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EXCESOS Y REDUCCIONES DE CABIDA

EXCESOS Y REDUCCIONES DE CABIDA. R. 3 de enero de 2006, DGRN. BOE de 13 de febrero de 2006.

            HECHOS: Se formaliza escritura de protocolización de operaciones particionales, en la que, respecto de una de las fincas descritas en el cuaderno particional, se produce un exceso de cabida (ajustado a un certificado catastral descriptivo y gráfico), y en otra se lleva a cabo una reducción de cabida (en este caso por la sola manifestación de los interesados).

            REGISTRADOR.- El Registrador rechaza ambos, por causas diferentes: 1) En cuanto al, exceso de cabida, porque, pese a su concordancia con el certificado catastral (que se acompaña), no se ha utilizado para llevarlo a cabo, el medio recogido como acta de presencia y notoriedad por la ley 13/1996 y art 298 del RH, y 2) en cuanto a la reducción por cuanto no se justifica la causa de la misma (Ver Rs 16 junio 2003).

            NOTARIO: El Notario alega que, en cuanto al exceso de cabida existe una perfecta identidad entre la descripción de la finca en el título y el certificado catastral y, en cuanto a la reducción, estima que basta la mera manifestación, y en todo caso, quiere que se le indique cómo se justifica.

            DIRECCION GENERAL: La DG sin argumentar mucho (esa es la verdad), da la razón al Registrador y desestima el recurso:

            1.-  En cuanto al exceso dice simplemente que no se puede apreciar la identidad de la finca registral y la catastral, ya que incluso una y otra aparecen ubicadas en Parajes de distinto nombre (sic).

            2.- En cuanto a la segunda, que la citada ley 13/96 hace referencia a la rectificación de superficie, en general, por lo que se refiere tanto al exceso como a la reducción de superficie. Por tanto una y otra se deben de justificar, ya que con la reducción de superficie se puede pretender una desinmatriculación, amparando la cesión de terrenos a los colindantes, con el consiguiente riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) o perseguir un fraude a la legislación fiscal y del suelo.

            COMENTARIO: La verdad es que la DG pasa por alto un tema que es, al menos para mí, uno de los grandes caballos de batalla del Registro de la Propiedad español: ¿cómo concordar una finca registral con una descripción muchas veces desfasada, con la catastral, normalmente más moderna y sin relación alguna con la primera (por ejemplo, antes era una finca rústica y hoy es un solar)? Y el otro problema en cuestión: todos sabemos que hace años, la compra de una finca rústica nunca concordaba (por voluntad de los interesados) con la realidad, ya que a menos metros, menos impuesto. Lo que ha dado lugar a que pocas veces el Registro revele la superficie real de la finca.

            La mayoría de los Registradores están optando por dar aplicación, en estos supuestos, al acta de presencia y notoriedad de la ley 13/96 (que es a la que hace referencia en esta caso el Registrador), o bien al expediente de dominio. La primera tiene realmente muchos apoyos para evitar problemas, ya que exige multitud de publicaciones, un plano técnico, notificación a los colindantes e incluso presencia notarial en el terreno, pero en todo caso, siempre surge amenazante el párrafo del art 298 RH que exige que no surjan dudas razonables para el Registrador.

            En cuanto a la reducción, estimo correcto que se acredite. Aquí posiblemente bastaría un certificado catastral, o municipal, o sino recurrir a la misma acta anterior.

            Considero finalmente que el problema de la concordancia de la finca real, catastral y registral es tan grave que debería establecerse por ley un mecanismo automático para su aceptación. Todos los Registros de España tienen este grave problema y no existe un medio claro cómo resolverlo ante las demandas acuciantes de los interesados. (JLN)

http://www.boe.es/boe/dias/2006/02/13/pdfs/A05646-05647.pdf

http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2006-FEBRERO.htm