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del mundo inmobiliario

Nº 46
Enero/2008


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NOTICIAS

 

El Consejo Consultivo de la Generalitat considera que es inconstitucional
el artículo del proyecto de Ley para el Derecho a la Vivienda que prevé
el alquiler forzoso de pisos vacíos

 

La CNC investiga al sector bancario por subordinar la concesión de créditos hipotecarios a la contratación de un seguro de vida

Origen: Comisión Nacional de Competencia

De acuerdo con la nota de prensa de la Comisión de Defensa de la Compentencia, los hechos se remontan al 12 de junio de 2000, cuando la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (AUSBANC) formuló una denuncia contra la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (CAJAMADRID) por supuestas conductas prohibidas por la entonces vigente Ley 16/1989, de 17 de julio, de Defensa de la Competencia (LDC), consistentes en subordinar la concesión de préstamos hipotecarios a la suscripción de un seguro de vida o de amortización de crédito con una aseguradora perteneciente a su mismo grupo empresarial y en utilizar otras vías distintas a la de reclamar a esta aseguradora el pago del seguro al producirse la contingencia asegurada, en detrimento de la eficacia de dicho seguro

.

La denuncia fue archivada por el Servicio de Defensa de la Competencia mediante Acuerdo de 21 de diciembre de 2000. Dicho acuerdo fue recurrido por la denunciante ante el Tribunal de Defensa de la Competencia y desestimado por éste mediante Resolución de 21 de noviembre de 2001.

Contra esta Resolución, AUSBANC interpuso recurso contencioso-administrativo, que fue resuelto por la Sala Sexta de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional, mediante Sentencia de 17 de septiembre de 2003 estableciendo que “los hechos denunciados, que parecían prima facie una práctica generalizada, podrían incidir en sectores relevantes como el de créditos hipotecarios o el de seguros de vida, lo que hacía conveniente incoar un expediente sancionador que, sin prejuzgar la resolución de fondo que pudiera dictarse, permitiría profundizar sobre las circunstancias concurrentes, analizándolas pormenorizadamente en el ámbito de un procedimiento adecuado, por lo que debía estimarse el recurso interpuesto a los solos efectos de incoar expediente, sin prejuzgar su resolución final”.

Una vez firme la Sentencia – recurrida en casación por CAJAMADRID ante el Tribunal Supremo, que desestimó el recurso en Sentencia de 20 de junio de 2006-, el Tribunal de Defensa de la Competencia dictó el 23 de marzo de 2007 Resolución de Ejecución de la misma instando al Servicio de Defensa de la Competencia la incoación de expediente sancionador en relación con la denuncia de AUSBANC contra CAJAMADRID, por supuestas prácticas prohibidas por el artículo 1 de la LDC.

Previamente el Servicio de Defensa de la Competencia, a la vista de la Sentencia de la Audiencia Nacional, inició en mayo de 2006 unas diligencias previas solicitando información reservada a la denunciada y a una muestra representativa consistente en 20 entidades del sector, acerca de los préstamos concedidos durante el primer cuatrimestre de 2006 en relación con su supuesta vinculación a seguros de vida o de amortización de crédito.

El 12 de diciembre de 2007 la Dirección de Investigación, en cumplimiento de la citada Sentencia, acordó iniciar formalmente un expediente contra dichas entidades por posibles prácticas prohibidas por el artículo 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia, sin que ello prejuzgue la resolución final.

Se abre ahora un plazo máximo de 18 meses para la instrucción del expediente y para su resolución por la Comisión Nacional de la Competencia.


CONVENIO DE COLABORACIÓN ENTRE EL MINISTERIO DE VIVIENDA Y EL CONSEJO GENERAL DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE ESPAÑA PARA LA PROMOCIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER

El Ministerio de Vivienda, en su política de promoción del mercado de alquiler, ha firmado un acuerdo de colaboración con nuestro Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España  mediante el cual se establecen las bases generales de cooperación entre ambas instituciones, con el fin de fortalecer el mercado de alquiler y estimular a los propietarios para que éstos pongan sus viviendas vacías en arrendamiento.

A efectos de promoción e información sobre el mercado de alquiler, el Ministerio de Vivienda va a proceder a editar un número determinado de folletos en donde se dará cuenta de las ventajas existentes para arrendador y arrendatario  (solicitar el folleto  a su administrador) El Ministerio de Vivienda reconoce la importancia de los administradores de fincas como agentes imprescindibles en el sector inmobiliario, para   contribuir a la consecución de estas medidas y así tratar de solucionar, en parte, el problema de la vivienda que determinados sectores de nuestra sociedad vienen padeciendo.

ACTUALIDAD


El Parlament aprobó el día 20 de diciembre  la Ley de Derecho a la Vivienda
con los votos en contra de CiU y PP y la abstención de C's,
dando luz verde a una norma que el Gobierno de PSC,
ERC e ICV-EUiA trató de aprobar ya en la pasada legislatura,
a iniciativa de la conselleria ecosocialista de Medio Ambiente y Vivienda.

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CONSULTA

ESTACIONAMIENTO INSCRITO POR CUOTAS INDIVISAS

Un sótano destinado a estacionamiento de vehículos se halla inscrito a favor de cincuenta propietarios por cuotas indivisas con atribución de determinadas zonas a cada cuota.

 

 

Se plantea, si cabe que un copropietario, por sí sólo, divida su cuota con nueva descripción de la zona cuyo uso exclusivo se atribuye. En el folio del sótano no se dice nada sobre la posibilidad o no de realizar dicha subdivisión. 

Cuando la cuota indivisa lleva anejo el disfrute de una zona determinada nos hallamos ante un régimen de propiedad horizontal no ante una comunidad ordinaria, por lo que la descripción de las zonas y de los elementos comunes habrá de realizarse por el propietario único o por la junta por unanimidad, sin que quepa la descripción por un propietario de sus sub-zonas, conforme a las resoluciones de 11 y 15 de marzo d 2004. Ello es conforme con el art. 53.b AURH.

  Ahora bien, si acudimos al art. 68 RH vemos que para descongestionar el folio del garaje se admite la posibilidad de que se asigne folio independiente a una cuota aún sin atribución de zona, bastando su identificación con un número correlativo que le atribuye el registrador al abrir folio.

  Al amparo de esa posibilidad, el propietario puede vender parte de su cuota sin describir las nuevas sub-plazas, si bien no accederá al registro la división por zonas que pudiera haberse convenido entre las partes.

  En resumen, la transmisión de una cuota con asignación de sub-zonas no puede ser realizada por sí sólo por el propietario de la cuota, sino que requiere acuerdo de la junta a la nueva descripción de zonas y elementos comunes, si bien, es admisible que el propietario venda parte de su cuota sin asignación de zonas.

Ley 37/1992 art. 78-Tres-1º

Un licenciado en Derecho ejerce la actividad de abogado y administrador de fincas y, en breve, va a iniciar un proceso judicial contra una determinada Comunidad de propietarios que ha rescindido unilateralmente el contrato de prestación de servicios que tenía con el.

Al tal efecto, tiene previsto reclamar judicialmente a dicha Comunidad todos los honorarios dejados de percibir por la rescisión hasta la conclusión del contrato.

   ¿La cantidad que pretende reclamar constituye contraprestación y base imponible de alguna operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido realizada por el consultante para la citada Comunidad de propietarios y, por tanto, debe repercutir el Impuesto sobre la misma?

1.- De conformidad con lo dispuesto en el número 1º del apartado tres del artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), no se incluirán en la base imponible de dicho Impuesto correspondiente a entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al mismo, las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones, distintas de las mencionadas en el apartado dos del mismo artículo (las percepciones retenidas con arreglo a derecho por el obligado a efectuar la prestación en los casos de resolución de las operaciones sujetas al Impuesto), que, por su naturaleza y función, no constituyan contraprestación o compensación de las citadas operaciones.

Según parece desprenderse de la información contenida en el escrito de consulta, las cantidades que pretende reclamar el consultante como consecuencia de la rescisión unilateral anticipada del contrato por parte de su cliente (comunidad de propietarios) constituirían una indemnización por los daños que tal rescisión le ocasiona, y no tendrían por tanto la condición de contraprestación de entrega de bienes o prestación de servicios alguna efectuada por el consultante a favor de su cliente. En particular, parece ser que dichas cantidades no tendrían la condición de contraprestación de los servicios de administración prestados por el consultante a su cliente con anterioridad a la rescisión unilateral del contrato, pues la contraprestación de estos últimos servicios estaría constituida por los pagos correspondientes a los meses durante los cuales los mismos fueron prestados.

De ser ello así, el consultante no debería aplicar el Impuesto sobre el Valor Añadido sobre la referida indemnización, por no constituir la misma base imponible de dicho Impuesto correspondiente a entrega de bienes o prestación de servicios alguna sujeta al mismo.

TRASTERO VINCULADO OB REM A PISO DE OTRO EDIFICIO

Se plantea si es posible vincular ob rem un trastero de un edificio a una vivienda de otro que se encuentra separado del primero por varias calles.    

La DGRN admite vincular ob rem la titularidad de un local, con la de otro situado en un edificio contiguo, exigiendo sólo que entre las dos fincas exista, como causa económica y a la vez jurídica que justifique esta conexión, una cierta relación de destino, dependencia, accesoriedad e incluso de servicio. Da además gran importancia al principio de autonomía de la voluntad.  
Las vinculaciones ob rem deben interpretarse de forma estricta por la limitación del domino que suponen, sin embargo con apoyo en el principio de autonomía de la voluntad y en que el poder de disposición corresponde en exclusiva al propietario, puede admitirse una vinculación ob rem entre el trastero y el piso de otro edificio con justificación en una relación de destino o causa económica entre uno y otro elemento.
 

No parece que afectase tal operación al título constitutivo, al tratarse de una operación meramente formal y no material, con lo que no sería necesario acuerdo por unanimidad de la junta de propietarios.  
Además, es frecuente que se establezcan estas vinculaciones entre distintas fincas, no colindantes, por ejemplo, para ligar una zona de recreo a determinados pisos o viviendas.
  Sin embargo, dicha vinculación se consideró como limitación dominical en cuanto que se vincula la disposición de un elemento a la de otro, la cual, para su establecimiento, requiere una causa que la justifique.  
Así, mientras que en las urbanizaciones citadas, con zona de recreo vinculada a las viviendas, existe una clara relación de servicio que justifica la vinculación, en el presente caso, la falta de colindancia no se halla contrapesada por esa relación de servicio ni por causa alguna que justifique, más allá de la voluntad del propietario único, dicha vinculación.

 

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LEGISLACIÓN

 

TRABAJADORES AUTÓNOMOS. Orden TAS/3553/2007, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Orden de 24 de septiembre de 1970, por la que se dictan normas para la aplicación y desarrollo del Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos.

PDF (2007/21012; 2 págs. - 59 KB.)

 

 ***MERCADO HIPOTECARIO.  LEY 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

PDF (2007/21086; 22 págs. - 453 KB.)

 

AGENCIA TRIBUTARIA. Orden PRE/3581/2007, de 10 de diciembre, por la que se establecen los departamentos de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y se les atribuyen funciones y competencias.

PDF (2007/21228; 11 págs. - 272 KB.)

 

DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MEDIO RURAL.- Ley Orgánica 16/2007, de 13 de diciembre, complementaria de la Ley para el desarrollo sostenible del medio rural.

PDF (2007/21489; 1 págs. - 33 KB.)

 

DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MEDIO RURAL. Ley 45/2007, de 13 de diciembre, para el desarrollo sostenible del medio rural.

PDF (2007/21493; 11 págs. - 366 KB.)

 

PATRIMONIO NATURAL Y BIODIVERSIDAD. Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad.

PDF (2007/21490; 53 págs. - 344 KB.)

 

 

*BIENES CON OFERTA DE RESTITUCIÓN DEL PRECIO. Ley 43/2007, de 13 de diciembre, de protección de los consumidores en la contratación de bienes con oferta de restitución del precio.

PDF (2007/21491; 4 págs. - 127 KB.)

 

EMPRESAS DE INSERCIÓN. Ley 44/2007, de 13 de diciembre, para la regulación del régimen de las empresas de inserción.

PDF (2007/21492; 9 págs. - 305 KB.)

 

FONDO DE GARANTÍA DEL PAGO DE ALIMENTOS. Real Decreto 1618/2007, de 7 de diciembre, sobre organización y funcionamiento del Fondo de Garantía del Pago de Alimentos.

PDF (2007/21500; 6 págs. - 212 KB.)

 

 

ESPAÑOLES EN EL EXTRANJERO. Real Decreto 1621/2007, de 7 de diciembre, por el que se regula un procedimiento de votación para los ciudadanos españoles que se encuentran temporalmente en el extranjero.

PDF (2007/21501; 8 págs. - 924 KB.)

 

PLANES Y FONDOS DE PENSIONES. Real Decreto 1684/2007, de 14 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento de planes y fondos de pensiones aprobado por el Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero y el Reglamento sobre la instrumentación de los compromisos por pensiones de las empresas con los trabajadores y beneficiarios, aprobado por Real Decreto 1588/1999, de 15 de octubre.

PDF (2007/21593; 27 págs. - 554 KB.)

 

AGENCIA TRIBUTARIA. Orden EHA/3650/2007, de 11 de diciembre, por la que se modifica la Orden de 2 de junio de 1994, por la que se desarrolla la estructura de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

PDF (2007/21594; 2 págs. - 55 KB.)

 

DECLARACIÓN CENSAL. Orden EHA/3695/2007, de 13 de diciembre, por la que se aprueba el modelo 030 de Declaración censal de alta en el Censo de obligados tributarios, cambio de domicilio y/o variación de datos personales, que pueden utilizar las personas físicas, se determinan el lugar y forma de presentación del mismo y se modifica la Orden EHA/1274/2007, de 26 de abril, por la que se aprueban los modelos 036 de Declaración censal de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios profesionales y retenedores y 037 Declaración censal simplificada de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores.

PDF (2007/21842; 8 págs. - 284 KB.)

 

MERCADO DE VALORES.- Ley 47/2007, de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.

PDF (2007/21913; 50 págs. - 356 KB.)

   

PRECIOS MEDIOS 2008. Orden EHA/3745/2007, de 14 de diciembre, por la que se aprueban los precios medios de venta aplicables en la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

PDF (2007/22010; 159 págs. - 2428 KB.)

 

AGENCIA TRIBUTARIA. Resolución de 12 de diciembre de 2007, de la Presidencia de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se modifica la de 19 de febrero de 2004, sobre organización y atribución de funciones en el ámbito de competencias del Departamento de Gestión Tributaria.

PDF (2007/22250; 2 págs. - 44 KB.)

 

AGENCIA TRIBUTARIA. Resolución de 12 de diciembre de 2007, de la Presidencia de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se modifica la de 24 de marzo de 1992, sobre organización y atribución de funciones a la Inspección de los Tributos en el ámbito de la competencia del Departamento de Inspección Financiera y Tributaria.

PDF (2007/22252; 6 págs. - 94 KB.)

 

PRESUPUESTOS GENERALES DEL ESTADO. Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008.

 

TRANSACCIONES EXTERIORES. Resolución de 20 de diciembre de 2007, de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera por la que se modifica la de 9 de julio de 1996, por la que se dictan normas para la aplicación de los artículos 4, 5, 7 y 10 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 27 de diciembre de 1991, sobre transacciones económicas con el exterior.

 

ADOPCION INTERNACIONAL. Ley 54/2007, de 28 de diciembre, de Adopción internacional.

 

SOCIEDAD DE LA INFORMACION. Ley 56/2007, de 28 de diciembre, de Medidas de Impulso de la Sociedad de la Información.

 

PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD. Corrección de errores del Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad.

 

SALARIO MINIMO. Real Decreto 1763/2007, de 28 de diciembre, por el que se fija el salario mínimo interprofesional para 2008.

PDF (2007/22451; 2 págs. - 68 KB.)

MINISTERIO FISCAL. Plantilla orgánica. Real Decreto 1754/2007, de 28 de diciembre, por el que se despliega parcialmente la nueva estructura del Ministerio Fiscal y se establece su plantilla orgánica para el año 2008.

ESTABILIDAD PRESUPUESTARIA. Real Decreto Legislativo 2/2007, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de Estabilidad Presupuestaria.

 

IRPF. Real Decreto 1757/2007, de 28 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, en materia de salario medio anual del conjunto de contribuyentes, obligación de declarar y retenciones e ingresos a cuenta sobre rendimientos del trabajo.

 

CLASES PASIVAS. Real Decreto 1761/2007, de 28 de diciembre, de revalorización y complementos de las pensiones de Clases Pasivas para el año 2008 y de modificación del Real Decreto 851/1992, de 10 de julio, por el que se regulan determinadas pensiones extraordinarias causadas por actos de terrorismo.

 

LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

 

MADRID

ACTUALIZACIÓN CONVENIO EMPLEADOS FINCAS

URBANAS
Como quiera que el vigente Convenio Laboral de Empleados de Fincas Urbanas para laComunidad de Madrid, cuya vigencia se establecía para el periodo 2001-2003, no ha sido renovado,le es de aplicación lo dispuesto en su artículo 4, prorrogándose en sus propios términos hasta la entrada en vigor del nuevo convenio.

En consecuencia con lo indicado en el apartado anterior y de acuerdo con lo previsto en las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera del citado Convenio Laboral, una vez conocido el Índice de Precios al Consumo interanual al mes de noviembre de 2007 (4,1%), a partir del 1 de enero de 2008 se incrementará el citado porcentaje a los siguientes conceptos salariales:

SALARIO BASE INICIAL
El salario base inicial mensual de los empleados de fincas urbanas en todas sus categorías y a tiempo completo será de 543,46 €.
Los trabajadores a tiempo parcial lo percibirán proporcionalmente a las horas contratadas en relación con la jornada ordinaria de 40 horas semanales.

DESCUENTOS POR CASA-HABITACIÓN
Los casos de porteros con jornada completa e ingresos brutos anuales (excluidas las cantidades que por horas y pagas extraordinarias pudiera percibir), entre 9.585,37 y 10.543,89 euros las deducciones que podrán efectuarse por el disfrute de la casa-habitación serán las siguientes:

Importe retribuciones anuales
(excepto pagasextras)
Deducciones
Euros
Euros
Hasta 9.585,37

0
De 9.585,38 a 9.681,21

7,98
De 9.681,22 a 9.777,06

15,97

De 9.777,07 a 9,872,92

23,95

De 9.872,93 a 9.968,78

31,95

De 9.968,79 a 10.064,62

39,93

De 10064,63 a 10.160,49

47,93

De 10.168,50 a 10.256,30

55,91

De 10.256,31 a 10352,17

63,92

De 10.352,18 a 10.448,05

71,88

De 10.448,06 a 10.543,89

79,88

Si el importe de las retribuciones anuales (excepto pagas extraordinarias), supera el importe máximo indicado en la tabla anterior, el descuento de casa-habitación será del 15 por 100 sobre el salario base inicial (543,46*15%) =81,52 €.

En el caso de porteros a tiempo parcial, no es de aplicación la tabla anterior, pudiéndose aplicar como descuento por disfrute de casa habitación el 15 por 100 de su salario base inicial.

COMPLEMENTOS SALARIALES

Cuando el empleado de finca urbana tuviera a su cargo trabajos especiales, tales como la retirada de las bolsas de basuras de las viviendas y locales particulares, el cuidado y limpieza de los jardines anejos a la finca urbana en que preste servicios, o del garaje particular de la misma o cualquier otro servicio análogo, percibirá, como complemento de puesto de trabajo, una cantidad en la cuantía que se pacte con la propiedad y que se fijará en razón de la clase y extensión de tales servicios que no deben ser inferiores a las siguientes cantidades:

RETIRADA DE BASURAS
Por la retirada de la basura de las puertas de las viviendas, oficinas o locales que den acceso a la escalera o portal 4,04 euros en al año 2008, por propietario y mes.

GARAJE
Por el cuidado del Garaje de la finca, cuando este es anejo inseparable a las viviendas, realizando la limpieza y vigilancia de los elementos integrantes del mismo tales como escaleras, ascensores, montacargas, motores o cualquier otro servicio del garaje, percibirá durante el año 2008 por cada plaza de garaje la cantidad de 0,85 euros mensuales.

JARDÍN
Por la atención , cuidado y limpieza de la zona ajardinada, se aplicará la siguiente escala:
Hasta 300 metros cuadrados (41,90 euros) mensuales.
De 301 a 1000 metros cuadrados ( 83,81 euros) mensuales.
Más de 1000 metros cuadrados ( 125,72 euros) mensuales.
No tendrán la consideración de jardín, las jardineras y macetas existentes en los elementos comunes de la finca.

PISCINA
Por la atención y cuidado 79,81 euros por piscina y mes o fracción de este, en periodo de funcionamiento de las mismas durante el año 2008.

CORRESPONDENCIA
Por repartir la correspondencia en los casos que no existiera casilleros o estos en su conjunto no reúnan las condiciones mínimas exigibles para tal fin, 18,37 euros mensuales durante el año 2008.

UTILIZACIÓN TELÉFONO PROPIO
Tendrá derecho a percibir por la utilización de teléfono propio en interés de la comunidad o propiedad, la cantidad de 5,64 euros mensuales, durante el año 2008.

PLUS DE TRANSPORTE
Los empleados de fincas urbanas en sus categorías de conserje, limpiador/a, jardinero, vigilante y controlador, en el caso que su domicilio particular y la finca donde presta sus servicios disten en mas de 2 Kms., tendrá derecho a un complemento de plus de transporte de 47,89 euros mensuales durante el año 2008.

JUBILACIÓN
Para que los trabajadores con contratos anteriores a 1º de agosto de 1993 puedan tener derecho a la indemnización por jubilación prevista en el Artículo 52 del Convenio, será requisito necesario tener en el año 2008, una antigüedad mínima en la finca de 23 años. ( La indemnización prevista es de 14 días por año que anticipen su jubilación a los 70 años) .

NAVARRA

CONVENIO ECONÓMICO. Ley 48/2007, de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 28/1990, de 26 de diciembre, por la que se aprueba el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra.
PDF (2007/21914; 7 págs. - 154 KB.)

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RESOLUCIONES DE LA DGRN

SEGURO DECENAL: NO ES NECESARIO EN UNA AMPLIACION DE LOCAL GARAJE, DE UN EDIFICIO DE VIVIENDAS, DIVIDIDO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 17 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 18 de diciembre de 2007. Notario de Ribadeo doña María del Rocío de La Hera Ortega - Registro de Ribadeo. Vinculante.

            HECHOS: Se declara la obra nueva y división horizontal de un edificio compuesto de cinco plantas: una baja, en el que se encuentra un local-garaje y una vivienda y cuatro plantas más destinadas a viviendas. La licencia obtenida es de 4 de octubre de 1999, y la escritura de 1 diciembre de 1999; por tanto al haberse formalizado la misma con anterioridad a la Ley de Ordenación de la Edificación (en vigor desde 5 de mayo de 2000), no hizo falta obtener el seguro decenal.

            Después en escritura de 11 de octubre de 2006, se procede a modificar la anterior división horizontal, ampliando el local garaje, pero sin modificar realmente la estructura del edificio, ya que se hace añadiendo o ampliando, sobre el terreno el local garaje bajo anterior, y concediendo al piso primero, el derecho de disfrute de una terraza (precisamente el techo de la porción de garaje ampliado). Se ratifica la obra por todos los propietarios del edificio, y se aporta licencia municipal de edificación y certificado del Arquitecto Director de la Obra, manifestando la concordancia de lo realizado con la licencia obtenida.

            REGISTRADOR: Suspende la inscripción, por entender que no se ha obtenido el seguro decenal, ni acreditarse que se da algunos de los supuestos de exoneración del mismo. Y ello en base a que según la LOE dicha garantía es exigida respecto de todos los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.

            NOTARIO: Alega que la nueva estructura de lo edificado es independiente de la estructura general del edificio; que es imposible obtener dicho seguro respecto de un edificio construido con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE y respecto del que no se obtuvo dicho seguro; que la ampliación realizada es realmente una obra nueva independiente, y no es preciso el seguro, ya que se trata de un bajo comercial.

            DIRECCION GENERAL: La DG estima el recurso del Notario, en base a estos argumentos:

             - la obra realizada consiste en una ampliación de la planta baja, la cual no está destinado a vivienda, sino a garaje.

            - los elementos privativos de la PH destinados a vivienda no han sufrido modificación. Ni tan siquiera el de la planta primera, ya que lo único que se hace es atribuirle el uso exclusivo de una terraza, situada encima de la porción de garaje ampliada.

            - En definitiva, la exigencia del seguro decenal en materia de reforma o ampliación debe entenderse, al igual que en caso de nuevas construcciones, referido a obras de reforma o ampliación de viviendas y no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados también a viviendas, de manera que no será exigible, cuando la modificación de obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas

PDF (2007/21820; 2 págs. - 94 KB.)

http://www.notariosyregistradores.com/

 

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HACIENDA


CONSULTAS EMITIDAS POR LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

V0363-07
ÓRGANO :
SG de Impuestos
sobre Renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA : 18/06/2007
NORMATIVA: TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 10, 31-1, 32, 33, DT 9
DESCRIPCIÓN-HECHOS: El 2 de octubre de 2006 se transmitió la vivienda portería de la comunidad de propietarios consultante.
CUESTIÓN-PLANTEADA:

1ª. Tributación de la venta: ¿la comunidad o los copropietarios?

2ª. Cálculo de la ganancia patrimonial: ¿la comunidad o cada copropietario?
3ª. Cálculo del valor de adquisición.
4ª. Obligaciones tributarias de la comunidad de propietarios.

CONTESTACIÓN-COMPLETA :
En cuanto las comunidades de propietarios reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal constituyen comunidades de bienes, para analizar el tratamiento tributario de la venta de la vivienda portería por la comunidad de propietarios se hace preciso acudir en primer lugar al artículo 10.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), donde se determina que “las rentas correspondientes a las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2.ª del título VII de esta Ley”.
Dentro de esta sección 2ª, que regula el régimen de atribución de rentas, el artículo 89 dispone que las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan, para cada uno de los socios, herederos, comuneros o partícipes.
El artículo 31.1 de la Ley del Impuesto define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos.”
De acuerdo con esta configuración, la venta de la vivienda dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará por cada propietario de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 32: por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, definidos en los artículos 33 y 34 de la Ley del Impuesto.
Al tratarse de la venta de un elemento común, cada propietario deberá calcular los valores de adquisición y de transmisión que proporcionalmente les correspondan, en función de los coeficientes de participación en la comunidad de propietarios, anteriores y posteriores a la segregación.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, los valores de transmisión y de adquisición para cada propietario serán los siguientes:
a) El valor de transmisión será el resultante de aplicar su coeficiente de participación en la comunidad, anterior a la segregación, sobre el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, una vez deducidos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por los transmitentes. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
b) El valor de adquisición será el resultado de aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia entre los coeficientes de participación en la comunidad anterior y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante de sumar el importe real satisfecho por la adquisición de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los ellos. El valor de adquisición resultante se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año 2006, que cada propietario aplicará en función de la respectiva fecha de adquisición de su vivienda.

La disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Impuesto, en su redacción dada por la disposición final primera de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Lo dispuesto en esta disposición transitoria será de aplicación únicamente sobre las ganancias patrimoniales correspondientes a aquellos propietarios que hubiesen adquirido su vivienda antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé, para las transmisiones efectuadas a partir del 20 de enero de 2006, una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a esa misma fecha, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
Por último, las obligaciones de información de las entidades en régimen de atribución de rentas están recogidas en el artículo 91 de la Ley del Impuesto en los términos siguientes:
“1. Las entidades en régimen de atribución de rentas deberán presentar una declaración informativa, con el contenido que reglamentariamente se establezca, relativa a las rentas a atribuir a sus socios, herederos, comuneros o partícipes, residentes o no en territorio español.
2. La obligación de información a que se refiere el apartado anterior deberá ser cumplida por quien tenga la consideración de representante de la entidad en régimen de atribución de rentas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 45.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, o por sus miembros contribuyentes por este Impuesto o sujetos pasivos por el Impuesto sobre Sociedades en el caso de las entidades constituidas en el extranjero.
3. Las entidades en régimen de atribución de rentas deberán notificar a sus socios, herederos, comuneros o partícipes, la renta total de la entidad y la renta atribuible a cada uno de ellos en los términos que reglamentariamente se establezcan.
4. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá el modelo, así como el plazo, lugar y forma de presentación de la declaración informativa a que se refiere este artículo.
5. No estarán obligadas a presentar la declaración informativa a que se refiere el apartado 1 de este artículo, las entidades en régimen de atribución de rentas que no ejerzan actividades económicas y cuyas rentas no excedan de 3.000 euros anuales.”
La Orden HAC/171/2004, de 30 de enero (BOE de 4 de febrero) aprobó la declaración informativa anual a presentar por las entidades en régimen de atribución de rentas, que se efectuará mediante la presentación del modelo 184.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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SENTENCIAS

Id Cendoj: 28079110012007101137
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 3662/2000
Nº de Resolución: 1190/2007
Procedimiento: Casación
Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Tipo de Resolución: Sentencia

Resumen:
Propiedad Horizontal. Instalación de una nueva chimenea en la fachada del edificio sin la autorización unánime de los comuneros.

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a doce de Noviembre de dos mil siete.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados arriba indicados, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE Nº NUM002 - NUM003 DE LA CALLE002 DE LA CORUÑA", representada por el procurador don Argimiro Vázquez Guillén, contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo nº 374/97- por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña, en fecha 8 de marzo de 1999, dimanante de autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos con el número 217/95 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de La Coruña. Ha sido parte recurrida don Íñigo , representado por el Procurador don Miguel Torres Álvarez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1º.- La Procuradora doña Carmen Belo González, en nombre y representación de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE Nº NUM002 - NUM003 DE LA CALLE002 DE LA CORUÑA", promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 4 de La Coruña, contra don Íñigo , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) En su día se dicte sentencia por la que se declare: a) Que la chimenea instalada por don Íñigo en la fachada del edificio señalado con el nº NUM002 - NUM003 de  a CALLE002 de esta ciudad afecta a un elemento común del referido inmueble y por tanto a su título constitutivo. b) Que la instalación de la referida chimenea conlleva la constitución de una servidumbre de ventilación y expulsión de humos y gases sobre dicho inmueble. c) Que tales obras se han efectuado sin el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios. Y, en consecuencia, se condene a don Íñigo a estar y pasar por estas declaraciones, y por consiguiente que retire a su cargo la chimenea instalada en la fachada del referido inmueble, dejando dicha fachada en el estado en que se encontraba antes de la instalación de la chimenea, todo ello con expresa imposición de las costas de este juicio".

2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don José Antonio Castro Bugallo, en nombre y representación de don Íñigo , se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...)

Se dicte sentencia por la que se desestime la demanda interpuesta por la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE Nº NUM002 - NUM003 DE LA CALLE002 DE LA CORUÑA", absolviendo a mi representado de cuantos pedimentos se formulan en la misma, con expresa imposición de costas a la adversa".

3º.- El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de La Coruña dictó sentencia, en fecha 5 de diciembre de 1996 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Belo González, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del inmueble nº NUM002 y NUM003 de la C/ CALLE002 , de esta ciudad, debo declarar y declaro: a) Que la chimenea instalada por don Íñigo en la fachada del edificio señalado con el nº NUM002 y NUM003 de la C/ CALLE002 , de esta ciudad, afecta a un elemento común del referido inmueble, y por tanto, a su título constitutivo. b) Que la instalación de la referida chimenea conlleva la constitución de una servidumbre de ventilación y expulsión de humos y gases sobre dicho inmueble. c) Que tales obras se han efectuado sin el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios. Y, en consecuencia, debo condenar y condeno al demandado don Íñigo a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y a que se retire a su cargo la chimenea instalada en la fachada del referido inmueble, dejando dicha fachada en el estado en que se encontraba antes de la instalación de la chimenea. Con imposición de costas al demandado".

4º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña dictó sentencia, en fecha 8 de marzo de 1999 , cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando como sigue el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de don Íñigo contra la sentencia dictada con fecha 5 de diciembre de 1996 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de La Coruña en autos de juicio de menor cuantía seguidos con el número 217/95 a instancia de la Comunidad de Propietarios CALLE002 NUM002 y NUM003 , frente a dicho apelante, debemos revocar y revocamos la expresada resolución, y desestimando la demanda inicial absolvemos al referido demandado de las pretensiones deducidas en su contra, sin hacer especial imposición de costas".

SEGUNDO.- El Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE Nº NUM002 - NUM003 DE LA CALLE002 DE LA CORUÑA", interpuso, en fecha 15 de septiembre de 2000, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) Por infracción de los artículos 7, 10.1, 11 y 16 de la LeydePropiedadHorizontal de 21 de julio de 1960 , en relación con los artículos 396 y 397 del Código Civil y jurisprudencia aplicable; 2º) por infracción de los apartados K y L de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en concordancia con los artículos 7, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal ; 3º) por infracción de los artículos 532, 533, 537 y 543 del Código Civil , en relación con los artículos 7, 10-1, 11 y 16-1 de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia aplicable, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dictar sentencia por la que declarando haber lugar al recurso interpuesto case y anule la sentencia recurrida, confirmando la sentencia de primera instancia y estimando íntegramente la demanda se declare: a) Que la chimenea instalada por don Íñigo en la fachada del edificio señalado con el nº NUM002 - NUM003 de la CALLE002 de esta ciudad, afecta a un elemento común del referido inmueble y por tanto a su título constitutivo. b) Que la instalación de la referida chimenea conlleva la constitución de una servidumbre de ventilación y expulsión de humos y gases sobre dicho inmueble. c) Que tales obras se han efectuado sin el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios. Y, en consecuencia se condene a don Íñigo a estar y pasar por estas declaraciones, y por consiguiente que retire a su cargo la chimenea instalada en la fachada del referido inmueble, dejando dicha fachada en el estado en que se encontraba antes de la instalación de la chimenea. Todo ello con expresa imposición de las costas de ambas instancias y de las de este recurso al Sr. Íñigo ".

TERCERO.- Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don Miguel Torres Álvarez, en nombre y representación de don Íñigo , lo impugnó mediante escrito de fecha 19 de noviembre de 2003, suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia por la que desestime íntegramente el recurso, confirmando la resolución de la Audiencia Provincial de A Coruña, con expresa imposición de costas a la recurrente".CUARTO.- La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 31 de octubre de 2007 , en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE NÚMERO NUM002 - NUM003 DE LA CALLE002 DE LA CORUÑA" demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a don Íñigo , e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

La cuestión litigiosa se centra principalmente en la determinación de si la instalación por el demandado de una nueva chimenea en la fachada del edificio de la Comunidad actora requería o no el acuerdo unánime de los copropietarios.

El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, que absolvió al demandado.

La Comunidad actora ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia.

SEGUNDO.- El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los artículos 7, 10.1, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , en relación con los artículos 396 y 397 del Código Civil , y de la doctrina jurisprudencial aplicable, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada, en su fundamento de derecho segundo, ha declarado que el demandado instaló la chimenea litigiosa en sustitución de otra anterior, y admite que ésta difiere de aquélla tanto en el material como en el indudable aumento del grosor, que ahora equivale a unos 400 mm. de diámetro o 1256 cm2 de sección; en su fundamento de derecho tercero, justifica la aludida instalación por el hecho de que, desde el punto de vista técnico, la sección es adecuada para la correcta evacuación de humos y olores del local, no obstante podría ser igualmente viable con un diámetro inferior; en el fundamento de derecho quinto, razona que el color metálico de la chimenea no es necesariamente más molesto que el color blanco de la anterior, que el mayor diámetro está justificado por razones técnicas y que las consideraciones de carácter estético no son primordiales, por lo que la chimenea litigiosa no implica una alteración esencial de los elementos comunes; sin embargo ha quedado acreditado que la chimenea instalada por el demandado afecta a toda la fachada del inmueble, y no ofrece duda que los muros perimetrales tienen la consideración de elementos comunes, y como tales se determinan legalmente, con la prohibición a los condueños, sin el consentimiento de los demás, de hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, y en el supuesto presente, la chimenea debatida, además de afectar a un elemento común, altera la configuración general de la fachada lateral del inmueblese estima por las razones que se dicen seguidamente.

La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho segundo, contiene la siguiente argumentación:

"De la actividad probatoria desarrollada, comprendidas las diligencias para mejor proveer acordadas por esta Sala, se desprende que el demandado instaló la chimenea litigiosa en sustitución de otra anterior, parece ser que variando el material (la actual es de chapa de acero galvanizada o zincada) y con un indudable aumento del grosor, que ahora equivale a unos 400 mm. de diámetro, o 1256 cm2 de sección (posición 4ª absuelta por el demandado y preguntas y repreguntas 2ª y 3ª de la testifical). La comunidad de propietarios actora, en asamblea extraordinaria celebrada el 19 de julio de 1994, adoptó el acuerdo que comienza así: "(...) Por la mayoría de los presentes, a excepción de tres votos a favor, de dejarla como está actualmente, se manifiesta en contra de la instalación de la nueva tubería. Acordando que se requiera al Sr. Íñigo para que en el plazo de ocho días a contar desde la recepción de los acuerdos a esta junta, proceda a desmontar la chimenea que ha instalado recientemente, e instale una de sección como máximo 20 cm., y color similar a las ya existentes en otros locales de negocio del bajo y que no difieren ni destacan tanto de la fachada". Requerido notarialmente el demandado con fecha 24 de enero de 1995, respondió mediante carta del día 30 siguiente, en la que concluía con este párrafo: "En cualquier caso, no tengo inconveniente alguno en revestir o pintar la chimenea del modo y color que la Comunidad tenga a bien indicarme, si ésta considera que con ello mejoramos la estética del edificio".

De ordinario, los titulares de locales, a causa de la explotación de negocios de hostelería, como bares o restaurantes, necesitan reglamentariamente de una salida de humos, por lo que proceden a la colocación de una chimenea que pasa por elementos comunes, como fachadas o patios de luces, o a la sustitución por otra de la existente deteriorada.

Aunque los propietarios de estos locales tienen la facultad de dedicar los mismos a una actividad lícita, salvo cláusula estatutaria expresa en contrario, cuando para ello necesitan verificar obras en elementos comunes, sólo la aprobación unánime de la Comunidad les permitirá la instalación o la mutación de dichas chimeneas de salidas de humos.

En el caso, el demandado, titular de un local con el nombre comercial de "Cafetería-Churrería Núñez" ha colocado una nueva chimenea que afecta a la fachada del edificio, para cambiar la anterior deteriorada, sin la autorización unánime de los miembros de la Comunidad, con lo que ha vulnerado los preceptos indicados en el cuerpo del motivo.

TERCERO.- La estimación del motivo primero del recurso determina la casación de la sentencia recurrida y hace innecesario el examen de los restantes; y asumidas por esta Sala las funciones de la instancia, procede acoger la demanda formulada por la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL

INMUEBLE NÚMERO NUM002 - NUM003 DE LA CALLE002 DE LA CORUÑA", con base en los razonamientos contenidos en el fundamento de derecho precedente.

Ratificamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de la Coruña en fecha de 5 de diciembre de 1996, por ser perfectamente ajustada a derecho.

Sin hacer expresa condena en las costas causadas en la apelación y en este recurso de casación, de acuerdo con los artículos 710 y 1715.2, respectivamente, de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE NÚMERO NUM002 - NUM003 DE LA CALLE002 DE LA CORUÑA" contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña en fecha de ocho de marzo de mil novecientos noventa y nueve, cuya resolución anulamos.

Ratificamos íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de La Coruña en fecha de cinco de diciembre de mil novecientos noventa y seis.

No ha lugar a hacer especial condena en las costas ocasionadas en la segunda instancia y, con mención a las de este recurso de casación, cada parte satisfará las suyas.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico

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RECORDATORIO


¿SABIAS QUE PUEDE EL REGISTRADOR RECHAZAR LA INSCRIPCIÓN
DE UN DOCUMENTO JUDICIAL SIN POR ELLO DEJAR DE OBSERVAR EL DEBER CONSTITUCIONAL DE CUMPLIR LAS RESOLUCIONES JUDICIALES,
TODA  VEZ QUE DICHO MANDATO DEBE COMPAGINARSE
CON EL PRINCIPIO TAMBIÉN CONSTITUCIONAL DE PROTECCIÓN
JURISDICCIONAL DE LOS DERECHOS E INTERESES LEGÍTIMOS
Y DE INTERDICCIÓN DE LA INDEFENSIÓN; DE MODO QUE DEBE
RECHAZARSE LA INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES
SI NO CONSTA QUE EN EL RESPECTIVO PROCEDIMIENTO
LOS TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS QUE RESULTEN AFECTADOS
HAN TENIDO LA INTERVENCIÓN PREVISTA POR LA LEYES PARA SU DEFENSA,
EVITANDO ASÍ QUE SUFRAN EN EL MISMO REGISTRO LAS CONSECUENCIAS
DE SU INDEFENSIÓN PROCESAL ?

 

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DEFINICIONES DE INTERÉS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS

 

Constitución. La constitución de un conjunto urbanístico es un acto urbanístico es un acto de riguroso dominio que requiere unanimidad de los titulares de las fincas. R. 5 de Enero de 2006

 

 

CONSTITUCION DE CONJUNTO URBANISTICO: NO BASTA EL ACUERDO DE LA MAYORIA DE CUOTAS Y PROPIETARIOS, SINO QUE SE EXIGE LA UNANIMIDAD R. 5 de enero de 2006, DGRN. BOE de 13 de febrero de 2006.

            HECHOS: Una Comunidad de Propietarios, formada por 166 propiedades, incluidas en parcelas para construcción cada una de una vivienda unifamiliar, cinco bloques de apartamentos, más zonas verdes y zona social, acuerda constituirse en Conjunto Urbanístico, redactándose además los estatutos que han de regir el Conjunto. En el mismo se integran tres parcelas independientes, que contienen los elementos comunes, y a dicha escritura se adhiere la Sociedad Promotora, que es titular todavía de determinadas cuotas, que no han sido enajenadas a los propietarios particulares. Aunque la redacción de los hechos no está muy clara, da la impresión, que no todos los propietarios son titulares de una participación en las zonas comunes, sino que por la razón que sea, muchos ostentan únicamente una titularidad en su vivienda y en su particular propiedad horizontal. En la escritura se pretende que, estimando que se trata de una Comunidad Ordinaria, baste el acuerdo mayoritario para la constitución del Conjunto (posiblemente no se había pensado en ello, en su inicio), sin la intervención concreta de cada titular. A tal fin, comparece el Presidente del Conjunto y acompañando un certificado del acuerdo, comunicado sin oposición a todos los propietarios, solicita la inscripción (y a ello se adhiere la Promotora)

            REGISTRADOR.- Rechaza la inscripción por estimar que conforme al art 24 y 5 de la Ley de PH, se exige para la constitución de un Conjunto Urbanístico como Propiedad Horizontal única, exige el consentimiento unánime de todos los propietarios de las parcelas que lo integran, ya que cada uno de ellos va a tener una cuota indivisible con su vivienda en los demás elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.

            RECURRENTE: El Presidente del Conjunto, interpone recurso, estimando que, pese a que algunos titulares de viviendas no ostentan cuota en las parcelas que componen los elementos comunes (cuotas cuya titularidad la sigue ostentando la Promotora), estamos ante una Comunidad Ordinaria, y por tanto para la constitución del Conjunto, basta una mayoría y no es exigible la unanimidad. Además se une a la escritura, como se ha dicho, un certificado del acuerdo, del que resulta que los propietarios de las parcelas comunes aceptan la constitución del Conjunto, y además dicho acuerdo se ha notificado al resto de propietarios (art 17 LPH), sin que haya habido oposición.

            DIRECCION GENERAL: La DG rechaza el recurso, estimando que el núcleo central del problema radica en la naturaleza del acto constitutivo del Conjunto, y que dada la aplicación necesaria de los arts 5 y 24 de la LPH, es un acto de riguroso dominio, exigiendo la Ley que el régimen de la Propiedad Horizontal Única lo establezca el propietario del inmueble o todos los titulares de los componentes que lo integran. En definitiva, pese a que se pueda entender que estamos ante una Comunidad Ordinaria, no se puede aceptar que su constitución suponga un mero acto de administración, sino que al ser de riguroso dominio, deben concurrir y aceptar su constitución todos los titulares de los diversos elementos que integran la Comunidad.

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 Diferencias entre propiedad horizontal (siendo preciso que las nuevas fincas creadas no sean absolutamente independientes), que no requiere licencia, y  Conjunto urbanístico, que sí la exige. R. 16 de julio de 2005 

SEGREGACIÓN DE ZONA VERDE SIN LICENCIA. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA Y CONJUNTO URBANÍSTICO. LICENCIA DE PARCELACIÓN.
R. 16 de julio de 2005. DGRN. BOE 13 de Septiembre de 2005.

Se pretende inscribir una segregación de una zona verde, sin licencia, en un terreno urbanizable, en Andalucía. El resto del terreno se divide horizontalmente, de forma tumbada, pero de manera que las nuevas fincas creadas agotan la totalidad de la finca originaria, sin licencia también, aunque se acredita que las nuevas fincas son superiores a la parcela mínima.

La DGRN señala que en todo caso es necesario que la Administración ejercite el mecanismo de control de  los actos de segregación, bien mediante la declaración del Ayuntamiento de innecesariedad de la licencia, o bien mediante la expedición de la  propia licencia.

En cuanto a la consideración o no de la propiedad horizontal (tumbada) como acto de parcelación, la DGRN diferencia entre propiedad horizontal, que no la exige, y conjunto  urbanístico, que sí la exige. Para que podamos entender que estamos en el primer caso, propiedad horizontal, y por tanto que hay una comunidad,  las nuevas fincas creadas no pueden ser absolutamente independientes y tener autonomía, pues en este caso estaríamos ante una división de terrenos, que sí exige licencia.

En el presente caso considera que estamos ante una parcelación que necesita licencia, porque las nuevas fincas creadas agotan la totalidad de la parcela originaria, y el suelo no es elemento común, aunque el acto se califique de propiedad horizontal tumbada.

Se remite a su doctrina contenida fundamentalmente en la Resolución de 10 de Diciembre de 2003, que consta en el Informe de Enero de 2004 y que se resumía de la forma siguiente:

“ ....- Considera la DGRN que el elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.

- Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de “división horizontal tumbada”):

1)      Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”.  Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.

2)      La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera  propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Este es el caso planteado, en el que -concluye la DGRN- no se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.......” .  (AFS)

[Documento PDF]

Propiedad horizontal con asignación de uso privativo de parte de terreno. Innecesariedad de licencia. Diferencias entre Complejos Inmobiliarios Privados y Propiedad Horizontal tumbada. R. 14 de Junio de 2004

PROPIEDAD HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO PRIVATIVO DE PARTE DEL TERRENO
R. 14 de junio de 2004, DGRN. BOE del 12 de agosto de 2004. Vinculante.

 Supuesto de hecho: se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de una finca consistente en una parcela de terreno sobre la que, según consta en el Registro, existe una edificación dividida en dos partes, una de tres plantas, que ocupa 44 metros cuadrados de la parcela y la otra de dos plantas, que ocupa 68 metros cuadrados de parcela, ambas destinadas a vivienda; y el resto de la superficie está destinado a patio. Del régimen de propiedad horizontal resultan dos elementos privativos (dos viviendas unifamiliares independientes), cada uno de los cuales lleva como anejo inseparable el uso privativo de una parte distinta de la parcela no ocupada por la edificación dedicada a jardín.

El Registrador inscribe la escritura calificada excepto la asignación a cada vivienda, como anejo, del uso privativo de un trozo de parcela dedicada a jardín, por entender que es necesaria la licencia municipal de parcelación o declaración de su innecesariedad.

La cuestión debatida es análoga a la resuelta por este Centro directivo mediante Resolución de 10 de diciembre de 2003, también la normativa aplicable es la de la Comunidad Autónoma de Madrid, y resuelve LA DGRN en el mismo sentido. Se transcribe, a continuación, el comentario hecho en su día, por Alfonso de la Fuente:

La DGRN sienta los siguientes principios:

- La exigencia de licencia para la división de terrenos que establece el artículo 53 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio regulador de la inscripción de los Actos de Naturaleza Urbanística es meramente formal y  ha de ponerse en conexión con la normativa sustantiva de cada Comunidad Autónoma, en la que reside la competencia urbanística.

- En el caso concreto, el artículo 151 de la ley 9/2001 de 17 de Julio de la Comunidad Autónoma de Madrid declara sujetos a licencia los actos de “parcelación” que la propia ley define como “cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie, o lindes de una o varias fincas”. Por ello hay que decidir si el concepto división horizontal contenido en la escritura del presente supuesto encaja o no en la definición de esta ley autonómica de acto de parcelación.

- Considera la DGRN que el elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.

- Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de “división horizontal tumbada”):

1)      Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”.  Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.

2)      La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera  propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Este es el caso planteado, en el que -concluye la DGRN- no se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.

Comentario: A pesar de la clarificadora doctrina de la DGRN todavía pueden plantearse casos intermedios entre ambos supuestos, como cuando en la división horizontal tumbada se atribuye en propiedad (no meramente en uso) el suelo de los anejos o el terreno donde radica la edificación, aunque el vuelo siga siendo común. Es decir, si en el presente supuesto el terreno que se atribuye como anejo a cada una de las dos edificaciones existentes lo hubiera sido en propiedad, aunque el vuelo fuera común, cabe preguntarse cuál hubiera sido la solución de la DGRN.

Incluso puede plantearse el caso de complejos inmobiliarios, en los que se desee que sean de aplicación plena las normas de propiedad horizontal, que el vuelo sea común, y que ningún propietario pueda modificar la configuración exterior de su vivienda en su parcela individual sin autorización de la Comunidad de Propietarios.

Enlace: BOE

 

DIFERENCIA ENTRE COMPLEJO INMOBILIARIO Y PROPIEDAD HORIZONTAL R. 16 de junio de 2006. DGRN. BOE de 10 de julio de 2006. Vinculante.

            Hechos: Se formaliza en Palamós (Cataluña) la obra nueva de un complejo inmobiliario privado, constituido por nueve viviendas adosadas sobre un solar único, describiéndose como elementos comunes del mismo, además, una rampa de entrada a los garajes, la zona común de acceso a éstos y una escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso. En la descripción de cada una de las viviendas, se asigna a las mismas una porción individualizada de terreno destinado a patio y jardín, y en las normas reguladoras, se dice que cada casa lleva consigo un dcho de copropiedad indivisible, igual a su cuota de participación, sobre el resto de elementos comunes del complejo, viales, instalaciones y servicios.

            El Registrador rechaza la inscripción al estimar que el art 24 de la Ley de P Horizontal, art 24, exige para considerar un complejo inmobiliario, el estar integrado por dos o más viviendas o parcelas independientes, y participar  los titulares de los inmuebles, viviendas o locales  que se encuentren divididos horizontalmente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. En este caso, sólo hay una parcela, sobre la que se constituye una unidad arquitectónica, en la que no es posible separar cada vivienda del resto de las adosadas y no hay nada accesorio a la propiedad sobre lo que establecer una copropiedad con otra parcela independiente.

            El Notario alega, que el art 24 exige dos o más edificaciones independientes, no que tengan que ser fincas registrales independientes, bastando una autonomía funcional. Y si no hay nada accesorio a la propiedad sobre lo que establecer una copropiedad, tampoco el art 24 exige que los caminos  o instalaciones tengan  que ser fincas independientes, sólo exige participar en una copropiedad indivisible sobre tales elementos.

            Dirección General: Admite el recurso y estima que el art 24 de la LPH  al regular la figura del complejo inmobiliario, se está refiriendo a diversos supuestos, ya conocidos, que se apartan de la P Horizontal clásica; tal es el caso de propiedades horizontales complejas, centros comerciales, conjuntos edificatorios en hilera, viviendas pareadas etc..Sólo exige dos rasgos definitorios:

            1.- existencia de pluralidad de edificaciones o de parcelas con destino a viviendas o locales  independientes entre sí, (elementos privativos)

            2.- existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios,  viales o servicios (elementos comunes)

            3.- y otro más, que todo ello sea un conjunto organizado.

            En tal sentido el art 24 prevé dos esquemas, la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce además la posibilidad de otros supuestos. En definitiva dicho art admite la aplicación del sistema de la propiedad horizontal, a las realidades edificatorias distintas del edificio clásico.

            Para la DG la imposición de una naturaleza jca específica (P Horizontal típica) para el acceso de la obra nueva anterior al Registro, resulta de una rigidez no conforme con la libertad de configuración que el Ordenamiento reconoce en este punto a los particulares.

            Rechaza además la posibilidad de que a través de esta figura se quiera encubrir el supuesto de las P Horizontales que suponen verdaderas parcelaciones encubiertas, y para las que sería necesaria la licencia de parcelación (como es el caso de las asignaciones de uso de terreno individualizado, en el caso de la Ley Andaluza, aunque se mantenga formalmente la unidad del solar). Pero es que además en Cataluña (y de nuevo se nos lleva a la legislación autonómica) el Dto 287/2003 trata conjuntamente las situaciones de P Horizontal y complejo inmobiliario.

            Comentario: La DG se mueve, en este terreno con bastante ambigüedad, a mi juicio. Por un lado, admite la flexibilidad del complejo inmobiliario, en orden a admitir, cualquier supuesto que pueda chocar con la rigidez de la Propiedad Horizontal, pero de otro nos advierte que hay situaciones de P Horizontal en que será exigible la licencia de parcelación. Y de nuevo se nos lleva  la legislación autonómica. No hay pues una separación neta de supuestos. Lo único que exige para el complejo es: una pluralidad de edificaciones o parcelas con destino a viviendas o locales independientes entre sí (elementos privativos), una copropiedad de tales elementos privativos sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes)  y una cierta organización única. (JLN)

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ANECDOTARIO

CONVIVENCIA DE CULTURAS

El nudismo  y las drogas dos problemas en los edificios
de los que la sociedad no comenta

Muchos propietarios  no terminan de ver con buenos ojos que alguien se pasee desnudo dentro de su casa, pese a la extensión del nudismo, pues consideran que son prácticas limitadas a las playas de la Costa del Sol, o de las playas de Vera. 
Pero ocurre en muchos edificios que  los propietarios practican el nudismo y reciben las quejas de los vecinos de enfrente que los observan por la ventana a modo de 'voyeur'.

A los administradores de fincas les llegan numerosas reclamaciones por este tipo de actuaciones, aunque entonces sólo pueden aconsejar al ofendido que mire para otro lado puesto que cada uno en su casa puede hacer lo que le apetezca. Este tipo de conflictos suelen acabar incluso en enfrentamientos personales ante la impotencia de unos de convencer a los otros sobre su postura.

Así, en una finca de Madrid ocurrió que la presidenta de un bloque se negó reiteradamente a entrar en casa de una propietaria para mirar la rotura de una tubería porque abría la puerta casi desnuda.
En la zona Centro de la Capital  un conserje se encontró con la diyuntiva de acudir o no acudir a la solicitud de las reiteradas llamadas de una propietaria que le abría la puerta casi desnuda.
Puso la situación en conocimiento del administrador, el cual se lo comunico al Presidente y la Junta Rectora, la exclamación fue unánime: ¡Dígale  al conserje que cuando llame la vecina, nos avise. Subiremos nosotros!

Estas prácticas son muy frecuentes en las comunidades, pero no se hable de ellas, pues desmerece la categoría de los edificios, lo mismo que en las fincas en las que hay drogadictos, aunque sean hijos de padres de un status alto.
Una de las costumbres de los chicos que fuman o usan jeringuillas para pincharse es esconder , antes de entrar en casa, las cajetillas de tabaco y las jeringuillas en los techos de los ascensores, ya que estos son fácilmente manipulables.
Esto trae un peligro, el que algún joven que no se droga, pero si fuma, se pinché con una jeringuilla por dejar en el mismo habitáculo "los cuerpos del delito", muchas veces los padres no quieren ver ese problema, como otros que existen en las fincas  como es  el uso de partes del edificio que no están vigilados para prácticas de botellón u otras que sacarían los colores a algunos de los padres,¡ si las llegasen a ver!.


Los administradores nos enteramos de estos problemas la mayoría de las veces porque algún padre lo descubre y pide que se comente, o porque las señoras de la limpieza lo comentan, con los conserjes de las fincas y estos si se lo suelen decir al administrador. 
Llegando en estos casos el conserje a identificar a los chicos que practican sexo en los descansillos de las escalera  (cerca de las puertas de la  maquinaria de los ascensores),  ya que  la mayoría,  de los que habitan las viviendas, no usan, porque la sociedad se ha acostumbrado a usar el ascensor.


Ahora bien no se les ocurra poner en el tablón de anuncios ni en un acta de comunidad ningún comunicado avisando a los padres de dichas prácticas juveniles, pues los hay que se sentirían ofendidos, alegando que les visitan amigos, que podrían leer lo que se pone en el tablón de anuncios y estos ¡que pensarán!


Llegando, a tal extremo, la hipocresía  de estos señores que prefieren que sus hijos tengan un percance, antes de que se pase una circular avisándoles de los peligros que corren los menores de edad, aunque otros, ¡los menos! , le suelen dar las gracias al administrador.

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REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

 

"EN MI CASA HE REUNIDO JUGUETES PEQUEÑOS Y GRANDES
SIN LOS CUALES NO PODRÍA VIVIR.
EL NIÑO QUE NO JUEGA NO ES NIÑO,
PERO EL HOMBRE QUE NO JUEGA
PERDIÓ SIEMPRE AL NIÑO QUE VIVÍA EN ÉL
Y QUE LE HARÁ MUCHA FALTA
"

(PABLO NERUDA)

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