LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 31
Octubre/2006

 
 
NOTICIAS
ACTUALIDAD
HACIENDA

 El tipo medio

de las hipotecas

en la eurozona alcanzó el 4,52% en julio

 

Nuevas normas contables de las
entidades de crédito españolas introducidas el pasado año por el Banco de España.

La nueva normativa clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro. De esta forma desaparece la antigua regla de arrastre por operación con 6 meses o 1 año de impago, dependiendo del tipo de prestatario y finalidad del crédito

 

EDIFICIOS MÁS SEGUROS Y MÁS INTELIGENTES

El 'World Trade Center', el primer edificio en ser construido en la 'Zona Cero'.

Éste se inauguró el pasado mayo e incorpora las medidas de seguridad más rigurosas de cualquier edificio de oficinas estadounidense: su corazón es de hormigón en vez de acero y sus pilares están protegidos por cinco veces más protección antiincendios que lo requerido.El núcleo del edificio

El núcleo del edificio contendrá muchos de los sistemas de seguri-dad del edificio.

 Tendrá paredes de un metro de ancho de hormigón reforzado. Por dentro pasarán los cables de comunicación, los conductos de ventilación y de agua, junto con los ascensores y las escaleras.

El núcleo también incluirá ascen-sores resistentes al agua para prevenir que sean dañados por los aspersores de agua.

Salida de Incendios 

También habrá dos escaleras interconectadas para que, si una es bloqueada por los escombros  la gente pueda ir a la otra escalera. Cada escalera desembocará en cuatro sitios distintos para evitar congestión y poder así agilizar la evacuación.

 ¿Serán edificios más seguros y más inteligentes, la Torre de la Libertad,  el edificio de Fumihiko Maki, el edificio de Norman Foster, y la Torre de Richard Roger?

 


 

CONSEJOS


PRODUCTOS QUÍMICOS QUE HAN DE CONSERVAR EL AGUA EN INVIERNO

El sulfato de cobre ES UN PRODUCTO PROHIBIDO PARA CONSERVAR EL AGUA DE PISCINAS, por los problemas que tiene a corto y medio plazo de tiempo, nocivo por ingestión, pro-voca vómitos, anemia, convulsiones, malestar general y en estados agudos, shock, coma y la muerte. Evitar el contacto con la piel y los ojos. Y a medio plazo efectos cróni-cos en la salud, riesgos de cáncer, para la reproducción, aler-gias, dañar el hígado, riñones, vías respi-ratorias y así podríamos seguir hablando de riesgos pero tampoco tratamos de asustar SOLO DE INFORMAR.





REFRÁN O FRASE CELEBRE

CICERÓN

El derecho riguroso es una especie de injusticia.

Marco Tulio Cicerón [Marcus Tullius Cicero] (n. 3 de enero 106 adC en Arpino; † 7 de diciembre 43 adC en Fornia) fue un político, filósofo, escritor y orador romano.

Escribió distintos diálogos sobre varios temas: Laelius, sive De Amicitia, "Lelio, o Sobre la amistad" diserta sobre este tema afirmando que la única amistad posible es entre iguales y pondera la importancia de la misma para la felicidad humana, elevando su principio a lo más digno de la naturaleza humana. En el diálogo, Cato maior, sive De Senectute, "Catón mayor, o Sobre la vejez" manifiesta los beneficios que proporciona una vejez sana y las ventajas que reporta en experiencia y sabiduría.

El abogado Cicerón es el mayor y más influyente de los oradores romanos y un hombre de letras en su integridad. Como escritor romano, aportó al latín un léxico abstracto del cual carecía, transvasó y tradujo numerosos términos del griego y civilizó el idioma transformándolo definitiva-mente en una lengua culta, apta para la expresión del pensamiento más profundo. Escribió como abogado numerosos Discursos, a veces agrupados por ciclos temáti-cos (las cuatro Catilinarias, las Verrinas, las catorce Filípicas con-tra Marco Antonio) y bastantes tra-tados sobre Retórica y Oratoria, como el De oratore.

 

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GUÍA DEL
PROPIETARIO

ACLARACIONES FACILITADAS POR LA AGENCIA TRIBUTARIA DE MADRID EN RELACIÓN CON LA ORDENANZA FISCAL Y LA ORDENANZA MUNICIPAL DE PASO DE VEHÍCULOS

1. ¿Cuando un garaje dispone de dos o más pasos de vehículos. ¿Cómo debe calcularse la cuota?

La cuantía de la Tasa por paso de Vehículos se encuentra regulada en la Ordenanza Fiscal de fecha 9 de octubre de 2001, por utilización privativa o aprovechamiento del dominio público local, modificada parcialmente por Acuerdo del Pleno de 22 de diciembre de 2005. En su artículo 2 b) recoge el hecho imponible de " Paso de vehículos o carruajes a través de aceras o calzadas."

De la lectura del Artículo 2 se deduce que la Tasa grava cada uno de los hechos imponibles. En consecuencia, se deberá aplicar la fórmula polinómica contemplada en el artículo 11.1 de la Ordenanza Fiscal por cada paso de vehículos.

2. ¿ Cuántas placas son necesarias por cada paso?

El apartado de "normas específicas de señalización" de la Ordenanza Municipal reguladora del Paso de Vehículos, señala en su artículo 29 que "El paso de vehículos estará perfectamente identificado median-te la correspondiente señal vertical normalizada del tipo y caracte-rísticas establecidas en el anexo de esta Ordenanza." Se entiende que por cada paso debe colocarse una sola placa.

3. ¿ Cómo podemos calcular la superficie del garaje
cuando la misma no aparece
reflejada en la escritura
ni en otro documento ?

Cuando se carezca de documen-tación sobre el espacio del garaje, deberá procederse a la medición del mismo por los medios que considere más oportunos el propietario o propietarios de la finca, o el administrador si tiene esa función encomendada.

En todo caso, la medición deberá ser la correcta, bajo las respon-sabilidades a que hubiera lugar y que se hallan recogidas en los artículos 41, 42 y 43 de la Ley General Tributaria. Evidentemente, un pequeño error de medición que no afectara a los tramos estable-cidos en el artículo 11.5 de la citada Ordenanza Fiscal no tendría mayor repercusión.

4. ¿ Qué documentación es necesaria aportar en el caso de garajes que no disponen de la autorización municipal de paso de vehículos?

La Disposición Transitoria de la Ordenanza Municipal determina en su apartado 2 que “Quienes vengan utilizando un paso de vehículos que carezca de la preceptiva licencia o autorización municipal, podrán re-gularizar su situación, formalizando la correspondiente solicitud, en el período comprendido entre el 1 de junio y el 31 de octubre de 2006, acompañada de la documentación que en función del tipo de licencia o autorización de que se trate sea exigible según lo dispuesto en esta ordenanza.” La documentación será la contemplada en el artículo 9 de la Ordenanza Municipal.

5: ¿ Durante qué plazo de tiempo la placa es gratuita?

El apartado 3 de la Disposición Transitoria de la Ordenanza Munici-pal determina que "El cumplimiento en plazo de las obligaciones a que se refieren los apartados anteriores, determinará la gratuidad de la correspondiente placa". Estos plazos están referidos al 2006 y, por consiguiente, la gratuidad de la placa se limita a dicho año.

El cumplimiento del plazo de las obligaciones se refiere a los si-guientes períodos:

-1/9 a 31/10 2006, en los supues-tos de pasos ya autorizados.

-1/6 a 31/10 2006, en los supues-tos de regularización.

6. Los Pasos de vehículos cuyo uso exclusivo es el de dar acceso a servicios de emergencia, como bomberos, ambulancias, etc. ¿ deben cumplir los mismos requisitos y obligaciones que los pasos normales ?

En la Ordenanza Municipal no existen supuestos de exención en la autorización de pasos de vehículos. La Ordenanza regula en su artículo 2 los supuestos de sujeción, y que son de aplicación a los servicios que plantea en la pregunta.

7 ¿ Qué tratamiento tienen los PAR?

En la Ordenanza Municipal no se recoge ningún supuesto de trata-miento singularizado o específico para los PAR.

Por lo que se refiere a la Ordenanza Fiscal y a tenor de su artículo 3 , la Comunidad de Usua-rios es sujeto pasivo, en concepto de contribuyente, de la Tasa, ya que utiliza, disfruta y aprovecha el dominio público local en beneficio particular.

La confusión de sujetos entre el gestor tributario y el propietario del aparcamiento que se da en este supuesto, obliga a una relación jurídica tributaria directa entre el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Usuarios.

8. ¿ Qué tratamiento tienen los PAR, cuando en el mismo garaje coexisten aparcamiento de residentes y aparcamiento rotativo por horas?

La nueva normativa no altera la gestión tributaria que se venía realizando hasta la fecha.

9. Como Administradores de fincas gestionamos garajes que pertenecen a diferentes Juntas Municipales y con el fin de evitar desplazamientos, agilizar la legalización de los mismos, ¿se pueden gestionar en una misma Junta Municipal garajes de todo Madrid ?

Por lo que se refiere a la presentación de la documentación, es de señalar que la misma se puede presentar “En las oficinas de registro de los Distritos y Áreas que integran el Registro General del Ayuntamiento de Madrid, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Admi-nistrativo Común,” según determina el artículo 10 a) de la Ordenanza Municipal. En cuanto a la gestión de la autorización, es cada Junta Municipal la que tramitará y resolverá el expediente a todos los efectos.

Con independencia de lo anterior, y durante todo el periodo de liquidación de la Tasa, se han dispuesto cuatro puestos de atención en la Oficina de Atención Integral delContribuyente - O.A.I.C.- C/ Alcalá 45 (Tlf.: 010), mediante un sistema de cita previa, podrán resolver todos los asuntos relacio-nadas con dicha Tasa, con inde-pendencia de la localización del inmueble que se administra.

10. ¿ Los administradores en nombre de las comunidades pueden solicitar la legalización del paso ?

El artículo 6 de la Ordenanza Muni-cipal determina que podrán solicitar la autorización para pasos de vehículos:

b) Las comunidades de propie-tarios, o agrupaciones de éstas, debidamente representadas, en el caso de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, el Administrador deberá tener autorización suficiente de la Comunidad para efectuar los trámites de legalización.

No obstante, tanto el artículo 32 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Co-mún como el 46 de la Ley General Tributaria disponen que para los actos y gestiones de mero trámite se presumirá la representación. Además, conforme a los mismos artículos, ante la falta o insuficiencia del poder se tendrá por realizado el acto de que se trate siempre que se acredite la representación o se subsane el defecto en el plazo de 10 días que deberá conceder al efecto el órgano administrativo competente.

11. ¿ En qué lugar del paso deberá colocarse la placa?

A este respecto, me remito al artículo 33 de la Ordenanza Municipal que determina que “Con carácter general, la placa de pasos de vehículos se colocará adosada a la fachada, en la puerta de acceso de vehículos o en el lateral del acceso al inmueble, y a una altura máxima de 2,20 metros medida desde el nivel de la acera.”

Con independencia de lo especif-icado en el párrafo anterior, la señal deberá colocarse en un sitio totalmente visible desde la calzada y de forma que esté suficientemen-te fijada y protegida.

 

Se remite a las Cortes Genera-les el PROYECTO DE LEY OR-GÁNICA por la que se modifica la Ley Orgánica 6/2001, de 21 de diciembre, de Universidades

BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES

VIII LEGISLATURA
Serie A:
PROYECTOS DE LEY 8 de septiembre de 2006 Núm. 96-1
PROYECTO DE LEY
121/000096 Suelo.

La Mesa de la Cámara, en su reunión del día de hoy, ha adoptado el acuerdo que se indica respecto del asunto de referencia.
(121) Proyecto de Ley.
121/000096
AUTOR: Gobierno.
Proyecto de Ley de Suelo.

Acuerdo:
Encomendar su aprobación con competencia legislativa plena, conforme al artículo 148 del Reglamento, a la Comisión de Fomento y Vivienda. Asimismo, publicaren el Boletín Oficial de las Cortes Generales, estableciendo plazo de enmiendas, por un período de quince días hábiles, que finaliza el día 26 de septiembre de 2006.
En ejecución de dicho acuerdo se ordena la publicación de confor-midad con el artículo 97 del Reglamento de la Cámara.
Palacio del Congreso de los Diputados, 5 de septiembre de 2006.—P. D. El Secretario General del Congreso de los Diputados, Manuel Alba Navarro.

LEGISLACIÓN

La nueva entrada en vigor del Código Técnico de la Edifica-ción, y la obligación del cumpli-miento de las normas ligadas al ahorro de energía desde el día 29 de septiembre de 2.006 Artículo tercero.

ORDEN VIV/2784/2006, de 27 de julio, por la que se determinan las condiciones y requisitos de rehabilitación aislada para mejorar las condiciones de accesibilidad, sostenibilidad y seguridad estructural en el Pro-grama 2006 del Plan Estatal 2005-2008.

BOE DE 12 DE SEPTIEMBRE 2006

Actuaciones para mejorar la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente en los edificios.
1. Las actuaciones protegidas de mejora de la eficiencia energética en los edificios de viviendas o las viviendas, susceptibles de obtener las ayudas financieras a que se refiere el artículo 1 de esta Orden, en línea con los objetivos a alcanzar en las nuevas edifica-ciones mediante el cumplimiento de las nuevas exigencias básicas de ahorro de energía y de higiene, salud y protección del medio ambiente establecidas en el Código Técnico de la Edificación aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior podrán ser subvencionables las actuaciones siguientes:
a) Instalación de paneles solares, a fin de contribuir parcial o totalmente a la producción de agua caliente sanitaria demandada por las viviendas, en porcentajes de, al menos, el 50 por 100 de la contribución mínima exigible para edificios nuevos, según lo establecido en la sección HE-4 «Contribución solar mínima de agua caliente sanitaria » del DB HE del Código Técnico de la Edificación.

b) Mejoras de la envolvente térmica del edificio tendentes a reducir la demanda energética del edificio, mediante actuaciones como el incremento del aislamiento térmico, la sustitución de carpinterías de los huecos, colocación de toldos, u otras, siempre que se demuestre su eficacia energética, considerando factores como la severidad climática y las orientaciones.
c) Cualquier mejora en los sistemas de instalaciones térmicas que incrementen la utilización de energías renovables.


d) Mejora de las instalaciones de suministro de agua e instalación de mecanismos que favorezcan el ahorro de agua y así como la realización de redes de saneamiento separativas en el edificio que favorezcan la reutilización de las aguas grises en el propio edificio y reduzcan el volumen de vertido al sistema público de alcantarillado.
e) Cuantas otras sirvan para cumplir los parámetros estable-cidos en los Documentos Básicos del Código Técnico de la Edificación DB HE de ahorro de energía y DB HS Salubridad.

LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

ASUNTO: RECORDATORIO DE PLAZOS PARA LA REGULARI-ZACIÓN DE LOS PASOS DE CARRUAJES CON MOTIVO DE LA NUEVA NORMATIVA MUNICI-PAL Y FISCAL.

Con motivo de la aprobación por el Ayuntamiento de Madrid de la nueva Ordenanza Municipal regula-dora de los pasos de vehículos (BOCM de 19 de mayo de 2006), así como la modificación del epígrafe corres- pondiente a éstos dentro de la Ordenanza Fiscal, reguladora de la tasa por utilización privativa del dominio público local (BOCM de 27 de diciembre de 2005), se han producido una serie de cambios que se aplicarán a partir del presente año y que a continuación resumimos con el fin de recordar las actuaciones a realizar y los plazos de ejecución.

PERIODO DE REGULARIZACIÓN
PASOS AUTORIZADOS

Todos los pasos de vehículos del municipio de Madrid que estén autorizados para la utilización o aprovechamiento especial del dominio público municipal mediante pasos de vehículos, estarán obligados a señalizarlos, con una nueva placa cuyas características han de ajustarse al modelo homolo-gado por el Ayuntamiento de Madrid en el periodo compren-dido entre el 1 de septiembre y 31 de octubre de 2006.

Con carácter previo a la señalización, deberá presentarse, la declaración autoliquidación debi-damente cumplimentada e ingresa-da al objeto que por la Junta Municipal correspondiente, se proceda a facilitar el número que habrá de figurar en la placa de señalización del vado correspon-diente.

Salvo prueba en contrario, se considerará que el paso de vehículos estaba autorizado a la entrada en vigor de la Ordenanza Municipal, si reuniendo los requisi-tos y condiciones que lo hicieron autorizable, en esa fecha, figura dado de alta en la matrícula de la Tasa por Pasos de Vehículos.

PASOS NO AUTORIZADOS

Son aquellos pasos que carecen de la preceptiva licencia o autorización municipal y no figuran de alta en la matrícula de la Tasa por Pasos de Vehículos.

En estos casos podrán regularizar su situación , formalizando la co-rrespondiente solicitud (en impreso normalizado), en el periodo com-prendido entre el 1 de junio y el 31 de octubre de 2006, acompañada de la siguiente documentación:

- Título de Propiedad, o cualquier otro que acredite la legítima ocup-ación del mismo y, en todo caso, los datos de identificación del pro-pietario.
- Licencia urbanística que ampare la actividad.
- Memoria descriptiva y justificativa.
- Plano de situación (1/1500).- Pla-no (1/100), con nº de plazas, cota, zona de carga y descarga, ancho de acera, de paso, acceso y elementos urbanísticos afectados.

GRATUIDAD DE LA PLACA

El cumplimiento de esta obligaciones dentro de los plazos antes indicados, determinará la gratuidad de la placa señalizadora.

CONSULTA


Hola, he solicitado al administrador de la comunidad el certificado de estar al corriente del pago de las cuotas y me indica que debo abonarle 30 euros. Hace dos años, por una subrogación, solicité el mismo documento y fue gratis. Me dice que el "colegio" dice que esa es la tarifa, pero entonces, ¿por qué antes no se aplicó? Como necesito ese certificado para la firma de la compra-venta en notaría, no puedo reclamarle durante mucho tiempo, pero ¿es válido el criterio del "colegio"? ¿Puedo solicitarlo directamente al Presidente? Gracias

La LPH no dispone que dicho certificado sea gratuito y no es una obligación inherente al cargo de Administrador la de expedir certificados gratuitos.

 "La obligación de emitir el certificado, se recoge en el art. 9.e) LPH, y así mismo especifica quién debe expedirlo, por lo que al ser una de las condiciones que lo firme el secretario".

 El apartado e) tiene carácter dispositivo. Y no porque la exigen-cia de librar certificado de deudas venga impuesta con carácter imperativo como indican algunos propietarios, exigencia que no es correcta,  ya que ese argumento adolece de un defecto técnico. El artículo 20 de la LPH regula las funciones del Administrador y nada más.

El mandato de emitir certificado de deuda con la comunidad, en efecto es imperativo, pero está regulado en el artículo 9 e) in fine de la L.P.H. y no en el 20 e). De hecho en el artículo 9 e) in fine dice expresa-mente que dicha certificación será emitida ... por quien ejerza las funciones de Secretario.

Si el cargo de Administrador fuera inherente al de Secretario, diría que será emitida por el Secretario Admi-nistrador, si bien, es notorio que la función de Secretario puede ser realizada por persona distinta al Administrador y por eso el artículo 20 e) tiene carácter dispositivo y no imperativo.

Los honorarios percibidos por un Administrador al emitir un certifi-cado no constituyen un gasto común y consecuentemente el administrador no presta el servicio a la Comunidad sino al adminis-trado a título particular, y única-mente en aquellos casos en los que se acumula en la persona del admi-nistrador el cargo de Secretario y este dentro de sus honorarios, el emitir los certifi-cados particulares, no tendría que cobrarlo.

 Es notorio de otro modo, los Colegios profesionales no regula-rían su cobro aparte, pues sería un servicio inherente a sus funciones y es evidente que no lo es.

 ¿Puedo solicitarlo directamente al Presidente?

 "La obligación de emitir el certificado, se recoge en el art. 9.e) LPH, y así mismo especifica quién debe expedirlo) ….. la certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno o que la Junta podrá encomendarle otras facultades o servicios distintos a los expresados en la Ley y los cuales podrá cobrar de forma separada.

¿Está obligado a emitir GRATUITAMENTE el certificado cuando se le atribuye dicha función?


Entiendo que NO tiene obligación alguna de hacerlo gratuitamente. La L.P.H. no lo dice expresamente.

Si fuera de otro modo, los Colegios profesionales no regularían su cobro aparte, pues sería un servicio inherente a sus funciones y es evidente que no lo es.

¿Puedo solicitarlo directamente al Presidente?

"La obligación de emitir el certificado, se recoge en el art. 9.e) LPH, y así mismo especifica quién debe expedirlo) ….. la certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente…….

ANECDOTARIO


SE PERMITE LADRAR
A LOS PERROS EXCEPTO 
A LA HORA DE LA SIESTA

Conversación entre tres personas de un foro

.-Hola a todos, ¿puede un perro subir al ascensor de una comunidad, o debe de subir por las escaleras? En algunas ocasiones el perrito se ha meado en el ascensor pero su dueño no lo ha limpiado. ¿Se le puede obligar a que no entre en el ascensor con el perro?.
 
-Por mi experiencia en mi comu-nidad ( que dicho sea de paso no es ejemplo de nada) tiene Ud. que mirarse los estatutos y ver si lo tienen recogido en ellos. Fíjese que en la mía, nuestros perros tienen prohibido ladrar a lo hora de la siesta (aquí me río por no llorar), según cartelón que nos ha pinchado nuestro administrador, so pena de dar parte a la autoridad competente.

.-Jajajaja, muy buena la prohibición de ladrar según horario convenido, ¡¡qué inteligencia la de esas mascotitas!! ¿Quién fue el genio que hizo los estatutos?

.-Mi administrador... y lo peor es que como eso lo hace todo, yo creo que tiene alma de padre de la patria con qué libre albedrío te interpreta las leyes el muy lumbrera!... en fin, menos mal que el pilates me ayuda mucho en mi existir cotidiano.

.-Te estás ganando las alitas y el arpa con tu administrador. ¡¡Paciencia para soportarlo!! Una duda ... ¿los perritos, obedecen los estatutos?

.-La mía sí, porque abraza a pies juntillas la cultura de la siesta al estilo de D. Camilo José Cela, los demás animalillos pues ... es que son alemanes, en su mayoría, y claro sus biorritmos son diferentes. Ya te digo que mi administra-dor no lleva bien lo de la libertad de expresión, sea quien sea quien la practique.

.-Ciertamente el administrador tiene toda la razón. Un acuerdo es un acuerdo y el chucho debe de respetar este acuerdo aunque para ello el perro debe saber leer. ¿consta en los estatutos este precepto, debe saber leer el perro?.

.- Ahí puede estar la solución al problema. Su perrita si que sabe. Con tanto alemán, ¿lo es también su administrador?

.-jajajaja, muy agudo, . Al perro se le exime del cumplimiento si es analfabeto. Pero ¿y si no sabe traducir el español, recibirá el supuesto el mismo tratamiento?

Ultima hora:

Mi administrador. reunido consigo mismo en Junta Extraordinaria ha aprobado por apoteósica unanimidad la contratación, con cargo a los presupuestos, de profesores de alemán/español para los perritos comuneros a fin de favorecer su integración en ésta, su comunidad.

ARTÍCULO 327
DE LA LEY HIPOTECARIA

(Añadido por Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fis-cales, Administrativas y de Orden Social)

"...Publicada en el Boletín Oficial del Estado la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registros mientras no se anule por los Tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo."

CANALIZACIONES Y CONDUCCIONES


ELEMENTO COMÚN

* Canalizaciones situadas en zona común aunque sólo den servicio a un piso

* Tubería que da servicio sólo a un propietario y está fuera del espacio privativo.

* Canalización hasta la entrada en espacio privativo

* Tubería cuyo paso es controlado por llave situada en lugar común

* Conducción que se encuentra en cuarto comunitario y en tramo anterior a la entrada en espacio privativo

* Instalación de tuberías de calefacción central del edificio

* Tubería que da servicio general aunque esté dentro de un local privativo

* Tubería de conducción del agua hasta su llegada al contador de la vivienda

* Tubería que transcurre por la cámara de aire de la fachada y hasta su entrada a la vivienda.

* Tubería hasta la llave de paso

* Tubería que pese a estar en el interior de una vivienda, no esta destinada al uso exclusivo del propietario

 

ELEMENTO PRIVATIVO

* Tubería en tramo anterior a unión a bajante general

* Conducciones de calefacción que transcurren por el interior de cada vivienda

* Tuberías de desagüe que parten y sirven exclusivamente a la vivienda

* Tubería de agua que esta dentro de la vivienda, tras la llave de paso, y es de uso exclusivo del propietario

* Canalizaciones desde la entrada en cada piso

 

 

* Grifo instalado en terraza común pero de uso privativo

* Canalización de un servicio exclusivo aunque este fuera del espacio privativo, conforme lo indica el titulo constitutivo.

* Terraza privativa, red de evacua-ción privativa.

CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº de consulta: V0707-06
Fecha: 12/04/2006
Impuesto afectado: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e IVA.

Materia: Adquisición de un loft como vivienda habitual.

Las edificaciones denominadas “Loft” son, según la normativa del sector, espacios destinadas a acti-vidad industrial o económica. Si el consultante destinara dicho espa-cio a residencia habitual, acondi-cionándolo como vivienda, podrá disfrutar de cuantos bene-ficios fiscales establezca el IRPF para las viviendas habituales con carácter general. Si el inmueble que va a ser adquirido por el consultante dispone en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad y objeti-vamente considerado es susce-ptible de ser utilizado como vivien-da, la entrega del mismo tributará por el IVA al tipo reducido del 7 por ciento.
SENTENCIAS

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.
Valladolid de 4 de noviembre de 2005. Posibilidad de varias viviendas habituales.

Nada impide, aunque sea el supuesto normal, que los miembros de la unidad familiar tengan dife-rentes viviendas habituales, como sucede en ocasiones por motivos laborales

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, sede de Sevilla, de 23 de febrero de 2006. No cabe exigir ITP si no se acredita el pago del IVA.

No puede justificarse en modo alguno la liquidación practicada por el argumento de que no está debidamente acreditado el pago del IVA, pues es una cuestión por la que debe velar la Administración tributaria encargada de su gestión.

 

RESOLUCIÓN DE
LA DGRN

CONSTITUCIÓN
DE SERVIDUMBRE: INSTALACIÓN DE UN TRANSFORMADOR DE ENERGÍA. R. 4 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006.

HECHOS: Se constituye a favor de la Compañía X, en escritura pública, una servidumbre relativa a la instalación de un Trans-formador de energía eléctrica, delimitando la superficie ocupa-da y sus linderos, determinando que “afectará a una superficie de 35,39 m2 y estará situada en su extremo Este, lindando: por dicho viento con calle V y el resto con la finca predio sirviente. Se indica que “la Compañía Mercantil titular de la servidumbre estará facultada para disponer de las entradas y salidas de líneas de energía eléctrica que precise realizar en dicho Centro de Transforma-ción”.

REGISTRADOR: Interpreta que dicha servidumbre conlleva la posibilidad de que dichas futuras líneas eléctricas, atra-viesen el resto del predio sirviente, por lo que exige que se delimite por dónde se ubicarán y la posible superficie a ocupar, ya que se trata de una segunda servidumbre.

DIRECCIÓN GENERAL: La DG revoca la nota de calificación, ya que para ella, la interpretación correcta es la de que, dado que la escritura limita la servidumbre a la porción afectada, y además ésta linda con vía pública, tales nuevas líneas no implican una nueva servidumbre, sino que lo que se autoriza es “la disposición de entradas y salidas en relación con la porción ocupada, pero sin que se autorice la instalación de líneas eléctricas que atraviesen el resto del predio sirviente (así lo alega también el recurrente). Lo cual además queda claro, por cuanto la porción afectada, se halla junto a un vial público. En consecuencia, no se trata de una segunda servidumbre, sino una manera de concretar y determinar la constituida. (JLN)

http://www.notariosyre
gistradores.com


http://www.boe.es/boe
/dias/2006/09/05/pdfs/
A31722-31723.pdf

RESOLUCIÓN de 4 de agosto de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Ricardo Martínez-Moya Fernández contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante número 3, a inscribir una escritura de consti-tución de servidumbre.
En el recurso interpuesto por don Ricardo Martínez-Moya Fernández contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de constitu-ción de servidumbre.
Hechos
I

El 9 de agosto de 2005, ante don Isidro Gancedo del Pino, Notario del Ilustre Colegio de Alicante con residencia en Torre Pacheco, se otorgó escritura de constitución de servidumbre en la que, entre otras cosas, se decía que «la servidum-bre constituida: 1. Afectará a una porción de la finca, predio sirviente de 35,39 metros cuadra-dos, situada en su extremo este, lindando: este, con calle de los Monearos y resto de vientos con el predio sirviente (...). 8. La compañía mercantil (...) estará facultada para disponer de las entradas y salidas de líneas de energía eléctrica que precise realizar en dicho Centro de Transformación».
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad fue calificada del siguiente tenor: «La autorización que consta del apar-tado 8 del otorgamiento primero debe de ser aclarada, toda vez que dicha autorización implica una nueva servidumbre que, por tanto, debe de ser delimitada, expresán-dose su extensión, límites y demás características configuradoras.
(...) Por considerarlo un defecto insubsanable se procede a la denegación de los asientos solicitados del documento mencio-nado. (...)
En Alicante, a veintitrés de enero de 2006. El Registrador. Firma ilegible.
III
Contra la anterior calificación recurrió don Ricardo Martínez-Moya Fernández, alegando: La autoriza-ción que consta en el apartado 8 del otorgamiento primero en modo alguno constituye una nueva servi-dumbre, sino que supone una de las características configuradoras de la propia servidumbre, una de las que se delimitan y regulan mediante el documento público. Pues como se expresa en el apartado 1 del otorgamiento prime-ro afectará a una porción de la finca. Y, por tanto, todas las cláusulas se refieren a esa porción de terreno.
IV
El 6 de junio de 2006, el Registr-ador emitió su informe y remitió el expediente a este Centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 530 y siguien-tes del Código Civil, 2 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
1. Se debate en el presente recurso si es inscribible una servidumbre en la que, después de identificarse el polígono que se ve afectado por ella, y que está situado junto a un lindero de la finca constituido por un vial, y que tiene por objeto la instalación de un centro de transformación de energía eléctrica, se añade para determinarla que: «la compañía mercantil (...) estará facultada para disponer de las entr-adas y salidas de líneas de energía eléctrica que precise realizar en dicho centro de transformación».
El Registrador entiende que este pacto implica la creación de una nueva servidumbre que, como tal, debe ser determinada y correcta-mente configurada.
2. De la calificación se deduce que el Registrador entiende que el apartado dedicado a determinar la servidumbre constituida, al autori-zar la disposición de las entradas y salidas de líneas de energía eléctrica, está autorizando a que esas líneas atraviesen el predio sirviente. No cabe duda de que, si ese apartado quisiera decir eso, sería necesario constituir una ulterior servidumbre, como sugiere el Registrador, o, más correcta-mente, ampliar la que se está constituyendo, determinando el lu-gar por el que tales líneas están autorizadas a atravesar el predio sirviente.
3. Sin embargo, no es eso lo que autoriza el debatido apartado. Éste se limita a permitir la disposición de las entradas y salidas de las líneas y no que las líneas atra-viesen la finca. Si el polígono descrito para el disfrute de la servi-dumbre fuera un enclave, podría concluirse que, dado que las líneas de entrada y salida de energía han de llegar a la central, el adecuado uso de la servidumbre conllevaría que esas líneas atravesaran por algún lugar la finca, y la correcta determinación de la servidumbre, indispensable para su inscripción, exigiría fijar el lugar por donde han de hacerlo. Pero, en este caso, ocurre que el polígono cedido para el uso de la servi-dumbre se halla junto a un lindero determinado por un vial por donde muy bien podrían discurrir las líneas de entrada y salida de energía eléctrica, bastando, pues, para el adecuado uso de la servidumbre, la autorización "pa-ra disponer de entradas y salidas de líneas de energía eléctrica", sin que haya por qué entender que tal autorización deba implicar la de que las líneas discurran por el predio sirviente. En conclusión, autorizar la disposición de entradas y salidas de energía no puede considerarse una segunda servidumbre necesitada de determinación, y sí una manera de concretar y determinar la que se está constituyendo. Esta Dirección Ge-neral ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.
Contra esta resolución los legal-mente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de agosto de 2006.
–La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones
CONSTANCIA REGISTRAL DE SER UN CRÉDITO PRIVILEGIADO POR GASTOS DE COMUNIDAD. R. 10 de agosto de 2006, DGRN. BOE de 5 de septiembre de 2006.
Hechos: Se encuentra anotado un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de un edificio por impago de gastos de comunidad. Ahora se solicita que se haga constar el carácter de preferente y privilegiado al amparo del artículo 9 de la Ley de Propiedad horizontal, existiendo una hipoteca y una anotación de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad.
La Registradora deniega su cons-tancia porque los titulares de dichas cargas anteriores no han tenido parte en el procedimiento.
La DGRN confirma la nota y su doctrina de anteriores resoluciones. Tal declaración en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda. En el caso presente no lo han sido.
Si lo hubiesen sido y, en consecuencia, se hubiera hecho constar la preferencia se darían, según la DGRN, los efectos siguientes: Llegada su ejecución podrían cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente, debiéndose observar las reglas sobre la comunicación de tal ejecución a los titulares no preferentes para que puedan hacer valer sus derechos Si se ultima antes la ejecución de alguna de esas cargas poster-gadas, la correspondiente adjudica-ción se produciría con subsistencia de la afección declarada preferente. Caso distinto es aquel en el que con la demanda se pretende tan solo una declaración judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda. Como estas cues-tiones son ajenas a los titulares de cargas sobre la finca, no tiene por qué dirigirse el procedimiento frente a ellos, sin perjuicio de que poste-riormente el acreedor pueda hacer valer la preferencia que tenga el crédito judicialmente reconocido en cualquier otro procedimiento de eje-cución individual o colectivo y a través de los cauces proce-sales oportunos, momento en el que los titulares de aquellas cargas podrán oponerse al reconocimiento de la preferencia que se pretenda. RESOLUCIÓN de 10 de agosto de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Alfonso López-Villalta Fernández Pacheco en nombre y repre-sentación de la Comunidad de Propietarios de la parcela 11 de la Urbanización Nuevo Manzanares contra la negativa de la registradora de la propiedad de Manzanares a hacer constar la preferencia de un embargo en el Registro.
En el recurso interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Alfonso López-Villalta Fernández Pacheco, en nombre y repre-sentación de la Comunidad de Propietarios de la parcela 11 de la Urbanización Nuevo Manzanares contra la negativa de la Registra-dora de la propiedad de dicha loca-lidad a hacer constar la preferencia de un embargo en el Registro.
Hechos
I

1. El día 26 de julio de 2003 se anotó en el Registro de la Propiedad bajo la letra H un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de la Parcela 11, Nuevo Manzanares, para responder de la cantidad de mil ciento veintisiete euros con catorce cén-timos de principal, más trescientos treinta y ocho con catorce euros para intereses gastos y costas sobre una finca propiedad de don Cosme Morago Hornos, en procedimiento de ejecución de títulos judiciales en recla-mación de cantidad decretado por auto de 2 de junio del mismo año en virtud de mandamiento de igual fecha.
II
La finca sobre la que recayó el em-bargo, la 24,546 N del término mu-nicipal de Manza-nares, se hallaba gravada con una hipoteca a favor del Banco de Madrid, según la inscripción sexta y una anotación de embargo prorrogada y apremia-da a favor del Banco Central His-panoamericano, anteriores a la anotación de embargo a favor de la Comunidad de Propietarios.
III
El 11 de noviembre de 2005 se expide mandamiento por el Juzgado del procedimiento en virtud de providencia de la misma fecha por el que se ordena al Registrador de la Propiedad de Manzanares que con respecto a la anotación preventiva de embargo señalada con la letra H practicada sobre la finca registral 24.546 trabada al demandado don Cosme Morago Hornos, se haga constar que con-forme a lo determinado en el ar-tículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, el crédito reclamado en esta ejecución es preferente a los efectos del 1.923 del Código civil y que preceden para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4, y 5 del articulo indicado.IVEl mandamiento fue presentado el día 17 de noviembre de 2005, causan-do el asiento 2060 del Diario 112 y fue calificado el día 5 de diciembre de 2005 como sigue: Suspendido el acceso de la preferencia ordenada por no determinarse la cuantía máxima correspondiente a la última anualidad vencida y la correspon-diente a la anualidad corriente de los gastos de comunidad en el momento de la reclamación en el juicio ejecutivo (artículo 9 L P H y 9.3.º de la Constitución) y por aparecer la finca gravada con una hipoteca y anotaciones de embargo anterior a la anotación letra H, a favor de acreedores que no han tenido intervención en el procedi-miento de reclamación de dichas cantidades de acuerdo con los artículos 24 de la Constitución y 1, 20, 38 de la Ley Hipote-caria. El recurrente subsanó el primero de los defectos mediante el correspondiente mandamiento de adición fijando la cantidad solicitada por la Registradora. Sin embargo mantuvo el segundo le los defectos por nota de 20 de febrero de 2006 y el día 30 de marzo se interpuso recurso gubernativo con-tra tal nota en el que el recurrente alegó: Que los artículos de la Ley Hipotecaria que se citan en la nota de calificación no son de aplicación al caso que nos ocupa; ni el 1 ni el 20 por haberse dirigido el proced-imiento contra el titular registral ni el 38 ya que se trata de un procedi-miento monitorio y el bien no ha pasado a manos de terceras perso-nas; que el juicio monitorio se inter-pone únicamente con el deudor sin necesi-dad de llamar al procedimie-nto a otros acreedores que pueda tener el deudor principal y que el crédito por deudas a la comunidad debe ser preferente.
V
El día 11 de abril de 2006 la Registradora emitió el preceptivo informe y lo remitió con toda la documentación a este Centro Directivo para suresolución.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de febrero de 1987, 1 de junio de 1989 15 de enero de 1997 y 26 de diciembre de 1999.
1. El único problema que plantea este recurso es el de si anotado un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de un edificio por impago de cuotas por gastos de comunidad puede hacerse constar ahora el carácter de preferente y privilegiado al amparo del artículo 9 de la Ley de Propiedad horizontal cuando existen hipoteca y anota-ción de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad sin que sus titulares hayan tenido parte en el procedimiento, único defecto invocado por la Registra-dora al considerar subsanado el primero de los de su nota.
2. Este asunto ha sido ya resuelto en anteriores ocasiones por este Centro Directivo. Dejando al margen ahora que la declaración de la preferencia que se pretende se solicita dos años después de haberse anotado el embargo y que la demanda de reclamación de cantidad no existe constancia en el Registro ni de que tal crédito pudiera estar amparado por el alcance del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe recono-cerse que tal afección real y el carácter de crédito privilegiado supone un gravamen sobre la finca, una verdadera afección real al pago de un crédito, que además se declara legalmente preferente. Ello implica no sólo la posibilidad de repetir contra la finca para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble. Inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminación, la carga que supone la afección real y su preferencia que vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y respon-sabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen.
Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara.
3. Ahora bien, la operatividad de esa afección en el campo registral ha de matizar-se. Y en este sentido deben distinguirse dos supuestos: el primero cuando con la demanda se pretende tan solo una declara-ción judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda. Estas cuestiones son ajenas a los titulares de cargas sobre la finca, a los que no cabría reconocer legiti-mación procesal en cuanto a ellas, sin perjuicio de que posteriormente el acreedor pueda hacer valer la preferencia que tenga el crédito judicialmente reconocido en cual-quier otro procedimiento de ejecu-ción individual o colectivo y a través de los cauces procesales oportu-nos, momento en el que los titula-res de aquellas cargas podrán opo-nerse al reconocimiento de la prefe-rencia que se pretenda. El segun-do, el supuesto en el que en la demanda se postula también la declaración de que dicho crédito está amparado por la afección real preferente establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizon-tal, en que es obvio que tal declara-ción en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán posterga-dos si efectivamente recaela decla-ración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva (artículo 24 C E) y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaración de preferencia de una carga real, auque esté establecida por ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las partidas de la deuda o por cualquier otra causa. Sólo así pue-de lograr aquella preferencia su constancia registral, pues así lo exige además el principio de tracto sucesivo (Artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Si se hubiera hecho constar así la preferencia se darían los efectos siguientes: Llegada su ejecución podrían cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente, además de la necesaria observancia de las reglas sobre la comunicación a sus titulares de tal ejecución par que puedan hacer valer sus derechos Y que si se ultima antes la ejecución de alguna de esas cargas postergadas la correspondiente ad-judicación se produzca con subsis-tencia de la afección declarada preferente.
4. En este supuesto y sin perjuicio de la posible preferencia del crédito que podrá hacerse valer en el procedimiento de ejecución o concursal que proceda, lo que no puede pretenderse es la consta-tación registral de tal preferencia cuando del mandamiento y de las aseveraciones del recurrente se desprende que en el procedimiento en el que se dictó la senten-cia objeto de ejecución solo había sido demandado el titular registral (con domicilio desconocido según se dice en el mandamiento), existie-ndo en el Registro inscritas y anotadas sobre la finca embargada otras cargas cuyos titulares no fueron demandados, por lo que debe confirmarse el defecto observado por la Registradora.
Esta Dirección General ha acor-dado desestimar el recurso inter-puesto.
Contra esta resolución los legal-mente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de agosto de 2006.–
La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
http://www.boe.es/boe/
dias/2006/09/05/pdfs
/A31726-31727.pdf


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