LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 38
Mayo/2007

 
 
NOTICIAS

El dilucidar el concepto de una única vivienda para uso propio, contenido en la Ley 38/1999.

La extensión y composición de una vivienda puede ser muy variable: desde mini-pisos hasta palacios de considerable extensión en los que podrían vivir muchísimas más personas que una familia compues-ta de cinco miembros. Ante esta realidad es lógico que se considere vivienda única el edificio en el que administrativamente existen tres viviendas, sin que a su vez no se haya constituido una propiedad horizontal, lo que explicitaría una inexistente voluntad de independencia. Los deberes legales y morales de procurar los padres que sus hijos tengan, en sentido amplio, los alimentos necesarios se compagina con el respeto a una cierta autonomía personal, asignándole a cada uno de ellos una planta del edificio. Por ello, a la consideración meramente administrativa de la existencia de tres viviendas, se impone la realidad social de una única vivienda, la de la familia inmediata del autopromotor. La realidad debe prevalecer sobre las formas, así lo reconoce el artículo 1.281 del Código Civil.

 

VALOR DEL SEGURO DECENAL

Tras repasar las principales disposiciones aplicables al seguro decenal recuerda que el importe mínimo del capital asegurado viene determinado por el articulo 19.5 c de la Ley de Ordenación de la Edificación y por la Instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la DGRN , ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantias a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación y es el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales. Dicho valor no tiene que ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva en el documento notarial, pues el coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva recoge una realidad mayor en la que se incluye, no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, el cual vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, etc.

Considera que el de la obra nueva no es el único valor que aparece en el título, pues, incorporado a la escritura se testimonia la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador. Y en ese testimonio aparece el valor de ejecución material.

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CONSEJOS

COMO AHORRAR ENERGÍA EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La distribución del gasto en la Comunidad de Vecinos

Con la entrada en vigor del Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (RITE), las instalaciones colectivas de calefacción y agua caliente, construidas a partir de agosto de 1998, deben llevar un contador de energía térmica individualizado para cada usuario, de tal modo que cada vecino pague sólo lo que consume.

Si su vivienda es anterior a 1998, promueva la instalación de medidores individuales para la calefacción y el consumo de agua: conseguirá el reparto del gasto en función del consumo real y ahorrará entre un 20% y un 30%.

Un buen mantenimiento de los equipamientos de calefacción y agua caliente sanitaria centralizados puede representar ahorros de hasta un 20%.


ANECDOTARIO

Se presenta en la oficina de la Administración de fincas un propietario del Edificio Santa Fe, insistiendo que quería ver a la administradora. Vecino que la administradora había visto en alguna reunión de la comunidad; que por cierto estaba de buen ver. Era un hombre interesante, bien peinado, peinaba canas e impecablemente vestido. Un hombre que no pasaba desapercibido, muy educado, al hablar y en sus maneras.

Doña. Margarita, vengo a quejarme de los ruidos que se producen en el piso superior, entiendo que la incorporación de la mujer al mercado laboral ha provocado un cambio de hábitos, y que las tareas de limpieza y cocina se realicen a partir de las 9 de la noche tocando ya el horario nocturno, pero lo que ya no entiendo es que se ponga a coser mi vecina a las 12 de la noche.

Bueno D. Juan coser a esas horas no le perjudica a usted, pues la aguja y el dedal no producen ruidos.

¡Ah no, amiga mía!!! Que mi vecina no cose como cualquier ama de casa, tiene una máquina de coser y durante dos horas escucho el trac, trac, trac, trac de lamáquina.

Bueno no exagere, coserá un poco, y no será tan tarde.

Miré, Doña Margarita, esto se soluciona fácilmente, mañana la vengo a buscar al salir de su despacho, se viene usted a dormir conmigo para que escuche los sonidos nocturnos, pues creo que será algo ilustrativo para usted.

¡Don Juan, que dice usted,! mi marido no me lo permitiría,- argumento la administradora no sin cierta sorpresa. No sabia como interpretar la invitación, si como un acto de desesperación de su administrado o si considerarlo como una nueva formula de insinuarse, lo tomo como un acto de desesperación. Hizo lo que debía, que fue acompañar a D. Juan, a casa de la vecina, al salir del despacho, llamar a la puerta, presentarlos, pues no se conocían nada más que de verse en el ascensor y pedirle muy educadamente que dejase la costura para las horas diurnas. La vecina los invito a entrar en su casa, la administradora declino la invitación, cosa que no hizo Don Juan. Se despidió de los dos, solicitándoles que arreglasen el problema lo mejor que pudiesen.

Al poco tiempo, la administradora, se entera que los vecinos estaban saliendo como pareja, en ese momento se acordó de una parrafito que había leído, hacia algunos años, que decía: "Aínda era unha rapaza nova cando fixo un pantalón de mahón, o cal o rematar deuse conta que os botóns de abotoar a petrina púxonos cambiados como si fora para unha muller, non lle dixo nada o home que lle fixera a encarga que cando recolleu o pantalón marchou todo contento".

DEFINICIONES DE INTERÉS

EL CATASTRO

La Dirección General del Catastro tiene a su cargo la planificación, dirección, coordinación, control y, en su caso, ejecución, de las siguientes competencias, de acuerdo con lo previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que ejercerá directamente o, en su caso, a través de las Gerencias o Subgerencias del Catastro:

La elaboración y gestión de la cartografía catastral, la renovación del catastro rústico y la valoración catastral, incluyendo la coordinación de valores, la aprobación de las ponencias y la gestión del observatorio catastral del mercado inmobiliario.
BOE núm. 154 Sábado 26 junio 2004 23493.

La inspección catastral.
La tramitación de los procedimientos de declaración, comunicación, solicitud y subsanación de discre-pancias.
La colaboración y el intercambio de información con otras Administracio-nes e instituciones públicas, así como con los fedatarios públicos.
La difusión de la información catastral.
La gestión de las tasas por inscripción y de acreditación catas-tral.
La tramitación de los procedimientos sancionadores en materia catastral.
El estudio y la formulación de propuestas normativas relacionadas con los procedimientos y sistemas de valoración de los bienes inmuebles, así como con las actividades de formación, manteni-miento y renovación del catastro inmobiliario y, en general, con las demás funciones o procedimientos a que se refiere el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
La prestación de los servicios de información y asistencia a los ciudadanos, y la custodia y mantenimiento de los archivos catastrales.
El desarrollo de las actividades de mejora continua de la calidad del servicio, incluyendo la normalización de documentos y la simplificación de trámites, así como las relaciones con el Consejo para la Defensa del Contribuyente.
La elaboración y el análisis de la información estadística contenida en las bases de datos catastrales y la relativa a la tributación de los bienes inmuebles.
El diseño, explotación y mantenimiento de los sistemas y medios electrónicos, informáticos y telemáticos precisos para el desarrollo de las funciones y la prestación de los servicios catastrales.

La coordinación e impulso de las actuaciones que corresponde desarrollar a las Gerencias Regiona-les y Territoriales y a las Subgerencias del Catastro.
La gestión de los servicios generales de régimen interior, de los recursos humanos y materiales, así como del presupuesto del órgano directivo.
Las relaciones institucionales con otros órganos u organismos de la Administración General del Estado, así como con las comunidades autónomas, corporaciones locales, organismos internacionales, terce-ros países y cualquier otra institución pública o privada.

 

 

 

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

" Existe quien tiene una vida corriente, existe quien es corriente en su vida, también están los que siguen la corriente y aquellos que van en contra"

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ACTUALIDAD

RESOLUCIÓN de 21 de marzo de 2007, de la Dirección General de Trabajo, por la que se registran y publican las tablas salariales revisadas correspon-dientes al 2006 y las del 2007, del Convenio colectivo estatal para las empresas de gestión y mediación inmobiliaria.

Visto el texto del acta de fecha 14 de febrero de 2007 donde se recogen los acuerdos referentes a las tablas salariales revisadas correspondientes al año 2006 y las del año 2007 del Convenio colectivo estatal para las empresas de gestión y mediación Inmobiliaria, publicado en el B.O.E. de13 de enero de 2007, (Código de Convenio n.º 9914585), que fue suscrito por la Comisión Paritaria del Convenio de la que forman parte la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) en representación de las empresas del sector y las Organizaciones Sindicales COMFIA-CC.OO. y UGT en representación de los trabajadores del mismo, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90, apartados 2 y 3, del Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores y en el Real Decreto 1040/ 1981, de 22 de mayo, sobre registro y depósito de Convenios Colectivos de trabajo,

http://www.boe.es/boe/dias
/2007/04/10/pdfs/A15464-15466.pdf

LEGISLACIÓN
TRANSPARENCIA FINANCIERA.
LEY 4/2007, de 3 de abril, de transparencia de las relaciones financieras entre las Administra-ciones públicas y las empresas públicas, y de transparencia finan-ciera de determinadas empresas.

PDF (5 págs. - 154 KB.)

PARQUES NACIONALES.
LEY 5/2007, de 3 de abril, de la Red de Parques Nacionales.

PDF (11 págs. - 313 KB.)

PATENTES.
MODIFICACIONES al Reglamento de Ejecución del Tratado de Cooperación en materia de Patentes PCT («Boletín Oficial del Estado» de 7 de noviembre de 1989), adoptadas en la 31 Sesión de la Asamblea de la Unión Internacional de Cooperación en materia de Patentes (Ginebra 1 de octubre de 2002).

PDF (18 págs. - 1537 KB.)

INSTRUCCIÓN DGRN SOBRE NACIONALIDAD.
Instrucción de 28 de marzo de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre competencia de los Registros Civiles municipales y demás reglas relativas a los expedientes de declaración de nacionalidad española con valor de simple presunción.

PDF (3 págs. - 87 KB.)

FORMACIÓN PROFESIONAL.
Real Decreto 395/2007, de 23 de marzo, por el que se regula el subsistema de formación profesio-nal para el empleo.

PDF (17 págs. - 546 KB.)

UNIVERSIDADES.
Ley Orgánica 4/2007, de 12 de abril, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/2001, de 21 de diciembre, de Universidades.

PDF (20 págs. - 591 KB.)

MERCADO DE VALORES.
LEY 6/2007, de 12 de abril, de reforma de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, para la modificación del régimen de las ofertas públicas de adquisición y de la transparencia de los emisores

PDF (11 págs. - 316 KB.)

*EMPLEADO PÚBLICO. LEY 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado Público.

PDF (30 págs. - 906 KB.)

AGUAS.
REAL DECRETO-LEY 4/2007, de 13 de abril, por el que se modifica el texto refundido de la Ley de Aguas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio.

Tan sólo se refiere a las autorizaciones de vertido, introduciéndose un nuevo apartado 2 en el artículo 101.

PDF (2 págs. - 63 KB.)

FACTURACIÓN TELEMÁTICA.
Orden EHA/962/2007, de 10 de abril, por la que se desarrollan determinadas disposiciones sobre facturación telemática y conservación electrónica de facturas, contenidas en el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

PDF (8 págs. - 229 KB.)

CANARIAS

CANARIAS.
Ley 5/2007, de 16 de marzo, de modificación de la Ley 14/2003, de 8 de abril, de Puertos de Canarias.

PDF (3 págs. - 101 KB.)

CASTILLA LA MANCHA

CASTILLA-LA MANCHA.
Ley 6/2006, de 20 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para el año 2007.

PDF (28 págs. - 924 KB.)

CASTILLA-LA MANCHA.
Ley 8/2006, de 20 de diciembre, que establece el Régimen Jurídico aplicable a la Resolución Administrativa en determinadas materias.

PDF (19 págs. - 683 KB.)

CASTILLA-LA MANCHA.
Ley 10/2006, de 21 de diciembre, por la que se modifica la Ley 17/2005, de 29 de diciembre, de medidas en materia de tributos cedidos.

PDF (3 págs. - 102 KB.)

Resoluciones
de la DGRN

D**64. LA PROPIEDAD VOLU-MÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION DE VOLUMEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO.
Rs. 24 febrero de 2007. DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.R. 24 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

HECHOS: Se formaliza una escritura pública de “disgregación” entre suelo y subsuelo de una finca, es decir (y por lo que resulta de la exposición de los hechos de la Rs), una separación, sin más, entre ambos elementos, pero sin una determinación precisa de la parte segregada o disgregada, ni tampoco el establecimiento de una propiedad horizontal o un derecho de subedificación. Acto seguido se cede gratuitamente el suelo (nos imaginamos que a una Admón. Pública, para calle o Parque) y se reserva con carácter privado, con destino a garaje, la zona de subsuelo. Cada uno de dichos elementos queda sujeto a un distinto régimen jco: la propiedad del suelo queda de dominio público, como digo, en tanto el subsuelo queda de propiedad privada.

REGISTRADORA: Rechaza la inscripción, dado que se rompe el principio de especialidad hipote-caria, es decir, no se lleva a cabo una segregación propiamente dicha, ni se constituye una PH o se reserva un dcho de subedificación, en relación con la separación de ambos elementos.

NOTARIO: El notario entiende, por el contrario, que es suficiente para la separación registral de suelo y vuelo, la mera “disgregación” entre ambos elementos, sin que sea necesaria la utilización de otro instrumento jco, y se basa para ello en la Rs de 5 abril de 2002.

DIRECCION GENERAL: La DG da la razón a la Registradora, pero por no haberse observado en la escritura el principio de especiali-dad hipotecario. Sin embargo hace una muy interesante reflexión respecto a la admisión en Nuestro Ordenamiento, de la llamada “propiedad volumétrica”, frente al concepto clásico de propiedad.

Parte del hecho de que no existen obstáculos estructurales para la configuración de un régimen distinto de la propiedad del suelo y subsuelo, dado que en nuestro sistema, se admiten no sólo fincas perimetrales terrestres, sino volúmenes edificables, siempre que exista una perfecta definición de los mismos. Y para ello no es preciso acudir a la figura de la segregación, sino que basta la delimitación del distinto régimen jco aplicable a cada uno.

La concepción clásica del dcho de propiedad, y el principio de accesión, tiene excepciones, derivadas, bien de la voluntad del propietario (constitución de un dcho de superficie o subedifica-ción), o bien de la propia ley (limitaciones por ejemplo derivadas de la Ley de Minas, Aguas, Navegación aérea etc).

Las exigencias necesarias para dar lugar a dicha separación entre dominio público y privado son:

… Por una parte, la existencia de una justa causa, como es aquí la explotación de los subterráneos de zonas públicas.

… Y de otro, que no se distorsionen los principios hipotecarios.

… Pero, en cada caso, debe quedar claro si lo que se pretende es: 1).- Bien segregar un volumen subterráneo para configurar una finca independiente totalmente del suelo-vuelo, en cuyo caso, es necesario llevar a cabo una modificación hipotecaria, norma-lmente una segregación, previa licencia municipal, con especifica-ción del volumen edificable que se segrega y se constituirá una finca registral independiente, 2).- O bien si lo que se quiere es que siga existiendo una vinculación entre ambos elementos, aunque sujetos a un régimen jco distinto, es decir se trata de un desdoblamiento del régimen jco del suelo-vuelo y subsuelo, pero existiendo una vinculación entre ambos, en cuyo caso, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de dicha coexistencia, para lo que se precisa aplicar la técnica de la división horizontal, aplicable a los complejos urbanísticos, por existir al menos un elemento común entresuelo y subsuelo, que es precisamente la línea de separa-ción entre uno y otro, normalmente a través de una forjado. En este supuesto, en el folio de la finca matriz del suelo, se hará constar la configuración de parte del subsuelo como bien patrimonial, y en el folio del subsuelo se hará referencia a la finca matriz, constando en ambas las reglas que regulan el complejo.

COMENTARIO: Haciendo un poco de historia en el tema del dcho de propiedad, hemos de remontarnos a la Rs de 16 noviembre de 1981, que ya establecía dos conceptos del dcho de propiedad: la que llamaba propiedad “civilista” propia del Dcho Romano y recogida por el Code Napoleónico, en que la propiedad era un dcho absoluto, en el que las limitaciones eran excepcionales, frente a la que llamaba concepción “administrati-va”, que proveniente del Dcho Alemán, consideraba tales limitaciones como “delimitaciones” del dominio. Estimaba que el art 348 del c.c. había sido ampliamente superado por el art 33 de la CE, donde tras de reconocer el dcho de propiedad, era su función social la que delimitaba su contenido, de acuerdo con las leyes.

Este concepto de propiedad delimitada, ya había sido recogido por nuestra Ley del Suelo de 1956 y 1972, que vinieron a dar entrada a la que se conoce como “propiedad urbana”, dentro de la cual se comenzó a discutir qué facultades integraban su concepto, e incluso si tal concepto era, como decía García de Enterría, una especie de propiedad esencial, a la que se le iban luego agregando facultades.

Esta idea de núcleo de propiedad, desprovisto de facultades urba-nísticas (que sigue el modelo italiano), dio lugar a la llamada propiedad urbana evolutiva, recogido por la luego derogada ley 8/90, que llegó a introducir una propiedad urbana, a la que se agregaban facultades, según el propietario iba cumpliendo sus deberes urbanísticos (asi daba poco a poco dcho a urbanizar, al aprovechamiento, a edificar y sólo en un último momento a hacer propia la edificación).

Tras la derogación de dicha norma y al aldabonazo dado por nuestro TC en s de 1997, se dio lugar a la disgregación del urbanismo y su atribución a las distintas Auto-nomías, manteniendo tan sólo unos cuantos preceptos estatales, uno de los cuales era el mantenimiento de un solo concepto de propiedad urbana en todo el territorio nacional (la verdad es que hoy día es discutible este extremo). Quizá haya sido, y es una opinión personal, esta dispersión urba-nística, la causante de gran parte de los males que nos aquejan en este terreno. Hoy en día la propiedad urbana, se configura en general como una propiedad con derecho a edificar, pero para cuyo ejercicio se precisa de una licencia, y en general se establece que las plusvalías que genera la edificación se reparten entre los propietarios y la Comunidad a través de complejos sistemas de distribución (El nuevo Proyecto de Ley del Suelo, recoge, sin embargo, a la consideración del suelo, como propiedad desprovista del dcho a construir).

La opinión doctrinal que se sustenta, en torno al dcho de propiedad, es la que no existe un concepto único predicable, de los distintos bienes, que igual que se puede hablar de una propiedad urbana, también se puede hablar de propiedad rústica, intelectual, de minas etc…, cada una con unas características especiales, que no son propias de las demás y cuya delimitación corresponde siempre a la norma que las regula.

Pero tras de esta introducción quizá innecesaria, pero con un afán de profundizar en este tema, volvamos a la PROPIEDAD VOLU-MÉTRICA: El concepto clásico de propiedad, como derecho cuasi absoluto y extensible “por arriba hasta el cielo y por abajo hasta los infiernos”, como si fuera una columna intocable, es un poco el que reflejaba nuestro c.c, y frente a él, como hemos visto, se han ido separando determinados conceptos como el de propiedad urbana o la consideración del aprovechamiento urbanístico, como formas de propiedad que chocaban con el sistema.

(cont.)

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
ÓRGANO : SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA : 28/02/2007
NORMATIVA: Ley 35/2006, Arts. 8-3, 33-1, 34, 35, 88, 90, DT 9
DESCRIPCIÓN-HECHOS: La Comunidad de Propietarios del edificio donde radica la vivienda habitual de los consultantes acordó, por unanimidad, segregar la vivienda portería para su posterior venta. Los consultantes adquirieron la vivienda en el año 1994, aunque la antigüedad del edificio es superior a 40 años.
La venta se va a efectuar a lo largo del año 2007, y una vez realizada se efectuará el reparto del dinero obtenido entre los propietarios, si bien, se ingresará en una cuenta bancaria de la Comunidad de Propietarios y se destinará a sufragar los gastos correspondientes a las obras de rehabilitación y mejora del edificio, necesarias según la Inspección Técnica de Edificios.

CUESTIÓN-PLANTEADA: Tributación de las cantidades a percibir por la venta.

COSTESTACIÓN COMPLETA: En cuanto las comunidades de propietarios reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal constituyen comunidades de bienes, para analizar el tratamiento tributario de la renta obtenida por una comunidad de propietarios por la venta de un elemento común se hace preciso acudir en primer lugar al artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), que establece que “no tendrán la condición de contribuyente las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General tributaria. Las rentas correspondientes a las mismas se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2ª del Título X de esta Ley.”
Dentro de esta sección 2ª, que regula el régimen de atribución de rentas, el artículo 88 dispone que las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan, para cada uno de los socios, herederos, comuneros o partícipes.
El artículo 33.1 de la Ley del Impuesto define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos.”
De acuerdo con esta configuración, la venta del inmueble dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34: por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, que para las transmisiones onerosas vienen definidos en el artículo 35.
Al tratarse de la venta de un elemento común, la portería del edificio, cada propietario deberá calcular los valores de adquisición y de transmisión que proporcionalmente les correspondan, en función de los coeficientes de participación en la comunidad de propietarios, anteriores y posteriores a la segregación.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, los valores de transmisión y de adquisición para los consultantes serán los siguientes:
a) El valor de transmisión será el resultante de aplicar su coeficiente de participación en la comunidad, anterior a la segregación, sobre el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, una vez deducidos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por los transmitentes. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
b) El valor de adquisición será el resultado de aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia entre los coeficientes de participación en la comunidad anterior y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante de sumar el importe real satisfecho por la adquisición de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los ellos. A esta cantidad se le añadirá el coste de las inversiones y mejoras que, en su caso, hubieran sido efectuadas en la portería con posterioridad a la adquisición de la vivienda. El valor de adquisición resultante se actualizará mediante la aplicación del coeficiente de actualización establecido en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión para las adquisiciones de inmuebles efectuadas en el año 1994.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Por tanto, los consultantes podrán aplicar una reducción del 11,11 por 100 sobre la parte proporcional de la ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006, calculada en la forma expuesta.
La ganancia patrimonial reducida se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Resoluciones
de la DGRN
(cont.)

Junto a ello, se comenzó a plantear en las grandes ciudades, la cuestión de espacios aprovecha-bles, a distinta altura, que no encajaban en estos esquemas rígidos y de una forma u otra se intentó de darles solución.

La primera lanza que se rompió en su defensa la dio la repetida Rs de 5 de abril de 2002, en que rechazaba la interpretación tradi-cional del art 348 c.c. y acudía a la CE de 1978 para plantear la admisión de esta nueva propiedad por volúmenes, en el que ya se manejaba la posibilidad de esta novedad: en este supuesto el caso era distinto al de la Rs que nos ocupa, ya que se desafectaba el subsuelo de un terreno público, para configurarlo como una finca independiente. Tras de admitir esta posibilidad, la DG acudía a la figura de la concesión admva o la desafección de la unidad subte-rránea destinada a aparcamiento, estableciendo que ello no suponía ninguna limitación al destino demanial del suelo, ni se mermaba el uso público del mismo. En el supuesto, no se llegaba a segregar un volumen edificable de subsuelo (posibilidad que hoy se admite), sino que seguía vinculado con la superficie, pero quedando regla-mentadas las relaciones derivadas de la coexistencia de suelo y vuelo públicos, con un volumen edificable de carácter patrimonial, y se acudía a la figura de la constitución de un complejo inmobiliario. La unidad subterránea, sin romper su vinculación con la finca matriz, una vez desafectada, podía abrir en el Registro finca independiente.

RESUMEN FINAL: Tras de la nueva Rs, se admite perfectamente la referida propiedad volumétrica, y se exigen la concurrencia de estas circunstancias: 1) Causa justifica-da; 2) mantenimiento de los principios registrales, en concreto el de especialidad; 3) Se admiten dos posibilidades: a- o bien se produce la segregación de volumen edificable, desconectado de la superficie terrestre (me imagino que siempre que no existe ningún elemento común) y se configura como finca independiente, abriendo folio aparte, y todo ello, previa licencia municipal b- o bien se mantiene la coexistencia entre ambos elementos, mediante la constitución de un complejo inmobiliario, y en tal caso, se abre en el folio abierto al suelo público, la configuración de parte del subsuelo como bien patrimonial, y en el folio abierto a éste, constará cual es la finca matriz de procedencia y en ambos folios, se reflejarán las reglas del complejo inmobiliario articulado. (JLN).

PDF (2 págs. - 81 KB.)

65. LA PROPIEDAD VOLU-MÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION DE VO-LUMEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO.
R. 26 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

Contenido idéntico a la anterior número 64, de 24 de febrero de 2007. (JLN)

PDF (2 págs. - 94 KB.)

66. LA PROPIEDAD VOLU-MÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION DE VOLU-MEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO. R. 27 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.

Contenido idéntico a la anterior número 64, de 24 de febrero de 2007. (JLN)

PDF (2 págs. - 94 KB.)

CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE EN EJECUCIÓN DE CONVENIO URBANÍSTICO. CALI-FICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. R. 13 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Vinculante en parte.

Hechos: Se trata de una escritura en la que se constituye un derecho de superficie a favor de dos entidades, en un 40% una y en un 60% otra, y ello en ejecución de un convenio urbanístico, suscrito en principio con unas entidades diferentes.

Registradora: La completa y fundamentada nota de calificación, en la que se reproduce una previa nota puesta, y al parecer no recurrida, a la escritura en la que se documentaba el convenio urbanístico, queda reducida a dos defectos, tras pasar por la calificación sustitutoria. Estos defectos quedan concretados en los dos siguientes:

1. No utilización por parte del Ayuntamiento del procedimiento adecuado para la constitución del derecho de superficie. El Registrador consideró que debió utilizarse el procedimiento negociado, al quedar desierto el concurso, pero no la adjudicación directa a través de la ejecución de un Convenio Urbanístico.

2. Por establecerse una participación del 40% y del 60% a favor de los superficiarios, sin fijar las normas de comunidad que regulen dicha situación, no siendo suficiente la remisión a las normas que rigen la propiedad horizontal, ya que no se delimitan los elementos independientes ni los comunes.

Doctrina: La DG, tras revisar lo que es calificable o no dentro de los actos administrativos, de conformidad con el art. 99 del RH,, concluye que si bien puede calificar, entre otros extremos, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido y los trámites esenciales de este procedimiento, ello no le faculta para calificar si el procedimiento seguido por la administración es el que debería haberse utilizado. Si pudiera calificar la procedencia del procedimiento se convertiría en órgano revisor de la legalidad administrativa, tarea que es puramente jurisdiccional a través de los cauces legalmente previstos. El Registrador sólo tiene que calificar si en el procedimiento elegido por la administración se han cumplido los trámites esenciales de dicho procedimiento. Sobre esta base la consecuencia es obvia. Como le está vedado calificar si el procedimiento es o no el adecuado, el primer defecto es revocado en su integridad. No obstante la DG, en aras del principio de seguridad jurídica, señala a continuación las razones por las que piensa que la administración ha actuado correctamente. Y en definitiva viene a decir que la constitución del derecho de superficie se rige por la legislación urbanística y que con arreglo a ella (la de Castilla la Mancha), la constitución ha sido bien realizada.

En cambio se confirma el segundo defecto, considerando la DG, que para que la PH quede debidamente constituida deberán describirse tanto los distintos elementos independientes, como los distintos elementos comunes del complejo inmobiliario, con sus viales, instalaciones y servicios comunes.

Comentario: Lo verdaderamente importante de esta resolución es la delimitación que hace del ámbito de la calificación en relación con los documentos administrativos, considerando que queda fuera de esa calificación la determinación del procedimiento elegido por la administración para realizar sus actos. En definitiva, que sea cual sea el procedimiento elegido por la administración, el Registrador debe acatarlo y calificar sobre la base de que la elección está bien hecha. Puede calificar la congruencia, por supuesto, pero esa congruencia, en el ejemplo puesto por la propia DG, se limitará a rechazar un procedimiento que no es que sea incongruente, sino que no tiene nada que ver con lo pretendido en el acto administrativo. Fuera de este caso extremo, revisar un acto administrativo a través de un procedimiento de contratación pública, pone como ejemplo la DG, en ningún otro caso podrá el registrador, según esta resolución, poner en cuestión la adecuación del procedimiento a la finalidad perseguida.

La doctrina de la DG reflejada en esta resolución no es totalmente nueva, pues ya en resolución de 18 de Noviembre de 1986 determinó que el Registrador no es competente para calificar si una adquisición por parte del Ayuntamiento realizada a por concierto directo, se ajusta o no a las normas administrativas, aunque, también es cierto, que en posterior resolución de 26 de Abril de 1988, citada en el vistos, sí consideró al registrador competente para decidir que la enajenación de bienes de un Ayuntamiento se debía haber hecho por subasta y no por venta directa.

En definitiva y a la vista de la resolución que resumimos y de las otras citadas, habrá que ponderar con especial cuidado cualquier calificación de documento administrativo que ponga en cuestión la procedencia o no del sistema utilizado por la administración para la consecución de sus fines. (JAGV)

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