LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 9
Junio/2004

 
 
NOTICIAS

 

El Programa CEV nace del Acuerdo de Colaboración entre IDAE y la Dirección General de la Vivienda, la Arquitectura y el Urbanismo del Ministerio de Fomento. Forma parte de las actuaciones que los Estados miembros de la Unión Europea realizan de acuerdo con la Directiva 93/76/CEE, con el fin de reducir las emisiones de dióxido de carbono mediante la mejora de la eficiencia energética, y fomentar una mayor calidad y un desarrollo sostenible en el sector de la edificación.

 

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CONSEJOS

FRESQUITO Y AHORRO DE ENERGÍA

Antes de comprar una aparato de aire acondicionado, consulte a un técnico y pídale que le asesore. Si vive en Comunidad, compruebe que no tiene ningún impedimento para su instalación.

Asegúrese de que el modelo elegido tiene termostato con lectura numérica de temperatura.. Un grado más de frió puede implicar un mayor consumo energético

Siempre tenga en cuenta la zona climática en la que vive, las dimensiones de la vivienda, su revestimiento ( una casa de piedra no necesita aire acondicionado), las personas que habitan la casa, etc.

YA NO TIENE QUE USAR “ABANICO” PERO SIGA PENSANDO EN EL AHORRO DE ENERGÍA

Conecte el aire acondicionado a una temperatura de 25º C aproximadamente. Cada grado que disminuya la temperatura estará consumiendo un 8% más de energía.

Desconecte el acondicionador cuando no haya nadie en casa o en la habitación que esté refrigerando.

Instale toldos y persianas: impiden las radiaciones directas del sol y disminuyen, por tanto, las necesidades de refrigeración.

Instale un termostato si su aparato de aire acondicionado no lo tiene incorporado; o si no proporciona información precisa sobre la temperatura.

 

¡OH LA TASA!

La recogida de residuos sólidos o basura provenientes de viviendas, y de establecimientos donde se ejerzan actividades económicas, comerciales, profesionales o artísticas, pueden dar origen a se despierte el afán recaudatorio que tiene dentro los Ayuntamientos, y ¡OH! Aparece la Tasa.
Gracias al civismo de los usuarios de las viviendas, establecimientos, etc. los Ayuntamientos recauda un dinerito que viene proporcionado por los contratos que tienen con las empresas de recogida y reciclado de ese material, que por mucha campaña de Recogida de Basuras, y mucha publicidad, si el ciudadano no fuese cívico y estuviese men-talizado la recogida sería un desastre.

De vez cuando algunos ciudadanos se revelan contra el afán recaudatorio de su Ayuntamiento y recurren mediante una demanda las Ordenanzas que consideran abusivas. Nuestro sistema funciona y los Tribunales dictan sentencias como la que anula algunos ar-tículos de la Ordenanza reguladora de la Tasa sobre Gastos de Recogida de Residuos Sólidos Urbanos grabada por el Ayuntamiento de Leganés para el ejercicio 2001, en concreto el articulo 5.

La Ley de Haciendas Locales, fija en su artículo 24, como parámetros de determinación del impuesto de la Tasa el valor catastral del Inmueble y exige la memoria financiera elaborada del cálculo relativo al coste del servicio real o previsible.

El Ayuntamiento de Leganés en el año 2001, impuso una tasa de basura, que mas que una tasa era un impuesto encubierto, varias asociaciones de vecinos y partidos políticos, como la del Barrio de la Fortuna, Leganés Norte y Uleg., con buen criterio y amparándose en la Constitución Española y en la Ley de Haciendas Locales llevaron el asunto a los Tribunales de lo Contencioso-Administrativo, pues aunque la Constitución española en su articulo 31, impone la contri-bución de todos al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica y el articulo 24 de la Ley de Haciendas Locales, estableció que para la determinación de la cuantía de la tasa deberían tenerse en cuenta criterios de capacidad económica de los sujetos obligados a satisfacerlas, pero la Ley de 1989 de 13 de Abril de Tasa y Precios Públicos matice y dice” que la fijación de las tasas se tendrá en cuenta, cuando lo permitan las características del tributo, la capacidad de las personas que deben satisfacerlas”, y aunque la Constitución Española le ha dado a los Ayuntamientos autonomía para emitir Ordenanzas Municipales, también la misma Constitución española, dice que los ayuntamientos o poderes públicos no podrán actuar con arbitrariedad ( articulo 9.3) y no podrán convertir la tasa, en un atípico y nuevo Impuestos Municipal

 

RESERVA DE
DERECHOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.


R. 24 de noviembre
de 2003, DGRN.
BOE del 29 de diciembre
de 2003.

El propietario único constituye un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Entre las reglas de la Comunidad se establece la siguiente: «El promotor se reserva la posibilidad de instalar y mantener, así como la de acceder a ellos una vez instalados, y aún cuando haya vendido ya la totalidad de los elementos privativos de la división horizontal, sobre la cubierta del edificio rótulos anunciadores, antenas colectivas y, en general, otro tipo de elementos de la misma índole.»

La Dirección General confirma la nota denegatoria de la Regis-tradora basándose en la tercera razón de las que aduce: falta de precisión en el contenido del derecho, ya que quedan sin definir extremos tan importantes como el de si los propietarios pueden hacer instalaciones semejantes a las concedidas al promotor, ubicación de estas últimas, número de ellas, plazo de duración del derecho, etcétera.

Rechaza como razón el ser la cláusula contraria a la Ley, por tener la cubierta la consideración de elemento común; ya que los elementos comunes, aparte del destino que los hace caracterizarse como tales, pueden ser objeto de otras utilizaciones que no impidan aquél.

También rechaza como razón ser una regla abusiva, conforme al artículo 10 de la Ley de los Consumidores y Usuarios al no expresar la calificación por qué en concreto se supone abusiva la cláusula, no suponer un dese-quilibrio importante de las pres-taciones como exige artículo 10 bis 1 de la Ley, ni guardar analogía con ninguna de las cláusulas de tal carácter enumeradas en su Disposición Adicional primera.

Enlaces:

http://www.boe.es/boe
/dias/2003-12-29/pdfs
/A46348-46350.pdf

http://www.notariosy
registradores.com
/

 

SENTENCIAS

Los gastos del crédito para edificar casas debe pagarlos la constructora

Sentencia de la Audiencia de Madrid

La compañía constructora deberá pagar los gastos de constitución del préstamo hipotecario para cons-truir su casa, tal y como ha seña-lado recientemente la Audiencia de Madrid, que, en dicha sentencia, ha condenado a una constructora a pagar a dos particulares los 1.322 euros que éstos le abonaron en concepto de gastos de constitución del préstamo hipotecario, más los intereses legales correspondientes desde que interpusieron la demanda.

La sentencia de la Audiencia madrileña explica que la cons-tructora repercutió en los compradores los gastos que proporcionalmente estimó que le corresponderían por la constitución del crédito, sosteniendo que la finalidad de éste era financiar la compra y no la construcción.

"Las estipulaciones recogidas en los contratos de compraventa de vivienda por las que se obliga a los compradores a soportar los costes derivados del crédito con el que los promotores financian la cons-trucción han sido declaradas nulas en diversas resoluciones judiciales y la base se encuentra en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios".

 

Cómo promover más arrendamientos urbanos

Aumentar el parque de viviendas en alquiler es posible. ¿Cómo? Creando una seguridad jurídica, que no existe hoy. Lo único que han visto los arrendadores hasta ahora son comunidades autónomas con gran afán recaudatorio, pero se preguntan: ¿Qué se hace con mis dineros?, ¿En qué se emplean?, ¿Qué pasa con esos intereses que generan las fianzas?. En muchas comunidades autónomas no tienen una respuesta clara y transparente a estas interrogantes.

Desde esta tribuna se plantean una serie de medidas para incentivar a los arrendatarios:

-Las agencias recaudatorias po-drían estar interrelacionadas con los Colegios de Administradores de Fincas, de APIS, etc... y crear un Registro de Morosos. Así, se daría facilidades al arrendador, puesto que sería la propia agencia la que se ocupará de los desahucios, de los arrendadores a los que el inquilino no les pague puedan presentar denuncia, y de que desde ese momento hasta que se realice el lanzamiento de desahucio sea la agencia la que abone esas rentas al arrendador. Por último, también podría compensarse a los arrendatarios con medidas de desgravación fiscal, que podría ir en una disminución del IBI.

-La existencia de unos juzgados especializados en arrendamientos urbanos para poder hacer esas denuncias.

-Que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se cambie en cuanto a desperfectos ocasionados en las casas, por los inquilinos, obligándoles a su total reparación y dejarlas en el estado que las ha cogido.

-Que se modifique el artículo 9.3, pues la prorroga no debe tener lugar cuando exista necesidad para los arrendadores (divorcio, hijos, etc.), pues hay una gran bolsa inmobiliaria de viviendas compra-das como inversión y con vista al futuro de los hijos para ayudarles cuando se casen o independicen y darles un piso.

Y, por último, que los arrenda-mientos para las personas jurídicas tengan el mismo tratamiento que para las personas físicas, y que se cambien las disposiciones transitorias de la LAU. Creo que con estas medidas habría un parque de viviendas mayor de alquiler. España, está por debajo de los países occidentales de nuestro entorno, existe la cultura de la compra de vivienda, pero no la del arrendamiento. Con el dinero depositado de las fianzas y sus intereses, se pueden realizar esas 180.000 viviendas que ha prometido el presidente del Gobierno.

 

EL IVA EN LAS OBRAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

El IVA es un impuesto indirecto que grava el consumo de bienes o servicios producidos o comercia-lizados en el desarrollo de las actividades empresariales o pro-fesionales.

Este impuesto es soportado por los consumidores finales por no poder deducirlo, soportándolo, efectiva-mente, al efectuar sus consumos de bienes y servicios.

Dentro de los consumidores finales encontramos a:

Las entidades jurídicas que no desarrollan actividad empresarial, entre las que encontramos las comunidades de propie-tarios.

Las personas físicas que no desarrollen actividad profesional o empresarial. O si la realizan la operación de consumo se realice de manera independiente de esta.

Los profesionales o empresarios que actúen al margen de su actividad.

Una peculiaridad es el del tipo a aplicar a las obras, en este su-puesto en vez de aplicar el tipo general del 16%, se aplicará el tipo reducido al 7%, para ello se deben cumplir los siguientes requisitos:

- que se presten a comunidades de propietarios (igualmente, ocurre en el supuesto de personas físicas que no actúen como empresarios o profesionales, respecto a la vivienda utilizada)

- que la construcción o reha-bilitación de la vivienda a la que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. Debe entenderse que se haya usado también al menos durante dos años antes del inicio de las obras de albañilería;

- que la persona que realice las obras no aporte materiales o que, si los aporta, su coste no exceda del 20% de la base imponible de la operación.

Debe quedar claro que este tipo reducido sólo es aplicable a los servicios de albañilería, no a pintura, fontanería o electricidad, por citar algunos.

Tema no baladí sería la acreditación del hecho que daría lugar a la aplicación de este tipo reducido, esto se puede solventar mediante declaración del destinatario de las obras. En el caso de la comunidad de propietarios mediante certificación del presidente de la comunidad, en el supuesto de persona física, respecto a su vivienda, certificado del mismo.

Antonio Recio.
Abogado-Graduado Socia
l

http://
www.juriscordoba.com


 

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HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Materia: DECLARACIÓN DE O-BRA NUEVA

La escritura pública que recoge la declaración de obra nueva de un inmueble está sujeta a AJD, siendo la base imponible el coste de dicha obra, inclu-yendo tanto los costes directos como indirectos (tasa por licencia de obras, hono-rarios de arquitectos, beneficio industrial,...).

El contribuyente deberá indicar en su declaración tributaria el valor real que asigna a tal obra y la Administración tributaria tiene la posibilidad de compro-bar el valor real de la misma mediante cualesquiera de los medios recogidos en el artículo 52 LGT, pudiendo el contribuyente promover tasa-ción pericial contradictoria.

AJD = Impuesto que grava la documentación de los actos sujetos. En la ley se refiere a los documentos notariales, mercantiles y administrativos

LGT= Ley General Tributaria

 

Nº CONSULTA : 1016-00
ÓRGANO : SG de Impuestos la Renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA : 28/04/2000
NORMATIVA: Ley 40/1998, Art. 55-1; RD 214/1999, Art. 52-5
DESCRIPCIÓN-HECHOS: Realiza-ción de diversas obras de rehabilitación en un inmueble urbano consistentes en repa-ración de la fachada, del ascensor y de la caja de escalera, que estaban en mal estado.

CUESTIÓN PLANTEADA: Deduci-bilidad de las cantidades in-vertidas por los contribuyen-tes que residen habitualmente en dicho inmueble.

CONTESTACIÓN COMPLETA: El artículo 55.1 de la Ley 40/98, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias, establece en su apartado 1º letra a) una deducción por inversión en vivienda habitual que, con carácter general, será del 10,05 por 100 de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del contribuyente, estableciendo una base máxima de deducción de 9.015,18 € anuales. Por su parte la rehabilitación deberá cumplir las condiciones que se establezcan reglamentariamen-te.

Estas condiciones vienen recogidas en el artículo 52.5 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 214/99, de 5 de febrero que establece lo siguiente: "A los efectos previstos en el artículo 55.1.1º. a) de la Ley del Impuesto se considerará rehabilitación de vivienda las obras en la misma que cumplan cualquiera de los si-guientes requisitos:

Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de reha-bilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 1186/98, de 12 de junio.

Que tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años anteriores a la rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de su rehabilitación."

En consecuencia, sólo si se cumplen cualquiera de los dos requisitos mencionados, las obras realizadas pueden ser consideradas como rehabilitación de vivienda y dar derecho a deducción las cantidades invertidas.

Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.”

 

DEFINICIONES INTERESANTES

1.Tipología de vivienda unifamiliar tradicional

Se entiende como vivienda tradicional, el tipo de vivienda unifamiliar entre-medianeras, con fachada alineada a vial, desarrollada en dos o tres plantas, siendo en este último caso, la última planta de cambra o almacén y promocionada en unidades edificatorias independientes.

2. Tipología de vivienda unifamiliar adosada o en fila

Se entiende como vivienda adosada o en fila, el tipo de vivienda unifamiliar entre-medianeras pero con posibilidad de retranqueo de su fachada con respecto al vial, promocionada en unidades edificatorias de más de una vivienda.

3. Tipología de vivienda unifamiliar pareada

Se entiende como vivienda pareada, el tipo de edificación aislada, con retranqueo a todos los frentes de parcela, basado en la construcción de dos viviendas unifamiliares con una medianera común.

4.- Tipología de vivienda unifamiliar aislada

Se entiende como vivienda aislada, el tipo de vivienda unifamiliar con retranqueo a todos los frentes de parcela.

5. Vivienda unifamiliar adosada o en hilera

Definición: Conjunto de viviendas unifamiliares agrupadas horizontal-mente en manzana abierta o cerrada con parcela individual o común a todas las viviendas generando un proyecto único

6. Vivienda plurifamiliar en bloque exento

Definición.- Edificación sobre parcela aislada no sometida alineaciones, con posibilidad de generar espacios abiertos en su interior, quedando definida por los viales o calles que la delimitan.

 

 

 

 

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

" OBRA DE CHAPUCERO CUESTA POCO, PERO VALE MENOS "

 

 

 

EL COMIC