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EL DERECHO DE VUELO

Concepto

            Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere la facultad de elevar una o más plantas o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

Naturaleza jurídica

         La doctrina básicamente, ha configurado de tres formas diversas la naturaleza jurídica del derecho de vuelo:

                        1-El derecho de vuelo como derecho de propiedad.  

         2-El derecho de vuelo como derecho real que limita o grava el dominio.

                        3-El derecho de vuelo como un derecho real con vocación de dominio.

Esta última es la tesis que predomina mayoritariamente, la que combina ambas ideas (derecho real y dominio). Así se dice que el derecho de vuelo tiene dos fases temporalmente discernibles: una, en la que el vuelo es un derecho real sobre cosa ajena (la edificación que se construye), y otra, en la que, como consecuencia del ejercicio de tal derecho, surge un derecho de propiedad sobre la planta o plantas que se construyen. La situación de copropiedad sobre el solar sólo existe a partir del momento en que se edifica: entonces la nueva planta se integra en la comunidad en propiedad horizontal y su titular adquiere una cuota sobre los elementos comunes, entre los que se incluye el solar.

Normativa aplicable

A/En el ámbito del Derecho común.

                        -El art. 16.2 del R.H. se ocupa del derecho de vuelo, concretando los requisitos que han de cumplir los derechos de sobre y sub edificación para acceder al Registro de la Propiedad. El TS por sentencia de 2001 declaró la nulidad de los párrafos b) y c) del artículo.

                        -Por su parte, el C.C. no sólo no regula el derecho de vuelo, sino que ni siquiera lo menciona.

                        -En conclusión, ha sido la práctica notarial y registral, y la doctrina de la DGRN la que al amparo del numerus apertus de nuestro sistema de derechos reales, ha introducido la figura del derecho real de vuelo.

B/En el ámbito del Derecho Foral.

            La Compilación de Navarra regula el derecho de vuelo (tanto la sobre como la subedificación) constituyéndose como una verdadera regulación legal y moderna d este derecho.

Constitución.

         El derecho real de vuelo se puede constituir:

1-     Tanto inter vivos como mortis causa.

2-     A título oneroso o gratuito.

3-     Por vía de reserva o por transmisión.

A)Elementos personales.

                Son dos:

1/El concedente del derecho. Será el dueño del edificio o del espacip físico sobre el que se constituye el derecho de vuelo. Se requiere para ello poder de disposición.

2/El titular del vuelo. Su capacidad requerida será la suficiente para adquirir derechos.

B)Elementos reales.

1/La contraprestación. La recibe el concedente cuando el derecho de vuelo se constituye a título oneroso.

2/La edificación. Que es el soporte del derecho que se constituye, bien sea para edificar sobre ella (sobreedificación) bien para construir bajo su suelo (subedificación).

C)Elementos formales.

Se aplicarán las reglas generales en materia de forma (arts. 1278-1280 del C.C.). La inscripción del vuelo en el Registro de la Propiedad tiene carácter declarativo.

D)Elemento temporal.

Conforme a lo anteriormente citado al tratar la naturaleza jurídica del derecho, podemos distinguir dos fases:

1-La 1ª fase, en la que el titular del derecho tiene la facultad de construir una o varias plantas, se discute en la doctrina sobre su temporalidad,la doctrina mayoritaria así como la DGRN se pronuncia a favor de su carácter temporal, si bien el plazo no está determinado de antemano, y sobre el mismo existen las más diversas opiniones (treinta años que es el plazo de prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles, un máximo de 99 años que recoge la Ley del Suelo 6/1998 para la superficie de más larga duración, etc.)

2-La 2ªfase, en la que el titular adquiere la propiedad de lo edificado, es unánime la consideración de que la propiedad tiene carácter perpetuo. Es así temporalmente indefinida.

Contenido

         A)El titular del vuelo.

            Derechos:

                        1-El de ejercitar su derecho construyendo la nueva planta o plantas.

                        2-La disponibilidad de su derecho, enajenándolo o gravándolo.

            Obligaciones:

1-Pagar la contraprestación pactada (en caso de constitución a título oneroso).

2-Respetar la seguridad del edificio soporte de su derecho de vuelo.

3-Satisfacer los gastos de construcción y asumir la responsabilidad de la misma.

B)El concedente del derecho.

Derechos:

            Tiene derecho a percibir la contraprestación (en caso de constitución a título oneroso).

Obligaciones:

            Ha de permitir la construcción de la nueva planta o plantas por parte del titular del vuelo.

Extinción.

         Destacar por su importancia:

                        a)Por el transcurso del plazo fijado para su ejercicio sin que la edificación se haya realizado.

                        b)Por prescripción. Haciendo referencia al plazo ya citado de 30 años de prescripción extintiva de las acciones reales sobre inmuebles.