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ARTÍCULO 5 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El título constitutivo 49 de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local 50 expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje 51 , buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único 52 del edificio al iniciar 53 su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes 54 , por laudo o por resolución judicial 55 . Para su fijación se tomará como base 56 la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título 57 podrá 58 contener, además, reglas 59 de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley 60 61 en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo 62 que no perjudicará a terceros 63 si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad 64 65 .
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución 66 .
ARTICULO 5 DE LA LPH DESMENUZADO FRASE A FRASE O PALABRA POR PALABRA

 

ARTÍCULO 5 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
 Véase la Disposición transitoria.1, sobre adaptación de estatutos

EL TÍTULO CONSTITUTIVO
La noción de título en general tiene dos significados: título como negocio jurídico (concepto material), y título como instrumento en que aquél se documenta (concepto formal). El título a que se refiere el artículo 5 es el título en sentido formal, escrito, pues así resulta de la relación entre los artículos 2,a) y 2,b). Aun en sentido formal, el artículo 5 no exige que el título se dé en forma pública como requisito ad solemnitatem, sin perjuicio de que para la plena eficacia frente a terceros del mismo se exija su otorgamiento en documento público e inscripción registral (artículos 3 y 32 de la Ley Hipotecaria).
Artículo 3. LH
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos
Artículo 32.
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero
La STS 28-6-86 califica el título constitutivo como "acto mixto, a la vez real y convencional".
Como negocio jurídico, el título constitutivo es un negocio de naturaleza dispositiva, de efectos configurativos del total edificio, y de trascendencia real
DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES DESCRIBIRÁ, ADEMÁS DEL INMUEBLE EN SU CONJUNTO, CADA UNO DE AQUELLOS AL QUE SE ASIGNARÁ NÚMERO CORRELATIVO. LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE HABRÁ DE EXPRESAR LAS CIRCUNSTANCIAS EXIGIDAS EN LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA Y LOS SERVICIOS E INSTALACIONES CON QUE CUENTE EL MISMO. LA DE CADA PISO O LOCAL
La inscripción de los pisos o locales en el Registro de la Propiedad se hace de conformidad con el artículo 8.5 de la Ley Hipotecaria. Pese a que cada uno de ellos es finca separada, ROCA SASTRE ("Derecho hipotecario", Ed. Bosch) opina que la fórmula de folios independientes en este caso es meramente facultativa. También es opcional en el caso del artículo 44.1o del Reglamento Hipotecario. Para la inscripción independiente de cada piso o local se requiere por el propio artículo 8.5 de la Ley Hipotecaria la previa inscripción del régimen propiedad horizontal respecto del total inmueble (que se suele designar como "finca matriz").
Artículo 8 LH Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.
Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.
Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:

  1. El territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias, siempre que reconozcan un solo dueño directo o varios proindiviso, aunque esté dividido en suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de dicho término.

Se estimará único el señorío directo para los efectos de la inscripción, aunque sean varios los que, a título de señores directos, cobren rentas o pensiones de un foral o lugar, siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto.

  1. Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
  2. Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.
  3. Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

  1. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen

Artículo 44. Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.

Se inscribirán bajo un solo número, si los interesados lo solicitaren, considerándose como una sola finca con arreglo al artículo 8 de la Ley y para los efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a un solo dueño o a varios pro indiviso:

Las fincas rústicas y los solares colindantes, aunque no tengan edificación alguna, y las urbanas, también colindantes, que físicamente constituyan un solo edificio o casa-habitación.

Los cortijos, haciendas, labores, masías, dehesas, cercados, torres, caseríos, granjas, lugares, casales, cabañas y otras propiedades análogas que formen un cuerpo de bienes dependientes o unidos con uno o más edificios y una o varias piezas de terreno, con arbolado o sin él, aunque no linden entre sí ni con el edificio, y con tal de que en este caso haya unidad orgánica de explotación o se trate de un edificio de importancia al cual estén subordinadas las fincas o construcciones.

Las explotaciones agrícolas, aunque no tengan casa de labor y estén constituidas por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgánica, con nombre propio, que sirva para diferenciarlas y una organización económica que no sea la puramente individual, así como las explotaciones familiares agrarias.

Toda explotación industrial situada dentro de un perímetro determinado o que forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

Todo edificio o albergue situado fuera de poblado con todas sus dependencias y anejos, como corrales, tinados o cobertizos, paneras, palomares, etc.

Las concesiones administrativas, excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones.

Lo dispuesto en este artículo será aplicable aun cuando las propiedades se hallen enclavadas en diferentes Secciones, Ayuntamientos o Registros.

EXPRESARÁ SU EXTENSIÓN, LINDEROS, PLANTA EN LA QUE SE HALLARE Y LOS ANEJOS, TALES COMO GARAJE
 Las plazas de garaje, no obstante, pueden configurarse en un inmueble en régimen de propiedad horizontal de varias maneras:
I) Todas las plazas agrupadas conjuntamente como un único elemento común por destino, sin distinción entre ellas y con o sin asignación estatutaria de cada plaza singular a un piso o local.
II) Como elementos privativos:
a) En función de su vinculación con un departamento privativo, puede establecerse o no como anejo de un piso o local (supuesto a que hace referencia este artículo 5).
b) En función de la configuración de las plazas de garaje:
i) Cada plaza como local independiente, sin elementos comunes entre plazas y teniendo cada una salida propia a vía pública.
ii) Diversas plazas formando un solo local con elementos comunes a ellas (rampas, pasos, etc.); en este caso, caben las siguientes posibilidades de configurar el local-garaje:
1) Como subcomunidad sujeta a propiedad horizontal. Parece aceptarlo el artículo 396, párrafo primero, del Código Civil cuando hace referencia a locales del edificio "o las partes de ellos ..."; a este caso le sería de aplicación el artículo 24 de la Ley de la Propiedad Horizontal, siempre y cuando la expresión "independientes entre sí" de ese último se interprete de forma que exija sólo la independencia espacial y no una perfecta independencia arquitectónica o constructiva; en otro caso, no.
2) Como local en proindiviso ordinario. En este caso el artículo 68 del Reglamento Hipotecario permite la inscripción separada de las plazas de aparcamiento con la finalidad de descongestionar el folio registral del total local. Dicho precepto dispone:
"La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativa de cada cuota.
La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz."
3) Como local indiviso procomunal (artículo 4if), sin posibilidad de división y, de estar establecido, sin derecho de tanteo y retracto. Este supuesto está admitido en RDGRN 20-12-73, la cual declara lícita la prohibición de disponer de la plaza de garaje separadamente del elemento privativo a que se aneja, por considerar que tal limitación no constituye una verdadera prohibición de disponer sino una "limitación institucional de la propiedad horizontal" al amparo de los artículos 3 y 4 in fine de la Ley Hipotecaria.
c) En cualquiera de esos casos, puede establecerse la plaza de garaje como elemento anejo inseparable de un piso o local, o no.

, BUHARDILLA O SÓTANO.

EN EL MISMO TÍTULO SE FIJARÁ LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN QUE CORRESPONDE A CADA PISO O LOCAL, DETERMINADA POR EL PROPIETARIO ÚNICO
Una vez comenzada la enajenación de pisos o locales, el propietario único originario no puede ya otorgar el título por su sola voluntad (SSTS 23-6-73, 25-5-84, entre muchas otras) aunque la enajenación se hubiera hecho por título privado (STS 3-2-75).
DEL EDIFICIO AL INICIAR
Esta regla parece condicionar el nacimiento de la propiedad horizontal al momento de inicio de la venta del mismo por pisos (la entrada de otras personas, a partir del primer comprador, implicaría la existencia de la situación de comunidad). Sin embargo, la complejidad de los fenómenos constructivo, transmisivo de la propiedad de los departamentos, y constitutivo de la propiedad horizontal, obligan a ciertas precisiones:
Ya digo en otro lugar que, siguiendo a FUENTES-LOJO (op. cit.), se puede distinguir lo que es constitución formal de la propiedad horizontal de lo que es nacimiento de la misma.
Si el nacimiento de la comunidad depende del inicio de la venta (que es a lo que se refiere este precepto), la constitución de la misma por configuración formal del título puede ser previa, posterior o incluso no llegar a existir constitución formal (artículo 2.b)).
Un aspecto verdaderamente interesante del proceso constitutivo de la propiedad horizontal es el de la constitución anterior a la completa terminación, cuando el inmueble es propiedad del constructor que lo levanta con el fin de enajenarlo a terceros, situación que ha sido denominada "prehorizontalidad". Sobre ella se puede decir lo siguiente:
a) Soporte legal: Se encuentra en el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria, que admite en su párrafo primero la inscripción de edificios en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida o por lo menos "comenzada"; y en su párrafo segundo, in fine, la constancia en la inscripción del solar o edificio de los pisos "meramente proyectados". Con este precepto es coherente el artículo 308 del Reglamento Hipotecario, referido a la declaración de obra nueva (208 de la Ley Hipotecaria), que admite que se pueda efectuar -y por tanto inscribir- la de una construcción comenzada o concluida.
La RDGRN de 5-11-82, reconoce la posibilidad de acceso al registro de la escritura de división horizontal de edificio cuya construcción está meramente comenzada, e incluso del meramente proyectado, como medio de proteger a los adquirientes de pisos y locales; y considera a la comunidad que con tales enajenaciones nace, como propiedad horizontal "de hecho".
b) Inicio de la situación de prehorizontalidad (¿cuando se entiende la construcción "comenzada"?). Se han ofrecido al respecto las siguientes soluciones:
i) Exigir el inicio de las obras de construcción (conclusión de las obras de cimentación), la cual es una solución que se da en la práctica a menudo puesto hasta este momento la obra está sujeta a replanteo y una descripción prematura del edificio y sus departamentos podría haber de variarse después.
ii) Exigir que unos pisos o locales están terminados, aunque otros no lo estén.
iii) Exigir que la construcción esté comenzada en sentido no físico sino técnico (cuando existe proyecto, licencias administrativas, etc.).
iv) Exigir la existencia de los elementos comunes (que se haya "cubierto aguas").
v) Exigir meramente la constitución por pactos entre promotores; en este sentido, según la RDGRN de 17-7-88, en fase de prehorizontalidad son inscribibles en el Registro de la Propiedad los pactos estipulados entre los comuneros de dos fincas concernientes a una futura edificación que se constituirá en propiedad horizontal, aunque tal edificación todavía no esté ni siquiera comenzada; en fase de propiedad horizontal, una vez comenzada la construcción, si además existe un acuerdo suficientemente determinado sobre la construcción y el destino de los elementos privativos y éstos están debidamente descritos, cabe la inscripción del régimen de propiedad horizontal con la consiguiente atribución de propiedad separada sobre tales elementos.
vi) En el concreto supuesto de prehorizontalidad en el caso del artículo 401 del Código Civil, la STS 13-12-83 señala que, ejercitada la acción de división del artículo 401 del Código Civil en relación al 396 del Código Civil, la Ley de la Propiedad Horizontal no es aplicable a tal división hasta el momento, en ejecución de sentencia, en que se cree el título constitutivo.
c) Protección de los adquirientes: Son de aplicación al respecto, además de las reglas generales sobre responsabilidad contractual, y de las normas sobre protección de consumidores y usuarios, disposiciones como las siguientes:
1) Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y disposiciones que la desarrollan (véase la disposición adicional 1a de la Ley 38/1999).
2) Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas
3) Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
4) En Cataluña, Llei 24/1991, de 29-11, de l'habitatge (modificada por Llei 13/1996) y concordantes.
5) En Galicia, la Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda.
d) Venta de local o vivienda en construcción, por plano, que luego resulta tener menos superfície que la expresada en el contrato: En estos casos no se aplican las reglas sobre defecto de cabida del artículo 1469 del Código Civil (que pueden determinar la opción del comprador por la rebaja proporcional del precio, con mantenimiento del contrato), ni la regla del artículo 1471, párrafo primero, del Código Civil (que determinaría la inatacabilidad del contrato), sino que se aplicarían las reglas generales de la resolución de los contratos por incumplimiento, teniendo el comprador la facultad resolutoria que deriva del artículo 11º24 del Código Civil (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre protección de consumidores, con más las específicas para el caso de viviendas), entendiéndose que en este caso se da un cumplimiento defectuoso (se entrega aliud pro alio) (STSS 12-11-91, 20-3-92).
e) Constitución de servidumbres:
1) Pese a que toda servidumbre debe recaer sobre cosa ajena (artículos 530, 531 in fine y 546.1, del Código Civil) y no sobre cosa propia pues las cosas sirven a su dueño por derecho de propiedad y no por derecho de servidumbre ("nemine res sua servit iure servitutes"), no obstante, la doctrina registral (por ejemplo, RDGRN 21-10-80) en casos de prehorizontalidad permite la posibilidad de inscripción de servidumbres sobre cosa propia cuando se constituyan bajo la condición suspensiva de que nazcan cuando un tercero adquiere alguna de las fincas registrales que van surgiendo de la principal, dando solución a los supuestos cada día más frecuentes, de propiedad horizontal, en que el constructor, propietario de todos los pisos o locales, establece servidumbres para que tengan eficacia cuando esos pisos y locales sean enajenados a terceros.
2) Dados los principios de inherencia (la servidumbre es una qualitas fundi), e inseparabilidad (artículo 534 del Código Civil) (la servidumbre no puede ser objeto de relaciones jurídicas independientes del predio sirviente o dominante), que inspiran el régimen jurídico de las servidumbres, en casos de prehorizontalidad no se exige que el predio sirviente exista, admitiéndose por la doctrina registral la constitución registral de servidumbres sobre predio futuro, cuando el contenido de la servidumbre está determinado y los predios perfectamente identificados (por ejemplo, RDGRN 5-11-82).
f) Sobre permutas de solar por locales o pisos a construir, es de interés en Cataluña la Llei 23/2001, de 31 de desembre, de cessió de finca o d’edificabilitat a canvi de construcció futura, que dispone lo siguiente

SU VENTA POR PISOS, POR ACUERDO DE TODOS LOS PROPIETARIOS EXISTENTES
Pese a que parezca que la determinación de las cuotas no es necesaria para la constitución de la comunidad, puesto que el precepto reza "existentes" como indicando que los propietarios existen en un régimen de propiedad horizontal ya constituido y acuerdan sus cuotas posteriormente, ello no es así. El precepto se refiere a propietarios que preexistan en un régimen de comunidad ordinaria sobre todo el inmueble (propiedad horizontal de nueva constitución) o propietarios de inmueble dividido ya en régimen constituido de propiedad horizontal con cuotas establecidas y que quieran modificar
POR LAUDO O POR RESOLUCIÓN JUDICIAL
Esta regla, referida a la determinación de las cuotas de participación, realmente nos está indicando qué personas y cómo pueden constituir la propiedad horizontal. Pese a que, en el fondo, la constitución siempre obedece a la voluntad de una o más personas (bien la expresen en un documento, bien pidan su tutela de un tribunal, o bien se amparen en una ley), a efectos explicativos puede ofrecerse el siguiente esquema:
a) Constitución por la voluntad directa e inmediata de las personas:
1) Constitución por acto unilateral inter vivos o mortis causa testamentario, gratuito u oneroso, del propietario único del edificio cuya construcción esté completada, comenzada o aún meramente proyectada (no se condiciona pues a "iniciar su venta por pisos" como reza la literalidad del precepto o, mejor dicho, esta interpretación lógica y no literal se puede fundar, entre otros argumentos, en que el precepto no exige que los pisos que se venden estén terminados sino que pueden venderse comenzados o "sobre plano" y para la venta es normal que haya previa división; cuestión distinta es que la inscripción del título exija la previa declaración de obra nueva, la cual sólo accede al registro si se ha comenzado la construcción del inmueble -artículo 308 del Reglamento Hipotecario-).
2) Constitución por acuerdo de voluntades (debe ser unánime de todos ellos, por su carácter de acto dispositivo):
i) Entre los propietarios de un edificio ya existente, no dividido (artículo 8.3 de la Ley Hipotecaria) o dividido en forma ordinaria (si fuera posible) -artículo 2,b)-.
ii) Entre los propietarios de un edificio en construcción, que lo edifiquen para uso propio (por ejemplo, caso de cooperativas) o para enajenación a terceros.
iii) Entre los propietarios de un edificio meramente proyectado; téngase en cuenta en relación a este supuesto y para Cataluña, la Lei 23/2001, de 31-12, de cessió de finca o de edificabilitat a cambi de construcció futura.
iv) Específicamente, como modo de partición (artículo 401 del Código Civil para el caso de comunidad ordinaria y análogamente en caso de comunidad hereditaria); en estos casos, téngase en cuenta lo dispuesto en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964, y Disposición transitoria 1.1, párrafo segundo, y Disposición transitoria 2.A).3, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para los arrendamientos urbanos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964, que excluyen el derecho de tanteo y retracto arrendaticio en este caso, entre otros.
b) Constitución por resolución judicial, en supuestos contenciosos:
1) A instancias de cualquier comunero, caso de ejercicio de la acción de división (artículo 400 en relación al artículo 401, párrafo segundo, del Código Civil).
2) A instancias de cualquier comunero, con conformidad de todos acerca de la división (artículo 401, párrafo segundo, del Código Civil).
3) No es admisible la división en propiedad horizontal en proceso contencioso por resolución judicial con oposición de copropietarios que se nieguen a dicha división. Así, declara la STS núm. 638/2002 (Sala de lo Civil), de 21 junio (RJ 2002\5257), que la división horizontal "se constituye como tal, o por el único propietario del edificio, o por los copropietarios, en negocio jurídico plurilateral, calificado como acto conjunto por la doctrina alemana (Gesamtakte), que, por ello, precisa el consentimiento de todos los copropietarios, en orden a la constitución del régimen en la propiedad horizontal y en orden a la fijación de las cuotas de participación correspondientes a cada propietario. Y esto no lo puede sustituir una resolución judicial ...". Ahora bien, ello no impide que un tribunal declare la división horizontal contra oposición de algún propietario que haya prestado en forma al efecto válida en derecho consentimiento a dicha división, negándolo o revocándolo luego en cualquier forma, dado que dicho consentimiento pasaría a formar objeto del proceso y el tribunal estaría declarando la división no por autoridad de la ley sino por sobre la base de aquel mismo consentimiento, de suerte que en este supuesto no estariamos ante un caso de "constitución judicial" strictu sensu sino de constitución voluntaria si bien que judicialmente declarada ésta última.
PARA SU FIJACIÓN SE TOMARÁ COMO BASE
Parece inadecuada la amalgama de heterogéneos parámetros que el precepto invoca como base de la determinación de la cuota de participación puesto que se mezclan los relativos a lo que es propiamente "propiedad" (superfície), lo que es valoración de departamento en concreto (emplazamiento interior o exterior), y los que afectan sólo a los gastos generales (situación y uso previsible de servicios o elementos comunes). Más oportuno sería, tal como permite implícitamente el artículo 9.1.e), señalar una cuota de participación en la propiedad del total inmueble y otra u otras para gastos. De lo contrario, surgen injusticias entre propietarios, las cuales acaban generando innumerables pleitos.
Por lo demás, los parámetros expresados (que estimo suficientes) no vienen enunciados taxativamente por lo que parece posible apreciar otros factores siempre que se apliquen igualitariamente a todos. En concreto, el valor de mercado de cada departamento es un factor que la doctrina suele despreciar -extrañamente, he de decir-. No obstante, en caso de determinación judicial de cuotas, entiendo que el Juez debería, por seguridad jurídica, atenerse a los criterios expresamente establecidos en el precepto.
LA SUPERFICIE ÚTIL DE CADA PISO O LOCAL EN RELACIÓN CON EL TOTAL DEL INMUEBLE, SU EMPLAZAMIENTO INTERIOR O EXTERIOR, SU SITUACIÓN Y EL USO QUE SE PRESUMA RACIONALMENTE QUE VA A EFECTUARSE DE LOS SERVICIOS O ELEMENTOS COMUNES.
EL TÍTULO
 El título, en el caso de edificación construida por cooperativas de viviendas, posee ciertas particularidades en cuanto al régimen de propiedad, especialmente en relación a derechos de adquisición preferente. Véanse en este sentido los artículos 89 a 92 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas y, para Cataluña, los artículos 95 a 98 del Decret legislatiu 1/1992, de 10 de febrer, pel qual s'aprova el text refós de la Llei de cooperatives de Catalunya.
PODRÁ
La existencia de estatutos es facultativa ("podrá") y de hecho durante mucho tiempo han sido escasas las fincas que se dotaban de ellos
CONTENER, ADEMÁS, REGLAS
Estas reglas instituyen verdaderas obligaciones "propter rem", con eficacia real.
 DE CONSTITUCIÓN Y EJERCICIO DEL DERECHO Y DISPOSICIONES NO PROHIBIDAS POR LA LEY
En caso de prohibición legal sobrevenida, por modificaciones legislativas, véase la Disposición transitoria.1 sobre adaptación de estatutos.
 La imposición de derechos de tanteo y retracto a favor de los comuneros en caso de transmisión de departamentos, no es admisible a la luz del artículo 396, párrafo tercero, del Código Civil.
La validez de prohibiciones de disponer estatutarias se ha de entender restringida (no se olvide que la ley pretende facilitar el acceso a la propiedad urbana [véase su Exposición de Motivos], por lo que mucha utilidad común tendrían que tener tales limitaciones para ser admisibles), especialmente las de carácter absoluto, a los casos en que tal prohibición sirve precisamente a finalidades institucionales de la propiedad horizontal (por ejemplo, la inseparabilidad de anejos).
Precisamente en relación a plazas de garaje anejas y pertenecientes a un local destinado a garaje, si bien la RDGRN de 4-11-68 no admitió la inscripción de un pacto de inseparabilidad del elemento privativo por entenderle aplicables los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, sí se admite a partir de la RDGRN 20-12-73, precisamente por la solución contraria de entender tal limitación no como una verdadera prohibición de disponer de las reguladas por los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria sino por entenderla como una "limitación institucional" de la propiedad horizontal, admisible a tenor de los artículos 3 in fine y 4 in fine de la Ley de la Propiedad Horizontal.
Cuestión distinta de las limitaciones de disponer estatutarias son las prohibiciones de disponer impuestas en escritura de enajenación (es decir, fuera del título constitutivo o de sus modificaciones) las cuales sí se rigen por los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria. En este sentido, RRDGRN 19-12-74 y 9-1-75.
EN ORDEN AL USO O DESTINO DEL EDIFICIO, SUS DIFERENTES PISOS O LOCALES, INSTALACIONES Y SERVICIOS, GASTOS, ADMINISTRACIÓN Y GOBIERNO, SEGUROS, CONSERVACIÓN Y REPARACIONES, FORMANDO UN ESTATUTO PRIVATIVO
En caso de prohibición legal sobrevenida, por modificaciones legislativas, véase la Disposición transitoria.1 sobre adaptación de estatutos.
La imposición de derechos de tanteo y retracto a favor de los comuneros en caso de transmisión de departamentos, no es admisible a la luz del artículo 396, párrafo tercero, del Código Civil.
La validez de prohibiciones de disponer estatutarias se ha de entender restringida (no se olvide que la ley pretende facilitar el acceso a la propiedad urbana [véase su Exposición de Motivos], por lo que mucha utilidad común tendrían que tener tales limitaciones para ser admisibles), especialmente las de carácter absoluto, a los casos en que tal prohibición sirve precisamente a finalidades institucionales de la propiedad horizontal (por ejemplo, la inseparabilidad de anejos).
Precisamente en relación a plazas de garaje anejas y pertenecientes a un local destinado a garaje, si bien la RDGRN de 4-11-68 no admitió la inscripción de un pacto de inseparabilidad del elemento privativo por entenderle aplicables los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, sí se admite a partir de la RDGRN 20-12-73, precisamente por la solución contraria de entender tal limitación no como una verdadera prohibición de disponer de las reguladas por los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria sino por entenderla como una "limitación institucional" de la propiedad horizontal, admisible a tenor de los artículos 3 in fine y 4 in fine de la Ley de la Propiedad Horizontal.
Cuestión distinta de las limitaciones de disponer estatutarias son las prohibiciones de disponer impuestas en escritura de enajenación (es decir, fuera del título constitutivo o de sus modificaciones) las cuales sí se rigen por los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria. En este sentido, RRDGRN 19-12-74 y 9-1-75.
QUE NO PERJUDICARÁ A TERCEROS
En el mismo sentido que el artículo 32 de la Ley Hipotecaria.
Análogamente con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sí perjudicará a terceros que no sean de buena fe, es decir, que conozcan el contenido de los estatutos. En este sentido, STS 21-11-68.
SI NO HA SIDO INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
. El acceso al Registro de la Propiedad exige los siguientes requisitos:
a) Requisitos formales:
i) Otorgamiento por los sujetos con capacidad de disposición para ello (propietarios del inmueble), titulares registrales (por virtud del principio registral de tracto sucesivo -artículo 20 de la Ley Hipotecaria-) y con la mayoría cualificada que se requiera en cada caso.
ii) Otorgamiento en escritura pública (artículo 3 de la Ley Hipotecaria). Dado que la creación de los estatutos constituye un negocio jurídico, el título formal ha de ser una escritura, no una mera acta (artículo 144 Reglamento Notarial).
b) Requisitos materiales:
i) En la aplicación de este precepto hay que optar por una de estas dos soluciones:
a) Como el artículo 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal no pone requisito alguno a la inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad, no se habría de distinguir si las disposiciones de éste tienen transcendencia real o personal, estatutaria o reglamentaria, y habrían de inscribirse en todo caso, si bien sus efectos jurídicos se producirán de conformidad con la verdadera naturaleza de cada disposición estatutaria.
b) Exigir a los estatutos los mismos requisitos que se exigen a todo derecho para su constancia registral. En el Registro de la Propiedad no ingresan más que derechos de transcendencia real. Y como en los estatutos pueden establecerse disposiciones que "modalicen" el derecho de propiedad o limiten el mismo o las facultades de su disposición, hay que preguntarse si el texto de los estatutos debe ser objeto de calificación registral (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) a fin de determinar qué contenido tiene o no tiene carácter estatutario y trascendencia real válida (artículos 27 de la Ley Hipotecaria y 7 y 9 del Reglamento Hipotecario) y excluir de inscripción el que no los tenga (por ser mero reglamento o generar obligación personal).
ii) Propongo la siguiente solución:
a) Disposiciones reglamentarias contenidas en estatutos: no se deben admitir por no estar contempladas en la definición de estatuto que hace el propio artículo 5.
b) Obligaciones personales establecidas por estatuto, totalmente ajenas al funcionamiento de la finca: deben ser expurgadas por el Registrador.
c) Restantes disposiciones: quedan sujetas a la calificación del Registrador, que denegará la inscripción de las cláusulas que afecten a la constitución y ejercicio del derecho de propiedad horizontal de modo no permitido por normas de derecho necesario (en materia registral, patrimonial, propiedad horizontal, etc.).
iii) La RDGRN 20-5-87, respecto de las disposiciones estatutarias, señala:
"La trascendencia erga omnes del Estatuto de la Propiedad Inmueble, la exigencia de una razón justificativa suficiente en los derechos reales configurados por los particulares al amparo del numerus apertus establecido en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario, la necesidad de perfiles claros en la configuración de cada derecho real que se constituya, la inviolabilidad del principio de la libre circulación de bienes, obligan a un examen minucioso de aquél para depurarlo de aquellos elementos carentes de los requisitos estructurales necesarios para modalizar el derecho de propiedad del inmueble afecto, y ello, a pesar de estar conectados a otros de indudable alcance real y sin perjuicio de la operatividad que en el ámbito personal pudieran tener si es que no traspasan los límites generales o específicos señalados a la autonomía de la voluntad"
Y en las RRDGRN, en materia de creación de derechos reales en general, se admite la teoría del numerus apertus, siempre que el derecho real creado tenga ciertas características:
a) Concurrencia de los caracteres propios de un derecho real; la doctrina exige también un cierto y consolidado reconocimiento del derecho en cuestión en resoluciones judiciales o de la DGRN.
b) Respeto del orden público económico (artículo 1255 del Código Civil); en concreto, las limitaciones del dominio deben respetar los límites del artículo 781 del Código Civil.
c) Perfecta descripción del derecho y de la cosa (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario).
d) Cumplimiento de las formas legales necesarias para la inscripción (artículo 1280.1 del Código Civil).
e) Función económico-social necesaria de tutela jurídica:
1) Derechos reales de garantía: estos son numerus clausus, pues no se puede permitir la alteración del principio, de derecho necesario, de la par conditio creditorum por la mera voluntad de las partes en una relación jurídica.
2) Derechos de adquisición preferente: son admitidos claramente por la DGRN, siempre que guarden paralelismo con los existentes en el derecho positivo.
3) Cargas reales: idem; DIEZ PICAZO exigiría la presencia de una real y permanente función económica (en la línea de la idea romanística de la causa perpetua servitutis).

Es de interés mencionar aquí lo siguiente:
La STS 408/1999, de 10 de mayo (Aranzadi RJ 1999/2886) declara incompatible con el régimen de propiedad horizontal el derecho de vuelo o subsuelo que al amparo del artículo 16 del Reglamento Hipotecario pueda reservarse el promotor en la escritura de división horizontal o en los estatutos de la comunidad respecto del inmueble dividido en régimen de propiedad horizontal, sobre la base de que tales derechos han de ejercitarse sobre elementos comunes que pertenecen a los comuneros en la forma peculiar que prevé la Ley de la Propiedad Horizontal; y que ni siquiera valdría entender que los comuneros, al adquirir los departamentos, consienten expresa o tácitamente a la constitución de aquél derecho de vuelo o subsuelo, "dad la indisponibilidad institucional y aislada de los elementos comunes"; y que para la válida constitución de un derecho de vuelo o subsuelo a favor de un tercero se requiere consentimiento expreso de todos los comuneros adquirientes de los diversos departamentos, una vez que haya adquirido, es decir, un verdadero acuerdo comunitario.
En similar sentido, una Resolución de la DGRN de fecha 29-04-1999 declara, entre otras cosas, que no tiene carácter de derecho real y por tanto no es inscribible la reserva de derecho de vuelo a favor del promotor pues implica una sustracción a los propietarios de la finca edificada, con carácter perpetuo, de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, de materializar un aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico, es decir, la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística
EN CUALQUIER MODIFICACIÓN DEL TÍTULO, Y A SALVO LO QUE SE DISPONE SOBRE VALIDEZ DE ACUERDOS, SE OBSERVARÁN LOS MISMOS REQUISITOS QUE PARA LA CONSTITUCIÓN
. Tales requisitos implican, en caso de acuerdo de la Junta, unanimidad (artículo 17.1). También y especialmente en cuanto a la determinación de cuotas (artículo 3).