LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 35
Febrero/2007

 
 
NOTICIAS

A partir del 1 de Enero
del presente ejercicio,
es obligatoria la
retención del 1% a
los profesionales que están
en módulos, es decir en el régimen de Estimación
Objetiva y en una serie de epígrafes


(TARIFAS IAE: 314, 315, 316,-2-3-4-9, 453, 463,468, 474.1, 501.3, 504.1a8 , 505.1a 7, 722,757).

Esto obliga a las comunidades de propietarios afectadas, a presentar el modelo trimestral 110 de las retenciones de IRPF, así como el modelo anual 190 detallado de las retenciones practicadas.

Presentación de copias de facturas en una
comprobación limitada
y en una actuación inspectora

Con cita de los artículos 29.2, 136.2 y 142.1 de la Ley General Tributaria resuelve la Dirección General de Tributos que las facturas aportadas en el procedimiento deben ser originales.




Las casas móviles no tienen
el carácter de edificación, no cumpliendo los requisitos exigidos reglamentariamente para ser considerados como vivienda habitual a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
.


El Ministerio de Economía
y Hacienda está estudiando
el desarrollo del reglamento necesario para poder
aplicar un recargo de hasta
el 50% sobre el Impuesto
sobre Bienes Inmuebles
(IBI), contemplado en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, en el caso de las viviendas que se encuentren desocupadas, según informaron fuentes ministeriales.


Los edificios de nueva construcción deberán
disponer de la Certificación
de Eficiencia Energética.

 

 

CONSULTA

¿Puede asistir a la Junta de Propietarios un representante del administrador oficial
en sustitución del administrador y realizar las funciones de secretario-administrador, quien debe firmar el acta?

En mi opinión la principal obligación del Administrador en la junta es rendir cuentas, ello lo puede hacer personalmente o por medio de su representante, pues ninguna prohi-bición existe en la Ley al respecto.

Está plenamente admitido en la práctica, sin que haya jurispruden-cia contraria al respecto, que un empleado o representante del adminis-trador acuda a las Juntas y actúe como secretario, de hecho , está contemplado en el art.1721 del Código Civil, salvo que el mandante la Comunidad lo prohiba.

En lo que al cargo de Secretario respecta, podrán designar al secre-tario que levante acta al comienzo de la junta, ya que dicho cargo no tiene porqué recaer necesariamen-te en la persona del Administrador.

¿Quien tiene que firmar ese acta?

El empleado, ya que una de las funciones del Secretario es dar fe de lo acontecido y difícilmente pue-de hacerlo si no estaba presente.

¿Puede existir falsedad de documento?

Personalmente no creo que sea falsedad en documento

¿Usurpación de cargo?

Tampoco, porque lo hace con conocimiento de los asistentes presentes

Si pero estos presentes no se saben la ley,
no tienen obligación
y no saben que sin
su consentimiento
lo puede hacer

Pero el contenido del acta es susceptible de nulidad ya que ha sido firmado en calidad de secretario por alguien que no ha estado presente en la junta. El problema no es de los presentes, pero lo será en la medida que no impugnan los acuerdos

Naturalmente cuando haya que firmar cualquier documento oficial (actas, certificad de deuda, etc.)lo deberá hacer el titular, con toda responabilidad y a la vista de la documentación de la Comunidad, teniendo en cuenta que igualmente responde de los actos del sustituto, a tenor del precepto antes mencionado

Ahora bien tengamos en cuenta que el acta no es el único medio probatorio de lo acordado, aunque sea el más importante

LEGISLACIÓN

MODELOS 110 Y 111. Orden EHA/30/2007, de 16 de enero, por la que se aprueban los modelos 110 y 111 de declaración documento de ingreso de retenciones e ingresos a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sobre rendimientos del trabajo y de actividades económicas, premios y determinadas ganancias patrimo-niales e imputaciones de renta.

http://www.boe.es/boe/dias
/2007/01/19/pdfs/A02695-02701.pdf

SEGURIDAD SOCIAL. Orden TAS/31/2007, de 16 de enero, por la que se desarrollan las normas de cotización a la Seguridad Social, Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional, contenidas en la Ley 42/2006, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2007.

http://www.boe.es/boe/dias
/2007/01/19/pdfs/A02702-02714.pdf


 

 

CONSEJOS

COMO AHORRAR ENERGÍA CON LA FACTURA ELÉCTRICA

En algunas comunidades de pro-pietarios existe más de un sumi-nistro eléctrico. En estos casos, es recomendable unificar los suminis-tros para conseguir un importante ahorro económico.

Es conveniente, además, que un especialista revise la contratación eléctrica: es posible que la potencia contratada sea mayor de la necesaria o que la tarifa contratada no sea la más adecuada. En muchos casos, las tarifas que bonifican consumos nocturnos y en horas valle son más económicas.

En el caso de tarifas con discrimi-nación horaria, es importante estu-diar la factura eléctrica y observar si la compañía está penalizando a la comunidad de vecinos por no tener compensada la energía reactiva. Los recargos por este concepto pueden llegar al 47% y, sin embargo, con una compensación adecuada del factor de potencia, se pueden obte-ner bonificaciones de hasta el 4%.

 

 

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REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

" La vida está pasando muy rápido o ¿soy yo la que no se detiene? "

Fabiola Fuentes

" La salud del pueblo
está en la supremacía
de la ley "

Cicerón

SENTENCIAS

Id Cendoj: 28079110012006100941
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 2741/1999
Nº de Resolución: 929/2006
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
Tipo de Resolución: Sentencia

Resumen:
*Propiedad Horizontal. Impugnación de acuerdos de la Comunidad.
Acuerdo que tiene por
objeto la modificación del trayecto del ascen-sor del edificio con la finalidad de eliminar barreras arquitectónicas.
Quorum necesario para su válida adopción: el que establece el artículo 16.1 de la
LPH, en la redacción dada por la Ley 3/1990.
No es necesaria la unanimidad. Contribución a los
gastos.
Planteamiento de cuestiones nuevas inadmisible en casación.

SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintiocho de Septiembre de dos mil seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por don Jose María , don Alexander y doña Julia , representados por la Procuradora de los Tribunales doña Ana María García Fernández, contra la senten-cia dictada en grado de apelación con fecha 7 de mayo de 1999 por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimoctava), dimanante del juicio de menor cuantía número 737/95 seguido en el Juzgado de Primera
Instancia número 12 de los de Madrid.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia Número 12 de los de Madrid conoció el juicio de menor cuantía número 737/95 seguido a instancia de don Jose María , don Alexander y doña Julia .Por don Jose María , don Alexander y doña Julia se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimaron de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...se dicte en su día sentencia por la que se declare nulo y sin efecto el acuerdo tomado por la Comunidad en la Junta General Extraordinaria celebrada el 4 de julio de 1995, reflejada en el punto tercero del Acta de la Junta, por el que se acuerda las obras nece-sarias a fin de ampliar las paradas del ascensor a ocho (actualmente siete), dando servicio desde la planta baja de la finca, por ser contrario a la Ley y a los estatutos, así como a declarar la nulidad de los acuerdos reflejados en los puntos 4 a 9, ambos incluidos, del Acta, todo ello con imposición de costas a la Comunidad demandada habida cuenta de su temeridad y mala fe". Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la calle Francisco de Rojas número 7 de Madrid se contestó la misma, suplicando al Juzgado, tras los hechos y funda-mentos de derecho que estimó de aplicación: "...se dicte sentencia declarando no haber lugar a la nulidad de los acuerdos adoptados en Junta de Comunidad de fecha 4 de julio de 1995 con los números 3 a 9 del Orden del Día, todo ello con una muy expresa condena en costas a los demandantes".
Con fecha 29 de enero de 1997 el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice: "Que estimando la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dña. ANA MARIA GARCIA FERNANDEZ en nombre y representación de Jose María , Alexander Y Julia , contra la DIRECCION000 de MADRID, debo declarar nulo y sin efecto el acuerdo tomado por la Comunidad de Propietarios en la Junta General Extraordinaria celebrada el 4 de julio de 1995, reflejada en el punto tercero del acta de la Junta, por el que se acuerdan las obras nece-sarias a fin de ampliar las paradas del ascensor a 8 (actualmente 7), dando servicio desde la planta baja de la finca, declarando de igual manera la nulidad de los acuerdos reflejados en los puntos 4 a 9, ambos incluidos, del referido acta, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimoctava, dictó sentencia en fecha 7 de mayo de 1999 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la DIRECCION000 de Madrid contra la sentencia dictada por el Iltmo. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid de fecha 29 de enero de 1997 en autos de juicio de menor cuantía nº 737/95, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma y en su consecuencia, desestimando la demanda en su día interpuesta por D. Jose María , D. Alexander y Dª. Julia contra la citada comunidad DEBEMOS AB-SOLVER Y ABSOLVEMOS a la mis-ma de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición a los demandantes de las costas procesales causadas en la primera instancia y sin expreso pronuncia-miento sobre las causadas en esta alzada".

TERCERO.- Por la Procuradora doña Ana María García Fernández en nombre y representación de don D. Alexander , Dª. Julia y D. Jose María, se presentó escrito de for-malización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en los siguientes motivos, formulados al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Primero.- Infracción de los artículos 16.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio , de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 1214 y 1249 del Código Civil.

Segundo.- Infracción, por inapli-cación, del artículo 10,2 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Tercero.- Infracción del artículo 1255 del Código Civil en relación con los artículos 5,3 y 6 de la

Ley de Propiedad Horizontal .

Cuarto.- Infracción por inaplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal .

CUARTO.- Por Auto de esta Sala de fecha 13 de febrero de 2002 se admitió a trámite el recurso y se dio traslado a la representación de la parte recurrida para que en el plazo de veinte días pudiera impugnarlo.

Dicha representación procesal solicitó la suspensión del plazo para la impugnación, habiéndose dictado Providencia con fecha 22 de marzo de 2002 acordando no haber lugar a tal solicitud. Contra esta resolución interpuso la parte recurrida recurso de súplica, que fue desestimado por Auto de fecha 22 de mayo de 2002 . Solicitada la aclaración del Auto, por Providencia de fecha 18 de junio de 2002 se acordó no haber lugar a la aclaración solicitada ni a la unión a los autos del escrito de impugnación, que, previo desglose, se había de devolver a la parte recurrente, sin dejar constancia de él en autos.

QUINTO.- Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día catorce de septiembre del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA Magistrado de Sala

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de un juicio que tuvo por objeto la impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de la DIRECCION000 de Madrid, consistentes en autorizar la realización de las obras necesarias a fin de ampliar las paradas del ascensor con que cuenta la finca, dando servicio desde la planta baja del inmueble, y en la determinación de las cuotas de participación de los propietarios por tales obras, la elección del presupuesto para su ejecución, el nombramiento de una comisión para el seguimiento de las mismas, y la recaudación de los fondos y la determinación de la forma de pago de la obra.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad de los acuerdos. Dicha sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, que estimó el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios, absolviendo a ésta de los pedi-mentos contenidos en la demanda.

La sentencia ahora recurrida funda-menta su decisión, en síntesis, en que la obra a que se refieren los acuerdos impugnados es una de las previstas en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , si bien la validez de tales acuerdos se halla sometida a lo dispuesto en el inciso segundo de la regla primera del artículo 16 de la misma Ley -en la redacción dada por la Ley 3/1990 , de 21 de junio- al ser evidente que su finalidad es la supresión de barreras arquitectónicas para favo-recer la movilidad de las personas con minusvalía, y que ha quedado acreditado que habitan en el inmueble varias de tales personas, siendo suficiente el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen igual proporción de las cuotas para adoptar válidamente los acuerdos, requisito que estima satisfecho en el caso de autos al haberse impugnado éstos solo por los aquí recurrentes, por lo que el resto de los condueños se mostró a favor, tanto los que asistieron y votaron en tal sentido como los que, una vez notificados los acuerdos, no los impugnaron, considerando que tal notificación y conocimiento de los acuerdos se produjo efectivamente, habida cuenta de la dificultad de ocultar las obras a los vecinos.

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso, que se ampara, como los demás, en el número cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que en la sentencia recurrida, según opinión de la parte recurrente, se han infringido el artículo 16-1º de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción dada por la Ley 3/1990, de 21 de junio , en relación con los artículos 1214 y 1249 del Código Civil. En su desarrollo, los recu-rrentes argumentan que si bien la Ley 3/1990, de 21 de junio, introdujo una excepción a la regla general de la unanimidad para la válida adopción de los acuerdos que impliquen la aprobación o modifi-cación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, cuando los acuerdos tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía - para los cuales basta el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen igual porcentaje de cuotas de parti-cipación-, consideran sin embargo que dicha excepción no es aplicable en el caso de autos, al no haber quedado acreditado que habiten en el inmueble personas con padeci-mientos físicos o psíquicos que les coloquen en situación fáctica y jurídica de minusvalía, corres-pondiendo la carga de la prueba de dicho extremo a la Comunidad demandada. Rechazan asimismo que puedan equipararse a estos efectos los conceptos de ancianidad y enfermedad. Paralelamente, consideran que no debe aplicarse la excepción contenida en el segundo inciso del artículo 16-1º de la Ley de Propiedad Horizontal al no haberse especificado en la Junta la necesidad de la adopción del acuerdo por la supresión de barreras arquitectónicas y no haberse aportado los certificados de invalidez o, en su defecto, haberse dejado constancia expresa de las personas con minusvalías, impidiendo conocer de ese modo la causa de la aprobación del acuerdo por mayoría cualificada y no por unanimidad. E igualmente estiman que se ha infringido el señalado precepto de la Ley, en relación con el artículo 1249 del Código Civil , al presumir la previa notificación de la junta y la comunicación de los acuerdos a todos los copropietarios, cuando no fueron notificados a los propietarios de las lonjas y locales comerciales del inmueble, siendo en todo caso aplicable la doctrina jurisprudencial que dispone que la regla de la unanimidad exigible para la validez de determinados acuerdos debe establecerse no en función de los asistentes a las respectivas juntas, sino de los integrantes de la comunidad.

El motivo se centra, pues, en la infracción del artículo 16-1º de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción dada por la Ley 3/1990, de 21 de junio , bajo cuya denuncia se plantean diversas cuestiones que confluyen en la improcedencia de aplicar la excepción a la regla general de la unanimidad para la adopción de los acuerdos relativos a las obras que afecten al título constitutivo o modifiquen los estatu-tos contenida en el segundo inciso del citado precepto, y que viene referida a los acuerdos que tiene por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas.

Este motivo debe ser desestimado.

En primer lugar, porque los recurrentes rechazan la aplicación de la regla de la mayoría cualificada afirmando que no se ha acreditado la presencia de personas con minusvalía que permita separarse de la regla de la unanimidad, pero tal afirmación, ya en su consi-deración fáctica, ya en su significación jurídica, carece de todo sustento, pues, por un lado, la sentencia recurrida considera probado que en la finca habitan varios propietarios enfermos y ancianos, y por otro lado, la doctrina jurisprudencial ha asimi-lado los ancianos o personas con enfermedades que dificulten de manera importante la subida de las escaleras del inmueble a las personas con minusvalías, a los efectos de la aplicación de la excepción del segundo inciso del artículo 16-1ª de la Ley de Propiedad Horizontal , y así la Sen-tencia de 5 de julio de 1995 -citada en la sentencia recurrida-, y la de 22 de noviembre de 1999 , en la que se contempla un supuesto donde seis de los propietarios eran sexagenarios, entre otras, asimi-lación jurisprudencial que resulta acorde con las previsiones normativas contenidas en la regulación de otros sectores del ordenamiento, como sucede con las limitaciones del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad -Ley 15/1995, de 15 de mayo, y las diversas disposi-ciones normativas emanadas de los órganos legislativos de las Comunidades Autónomas sobre la atención y la promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas-, en donde se equipara a los mayores de setenta años a las personas con minusvalías, todo ello en el marco de la función social que ha de cumplir la propiedad y para hacer efectivo a las personas minus-válidas el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, de conformidad con los arts. 47 y 49 de la Constitución Española.

(Continúa en la
siguiente columna)


ACTUALIDAD

El Ministerio de Economía y Hacienda está estudiando el desarrollo del reglamento necesario para poder aplicar un recargo de hasta el 50% sobre
el Impuesto sobre Bienes



Inmuebles (IBI), contemplado
en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, en el caso de las viviendas que se encuentren desocupadas, según informaron fuentes ministeriales

Este desarrollo de la ley aprobada por el PP en 2002 pasa por definir qué es una vivienda vacía para poder discriminar sobre qué viviendas se aplicará la medida.
Así, la norma establece que 'tratán-dose de inmuebles de uso residen-cial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto'.
Desde Hacienda se apunta que por el momento se está estudiando el desarrollo de esta regulación, que quedó pendiente tras la salida de los 'populares' del Gobierno.
Asimismo, fuentes ministeriales afirmaron que el gabinete dirigido por el vicepresidente segundo, Pedro Solbes, ha buscado referen-cias de normas similares en la legislación de otros países, euro-peos y no europeos, si bien no ha encontrado una regulación similar en ninguna de ellas.
Desde la inclusión en la Ley Reguladora de las Haciendas Loca-les de este posible recargo, muchos ayuntamientos, entre ellos los de Madrid y Barcelona, se han mos-trado favorables a la adopción de esta medida, si bien su aplicación se ha visto frenada por las dificultades derivadas de la falta de una definición concreta de lo que es una vivienda vacía.
IU-ICV solicitó en septiembre de 2005 en el Congreso una modi-ficación de la vigente ley para permitir a los ayuntamientos aume-ntar el gravamen del IBI para favorecer el alquiler y frenar la especulación inmobiliaria.
La propuesta contemplaba una recargo de entre el 50% y el 150% de la cuota líquida del impuesto en función del número de ejercicios fiscales que la vivienda quede so-metida a dicho recargo. Esta iniciativa fue rechazada por el Congreso, entre otros grupos por el PSOE, que la desestimó por discre-pancias sobre lo que se podría entender como 'vivienda desocupa-da y de carácter permanente'.
Con todo, ERC y PSOE llegaron a un principio de acuerdo para que la Ley de Suelo, actualmente en trámite parlamentario, incluyese esta medida fiscal para garantizar la función social de la vivienda. Si bien, fuentes del PSOE precisaron que esta inclusión no se llegó a materializar ya que la Ley de Suelo no es el marco correspondiente a este recargo, que tiene que estar contemplado en una norma fiscal.
Por otro lado, el 4,6% de los municipios que han acordado en sus respectivos plenos aplicar el recargo en el IBI a la espera del desarrollo reglamentario preceptivo, se en-cuentran en Cataluña, y suman 84 de los 184 registrados en todas España, según cifras correspon-dientes al año 2006 del Catastro. Otros 37 (20,1%) se encuentran en Andalucía y 13 (7%) en Extremadura.
Los 50 municipios restantes se reparten entre Valencia (12), Castilla-La Mancha (9), Madrid (6), Islas Baleares (5), Asturias (4), Extremadura (4), Castilla y León (3), Canarias (2), Cantabria (2), y Murcia, La Rioja y Melilla, con un sólo municipio cada una.

Paralelamente, las comunidades autónomas se han propuesto movi-lizar el parque de viviendas desocu-padas introduciendo medidas en sus planes de vivienda, como en el caso de Cataluña con el polémico proyecto de ley aprobado por el Gobierno autonómico por el que se podrían expropiar temporalmente viviendas deshabitadas.
El último caso ha tenido lugar en el País Vasco, donde se está estudiando incorporar al antepro-yecto de Ley de Vivienda de la Comunidad una medida por la que los propietarios de viviendas que permanezcan vacías tendrán que pagar un canon de 9 euros al día, que será de 12 a partir del segundo año de desocupación.

Resoluciones
de la DGRN

OBRA NUEVA. CERTIFICADO EMI-TIDO POR ARQUITECTO DIRECTOR DE LA OBRA Y NO NECESIDAD DE ACREDITACION DE SU COMPETEN-CIA R. 4 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 9 de enero de 2007.
Se presenta a inscripción escritura de obra nueva en construcción en la que el arquitecto director de la obra certifica, en la forma usual, que la descripción se ajusta al proyecto en base al cual se obtuvo la licencia para dicha obra.
La registradora suspende la inscripción pues considera que el arquitecto tiene que acreditar su competencia, sus facultades para certificar, por aplicación del criterio de la Resolución de la DGRN de 27de Enero 2006
La DGRN revoca la calificación y acepta el recurso y argumentos del notario autorizante, señalando que el criterio de dicha Resolución de 2006 sólo resulta aplicable, en su caso, a los certificados emitidos para las obras terminadas decla-radas por antigüedad (en las que no se acredita la licencia municipal) y no a las obras declaradas existiendo licencia municipal de obras en base al certificado del técnico autor del proyecto o director de la obra.

http://www.boe.es/boe/dias
/2007/01/09/pdfs/A01059-01060.pdf

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DEFINICIONES
DE INTERES

El contrato de compraventa, de acuerdo al artículo 1445 del Código Civil , es aquel contrato que hace surgir obligaciones sinalagmáticas para las partes contratantes, de manera que el vendedor estará obligado a la entrega de una cosa determinada, mientras que el com-prador tendrá la obligación de pagar un precio cierto en dinero o signo que lo represente.
La compraventa es una de las figuras contractuales de mayor importancia histórica, pues al ser la herramienta jurídica utilizada para llevar a cabo el comercio de bienes, tendrá una trascendencia inmensa en el orden socioeco-nómico.
La regulación que el Código Civil hace del contrato de compra-venta es tan extensa como deficiente, técnicamente hablando. Cabe añadir que dada la época de redacción del Código, éste trata gran cantidad de temas con gran importancia pretérita, pero de un manifiesto carácter arcaico y desfasado en la actualidad.

Caracteristicas

Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento, que de acuerdo con el principio espiritualista del Derecho Civil español, no requiere de una forma determinada.
Productor de obligaciones: Concede a las partes el derecho a exigir el cumplimiento de las recíprocas obligaciones que surgen como consecuencia de la perfección del contrato.
Oneroso: Existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de las obligaciones surgidas.
Bilateral y recíproco: Para este contrato, se requerirá la voluntad de dos partes (bilateral), y se les atribuirán sendas obligaciones (reciprocidad).
Conmutativo: La obligación de pago del precio del comprador y la obligación de entrega de la cosa del vendedor son esencialmente equivalentes. Rasgo importante para distinguir compraventas simuladas que encubren una donación en fraude de acreedores.

ELEMENTOS
La figura contractual de la compraventa, al estar incluida dentro de la categoría de contratos típicos o nominados, posee un contenido de márgenes definidos, legal y jurisprudencialmente. Así, se precisa el objeto posible, se especifican las características de la contraprestación o precio, y se regulan las obligaciones que surgirán para ambas partes. Hay que destacar que tal regulación suele consistir en un conjunto de normas de carácter dispositivo, susceptibles de ser omitidas en virtud del principio de AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD, constituyendo, en muchos casos, elementos naturales del contrato (elementos que se presuponen aunque las partes no los mencionen, y que pueden ser suprimidos o alterados por voluntad de éstas). En otras ocasiones, se establecen normas imperativas, que no pueden ser anuladas o modificadas por voluntad de las partes. No obstante, son minoría en la figura, al igual que sucede con la mayor parte del Derecho Privado

Objeto
La cosa, objeto del contrato de compraventa, habrá de ser:

Corporal o incorporal: Será indiferente si el contrato tiene por objeto un determinado bien cor-poral, o si por el contrario versase sobre un derecho incorporal.
Presente o futura: Podrá tratarse de un bien presente (como frecuentemente sucede) o por el contrario, el contrato podrá tener por objeto un bien futuro (excepto la herencia futura). De esta manera la emptio rei speratae consistirá en la compraventa de una cosa futura y actualmente inexistente, de manera que hasta que no exista, el vendedor no habrá de cumplir su obligación de entrega, así como el comprador no habrá de pagar el precio. En caso de que no llegue a existir la cosa esperada, ni el vendedor habrá de entregarla, ni el comprador tendrá que pagar el precio. No obstante, desde el momento de la perfección del contrato, surgirán una serie de obligaciones de hacer, entre las que hay que mencionar la pro-hibición de impedir el nacimiento de la cosa, así como actuar diligentemente para que llegue a tener existencia. En caso de incumplir estas obligaciones secun-darias de efecto inmediato, mediando dolo o culpa de alguna de las partes, se producirá el incumplimiento de la obligación principal, y podrá ejercitarse la acción de resarcimiento de daños y perjuicios en contra de la parte cuyo incumplimiento fuera culposo o doloso. (vid. emptio spei, en la que el comprador pagará el precio aunque la cosa no llegue a existir, siendo por ello un contrato aleatorio y no de compraventa).
Determinada: El contrato habrá de precisar la cosa que es objeto de la compraventa. Ello no quita para que pueda darse la compraventa de cosa genérica.
Lícita: Según dicta el artículo 1271 del Código Civil, la cosa habrá de ser de lícito comercio.

SENTENCIAS

(Continúa de la
columna anterior)

Además la referencia al artículo 1214 del Código Civil , que se considera vulnerado, resulta de este modo totalmente inadecuada, pues solamente es admisible su cita para sustentar un motivo de casación cuando, ante la ausencia de la prueba de un hecho, se haya invertido la carga que corresponde a cada parte de acreditar los que le incumben, siendo, por tanto, inaplicable cuando se ha estimado probado un hecho, como aquí sucede, y siendo, en fin, inapro-piado para alterar el "factum" de la sentencia recurrida, en la medida en que no contiene regla legal de valoración de la prueba que permita articular por medio de ella la denuncia del error en la valoración probatoria - Sentencias 2 de julio de 2003 y 2 de marzo de 2006 , entre otras muchas-.

En segundo lugar, debe darse la razón a la Audiencia al considerar innecesaria la constancia expresa en la convocatoria de la junta y en ésta misma de la finalidad de las obras y de los acuerdos adoptados al respecto, habida cuenta de su evidencia y de que, como se refleja en la sentencia recurrida y se constata de la lectura del acta de la Junta, al aprobar el acuerdo por mayoría cualificada se indicó que se hacía en aplicación de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal en su nueva redacción por la Ley 3/1990 , de 21 de junio, de tal forma que la finalidad de los acuerdos quedó patente tanto para los asistentes a la junta como para los ausentes, al serle notificados, lo que aleja cualquier atisbo de fraude en la adopción de los acuerdos consistente en la elusión de la unanimidad establecida como regla general.

Y en punto a la comunicación de los acuerdos impugnados a los propietarios, que los recurrentes niegan, debe decirse que la sen-tencia impugnada considera proba-do el conocimiento de los mismos en atención a que las obras ejecutadas y a las que se referían aquéllos resultan difícilmente ocul-tables a los vecinos, y semejante inferencia resulta lógica, por lo que debe ser respetada en esta sede, no pudiendo ser sustituida por la que proponen los recurrentes, pues, además de que se encuentra carente de todo sustento proba-torio, a ello no le aprovecha la cita del artículo 1249 del Código Civil, precepto que en sí mismo carece de virtualidad casacional - Senten-cias de 31 de enero y 20 de junio de 2005 -, siendo así que, por ende, la revisión del resultado de las presunciones "hominis" solo cabe en esta sede cuando el procesodeductivo no se ha ajusta-do a las reglas de la lógica, siempre, eso sí, con el respeto a los hechos base de la presunción -Sentencias 8 de noviembre de 2005 y de 2 de febrero de 2006 , entre las más recientes-.

Así las cosas, resulta ajustada a derecho la conclusión que en orden al cómputo de la mayoría cuali-ficada necesaria para la válida adopción de los acuerdos se refleja en la sentencia recurrida, pues a partir de esas consideraciones fácticas no cabe sino entender que el resto de los propietarios que no han impugnado los acuerdos se muestran a favor de ellos y resultan vinculados a los mismos, lo que no es sino aplicación a los hechos acreditados de lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 16-1º de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción dada por la repetida Ley 3/1990.
De este modo, la alegación de la vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre la regla de la unanimidad resulta de todo punto carente de fundamento, habida cuenta de su inaplicabilidad al caso de autos, en donde se ha de estar a la excepción prevista en el segundo inciso de apartado prime-ro y a lodispuesto en el apartado segundo del artículo 16-1ª de la Ley de Propiedad Horizontal.
Y, por último, no puede olvidarse que la doctrina de esta Sala había moderado el rigor de la regla de la unanimidad incluso con anteriori-dad a la reforma introducida por la Ley 3/1990 , prescindiendo de la necesidad de acuerdo unánime en situaciones como las que ahora son objeto de enjuiciamiento, mediante una interpretación integradora de la norma primera del artículo 16 , en su antigua redacción, con criterios sociológicos y de adapta-ción a la realidad social recogidos en el artículo 3 del Código Civil y sin necesidad de aplicar retro-activamente la nueva normativa sobre Propiedad Horizontal -Sen-tencias de 13 de julio de 1994, 5 de julio de 1995, 22 de septiembre de 1997 y 22 de noviembre de 1999 -.
TERCERO.- Denuncian los recu-rrentes en el segundo motivo del recurso la infracción, por inapli-cación, en la sentencia recurrida del artículo 10,2 de la Ley de Propiedad Horizontal . En el alegato integrador de su contenido, que se complementa con la denuncia que contiene el motivo tercero del recurso, con la misma base procesal que el anterior como es el artículo 1692-4 de la Ley de Enjui-ciamiento Civil , de la infracción del artículo 1255 del Código Civil , en relación con los artículos 5,3 y y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal , afirman que los acuerdos adopta-dos conllevan una modificación del régimen de contribución a las gastos que vulnera el artículo 10,2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la medida en que, tratándose de una innovación no necesaria, los propietarios que se hubiesen opuesto a los acuerdos no deben quedar obligados a satisfacer los gastos correspondientes, al exce-der de una anualidad ordinaria, de conformidad con lo que dispone el referido precepto, y en cualquier caso, al encontrarse estatutaria-mente exonerados del pago de los gastos de ascensor los propietarios de las lonjas comerciales o tiendas y de los pisos primeros del inmue-ble, de manera que de imponerse a éstos la contribución a los gastos de reforma del ascensor se estaría modificando el régimen estatutario mediante un acuerdo mayorita-riamente adoptado, siendo así que la modificación estatutaria requiere la unanimidad de los propietarios.
Los dos motivos del recurso,por lógica procesal deben estudiarse conjuntamente, y ambos deben ser desestimados.

Y así es, ya que sus razonamientos parten de que la obra a que se refieren los acuerdos impugnados tiene el carácter de innovación no exigible, y de ser así, en efecto, los disidentes no se sus resultas ni se modificarían sus respectivas cuo-tas, al exceder el importe de aquéllas el de una mensualidad ordinaria de gasto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción aplicable a los hechos.

La modificación llevada a cabo en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 3/1990 dejó subsistente el artículo 10.2 , pero su aplicación solo tiene lugar para eximir de la contribución a los gastos derivados de la colocación y funcionamiento del as-censor en el inmueble cuando, conforme a su propia literalidad, se trate de innovaciones no exigibles. En el presente caso la obra a la que se refieren los acuerdos im-pugnados tiene por objeto la am-pliación del recorrido del ascensor de la finca con la finalidad de eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movi-lidad de personas con minusvalías, y por ello debe conceptuarse como una innovación exigible, en línea con el criterio jurisprudencial reflejado en la Sentencia de 22 de septiembre de 1997 , y dada la redacción actual de la excepción que contiene el artículo 16-1º de la Ley de Propiedad Horizontal en relación al reconocimiento y eficacia que ha de darse a los derechos de los minusválidos, la que se presenta -en términos de la citada Sentencia de esta Sala- con notas de imperatividad en razón a la filosofía y principios que la inspiran, y que también la motivan y justifican, pues en otro caso quedaría vacío el precepto y sometido a los intereses privados, muchas veces egoístas, despro-vistos de buena fe y notoriamente carente de solidariedad, para anteponerse al mandato constitu-cional, ya que la satisfacción de los derechos de los minusválidos es una exigencia social que debe impregnar la conciencia nacional y hacer útiles las leyes promulgadas a tales fines.

Se concluye, por tanto, también con la Sentencia de 22 de septiembre de 1997, que el artículo 10, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal, en su anterior redacción, debe ceder ante el artículo 9, tanto en su numeral 3º como en el 5º , sobre la contribución a los gastos comu-nes, pues la instalación del ascen-sor, y aquí la ampliación de su trayectoria, ha de reputarse no solo exigible, sino también neces-aria y requerida para la habitabi-lidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora.

De ahí que tampoco se produzca la infracción del artículo 1255 del Código Civil en relación con los artículos de los estatutos de la Comunidad relativos a la partici-pación en los gastos de ascensor y quórum necesario para la modifi-cación de la regulación estatutaria, pues el señalado carácter necesa-rio de la innovación y la misma imperatividad del reconocimiento y efectividad de los derechos de las personas con minusvalías, que aconseja la adopción de un régimen de mayoría cualificada en la adopción de los acuerdos que tengan la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas para facilitar el acceso y la movilidad de tales personas, se imponen asimis-mo sobre las previsiones estatu-tarias que tienen por objeto establecer la exoneración de la participación en los gastos referidos a los elementos sobre los que recaen las obras tendentes a hacer efectiva dicha finalidad y las que establecen la unanimidad para modificar la propia regulación estatutaria. Lo contrario sería tanto como dejar en letra muerta el contenido de la excepción prevista en el inciso segundo del apartado primero del artículo 16-1º de la Ley de Propiedad Horizontal, que afecta a la regla general de la unanimidad para la adopción de acuerdos que impliquen la modificación de las reglas no solo del título constitu-tivo, sino también de los estatutos, y sería tanto como impedir su propia finalidad, pues bastaría con que éstos contemplaran un régi-men especial de contribución a los gastos comunes que exonerara de algunos de ellos a determinados propietarios en atención a la realidad material y configuración de tales elementos en el inmueble para, so pretexto de que la alteración de las reglas de los estatutos exige la unanimidad conforme al primer inciso del artículo 16-1º de la Ley de propiedad Horizontal , deviniera ineficaz la previsión contenida en su segundo inciso, y, por ende, la finalidad perseguida por este precepto. Y no puede olvidarse que la razón de aquella exoneración en la participación de los gastos del ascensor se encontraba en la configuración de la instalación en el inmueble y en que, por razón de ésta, no era utilizado por los propietarios exonerados, y que esta configuración ha variado para cumplir con una finalidad legal, con lo que, por ende, desaparece la razón material que justificaba aquel especial régimen.
CUARTO.- En el cuarto y último motivo, con el mismo cauce procesal que sus antecesores, se denuncia la infracción del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , que los recurrentes consideran aplicable por analogía. Se pretende de este modo que se declare la ineficacia de los acuerdos adoptados por cuanto la obra a que se refieren altera la seguridad del edificio y perjudica el derecho de uno de los propietarios deman-dantes y ahora recurrentes.
Este motivo también ha de ser desestimado.
Además de que el argumento en sí mismo no integró los que sirvieron de base de la pretensión impug-natoria deducida en la demanda, surgiendo en esta sede de forma novedosa, por lo que resulta inad-misible al ser contrario a los princi-pios de contradicción, audiencia y defensa -tanto más cuanto apunta a extremos tales como la deficiente realización de las obras y el incumplimiento de las disposiciones normativas de carácter técnico y urbanístico, ajenos al objeto de la litis-, y además de que es más que difícil apreciar la existencia de una laguna legal, primero, y después la identidad de razón que justificaría la aplicación analógica que se propugna, toda vez que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla las facultades de los propietarios de los pisos y los límites de ésta respecto de las obras a realizar en ellos, en tanto que aquí se trata de la realización de una obra en un elemento común para satisfacer una finalidad legal-mente prevista, el alegato descan-sa sobre unas afirmaciones que se refieren a una realidad fáctica, la alteración de la seguridad del edificio y el perjuicio de uno de los propietarios recurrentes, que se encuentra carente de soporte probatorio alguno, y su examen requeriría el de todo el acervo probatorio de autos, lo que con mucho excede de los límites de este recurso, impuestos por su específica función y finalidad, hasta el punto de desvirtuar su carácter y convertirlo en una tercera instancia, condición de la que, como es bien sabido, carece enteramente.
QUINTO.- En materia de costas procesales y en esta clase de recursos se seguirá la teoría del vencimiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 1715-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por lo que en el presente caso las mismas se impondrán a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS
Que debemos acordar lo siguiente:
1º.- No haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Jose María , don Alexander y doña Julia frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 7 de mayo de 1999.
2º.- Imponer las costas procesales de este recurso a dicha parte recurrente.

Expídase la correspondiente certifi-cación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronun-ciamos, mandamos y firmamos .- Román García Varela.- José Antonio Seijas Quintana.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Firmado.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
ÓRGANO : V2364-06 SG DE TRIBUTACIÓN DE NO RESIDENTES
FECHA SALIDA : 28/11/2006
NORMATIVA: LIP Ley 19/1991, art. 4.Nueve, LIVA Ley 37/1992, arts. 8, 11, 75 y 90., TRLIRNR RDLeg 5/2004 art. 38, TRLIRPF RDLeg 3/2004, art. 36, 69, 79 y 87., TRLRHL, RDLeg 2/2004, arts. 61 y 63.
DESCRIPCIÓN-HECHOS: Una coo-perativa inmobiliaria holandesa constituye una sucursal en España, donde adquiere un terreno para construir un complejo residencial. Se trata de una residencia con asis-tencia sanitaria para mayores de 55 años.
Sus funciones son la promoción, construcción y mantenimiento de esa urbanización en España que va a constituir la residencia habitual de los socios. Finalizada la obra, la coope-rativa se encargará de la prestación de servicios sociales y de asistencia, así como de la defensa de los intereses de los cooperativistas, y de la gestión y explotación del patrimonio inmobiliario.
Los derechos de afiliación a la cooperativa conceden un derecho de uso privado y exclusivo a perpetuidad de un apartamento concreto, y el uso de zonas y servicios comunes.
La cooperativa es la titular jurídica de los apartamentos y las zonas comunes y ejerce funciones propias de una comunidad de propietarios. El tratamiento fiscal de este tipo de cooperativas en Holanda es, según la consultante, el siguiente:
A) La titularidad formal del activo principal de la coope-rativa, el derecho de propiedad sobre las villas y apartamentos que forman el conjunto residencial, corresponde a la misma. Los socios sólo son titulares de los "derechos económicos", del uso privado y exclusivo de un apartamento o villa concreto y del uso de zonas y servicios comunes.
B) Las participaciones conce-den en exclusiva la posibilidad de vender a terceros.
C) Las cooperativas están sujetas al Impuesto de Socie-dades holandés. Se establece un procedimiento especial para determinar la base imponible. Todo ello sin perjuicio de la tributación que corresponda a los cooperativistas.
D) Todos los beneficios recaen sobre los socios, que también satisfacen todos los gastos, por cuotas iguales: en proporción a los servicios que se prestan, no a las dimen-siones del apartamento.
F) La gestión recae en la propia cooperativa, pues tiene unidad económica y organización para actuar frente a terceros.

CUESTIÓN-PLANTEADA: 1) Si se aplica a la cooperativa del régimen de entidades en atribución de rentas con presencia en territorio español de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, en especial las normas de atribución de rentas a los miembros de la sociedad cooperativa previstas en el artículo 38 de dicha Ley.
2) Si procede no imputar rentas inmobiliarias, imputación prevista en el artículo 87 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, para aquellos miembros de la cooperativa que se consideren residentes fiscales en España, y cuya residencia habitual sea el apartamento cuyo uso privado y exclusivo se adquiere a través del derecho de afiliación a la cooperativa.
3) Si es posible considerar como vivienda habitual a efectos de las deducciones del IRPF, la citada residencia.
4) Si es posible, en las mismas condiciones, aplicar la exención por reinversión en caso de transmisión de los derechos de afiliación a un tercero.
5) Si es aplicable la exención prevista para vivienda habitual en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
6) Si la sucursal es sujeto pasivo a efectos del IVA establecido en España, y como titular jurídico formal de los apartamentos y cede el uso privado y exclusivo a los miem-bros de la sucursal, se quiere confirmar que esa "cesión" constituiría hecho imponible del IVA a los efectos del artículo 9.1ª y/o 12 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido y, que debería ser calificada como autoconsumo de bienes (por asimilarse a una entrega de bienes), aclarando que el tipo impositivo aplicable es el 7%, siendo la base impo-nible el coste de adquisición del terreno y gastos conexos de urbanización y construcción del proyecto inmo-biliario, así como que el momento en que debe entenderse devengado el impuesto sería el momento de puesta a disposición del inmueble en favor del miembro titular del derecho de afiliación de la sociedad cooperativa.
7) Si, en cualquier caso, el sujeto pasivo a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, debe ser la sociedad cooperativa, en su condición de titular jurídica y formal de los inmuebles urbanos.


CONTESTACIÓN-COMPLETA : Im-puesto sobre la Renta de No Residentes.
El artículo 37 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, dispone:
“Entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero.
Tendrán la consideración de entida-des en régimen de atribución de rentas, las entidades constituidas en el extranjero cuya naturaleza jurídica sea idéntica o análoga a la de las entidades en atribución de ren-tas constituidas de acuerdo con las leyes españolas.”
La entidad consultante pretende considerar de naturaleza “idéntica o análoga” a las cooperativas inmo-biliarias holandesas.


Sólo alguna de las características recogidas en la “Descripción sucinta de hechos” puede predicarse tam-bién de las entidades en atribución de rentas. Analizada la normativa española se debe concluir que no se puede considerar a la coope-rativa holandesa objeto de la consulta como entidad idéntica o análoga a las entidades españolas en atribución de rentas.
Determinada esta cuestión, se ob-serva que la sociedad cooperativa realiza en España, entre otras, las siguientes actividades económicas: la relativa a residencia con asis-tencia sanitaria para mayores de 55 años; la residencia de vacaciones de calidad para rehabilitación, etc.; la gestión de las viviendas de los empleados de los centros sanitarios y la explotación, en general, del patrimonio inmobiliario.
De acuerdo con el artículo 7.1 del Convenio Hispano - Holandés para evitar la doble imposición en mate-ria de impuestos sobre la Renta y sobre el Patrimonio, de 16 de junio de 1971 (B.O.E. de 16 de octubre de 1972), “Los beneficios de una Empresa de un Estado solamente pueden someterse a imposición en este Estado, a no ser que realicen operaciones en el otro Estado por medio de un establecimiento permanente situado en él. En este último caso los beneficios de la Empresa pueden someterse a imposición en el otro Estado, pero sólo en la medida en que puedan atribuirse al establecimiento per-manente.”
En la definición de establecimiento permanente se incluye expresamente en el artículo 5 del citado Convenio a las sucursales. En consecuencia, los rendimientos obtenidos por la sucursal en España, podrán ser objeto de gravamen también en este país, incluyendo las rentas procedentes de los bienes inmuebles, en aplicación de los artículos 7.5 y 6.1 del Convenio. Todo ello sin perjuicio de la tributación que corresponda a los socios de la cooperativa.

Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas

Para los miembros de la cooperativa que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se consulta sobre la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual y por la exención por reinversión en vivienda habitual.
La deducción por adquisición de vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del texto refun-dido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 3/2004, de 5 de marzo (TRLIRPF), siendo el primero de ellos donde se dispone la configuración general de la deducción, estableciendo que, con arreglo a determinados requi-sitos y circunstancias, “los contri-buyentes podrán aplicar una deduc-ción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se apli-cará sobre “las cantidades satis-fechas en el periodo de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual”. A su vez, en el número 3º del mismo apartado se deter-mina que “se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”.
El primer párrafo del artículo 36 del TRLIRPF establece que “podrán excluirse de gravamen las ganan-cias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la ad-quisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determi-nen”. El artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, establece que para la calificación de la vivienda como habitual a efectos de la exención por reinversión se estará a lo dispuesto para la deducción por inversión en vivienda habitual en el artículo 53.
Conforme con tal regulación, se viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad de pleno dominio del inmueble. Del inmueble adquirido en cuanto a la deducción por adquisición de vivienda habitual y, también, del transmitido a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual contenida en el artículo 36 del TRLIRPF. Dado que en el presente caso los socios de la cooperativa no ostentan la plena propiedad del inmueble no procede ni la deducción por adquisición ni la exención por reinversión en vivienda habitual.
Para estos mismos cooperativistas contribuyentes por el IRPF, se con-sulta si procede considerar que la vivienda ocupada como coopera-tivista es su vivienda habitual a efectos de la imputación de rentas inmobiliarias.

El artículo 87 del TRLIRPF indica:

“Artículo 87. Imputación de rentas inmobiliarias.
1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 62 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Regula-dora de las Haciendas Locales, no afectos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital inmobiliario, excluida la vivienda habitual y el suelo no edifica-do, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.
En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, de conformidad con los procedimientos regulados en los artículos 70 y 71 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, la renta imputada será el 1,1 por ciento del valor catastral.
Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles a que se refiere este apartado carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50 por ciento de aquel por el que deban computarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. En estos casos, el porcentaje será del 1,1 por ciento.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.
2. Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el artículo 7 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.
3. En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando la base liquidable del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en función de la duración anual del periodo de aprovechamiento.
Cuando no pueda determinarse la base liquidable, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento.
No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.”
El precepto citado tiene como finalidad someter a gravamen una capacidad económica puesta de manifiesto por la titularidad de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, pero excluyendo la vivienda habitual. De la documentación aportada se desprende que la cooperativa es la titular jurídica del inmueble y que la titularidad de los derechos de afiliación a la cooperativa no se corresponde con un derecho real sobre un inmueble.
En consecuencia, no parece que proceda imputar rentas inmobiliarias por el Impuesto sobre la Renta a los cooperativistas personas físicas residentes en España.

Impuesto sobre el Patrimonio

El artículo 4 de la Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio indica que estará exenta del impuesto, entre otros, en su apartado nueve:
“La vivienda habitual del contribuyente, según se define en el artículo 55.1.3. º de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, hasta un importe máximo de 150.253,03 euros”
Con independencia de que el apartamento o villa de que se trate pueda ser calificado como “vivienda habitual”, su valor en el Impuesto sobre Patrimonio, o la correspondiente exención en este caso, se atribuyen al titular del mismo. Así el artículo 7 dispone:

“Artículo 7. Titularidad de los elementos patrimoniales

Los bienes y derechos se atribuirán a los sujetos pasivos según las normas sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de las pruebas aportadas por aquéllos o de las descubiertas por la Administración. (…)”
Dado que el propietario de los inmuebles sería la cooperativa y frente a ella los usuarios tienen un derecho de crédito derivado de su afiliación a la misma - computable, por otra parte, en su autoliquidación por el Impuesto sobre el Patrimonio - sin que, individualmente considerado, el usuario tenga derecho real alguno sobre el inmueble, cuya exclusiva titularidad corresponde a la Coopera-tiva, se considera que procedería una respuesta negativa a la pregunta sobre aplicación de la exención de vivienda habitual, puesto que su titularidad jurídica no es imputable a los socios.

Impuesto sobre el Valor Añadido

Como ya se ha indicado, los derechos de afiliación permiten a sus titulares el uso privado y exclusivo a perpetuidad de un apartamento o villa en concreto. La consultante desea conocer si la cesión de uso de estos apartamentos tiene la consideración de entrega de bienes o prestación de servicios, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
La consultante realiza una serie de consideraciones en el texto de la consulta en las que entiende que la operación de cesión de uso a perpetuidad de los apartamentos o villas debe ser calificada como una entrega de bienes.
Se argumenta que dicha cesión se asimilaría a la transmisión del poder de disposición sobre los citados bienes inmuebles, apelando a la sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de 8 de febrero de 1990, Shipping and Forwarding Enterprise Safe BV, Asunto C-320/88. En esta sentencia se declaró en su apartado 9 que se “considera ‘entrega de bienes’ la transmisión del poder de disposición sobre un bien corporal con las facultades atribuidas a su propietario, aunque no haya transmisión de la propiedad jurídica del bien.”
Efectivamente, el artículo 8, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29) regula el concepto de entrega de bienes con referencia a la transmisión del poder de disposición sobre los mismos. La dicción literal del artículo es la siguiente:
“Se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes”.

La mencionada sentencia hace una interpretación de lo que se entiende por poder de disposición. Así, en su apartado 7 establece:
“Con arreglo a la redacción de esta disposición, el concepto de entrega de bienes no se refiere a la transmisión de la propiedad en las formas establecidas por el Derecho nacional aplicable, sino que incluye toda operación de transmisión de un bien corporal efectuada por una parte que faculta a la otra parte a disponer de hecho, como si ésta fuera la propietaria de dicho bien”.
De igual modo, el apartado 9 de la sentencia antes transcrito se refiere a la transmisión del poder de dispo-sición sobre los bienes “con las facultades atribuidas a su propietario”. En opinión del Aboga-do General esta expresión significa que el adquirente no tiene por qué ser el propietario desde el punto de vista civil, sino que basta con que adquiera el derecho a disponer del bien situándose en una posición de facto análoga a la del propietario en lo que se refiere a dicha disposición. Por tanto, la puesta a disposición implica poder usar el bien, su goce y disfrute y también poder enajenarlo y gravarlo.
En el texto de la consulta se dice textualmente que “los derechos de afiliación dan derecho a sus titulares al uso privado y exclusivo a perpetuidad de un apartamento o villa en concreto, así como a las zonas y servicios comunes”. No se especifica que el titular del derecho de afiliación pueda enajenar o gravar el bien inmueble; ni siquiera realizar obras u otros cambios, sustanciales o no, en el mismo. En la medida en que el titular del derecho no puede realizar las operaciones anteriores, no se puede considerar que se le haya transmitido el poder de disposición de los bienes como si se tratase de su dueño. El hecho de que se pueda disponer del propio derecho de afiliación per se, no implica que esta facultad de disposición exista respecto del bien inmueble. Por tanto, y a estos exclusivos efectos, ha de considerarse que lo que verdadera-mente se ha transmitido es un derecho de uso y disfrute de los apartamentos o villas en cuestión.
3.- El artículo 11 de la Ley 37/1992 dispone:
“Uno. A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda ope-ración sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
Dos. En particular, se considerarán prestaciones de servicios:
(…).
3º. Las cesiones del uso o disfrute de bienes”.
En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo anterior, la operación objeto de consulta por la que se produce la transmisión de un derecho de afiliación que permite a sus titulares el uso privado y exclusivo a perpetuidad de un apartamento o villa tiene la consideración de prestación de servicios.
En cuanto al tipo impositivo aplicable, el artículo 90, apartado uno, de la Ley del Impuesto dispone que “el Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente”. Dado que en el artículo 91, regulador de los tipos impositivos reducidos, no se contem-pla la operación objeto de consulta, hay que concluir que el tipo impositivo aplicable a la misma será el general del Impuesto.
Por último, el devengo se recoge en el artículo 75 de la Ley 37/1992 de la siguiente manera:
"Uno. Se devengará el Impuesto:
1º. En las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en las entregas de bienes efectuadas en virtud de contratos de venta con pacto de reserva de dominio o cualquier otra condición suspensiva, de arrendamiento-venta de bienes o de arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de la propiedad vinculante para ambas partes, se devengará el Impuesto cuando los bienes que constituyan su objeto se pongan en posesión del adquirente.
2º. En las prestaciones de servicios, cuando se presten, ejecuten o efectúen las operaciones gravadas.
No obstante, cuando se trate de ejecuciones de obra con aportación de materiales, en el momento en que los bienes a que se refieran se pongan a disposición del dueño de la obra.
2º bis. Cuando se trate de eje-cuciones de obra, con o sin aporta-ción de materiales, cuyas destina-tarias sean las Administraciones públicas, en el momento de su recepción, conforme a lo dispuesto en el artículo 147 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por el Real De-creto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
3º. En las transmisiones de bienes entre el comitente y comisionista efectuadas en virtud de contratos de comisión de venta, cuando el último actúe en nombre propio, en el mo-mento en que el comisionista efectúe la entrega de los respectivos bienes.
Cuando se trate de entregas de bienes efectuadas en virtud de contratos por los que una de las partes entrega a la otra bienes muebles, cuyo valor se estima en una cantidad cierta, obligándose quien los recibe a procurar su venta dentro de un plazo y a devolver el valor estimado de los bienes vendidos y el resto de los no vendidos, el devengo de las entregas relativas a los bienes vendidos se producirá cuando quien los recibe los ponga a disposición del adquirente.
4º. En las transmisiones de bienes entre comisionista y comitente efectuadas en virtud de contratos de comisión de compra, cuando el primero actúe en nombre propio, en el momento en que al comisionista le sean entregados los bienes a que se refieran.
5º. En los supuestos de autoconsumo, cuando se efectúen las operaciones gravadas.
No obstante, en los casos a que se refiere el artículo 9, número 1º, letra d), párrafo tercero de esta Ley, el Impuesto se devengará:
a) Cuando se produzcan las circunstancias que determinan la limitación o exclusión del derecho a la deducción.
b) El último día del año en que los bienes que constituyan su objeto se destinen a operaciones que no originen el derecho a la deducción. ) El último día del año en que sea de aplicación la regla de prorrata general.
d) Cuando se produzca el devengo de la entrega exenta.
6º. En las transferencias de bienes a que se refiere el artículo 9, número 3º de esta Ley, en el momento en que se inicie la expedición o el transporte de los bienes en el Estado miembro de origen.
7º. En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.
No obstante, cuando no se haya pactado precio o cuando, habién-dose pactado, no se haya deter-minado el momento de su exigibi-lidad, o la misma se haya estable-cido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.
Se exceptúan de lo dispuesto en los párrafos anteriores las operaciones a que se refiere el párrafo segundo del número 1º precedente.
Dos. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pa-gos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el Impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será aplicable a las entregas de bienes comprendidas en el artículo 25 de esta Ley."
Considerando la naturaleza de la operación a la que se refiere el escrito de consulta, ha de señalarse que el devengo del tributo se producirá a medida que resulten exigibles las cantidades que correspondan, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 75.uno.7º de la Ley 37/1992, transcrito. En caso de que la totalidad, o una parte sustantiva, de dicho precio se exija al inicio de la operación, dicha exigibilidad dará lugar al devengo del tributo en proporción a su importe.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El Impuesto sobre Bienes Inmue-bles es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles en los términos estable-cidos en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), cuyo texto refundido fue aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, (B.O.E. de 9 de marzo). Concretamente en los artículos 60 y siguientes se regula dicho impuesto.
Según el artículo 61 del TRLRHL, constituye el hecho imponible del impuesto la titularidad de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles rústicos y urbanos y sobre los inmuebles de características especiales, en este orden:
a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.
b) De un derecho real de superficie.
c) De un derecho real de usufructo.
d) Del derecho de propiedad.
Por lo expuesto en el párrafo anterior, la propiedad de un bien inmueble está sujeta al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, siempre y cuando el bien inmueble no sea objeto de una concesión administrativa, o de un derecho real de superficie o de usufructo.
En los antecedentes recogidos en el escrito de consulta y los artículos del Estatuto que se adjuntan al citado escrito se observa que la titularidad de los derechos de afiliación no constituyen la realización del hecho imponible del Impuesto, por cuanto que solo “dan derecho al uso privado y exclusivo a perpetuidad de un apartamento o villa en concreto, así como a las zonas y servicios comunes, de acuerdo con las reglas establecidas en los estatutos de la entidad”, de tal forma que la titularidad de los derechos de afiliación no se corresponde a la titularidad de ninguno de los derechos enume-rados en el apartado 1 del artículo 61 del TRLRHL.
En corroboración con lo anterior, en el párrafo sexto de la consideración Segunda del escrito de consulta, la consultante reconoce:
“En cuanto a los miembros de la cooperativa, ellos son propietarios de derechos de afiliación y no tienen la propiedad directa del inmueble aunque son ellos los que tienen, a todos los efectos, los derechos económicos derivados de la misma”
De la documentación aportada y lo manifestado por la consultante sobre que “la normativa holandesa requiere que la titularidad legal de un proyecto inmobiliario ...resida en una entidad con personalidad jurídi-ca” y que la consultante adquiere la propiedad de los solares sobre los que se pretende su edificación, promoviéndola, apa-rece la consultante como la titular catastral de los inmuebles, no teniendo los socios de la misma la titularidad de ninguno de los derechos enumerados en el apartado 1 del artículo 61 del TRLRHL.
En consecuencia, en tanto en cuanto los inmuebles referidos no sean objeto de una concesión administrativa, o de un derecho real de superficie o de usufructo, a los efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se considera a la consultante sujeto pasivo a título de contribuyente por ser titular del derecho de propiedad sobre los mismos.
Lo mencionado en el párrafo an-terior será de aplicación sin per-juicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común, de acuerdo con el apartado 2 del artículo 63 del TRLRHL.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dis-puesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.