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ARTICULO 2 DE LA LPH DESMENUZADO FRASE A FRASE O PALABRA POR PALABRA.

ESTA LEY SERA DE APLICACIÓN

Téngase en cuenta también lo dispuesto en materia de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. La Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, en su artículo 15.4.5a declara de aplicación supletoria las normas de la Ley de la Propiedad Horizontal. Dicha ley, cuyo régimen jurídico se basa en la existencia de un inmueble o conjunto de inmuebles divididos o no en régimen de propiedad horizontal, hace las siguientes referencias expresas a la Ley de la Propiedad Horizontal:
"EXPOSICION DE MOTIVOS: ... Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen. ...
1. Ambito objetivo. ... Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen. ...
5. Escritura reguladora. 1. La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: ... 3º. En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turno se expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alejamiento.
6. Inscripción del régimen y su modificación. 1. Presentada la escritura reguladora para su inscripción en el Registro de la Propiedad, el registrador suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en la presente Ley.
Si al inscribir el régimen en el Registro mediante la escritura reguladora no constar en como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, el registrador les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se refiere el número 3 del apartado 1 del artículo anterior. ...
14. Formalización notarial y publicidad registral del contrato. 1. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el Registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno, el Registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen. Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley de Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.

15. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno. ... 4. La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá prever la constitución de una comunidad de titulares. La comunidad de titulares se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten los titulares de los derechos y sus acuerdos se regirán por las siguientes normas: ... 5º. Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal reguladoras del funcionamiento de las comunidades de propietarios se aplicarán supletoria y subsidiariamente a las presentes
A. A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS CONSTITUIDAS

Se suele distinguir entre "constitución" y "nacimiento" de la propiedad horizontal. También podemos señalar como hitos en la vida de la comunidad, la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, así como la misma construcción del inmueble. Así tenemos:
a) La constitución es la conformación del título jurídico divisorio a que hace referencia el artículo 5. La división jurídica del edificio es el elemento esencial de esta forma de propiedad, y explica a mi entender que pueda existir ésta aunque el edificio sea propiedad de una sola persona. No es por tanto esencial ningún acuerdo de voluntades entre propietarios, además teniendo en cuenta que esta forma de propiedad no implica nacimiento de persona jurídica. La constitución no exige inscripción en el Registro de la Propiedad del título pero por la trascendencia real de éste dicha inscripción es condición de su eficacia frente a terceros. Tampoco requiere el título forma pública, bastando la privada (recuérdese que el artículo 2.2 dispone la aplicación de la ley incluso a comunidades sin título constitutivo, lo que da fe de que lo esencial en esta forma de propiedad es la división material de los departamentos y la utilización de elementos comunes).
b) La inscripción registral del título requiere que conste en documento auténtico (artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 1280 del Código Civil)
(Artículo 3.
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

 Artículo 1280.
Deberán constar en documento público:

  1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
  2. Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a terceros.
  3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
  4. La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
  5. El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio, el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
  6. La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.

    También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas)
    y que se refiera a un inmueble respecto del cual se haya declarado obra nueva (para lo que al menos se exige que la obra esté comenzada (artículo 308 del Reglamento Hipotecario).
    . Artículo 308.
    Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 208 de la Ley, la inscripción de las nuevas plantaciones así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse:
  1. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.
  2. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma o a la que se acompañe certificado de Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida.

    c) El nacimiento de la misma es algo más que aquella estática y formal conformación, y tiene lugar cuando efectivamente los pisos o locales ya construidos y divididos materialmente pertenecen a personas distintas y, por tanto, surgen ya verdaderas relaciones jurídicas interpersonales. Surge pues, desde la primera enajenación del primer departamento, de suerte que existan ya dos personas propietarias distintas. Además, se entiende en jurisprudencia y doctrina que es admisible el nacimiento de propiedad horizontal sin previa constitución de la misma.
    d) La construcción del inmueble dota al título, si éste precede a aquélla en el tiempo, de verdadero contenido real a la propiedad horizontal que el título crea. FUENTES-LOJO (op. cit.) entiende que la completa construcción del edificio y su puesta en funcionamiento es condición para que esa eficacia real nazca; de lo contrario sólo se estará ante un derecho de eficacia personal. Pero también entiende que desde el inicio de la construcción por varios copropietarios del solar, si se constituye el régimen, se aplicarán las normas de la Ley de la Propiedad Horizontal y no las de la comunidad romana del Código Civil.

CON ARREGLO A LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 5

El artículo 5 se refiere al título formal constitutivo. No se exige en ningún momento un acto especial de constitución que tenga que protagonizar la Junta de propietarios.
Cuando en la práctica se usa la expresión "Junta constituyente", se ha de saber que con ella no se hace referencia a una Junta que se deba celebrar como requisito para el nacimiento de la propiedad horizontal, aunque sí sea necesaria para el nombramiento de los órganos de la comunidad (nombramiento de Presidente y otros cargos). Tampoco es necesario que la Junta se constituya en una primera reunión para reconocerse a sí misma puesto que la Junta no es un órgano permanente sino la reunión periódica de los propietarios, la cual en cualquier momento puede tener lugar y que se "constituye" cada vez que se reune.
Ciertamente, en esa primera Junta "constituyente", nada se constituye fuera de lo referido al nombramiento de las personas que cubrirán los órganos de gobierno.
Como particularidad de la primera Junta puede admitirse que sea convocada sin necesidad de la iniciativa del 25% de cuotas o cabezas exigida de ordinario en defecto de convocatoria presidencial.
Y aunque sea en la primera Junta en la que se nombra al primer Presidente, su falta no impide el funcionamiento de la comunidad, como tampoco lo impide el caso de vacante sobrevenida y no suplida.

B.A LAS COMUNIDADES QUE REÚNAN LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL Y NO HUBIESEN OTORGADO EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 Un sector doctrinal distingue entre propiedad horizontal de iura (caso del artículo 2,a)) y propiedad horizontal de facta (caso del artículo 2,b)).
En la línea de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que distingue entre constitución y nacimiento de la propiedad horizontal y que otorga un valor relativo al título constitutivo (SSTS 9-6-67, 29-4-70 o 3-2-75, por ejemplo), parece admitir la propiedad horizontal de hecho la STS 19-2-71. Lo hace abiertamente la STS 28-6-86, en relación a "nacimiento" de hecho -aunque la sentencia habla de "constitución de hecho"- al decir que "del artículo 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal resulta que operada la constitución del régimen de propiedad aun cuando sólo fuere de hecho, esto es, mediante la enajenación de alguno de los pisos o locales del inmueble aún sin concluir, e incluso solamente proyectado, para conferir a dicho presupuesto fáctico la necesaria investidura jurídica, se hace preciso el otorgamiento del título constitutivo de dicho régimen de propiedad, acto mixto, en cuanto a la vez real y convencional, ...".

C.A LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS, EN LOS TÉRMINOS ESTABLECIDOS EN ESTA LEY.

Tales términos son los establecidos en el artículo 24.