión superficial.

            COMENTARIO.-  No queda muy claro el hecho principal motivo del recurso: si la superficie construida reflejada es la que está dentro de los linderos de los elementos privativos, como dice el notario, o si incluye la parte proporcional de los elementos comunes, como dice la registradora, en cuyo caso tendría razón en la negativa a inscribir. La escritura dice que "tiene una superficie construida de..." y parece que es una suposición de la registradora la afirmación de que se está incluyendo en esa expresión la parte proporcional citada.

            Quizá la posición de la registradora provenga de que se está detectando últimamente  que algunas grandes empresas constructoras venden y describen como superficie construida no sólo la privativa, sino también la parte proporcional que le corresponde en los elementos comunes. Dicha superficie no describe el elemento privativo, y por tanto no es la exigida por la legislación hipotecaria..Es una superficie no real sino económica, a efectos de determinar el precio de venta, en su caso, lo cual es legítimo pero siempre que queden claro los conceptos y no se lleve a engaño al cliente. 

            Ante todo hay que tener en cuenta que la superficie, hablando siempre de los elementos privativos de una propiedad horizontal, es un elemento de descripción de los elementos privativos (junto con los linderos), para diferenciarlos de los elementos comunes (el art. 5 LPH habla de "extensión"), y el artículo 9 de la Ley y 51.4 del Reglamento Hipotecario de "medida superficial". Por ello hay que entender que la superficie a consignar debe de ser siempre la superficie construida privativa, es decir, la incluida dentro del perímetro de sus linderos, pues es la que mejor se adapta a ese concepto, al definir lo que es privativo y lo que no lo es. A su vez, esta superficie construida puede ser cerrada (por los planos de las paredes)  y abierta (patios, terrazas) etc... Hay que reflejar ambas, por lo dicho, aunque normalmente se diferencian en las descripciones, pues el valor de una y otra es muy diferente.

            En cuanto a la superficie construida, llamémosla total, incluye la superficie privativa y la parte proporcional de la superficie construida de los elementos comunes (pasillos, portal, escaleras, etc..), es un concepto económico que se define en el Reglamento de VPO de 1968 para dicho tipo de viviendas (a fin de fijar el precio máximo), pero que ha quedado sin aplicación pues la ley de VPO  de 1978 se inclina por el concepto de superficie útil, que también es un concepto económico aplicable a las VPO. A mi juicio puede consignarse en la escritura, dejando claramente definido el concepto, pero como un elemento descriptivo complementario, haciendo constar siempre previamente la superficie construida privativa.

            La superficie útil  no tiene una definición unívoca, pero normalmente se entiende que es la superficie cerrada privativa interior, descontada la parte no aprovechable como paredes, tabiques, columnas, etc. y sumándole un cincuenta por ciento de la superficie abierta, -con un tope del 10% de la cerrada, en las de VPO-.  En la legislación de VPO es claramente un concepto económico pues sirve para determinar el precio de venta. Se ve más claro su concepto en los garajes, pues la superficie útil de los mismos,  que resulta de las cédulas de calificación, incluye no sólo la plaza de garaje propiamente dicha, sino que también incluye la parte proporcional de la zona de rodadura, hasta un máximo de 25 metros.  

            En definitiva, creo que, en viviendas, hay que reflejar siempre la superficie construida privativa, cerrada y abierta. La superficie útil puede ser aconsejable, como complemento, pero no es obligatoria (salvo en VPO). La superficie construida, incluida la parte proporcional de los elementos comunes, sólo puede ser un dato complementario y hay que dejar claro el concepto, que no es superficie privativa.             

            Para un estudio más detallado ver las siguiente normas: Artículo 51.4  RH. Artículo 5 L. P. Horizontal.. Artículos 45 y 52 del Reglamento Actos de Naturaleza Urbanística. Artículo 4 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda. Artículo 5 del Decreto 2114/68 Reglamento de Viviendas de Protección Oficial.  Artículo 4 del Orden 805/2003 de 27 de marzo del Ministerio de Economía sobre tasación de inmuebles. (AFS)

http://www.boe.es/boe/dias/2006/02/14/pdfs/A05889-05891.pdf

http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2006-FEBRERO.htm

SUPERFICIE UTIL Y SUPERFICIE CONSTRUIDA EN ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL R. 9 de enero de 2006, DGRN. BOE de 14 de febrero de 2006.  Vinculante.

            Idéntica que la 21 de este mismo informe. (AFS)

http://www.boe.es/boe/dias/2006/02/14/pdfs/A05896-05898.pdf