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Nº 50
Mayo/2008


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NOTICIAS

La hipoteca inversa sigue siendo una 'desconocida'

El informe, elaborado en 2007 mediante una encuesta entre 2.000 personas dependientes y sus familiares, afirma que el 18% de aquellos sí sabe en qué consiste este tipo de producto.

Según explicó en rueda de prensa el director de Vida y Seguros de Caser, Ernesto Sanz, aunque el 66% de las personas teme ser dependiente en un futuro, el 45% no cree factible ahorrar para sufragar los gastos de una posible dependencia. El 37%, por el contrario, cree que sí podría invertir en un producto de este tipo. Concretamente, el 62,8% de los consultados estaría dispuesto a pagar por un seguro de este tipo que le financiase una residencia privada.

El precio de la vivienda en España se encuentra sobrevalorado entre un 20% y un 30%, esta sobre valoración con la gran crisis en la que entra el país,  ha traído una gran desaceleración en la venta de viviendas, los cálculos del FMI para los precios reales de la vivienda a largo plazo se basan en variables como la demografía, los tipos de interés y el crecimiento del crédito, entre otras.

En época de crisis económica, algunos los políticos  amplían sus criterios y  sus pensamientos políticos, como D.  Juan Moscoso, diputado de PSOE que en una entrevista recalcó la necesidad de cambiar la visión que sobre la función de las empresas existe en ‘cierta izquierda' y asumir que se trata de generadores de bienes y servicios para el bien de toda la sociedad.

ACTUALIDAD

“La accesibilidad en los edificios sujetos a propiedad horizontal”, teniendo en cuenta la regulación que sobre este tema introdujo la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código Civil de Cataluña que, junto con otras disposiciones legales, regula la Propiedad Horizontal en Cataluña desde su entrada en vigor el día 1 de julio de 2006.

La normativa catalana, el artículo 553-25 apartado 5 establece lo siguiente: “Es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que deben representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, o la mayoría de las cuotas de los presentes y representados, en segunda convocatoria , para adoptar los acuerdos que se refieren a:

a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.

b) Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y sus características.

c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad.

d) Las normas del reglamento del régimen interior.

e) Los acuerdos a que no se refieren los apartados 2 y 3.

 “Los propietarios con discapacidad física o las personas con quienes conviven, si los acuerdos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 5 no alcanzan la mayoría necesaria, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble”.

Y la misma normativa catalana, en cuanto a la vinculación de los acuerdos tomados en junta, el artículo 553-30 establece:

“1. Los acuerdos obligan y vinculan a todos lo propietarios, incluso a los disidentes, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2.

2. Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes.

3. Los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad, habitabilidad, uso y conservación adecuados y la seguridad del edificio se rigen por lo establecido por el apartado 1. (…)”.

  La normativa catalana, es pionera , ya que ha eliminado (art. 553- 30.2) la limitación de condicionar la obligatoriedad de la comunidad a realizar las obras necesarias para suprimir las barreras arquitectónicas al coste de dichas obras. Pero no sólo eso, sino que, además, para el caso de que la Junta de Propietarios no acuerde, por falta de la mayoría de los votos, realizar dichas obras, se faculta al propietario discapacitado, o conviviente minusválido, para que pueda pedir judicialmente que se obligue a la Comunidad a realizar dichas obras (art. 553-25.6).

 En Cataluña, la Comunidad viene obligada a realizar la obra de supresión de barreras arquitectónicas y, además, debe asumir el coste de dichas obras

En la ley catalana, aunque sólo para los acuerdos que no precisan ni la unanimidad ni la mayoría cualificada de 4/5 partes (en las que sí sigue rigiendo el doble cómputo), se ha eliminado, aparentemente, el doble cómputo, adoptándose los acuerdos por simple mayoría, pero sólo de cuotas, y únicamente de presentes y representados (art. 553-25.5 ). es aparentemente pues, si bien es cierto que en primera convocatoria y para este tipo de acuerdos que no precisan la mayoría de 4/5 partes ni la unanimidad, sigue rigiendo el doble cómputo, y en segunda convocatoria sólo se exige la mayoría de cuotas de presentes y representados, la realidad es que  la casi totalidad por no decir la mayoría de Juntas se celebran en 2ª convocatoria.

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CONSULTA

REHABILITACIÓN DE VIVIENDA POR EL ARRENDATARIO

Se presenta en el Registro una Resolución del Delegado Territorial de Vivienda y Asuntos Sociales en Vizcaya sobre concesión de ayudas financieras para la rehabilitación protegida aislada. Se resuelve declarar unas determinadas obras de rehabilitación como actuaciones protegidas, concediendo al solicitante determinadas ayudas económicas directas.

  Sin embargo tal y como se establece en la Orden de 30 de diciembre de 2002 sobre medidas financieras para la rehabilitación de viviendas, no se puede ordenar al pago de dichas ayudas hasta que no se acredite la constancia en el Registro de la Propiedad de la limitación de disposición voluntaria intervivos en un plazo de cinco años desde la certificación de final de obra sin la previa acreditación de la devolución de las ayudas percibidas, actualizadas al momento de su reintegro, junto con el interés legal correspondiente.

  El problema es que quien se señala como “titular” y por tanto destinatario de las ayudas en la resolución es el arrendatario de la finca, sin que ni si quiera dicho arrendamiento conste inscrito en el Registro de la Propiedad. Según el Registro la propiedad corresponde al Ayuntamiento de Bilbao, en concreto a la entidad Viviendas Municipales.

  Se ha presentado junto con la resolución de concesión de ayudas, un oficio del Ayuntamiento de Bilbao, firmado por el Subdirector Jurídico de la entidad de Viviendas Municipales, en el que se autoriza al inquilino a realizar las obras de rehabilitación y se compromete ante la Delegación Territorial del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales a no disponer durante cinco años desde la certificación final de obra.

  Aparecen ciertas dudas por el hecho que se imponga la limitación dispositiva a una entidad pública dedicada a facilitar la vivienda en el ámbito de su territorio y que no parece que, con limitación o sin ella, vaya a apartarse del cumplimiento de sus fines.

  Sin embargo, la prestación del consentimiento por el representante del titular registral es necesaria para el respeto del el tracto sucesivo, por lo que el documento resulta inscribible.

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LEGISLACIÓN

MEXICO . Acuerdo para la promoción y protección recíproca de inversiones entre el Reino de España y los Estados Unidos Mexicanos, hecho en México el 10 de octubre de 2006.

PDF (2008/05985; 6 págs. - 58 KB.)

RECAUDACIÓN DE TRIBUTOS. Resolución de 1 de abril de 2008, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria por la que se publica la Instrucción n.º 1/2008, de 27 de febrero, en relación con las entidades de crédito que prestan el servicio de colaboración en la gestión recaudatoria y para la aplicación de determinados artículos del Reglamento General de Recaudación, aprobado por Real Decreto 939/2005, de 29 de julio.

PDF (2008/06098; 5 págs. - 124 KB.)

ACCESO A LA VIVIENDA. Orden VIV/946/2008, de 31 de marzo, por la que se declaran los ámbitos territoriales de precio máximo superior para el año 2008, a los efectos del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

PDF (2008/06205; 4 págs. - 55 KB.)

 

VIVIENDAS. PRÉSTAMOS. Resolución de 4 de abril de 2008, de la Subsecretaría, por la que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 28 de marzo de 2008, por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados concedidos en el marco de los Programas 1993 (Plan de Vivienda 1992-1995), Programa 1996 (Plan de Vivienda 1996-1999), Plan de Vivienda 1998-2001 y Plan de Vivienda 2002-2005.

P DF (2008/06206; 4 págs. - 50 KB.)

CARRERA JUDICIAL. Acuerdo de 2 de abril de 2008, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se modifica el Reglamento 1/1995, de 7 de junio, de la Carrera Judicial.

PDF (2008/06367; 5 págs. - 138 KB.)

ÓRDENES MINISTERIALES . Resolución de 14 de abril de 2008, de la Subsecretaría, por la que se modifica el anexo del Acuerdo de Consejo de Ministros de 21 de diciembre de 2001, por el que se dispone la numeración de las órdenes ministeriales que se publican en el «Boletín Oficial del Estado».

PDF (2008/06575; 1 págs. - 27 KB.)

INDIA . Resolución de 2 de abril de 2008, de la Secretaría General Técnica, relativa al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, hecho en La Haya el 5 de octubre de 1961. (Publicado en el «Boletín Oficial del Estado» n.º 229, de 25 de septiembre de 1978.)

PDF (2008/06716; 1 págs. - 28 KB.)

ESTRUCTURA MINISTERIOS. Real Decreto 438/2008, de 14 de abril, por el que se aprueba la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales.

PDF (2008/06719; 8 págs. - 61 KB.) . Corrección de errores: PDF (2008/06805; 1 págs. - 31 KB.)

CONTRATACIÓN Y ADMINISTRATIVA. Orden EHA/1049/2008, de 10 de abril, de declaración de bienes y servicios de contratación centralizada.

PDF (2008/06804; 2 págs. - 36 KB.)

DISCAPACIDAD . Instrumento de ratificación de la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad, hecho en Nueva York el 13 de diciembre de 2006.

P DF (2008/06963; 12 págs. - 88 KB.)

DISCAPACIDAD. Instrumento de ratificación del Protocolo Facultativo a la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad, hecho en Nueva York el 13 de diciembre de 2006.

PDF (2008/06996; 3 págs. - 43 KB.)

**MEDIDAS ECONÓMICAS. Real Decreto-LEY 2/2008, de 21 de abril, de medidas de impulso a la actividad económica.

Escrituras en papel común: Disposición adicional segunda. No sujeción al gravamen establecido en el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las escrituras públicas de novación de préstamos con garantía hipotecaria que se refieran a la ampliación del plazo del préstamo . No obstante lo previsto en el apartado 1 del artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no quedarán sujetas a dicho gravamen y se extenderán en papel común las escrituras públicas que documenten la ampliación del plazo de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos para la adquisición, construcción y rehabilitación de la vivienda habitual realizadas en el periodo de dos años a contar desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley.

            Esta es la única reseña que aparece en el RDL sobre la ampliación del plazo de las hipotecas . Se justifica así en la Exposición de Motivos: “Como medida para favorecer la situación económica de las familias, a la vista del alza experimentada por los índices de referencia que se utilizan para fijar las cuantías de los intereses de los préstamos hipotecarios, en la disposición adicional segunda, se prevé que en las operaciones de ampliación del plazo de préstamos con garantía hipotecaria concedidos para la adquisición, construcción y rehabilitación de la vivienda habitual, los titulares del préstamo podrán disfrutar de la no sujeción de la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, por el otorgamiento de documentos notariales, que graven estas operaciones, que podrán extenderse en papel común.”

            400 euros. Al el IRPF, se incorpora un nuevo beneficio fiscal consistente en reducir el importe de la cuota líquida total del impuesto de los perceptores de rentas procedentes de rendimientos del trabajo o de actividades económicas hasta en 400 euros anuales, aprobándose medidas para anticipar la aplicación de la deducción por sus beneficiarios:

               - Se modifica el art. 79 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre , del IRPF, incorporando una nueva deducción de la cuota líquida total del Impuesto, que se regula en un artículo 80 bis añadido.

               - Se modifica el apartado 1 del artículo 101 de la misma Ley 35/2006 introduciendo los cambios oportunos que permitan diseñar reglamentariamente el nuevo procedimiento de cálculo del tipo de retención e ingreso a cuenta.

               - Una disposición adicional evita que la nueva deducción afecte a la determinación del rendimiento cedido del IRPF a las Comunidades Autónomas y a las Entidades Locales, asumiendo el Estado el coste total de la medida.

            Pagos fraccionados. Se amplía el plazo para la presentación e ingreso del pago fraccionado del mes de abril de 2008 hasta el 5 de mayo de 2008 en los siguientes impuestos:

               - Contribuyentes del IRPF que determinen el rendimiento neto de su actividad económica con arreglo al método de estimación directa en cualquiera de us dos modalidades.

               - Impuesto de Sociedades.

               - Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimientos permanentes en territorio español.

            Contabilidad. Teniendo en consideración el corto plazo transcurrido desde la entrada en vigor de la norma contable , el 1 de enero de 2008, hasta la fecha en que se inicia el plazo para efectuar el primer pago fraccionado del Impuesto sobre Sociedades , el 1 de abril, por motivos de seguridad jurídica se posponen los efectos fiscales de tales ajustes, de manera que no tengan trascendencia en la determinación de los referidos pagos fraccionados, sin que ello suponga una alteración de los sistemas de fijación de la base imponible y de determinación de la cuota correspondiente.

            Este Real Decreto-ley establece que el obligado tributario, para determinar los pagos fraccionados de los períodos impositivos que se inicien dentro del año 2008, podrá optar por dos alternativas : bien utilizar como base de cálculo del pago fraccionado la cuota del período impositivo anterior, o bien tomar como referencia la parte de base imponible obtenida en los tres, nueve y once primeros meses del año 2008, con la salvedad de no tener que incluir en dicho cálculo los efectos de los ajustes derivados de la primera aplicación del nuevo Plan General Contable..

            El alcance de esta medida afecta igualmente a los contribuyentes del IRPF que desarrollen actividades económicas y estén obligados a efectuar los correspondientes pagos fraccionados, así como a los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimientos permanentes en territorio español.

            Rehabilitaciones. Se modifica el concepto de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido y en el IGIC canario, excluyendo el suelo del valor de los edificios para computar si una obra supera o no el 25 por ciento de su valor y especificando con mayor precisión el valor de las edificaciones con el que ha de efectuarse la comparación y el momento de su determinación. Con ello aumenta el número de edificios cuya entrega se equiparará a las entregas de edificios nuevos, y a los que se les aplica el tipo impositivo del 7%. Se regula también el régimen transitorio para asegurar que no se producen situaciones de inequidad. También se introduce una disposición final estableciendo un mandato al Gobierno para que modifique, en la regulación reglamentaria del IRPF, el concepto de rehabilitación de vivienda, de forma similar al establecido en el IVA.  

            No residentes.  Aparte de la ampliación del plazo referida, también se amplía el ámbito de las exenciones en relación con la Deuda Pública y otros instrumentos de renta fija para todos los no residentes con independencia de su lugar de residencia.

            PYMES. Se incrementa la dotación máxima prevista en la Ley de Presupuestos para el otorgamiento de avales del Estado a bonos de titulización en el marco de la iniciativa FTPYME. Con esta medida se impulsa el programa de apoyo a la financiación de las pequeñas y medianas empresas españolas a través de la constitución de Fondos de Titulización de Activos. El Estado apoya las operaciones avalando una parte de los bonos de mayor calidad crediticia emitidos por el Fondo, y a cambio, las entidades de crédito cedentes se comprometen a reinvertir la liquidez obtenida en la financiación de pequeñas y medianas empresas. La constitución de los Fondos de titulización de activos a que se refieren los apartados anteriores (artículo 57 de la Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008) estará exenta de todo arancel notarial y, en su caso, registral.

            Desempleo.  Para hacer frente al actual repunte del volumen de desempleados, se habilita al Gobierno para la aprobación de un plan extraordinario de medidas de orientación, formación profesional e inserción laboral. Se contemplan subvenciones para el proceso de búsqueda de empleo y para facilitar la movilidad geográfica.

            Entrada en vigor. El mismo día de su publicación en el BOE: 22 de abril de 2008. (JFME

PDF (2008/06994; 9 págs. - 96 KB.)

LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

CASTILLA Y LEÓN

CASTILLA-LA MANCHA . Ley 14/2007, de 20 de diciembre, por la que se amplían las bonificaciones tributarias del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

PDF (2008/06808; 2 págs. - 37 KB.)

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 15/2007, de 20 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para el año 2008.

PDF (2008/06809; 39 págs. - 430 KB.)

CATALUÑA

CATALUÑA. Ley 1/2008, de 20 de febrero, de Contratos de Cultivo.

Proceso codificador. Esta ley se enmarca en el proceso de refundición y codificación del derecho civil de Cataluña. Se opta por una ley especial, por su doble vertiente de derecho civil patrimonial y de política agraria. Pero, en el futuro, los contratos de cultivo puedan integrarse en el libro VI del Código civil de Cataluña, relativo a obligaciones y contratos, de acuerdo con su estructura de código abierto.

Estructura. La ley está formada por seis capítulos, cinco disposiciones adicionales, una transitoria y dos finales.

Concepto. Por contratos de cultivo se entienden los contratos de arrendamiento rústico , aparcería y, en general, todos los contratos, cualquiera que sea su denominación, por los cuales se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica. Puede incluir una explotación agraria. No se extiende a las edificaciones destinadas a vivienda que haya en la finca, pero sí a las demás construcciones, a la maquinaria y a las herramientas existentes, salvo pacto en contrario. Cabe el arrendamiento rústico de una finca calificada como suelo urbano o urbanizable.

Exclusiones. Entre otros, los que duren menos del año agrícola (que comienza el 1º de noviembre), los cinegéticos o la cesión de una explotación ganadera de carácter intensivo, sin tierras de cultivo.

Ámbito subjetivo. Todas las personas con capacidad de contratar pueden firmar estos contratos, sin necesidad de que sean profesionales de la agricultura, aunque a los cultivadores directos se les reconozca mayores facilidades para el acceso a la propiedad.

Fuentes. Se rigen por lo establecido imperativamente en esta ley, por los pactos convenidos entre las partes contratantes y, en su defecto, por el uso y costumbre de la comarca. Supletoriamente es de aplicación el resto de disposiciones previstas en esta ley. Ha de cultivarse según uso y costumbre de buen payés, cláusula inmemorial en los contratos de cultivo en Cataluña. Arts. 8 y 9.  

Forma del contrato. Ha de ser, al menos, por escrito . Las partes pueden exigirse en cualquier momento, con los gastos a cargo de la parte que formule la petición, que el contrato se formalice íntegramente en documento público y que conste en el mismo una descripción de la finca objeto del contrato y, si procede, un inventario de los elementos y de los derechos vinculados a la explotación que se cede y cualquier otra circunstancia que sea necesaria para desarrollar y ejecutar adecuadamente el contrato. Art. 7.

Arrendamiento rústico. Está regulado en el capítulo segundo.

               - Derechos y obligaciones. El arrendador debe entregar la finca y garantizar su uso pacífico. El arrendatario debe cultivar la finca (pero con el derecho a determinar el tipo de cultivo que más le convenga), pagar la renta y devolver la finca en el estado en que la ha recibido.

- Renta. Puede ser en dinero, en frutos (una cantidad determinada y no alícuota) o un pacto de mejorar la tierra. No puede cargarse al arrendatario con los tributos de la propiedad. Se actualiza cada año agrícola según convenio o, sino, por un índice de precios agrarios. El modo de pago lo fijará el contrato y, en su defecto, por anualidades vencidas en el domicilio del arrendador que dará recibo.

- Duración. La mínima es de siete años . Se entiende prorrogado de cinco años en cinco años, siempre que una de las partes no avise a la otra de su voluntad de darlo por extinguido al menos un año antes del vencimiento. El arrendatario puede renunciar y abandonar el cultivo de la finca al final de cada año agrícola, previa notificación seis meses antes.

- Gastos. Los ordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la actividad de cultivo van a cargo del arrendatario sin derecho a reembolso. Los extraordinarios de este tipo van a cargo del arrendador, sin derecho a aumentar la renta.

- Mejoras. Se distingue entre el régimen de las obligatorias y de las voluntaras. Es de destacar, respecto de éstas últimas, que puede hacerlas el arrendatario sin necesidad de autorización expresa del arrendador previa notificación de forma fehaciente .

   - Extinción.

- Causas: a) fin del plazo inicial o de las prórrogas; b) resolución del contrato, en los casos establecidos por la ley o convenidos por las partes; c) pérdida o expropiación total de la finca; d) denuncia anticipada del contrato por el arrendatario; e) acuerdo de las partes; f) los demás casos convenidos o  que resulten de esta ley. No por cambio de calificación urbanística.

                        - Sucesión del arrendador . Los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento subsisten durante el plazo legal, pactado o prorrogado a pesar de que la propiedad de la finca se transmita por cualquier título o se constituya un derecho real y ello, aunque el adquirente no sepa de la existencia del arrendamiento.

- Sucesión del arrendatario . 1. El derecho del arrendatario se transmite por causa de muerte a título universal o particular, con la consiguiente subrogación del adquirente en la posición jurídica. El adquirente del derecho a cultivar puede optar por continuar o por extinguir el contrato, lo que ha de notificar al arrendador dentro de los seis meses siguientes a la muerte del causante para evitar que el arrendador pueda dar por extinguido el contrato. En todo caso, debe hacerse cargo del cultivo hasta la finalización del año agrícola.

- Disolución de una sociedad. Si la arrendataria es una sociedad, al disolverse, seguirá el arrendamiento el socio adjudicatario, lo que ha de notificarse al arrendador para evitar que pueda darlo por extinguido pasados seis meses del acuerdo de disolución.

- Subarriendo. No cabe, salvo autorización en el contrato o consentimiento expreso del arrendador. Por excepción, las administraciones públicas pueden subarrendar libremente las fincas de las cuales son arrendatarias.

   - Derechos de adquisición preferente.

                        - Casos: c ompraventa, permuta, dación en pago, donación entre vivos o aportación a sociedad de fincas rústicas arrendadas.

- Quién. Sólo tiene derecho el cultivador directo y personal definido en el art. 6.

- Excepciones: a) enajenación a favor del propietario de una parte indivisa de la finca; b) a favor de cónyuge, conviviente en unión estable de pareja, ascendientes, descendientes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado; c) finca calificada como suelo urbano o urbanizable.

                        - Renuncia . No cabe anticipadamente.

                        - Preferencia . La tiene sobre el retracto de colindantes.

- Arrendada en parte . En este caso o finca arrendada a distintos arrendatarios, el derecho de adquisición preferente se limita a la parte de la finca que tiene en arrendamiento.

- Reversión Los arrendatarios o colindantes, que hayan ejercido esta preferencia adquisitiva, deben destinar la finca adquirida a actividades agrícolas, ganaderas o forestales durante al menos cinco años. Si no lo hacen, o si enajenan inter vivos en dicho periodo, los propietarios anteriores pueden ejercitar un derecho de reversión y, supletoriamente, la Generalidad.

- Tanteo. El propietario debe notificar su decisión de enajenar, el precio, el adquirente y las demás circunstancias de forma fehaciente al arrendatario o arrendataria, el cual, en el plazo de dos meses, puede hacer uso de este derecho.

- Retracto. Si el propietario no notifica para el tanteo o enajena antes de dos meses o en condiciones distintas, el arrendatario puede ejercer el retracto dentro de los dos meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenación.

                           * En todo acto de enajenación de una finca rústica debe manifestarse si está o no arrendada y, en su caso, que se ha llevado a cabo la notificación al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34 .

                           * Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición de una finca rústica arrendada es preciso justificar que se ha llevado a cabo la notificación, de forma fehaciente, al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34.

                           * Esta notificación debe efectuarse y acreditarse en cualquier caso , aunque el arrendatario o arrendataria no tenga derecho de adquisición preferente al no ser cultivador directo y personal.

Aparcería.   En este contrato, el propietario cede al aparcero la explotación de una finca a cambio de una participación en los productos obtenidos, con o sin contribución del propietario en los gastos.

Masovería. El cultivador tiene la condición de masovero cuando habita en el mas que hay en la finca como obligación derivada del contrato. No debe pagar ninguna contraprestación por el uso del mas, pero esta sigue la suerte del contrato. La masovería se rige por lo que libremente hayan convenido las partes y, en defecto de pacto, por los usos y costumbres de la comarca.

Arrendamiento con finalidades de conservación del patrimonio natural. Estos  contratos se someten a la presente ley como contratos de cultivo y, si las partes no convienen otra cosa, se les aplica el régimen del arrendamiento de acuerdo con la legislación ambiental, urbanística o paisajística correspondiente.

Arrendamiento para pastos. El contrato de arrendamiento puede consistir solamente en la cesión del aprovechamiento de una finca para pastos. En este caso, su duración mínima es de cinco años.

            Arbitraje y mediación. Se creará en seis meses la Junta de Arbitraje y Mediación para los Contratos de Cultivo, adscrita al Departamento de Agricultura, Alimentación y Acción Rural, como órgano de naturaleza arbitral competente para resolver todas las cuestiones litigiosas relacionadas con la aplicación de la presente ley, si se pactó en contrato. El laudo es de obligado cumplimiento para las partes y se rige por lo que dispone la legislación de arbitraje.

            Adquisición preferente de suelo agrario .

   - Casos. La Generalidad, directamente o mediante sus entidades o empresas públicas, tiene el derecho de adquisición preferente, que se ejerce mediante los derechos de tanteo y retracto, en caso de compraventa, permuta, dación en pago, donación entre vivos o aportación a sociedad de fincas rústicas o explotaciones agrarias , estén o no arrendadas , con carácter subsidiario a los arrendatarios y los colindantes.

   - Excepciones. Las mismas que vimos en arrendamientos. Tampoco cabe si el adquirente es una sociedad agraria de transformación, una comunidad de bienes, una cooperativa de producción agraria y determinadas sociedades con objeto social agrario.

- Procedimiento para el tanteo. Debe notificarse fehacientemente a la Administración pública titular de este derecho los datos relativos al precio o valor que se da a la finca en caso de donación, y las características de la compraventa, permuta, dación en pago, donación o aportación proyectada y, en su caso, una copia de la escritura pública con la cual se haya instrumentado. Dura dos meses a contar desde la correspondiente notificación, que debe efectuarse en todo caso y es requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad .

   - Retracto. Si no se hizo la referida notificación, o se hizo en condiciones sustancialmente distintas de las comunicadas, la Generalidad puede ejercer el derecho de retracto en los seis meses siguientes al momento en que haya tenido conocimiento de la enajenación.

   - Ámbito territorial. El Gobierno establecerá por reglamento las demarcaciones territoriales afectadas por esta preferencia adquisitiva de la Generalidad.

Modelos de contratos de cultivo. Se publicarán en el DOGC en el plazo de un año.

Registro Administrativo de Contratos de Cultivo. Los contratantes deben comunicar al Departamento de Agricultura, Alimentación y Acción Rural la formalización de un contrato de cultivo para su inscripción en él.

Contratos vigentes. Se les aplica esta ley desde que se haya cumplido el plazo mínimo de duración del contrato y a partir de la primera prórroga o las sucesivas. Se intenta favorecer la aplicación lo antes posible de la nueva ley a todos los contratos.

Derogación. Los artículos 337, 338 y 339 de la Compilación del derecho civil de Cataluña.

Entrada en vigor. El 3 de abril de 2008. (JFME)

PDF (2008/06152; 8 págs. - 71 KB.)

NAVARRA

NAVARRA . Ley Foral 4/2008, de 25 de marzo, por la que se modifica el apartado 2 de la disposición transitoria sexta de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre , de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

            Únicamente tiene este contenido: “Las Normas Urbanísticas Comarcales aprobadas definitivamente por Decreto Foral 80/1999, de 22 de marzo, mantendrán su vigencia hasta la aprobación del correspondiente Plan de Ordenación Territorial que incluya el ámbito geográfico de aquéllas.”

PDF (2008/07324; 2 págs. - 35 KB.)

 

RESOLUCIONES DE LA DGRN

RECTIFICACIÓN DE PERTENENCIA DE UNA FINCA A UNA URBANIZACIÓN . CARÁCTER NO ACCESORIO

Resolución de 23 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Isidro Cabello Medina, contra la negativa del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3 a rectificar una inscripción.

Hechos : Se presenta por el propietario de una finca una instancia en la que se solicita del Registrador la cancelación de la expresión «en la Urbanización Rio Cofio» que consta en la descripción de dicha finca.

El Registrador suspende la rectificación solicitada además de por otros defectos (no recurridos) porque la pertenencia a la Urbanización no es un dato accesorio sino esencial en su descripción, ya que tiene consecuencias tanto urbanísticas como civiles, por lo que la pretensión de suprimir de la descripción la referencia a su pertenencia a dicha Urbanización puede tener consecuencias para los demás propietarios de parcelas y precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial, que en el presente caso habrá de ser en procedimiento seguido contra la entidad representante de dicha Urbanización (artículos 1-3 y 40 LH y Res DGRN 14-3-2007)

El interesado recurre alegando que nada acredita la pertenencia de su finca a la urbanización expresada, por lo que debe eliminarse dicha expresión y que es la Entidad Urbanística de dicha urbanización la que ha solicitado su inclusión en la misma.

La DG desestima el recurso interpuesto acogiendo todos los argumentos que expresó el Registrador en su nota:

La pertenencia de una finca a una urbanización tiene consecuencias de índole urbanístico ; pero también de carácter civil, por cuanto conlleva un conjunto de facultades, derechos, cargas y obligaciones propter rem con respecto de los demás propietarios. Por ello, la pretensión de suprimir de la descripción la referencia a su pertenencia a dicha urbanización puede tener consecuencias para los demás propietarios de parcelas.

Es por ello que la rectificación pretendida precisará el consentimiento de esos propietarios o, en su defecto, resolución judicial (arts. 1.3 y 40 LH) que en el presente caso habrá de ser en procedimiento seguido contra la entidad representante de dicha urbanización  (JCC)

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HACIENDA


CONSULTAS EMITIDAS POR LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

ÓRGANO : SG de Impuestos sobre el Consumo
FECHA SALIDA : 06/09/2007
NORMATIVA: Ley 37/1992 Art 78, tres, 1º
DESCRIPCIÓN-HECHOS: Sociedad condenada por sentencia Judicial a indemnizar a comunidad de propietarios por defectos de construcción, efectos en la determinación de la Base Imponible del Impuesto.
CUESTIÓN-PLANTEADA:
Determinación de la Base Imponible del Impuesto

 

CONTESTACIÓN-COMPLETA : 1.- El artículo 78, apartado tres, número 1º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) dispone lo siguiente:

“Tres. No se incluirán en la base imponible:

1º. Las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones, distintas de las contempladas en el apartado anterior que, por su naturaleza y función, no constituyan contraprestación o compensación de las entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto.”

De acuerdo con lo expuesto, el importe de la indemnización a satisfacer por la entidad constructora, como parte demandada y condenada, para dar cumplimiento a lo resuelto mediante sentencia judicial, no forma parte de la base imponible de ninguna operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido no debiéndose, por tanto, repercutir dicho Impuesto con ocasión del pago de la citada indemnización por la parte demandada a la parte demandante, toda vez que la citada indemnización no constituye contraprestación o compensación por entrega de bienes o prestación de servicios.

2.- Respecto a la emisión de factura por la indemnización recibida por la comunidad de propietarios, aunque el artículo 2.1, primer párrafo del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el artículo primero del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE del 29), establece la obligación de expedir factura incluso por las operaciones no sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, dicha obligación no alcanza al supuesto de no sujeción al Impuesto por la percepción de una indemnización a que se refiere el escrito de consulta en el que, además, el sujeto perceptor no tiene la consideración de empresario o profesional a efectos de dicho Impuesto.

En consecuencia, la comunidad de propietarios que percibe la indemnización, a cuyo pago está obligada la entidad constructora por sentencia judicial, no está obligada a expedir factura, sin perjuicio de expedir cualquier otro tipo de documento para justificar a otros efectos la percepción de aquélla.

3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria
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valcap
SENTENCIAS
Sentencia Audiencia Provincial Zaragoza
núm. 754/2002 (Sección 4), de 20 diciembre

Jurisdicción: Civil
Recurso de Apelación núm. 265/2002
Ponente: Ilmo. Sr. D. Javier Seoane Prado.

PROPIEDAD HORIZONTAL: JUNTA: ACUERDOS: IMPUGNACION: acuerdos abusivos: estimación: acuerdo de la comunidad que declara caducada la autorización para la remodelación de fachada a fin de cubrir una chimenea que venía ya instalada así como la demolición de la misma por el mero transcurso de un escaso período de tiempo: inexistencia de razón de peso para que pueda entenderse que el plazo sea de especial significación: falta de alegación y prueba de perjuicio alguno para la comunidad o algún comunero, consecuencia de la instalación de dicha chimenea: indudable perjuicio a la propietaria del local.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza declara haber lugar al recurso de apelación formulado contra la Sentencia de fecha 19-02-2002, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Zaragoza en autos de juicio ordinario.

En la Ciudad de Zaragoza a veinte de diciembre de dos mil dos.

En nombre de SM el Rey

Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 19 de febrero de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de Zaragoza, en autos de juicio ordinario seguidos con el número 316/2001, sobre nulidad acuerdo Junta Comunidad, de que dimana el presente rollo de apelación número 265/2002 en el que han sido partes, apelante, el demandante Construcciones e Inversiones Aragonesas, SA representada por el Procurador don Fernando G. A. y asistida del Letrado don Joaquín G. B., y, apelada, la demandada Comunidad Propietarios Paseo de la Mina núm. ... Zaragoza representada por el Procurador don José María A. S. V. y asistida del Letrado don José María N. P. siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Javier Seoane Prado que expresa el parecer de la Sala.

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: «Fallo: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador don Fernando G. A. en nombre y representación de Construcciones e Inversiones Aragonesas, SA debo absolver y absuelvo a Comunidad de Propietarios del Paseo de la Mina núm. ... de Zaragoza,

representada por el Procurador don José María Angulo S. V., con imposición de las costas a la parte actora».

SEGUNDO Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de la demandante Construcciones e Inversiones Aragonesas, SA, se interpuso en tiempo y forma contra la misma recurso de apelación. Dado traslado a la parte demandada formuló oposición al presente recurso remitiéndose los autos originales a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta.

TERCERO Recibidos los autos, formado el correspondiente rollo, sin celebración de Vista, se señaló para deliberación y votación el día 19 de diciembre de 2002 en que tuvo lugar.

CUARTO En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los de la resolución recurrida y

PRIMERO CIASA impugnó el acuerdo recogido en el punto segundo de los contenidos en el acta de la junta general extraordinaria cebrada por la comunidad de propietarios constituida sobre el edificio situado en el Paseo de la Mina núm. 21 el día 15 de febrero de 2001 en el que se consideraba caducada la autorización concedida a la primera por el previo acuerdo de fecha 2-2-2000 para la construcción de una chimenea en las condiciones previstas en el previo acuerdo de 28-12-1998.

En el acuerdo de 1998 la comunidad acordó:

«Autorizar a CIASA, como propietaria del local en planta calle a realizar una chimenea por el exterior de la fachada, en zona de la esquina con la calle Allúe Salvador, siempre y cuando se comprometa a llevar a cabo los mencionados trabajos de acuerdo con las condiciones siguientes:

3° Que el material componente de dicha chimenea vaya revestido de ladrillo igual al que conforma la fachada del edificio.

4° Que el ladrillo de revestimiento cuente con soporte al efecto -de acero inoxidable- anclados en los forjados del edificio.

El incumplimiento de cualquiera de las anteriores condiciones conllevará la anulación inmediata de la autorización acordada, reservándose la Comunidad de Propietarios el derecho a ejercitar cuantas acciones legales correspondan a la defensa de sus intereses, incluido la reclamación por daños y perjuicios si hubiera lugar».

En el posterior acuerdo de 2000 se acuerda:

«Conceder a CIASA el plazo de cuatro meses para la construcción de la chimenea, de acuerdo con la totalidad de los puntos contenidos en el acta de la asamblea de 28-12-1998, desde la concesión de la licencia por el Ayuntamiento, siempre que todo ello se desarrolle en un período de tiempo no mayor de un año desde la fecha de esta asamblea (2-2-2001)».

Y, finalmente en el acuerdo de 2001 la Comunidad adopta el acuerdo impugnado que es del siguiente tenor:

«Se considera caducada la autorización a CIASA para la construcción de la chimenea. Se la da a CIASA 15 días de plazo para proceder a su total retirada, reservándose la Comunidad las actuaciones que procedan por daños y perjuicios».

Como motivos de impugnación del acuerdo afirma que es contrario a la Ley, que resulta gravemente perjudicial para la demandante, y que se ha adoptado con abuso de derecho, y a tal efecto se cita el art. 18.1 LPH (RCL 1960\1042) el art. 1105 CC (LEG 1889\27) y el art. 7 CC.

Deriva la contrariedad a la Ley de que deja sin efecto el anterior acuerdo de 1998 que devino firme y, que además, infringe la doctrina de las obligaciones y contratos y las normas de buena fe.

Argumenta al efecto que la razón por la que no pudo llevar a cabo la fábrica de la chimenea no le es imputable, pues se debe a la tardanza en la concesión de las oportunas licencias que interesó con total diligencia, y que en parte se debe a la actitud obstruccionista de algunos comuneros que comparecieron ante la Administración Local para oponerse a su concesión. Por ello concluye que no llevó a cabo la instalación de la chimenea en el plazo establecido por causa de fuerza mayor y que es aplicable el art. 1105 CC (LEG 1889\27).

El carácter lesivo vendría dado por los perjuicios que habría de soportar la actora como consecuencia de la falta de autorización de la instalación que se debate, y en cuya prosecución hubo de afrontar cuantiosos gastos, como los que conlleva la obtención de licencias urbanísticas y la resolución del contrato de arrendamiento que ya ha concertado sobre el local.

El abuso de derecho obedecería a la actitud obstruccionista de alguno de los miembros de la comunidad a la concesión de las licencias mediante su personación en los expedientes administrativos instados para su obtención.

El juzgador de primer grado rechaza la totalidad de los motivos de apelación entendiendo que el acuerdo impugnado no hace sino constatar el transcurso del plazo señalado en el anterior de 2000 que devino firme por no haber sido impugnado, por lo que no cabe hablar de infracción legal (art. 18.l.a); que tampoco puede admitirse abuso de derecho (art. 7 CC) en la adopción del acuerdo por cuanto que el comportamiento al que se enlaza no es achacado a la comunidad sino tan sólo a alguno de sus comuneros y que en cualquier caso no implica sino el ejercicio de un derecho que otorga la Ley y no se corresponde con el diseño que ha hecho la Jurisprudencial sobre tal figura, conforme al cual es necesario que la única finalidad perseguida por el agente sea la de perjudicar a otro sin obtener beneficio propio; que no concurre el perjuicio que el art. 18.1.c erige como tercer motivo de impugnación, pues la actora carece del derecho a utilizar un elemento común cual es la fachada.

Contra dicha resolución se alza la parte actora mediante el recurso del que conocemos, en el que insiste en el carácter abusivo del acuerdo, así como en que no le es imputable el incumplimiento del plazo que le fue concedido para la construcción de la chimenea, e introduce, como motivos de impugnación nuevos la nulidad del acuerdo por defectos de forma y por ser contrario a los estatutos de la comunidad.

SEGUNDO En primer lugar, y dado el principio de apelación limitada que rige nuestra segunda instancia según fue configurada por una constante doctrina jurisprudencial, y es ahora proclamado en el art. 456.1 LECiv/2000 (RCL 2000\34, 962 y RCL 2001, 1892) según el cual:

«En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación»; no cabe ahora el planteamiento de las cuestiones nuevas que el recurrente introduce en el recurso de apelación, por lo que la cuestión queda constreñida a si el acuerdo ha sido adoptado con abuso de derecho por parte de la comunidad y las consecuencias que pueden ser extraídas de la alegación de que el incumplimiento del plazo no puede ser achacado a la actora.

TERCERO Por más que se esfuerce la recurrente, esta Sala no puede participar de su criterio conforme al cual es de aplicación el art. 1105 CC (LEG 1889\27) a fin de concluir que el acuerdo es contrario a la Ley por considerar caducada la autorización pese a que no puede ser imputable a la actora el incumplimiento del plazo señalado en el acuerdo del año 2000, y ello por cuanto la actora no se halla sujeta a una obligación para cuyo cumplimiento se haya establecido un plazo, sino que dispone de un plazo para llevar a cabo las actuaciones sobre la fachada del edificio que le fueron autorizadas, y ello con fin a zanjar de una vez por todas una cuestión que incidía en el régimen de la comunidad por afectar a elementos comunes.

CUARTO Por lo que se refiere a la alegación de que acuerdo impugnado implica abuso de derecho por parte de los comuneros que lo adoptaron, conviene recordar la doctrina jurisprudencia1 que lo configura, y que hemos recogido ya en nuestra sentencia núm. 284/2001 recurso de 131/2002 (AC 2002\752) entre otras muchas, en la última de las cuales señalábamos que:

«Dicha institución, de creación netamente jurisprudencial -STS 14-2-1944 (RJ 1944\293)- ha sido introducida el art. 7.2 CC (LEG 1889\27) por la reforma llevada a cabo por la Ley de Bases de 17-3-1973 (RCL 1973\498) articulada por el D. de 31-5-1974 (RCL 1974\1385), y en su interpretación constante el TS ha entendido que su aplicación es de índole excepcional y ha de hacerse con criterio singularmente restrictivo, que constituye un concepto jurídico indeterminado cuya aplicación ha de ser hecha caso por caso, y que su apreciación exige la concurrencia de los siguientes elementos esenciales: 1°, uso de un derecho objetivo y externamente legal; 2°, daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica; 3°, inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva, cuando la actuación de su titular obedezca al deseo de producir un perjuicio a un tercero, es decir, a un "animus nocendi" o intención dañosa que carezca del correspectivo de una compensación equivalente, de tal modo que se entiende que no incurre en esta clase de ejercicio de derechos quien se limita ha hacer uso de su derecho (STS 31-3-1995 [RJ 1995\2796], 6-2-1999 [RJ 1999\642], 15-2-2000 [RJ 2000\677], 18-7-2000 [RJ 2000\6810] y 16-5-2001 [RJ 2001\6212])».

Esta Sala ha aplicado ya dicha doctrina para dar lugar a la impugnación de acuerdos adoptados en junta de propiedad horizontal en los casos en que el acuerdo deniegue hacer obras en elementos comunes injustificadamente con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la comunidad (entre otras, en nuestra sentencia núm. 131/2001, de 26 de febrero [AC 2002\752]), y la misma doctrina ha sido aplicada a casos muy similares al presente por las SSAP de Segovia núm. 244/2001, de 20 de diciembre y Vizcaya núm. 385/2001, de 5 de abril, cuando que resuelven casos de denegación de autorización para la instalación de chimeneas de salidas de humos de locales cuando no se ha alegado o acreditado que causen molestias a la comunidad o a otro comunero, sin que sea de aplicación en cambio cuando esto último ocurre, como se ha encargado de señalar la SAP de Navarra núm. 310/2001 de 23 de noviembre (PROV 2002\28242), pues en tal caso la negativa se halla justificada por la protección de un interés legítimo que excluye toda idea de abuso.

QUINTO En el presente caso, según quedo acreditado por la prueba practicada consistente en el interrogatorio de la parte demandada, la testifical dada por el actual vicepresidente de la comunidad y del arquitecto que llevó a cabo el proyecto de remodelación de la fachada del inmueble, la conducción de la chimenea fue construida por la actora haciendo uso de la autorización que le fue conferida en la acuerdo de 1998, de tal modo que restaba tan sólo el recubrimiento al que había sido condicionada tal autorización del modo en que sigue:

«Que el material componente de dicha chimenea vaya revestido de ladrillo igual al que conforma la fachada del edificio».

Es esta última cuestión la que fue objeto de discusión en las posteriores juntas de los años 2000 y 2001 y para la que fue solicitada la correspondiente licencia que fue finalmente concedida por el ayuntamiento el día 25-1-2001 (documento núm. 7 de los aportados con la demanda).

Ha sido igualmente acreditado por la expresada prueba de interrogatorio de la parte demandada y testifical que la parte actora se halla dispuesta a llevar a cabo la remodelación de la fachada en la forma que indique la comunidad.

Así las cosas, el acuerdo de la comunidad que declara caducada la autorización que para la remodelación de la fachada para cubrir la chimenea que venía ya instalada, así como la demolición del mencionada chimenea por el mero transcurso de un escaso período de tiempo -la licencia fue concedida el día 25-1-2001 y notificada el día 1-2-2001 y el acuerdo comunitario adoptado en junta extraordinaria de fecha 15-2-2001-, cuando en el representante legal de la demandada no indicó razón alguna de peso para que pueda entenderse que el plazo sea de especial significación -afirma que la razón última es la coincidencia con el anual concedido en las licencias municipales de obras, y, por otra parte el acuerdo de 2000 nada establece acerca de su inobservancia, al contrario de lo que sucedía en el de 1998 en relación con las condiciones en él establecidas-, ni se ha alegado ni probado perjuicio alguno que para la comunidad o algún comunero pueda implicar la instalación de la chimenea de constante mención, debe ser tenido como abusivo, pues causa el indudable perjuicio a la propietaria del local de hacerlo inútil para un uso habitual de esta clase de dependencias que no tiene como contrapartida un beneficio o la evitación de un perjuicio para los demás. Procede por tanto la estimación del recurso y la anulación del acuerdo por ser contrario al art. 18.1.c LPH (RCL 1960\1042) y 7.2 CC (LEG 1889\27)

SEXTO Las costas de ambas instancias se rigen por los arts. 394 LECiv/2000 (RCL 2000\34, 962 y RCL 2001, 1892) y 398 LECiv/2000.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación

Fallamos: que estimando el recurso de apelación formulado contra la sentencia de fecha 19-2-2002, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 en los autos núm. 3: 16/2001, debemos revocar y revocamos la misma, y, con estimación de la demanda, debemos declarar y declaramos la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 15 de febrero de 2001, en el punto segundo de los recogidos en el acta de la misma, dejando sin efecto el mismo, y consecuentemente anulando la caducidad de la autorización de la chimenea, y considerando vigente dicha autorización, condenando a la comunidad a estar y pasar por ello así como al pago de las costas de primera instancia.

No hacemos especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al Rollo y Proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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GUÍA DEL PROPIETARIO
VALCAP

¿SE PUEDE APELAR A LA TEORÍA DEL ABUSO DEL DERECHO EN
LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS POR LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS?

Vicente magro servet
Presidente de la audiencia provincial de alicante doctor en derecho

Si por la mera consecución de los votos previstos en el art. 17 LPH fuera posible alcanzar los acuerdos se podrían dar casos en los que la mera detentación de un volumen de votos y representaciones en poder de una persona podría hacer girar el devenir de una Comunidad de propietarios en razón a los intereses particulares de uno o varios comuneros. Por ello, el legislador ha arbitrado una serie de supuestos en los que se frena estas facultades de “la mayoría” cuando concurran de forma aislada, sin que se exija que lo sea de forma acumulativa. Así, dentro de estos supuestos se incluyen los acuerdos que entrañen una violación injustificada del principio de igualdad; los que contravengan actos propios de la Comunidad; los que se adopten con la finalidad de causar daño a algún comunero y aquellos otros que pretendan obtener del comunero contraprestaciones a las que la Comunidad no tiene derecho. Además, podría darse el caso previsto en el art. 7.2 CC en el que uno o varios comuneros alcanzaran quórum de propietarios y cuotas de participación en la cuantía exigida en el art. 17 LPH y si no fuera por la limitación incluida en el art. 17.1 LPH podrían hacer irrelevante la existencia de una LPH o unos estatutos si se ampararan en el exclusivo poder de los votos.

Por ello, según el artículo 7.2 del Código Civil y la jurisprudencia se permite aplicar en estos casos la teoría del abuso del derecho, como el uso de un derecho objetivo y estrictamente legal, que encubre una extralimitación o una arbitrariedad, lo que viene determinado por la circunstancia objetiva de producción de un perjuicio para otro sin obtener beneficio propio y, desde la perspectiva subjetiva, la voluntad de perjudicar o la ausencia de interés serio y legítimo. Aunque su incorporación a la Ley de Propiedad Horizontal se ha producido con la reforma del 1999, la jurisprudencia ya había venido aplicando esta doctrina en múltiples supuestos, y en particular en aquellos casos de alteraciones de elementos comunes, bien por la existencia de otras similares, bien por el transcurso de largo tiempo consintiendo la alteración.

La teoría amplia del abuso del derecho ha sido utilizada por la Jurisprudencia para introducir limitaciones a los particulares cuando pretendían ampararse en la ausencia de límites en el ordenamiento jurídico que les podría permitir alcanzar fines torticeros por la presencia de lagunas en la norma que no había previsto la conducta de determinadas personas que buscan alcanzar fines no previstos en la norma por medio del poder de los votos o de estas lagunas normativas, todo lo cual queda limitada por la inclusión de la teoría del abuso del derecho como argumento objetivo y objetivable que limita estas actuaciones que no lo son contra legem estrictu sensu, pero sí que contrarían las más elementales normas de convivencia entre la ciudadanía, por el ordenamiento jurídico tiene que articular mecanismos defensivos que eviten estas situaciones.

Por otro lado, se entiende que si los estatutos prevén determinadas normas o disposiciones expresamente previstas en ellos, no puede adoptarse un acuerdo si va en contra de lo contenido en los estatutos

En consecuencia, debe admitirse esta posibilidad de anular estos acuerdos adoptados por puro abuso de derecho, ya que en caso contrario ello supondría que si un grupo de comuneros alcanza un “quórum” suficiente podrían tener cobertura en el “poder de los votos” para poder alcanzar los acuerdos aunque fueran contrarios al ordenamiento jurídico.

Por ello, se otorga legitimación a cualquier comunero para impetrar el auxilio de los tribunales para postular la impugnación de un acuerdo si es contraria su adopción al ordenamiento jurídico, y ello con independencia de que se haya obtenido con el régimen de las mayorías previsto en el art. 17 LPH.

Por otro lado, se entiende que si los estatutos prevén determinadas normas o disposiciones expresamente previstas en ellos, no puede adoptarse un acuerdo si va en contra de lo contenido en los estatutos, ya que si se pretende variar su contenido lo que debería conseguirse primero es la modificación de los estatutos con el alcance de la unanimidad previsto en el art. 17.1º LPH, con las salvedades previstas en el párrafo 2º en materia de establecimiento o supresión se los servicios de ascensor, portería o conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general aunque se modifiquen los estatutos, en cuyo caso bastaría con el “quórum” de los 3/5 del total de propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Pero ¿dónde encontramos, además el encaje de la aplicación del abuso de derecho en la adopción de acuerdos de las juntas de propietarios en la LPH? Pues en el art. 18.1, c) LPH se reconoce legitimación para impugnar un acuerdo a un comunero cuando suponga un grave perjuicio y no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Respecto al perjuicio que le puede suponer a algún propietario la adopción del acuerdo adoptado debemos recordar que aunque un acuerdo se haya adoptado por el quorum exigido en la LPH no tiene por qué permitir que el acuerdo sea ejecutivo, habida cuenta que se le debe permitir acreditar que el acuerdo se ha alcanzado sin interesar su consentimiento cuando era palpable y conocido que su adopción le iba a perjudicar. Cierto es, sin embargo, que en la LPH solo se recoge en el art. 17.1º, párrafo 2º la posibilidad de que un propietario pueda exigir su consentimiento para que el acuerdo se adopte. Se trata de los arrendamientos de elementos comunes en cuyo caso si existe algún propietario afectado debe exigirse su consentimiento.

Sin embargo, la doctrina y la Jurisprudencia extiende que cualquier tipo de acuerdo del que pueda quedar afectado un comunero puede ser impugnado por este si existe un claro perjuicio que no debe soportar pese a que se haya adoptado el acuerdo por la mayoría exigida, ya que ello constituye un claro abuso de derecho.

La cuestión capital radica en la confrontación de derechos. Es decir, entendemos que no se trata de que con una mínima afectación se tenga derecho de oposición, sino que de esa confrontación pueda resolverse cuál es el derecho de mayor rango o importancia en la Comunidad.

Ahora bien, una cuestión que surge en estos casos es si: ¿Quiere decir la expresión “si lo hubiere” del art. 17.1º LPH que la cercanía al elemento afectado conlleva la legitimación para oponerse?

Pues bien, si hay un propietario que tiene una afectación personal y directa por el arrendamiento del elemento común podría oponerse, pero el carácter de la afectación no se deduce de la proximidad, como decimos, sino de la directa relación del arrendamiento con el inmueble, piso o local. El propietario directamente afectado no tiene que existir siempre, de tal manera que en un arrendamiento de la terraza para la instalación de los aparatos necesarios para una antena de telefonía móvil, el propietario del último piso no tiene una afectación directa por su mayor proximidad con la terraza, circunstancia que, sin embargo, ha sido alegada en alguna ocasión en supuestos de instalaciones de antenas de telefonía móvil.

Entendemos que el propietario del último piso no tiene el carácter ni la legitimación precisa para entenderse per se que su oposición tiene virtualidad para que sea procedente su impugnación.

Además, la carga de la prueba de la afectación personal del acuerdo que se alcanza corresponde al propietario que lo alega, ya que se exige prueba por el afectado. La expresión ahora analizada es sumamente ambigua, pero se entiende que esa ambigüedad debe conllevar que se exigen requisitos claros de prueba que legitimen a algún propietario para quedar incluido en este concepto, no admitiendo meras situaciones de capricho o mera alegación de su afectación, por lo que se entiende que este carácter será más predicable en los casos de colindancia o proximidad, casos que se dan en los supuestos de “propiedad tumbada” o en los locales de los inmuebles que pueden sentirse perjudicados por el acuerdo que se quiere plantear a la Junta de propietarios.

¿Puede exigirse en algunos casos el consentimiento del propietario afectado cuando se trate de materias distintas al arrendamiento de elementos comunes, por ejemplo, en aquellas que exigen doble mayoría de 3/5 o este consentimiento solo se exige en los casos del art. 17.1.2º in fine? ¿Podría aplicarse el art. 18.1, c) LPH para estos casos?

La cuestión ahora analizado tiene su importancia, habida cuenta que una primera interpretación comparada del precepto que ahora analizamos con el resto de párrafos que requieren mayoría cualificada conllevaría la no necesidad del consentimiento del propietario posiblemente afectado por el acuerdo, por cuanto nada señala el resto de supuestos sobre la exigencia de ese consentimiento.

Sin embargo, en los supuestos contemplados en las mayorías cualificadas del art. 17.1 y 2 LPH no dice ni exige expresamente la norma legal este consentimiento a salvo del caso ahora analizado. Por ello, sería preciso efectuar una interpretación integradora para entender aplicable la exigencia del consentimiento cuando se trate de acuerdos que conlleven un claro perjuicio al propietario del inmueble, circunstancia que se producirá, sobre todo, en el caso de los locales comerciales, aunque como hemos visto antes también deberán confrontarse los derechos puestos en juego.

Se efectúa aquí una interpretación que resulta lógica al espíritu de la norma, ya que no puede imponerse un acuerdo, aunque se adopte con las mayorías cualificadas exigidas, si ocasiona un claro perjuicio a un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo, siendo preciso que por la oportuna prueba pericial se dictamine el perjuicio que se alega por el propietario para que tenga viabilidad la impugnación que se efectúa.

¿Cómo actuar para evitar que se impugne un acuerdo por existir abuso de derecho?

De esta manera, la Comunidad de propietarios debería, por medio del administrador de fincas de la misma, interesar el consentimiento previo a la Junta de aquél comunero que se suponga que puede quedar afectado directamente por el acuerdo que se alcance, a fin de evitar impugnaciones posteriores y molestias derivadas de la oposición del propietario afectado por el acuerdo.

En todos los casos que haya duda de afectación hay que valorar pedir consentimiento. En este sentido, no podría alegarse que el acuerdo se adoptó con las mayorías exigidas en el art. 17 LPH, y que en el resto de supuestos no se incluye la expresa referencia literal al consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere que consta en el art. 17.1.2º in fine. Y ello por las explicaciones antes referidas y, sobre todo, la consideración como motivo de impugnación previsto en el art. 18.1, c) LPH por no haberse obtenido el consentimiento de un propietario que pudiera quedar afectado por el punto incluido en el orden del día.

¿Es preciso solicitar antes el consentimiento a un propietario con carácter previo a plantear a la Junta la aprobación del acuerdo sobre este arrendamiento de elementos comunes? En efecto, se entiende que es más razonable, y que ocasiona menos problemas a la Junta de propietarios, que por parte del administrador de fincas se evalúe el alcance del acuerdo en el sentido de determinar si puede existir algún propietario que quede afectado por el mismo.

No se trata de que ante cualquier acuerdo tenga que solicitarse el consentimiento de aquellos que pudieran quedar afectados de forma indefinida y con repercusión muy indirecta, sino de que aquellos claramente afectados por el acuerdo tengan la opción de manifestar su expresa oposición a que este punto se pueda incluir en el orden del día. Para ello se pueden recabar los oportunos informes periciales por el administrador de fincas para determinar si el acuerdo en cuestión puede repercutir de forma directa en el propietario.

La afectación y perjuicio tienen que ser directos y evidentes, a no confundir con meras comodidades del propietario que no quiere consentir que se adopte y ejecute determinado acuerdo sin justificar el alcance de su exposición.

Así, por ejemplo, en el caso de la instalación de antenas de telefonía móvil no tiene legitimidad el propietario del último piso, salvo que existieran informes periciales que determinaran que se pueden derivar perjuicios médicos, o de otro tipo, para los inmuebles más próximos a la antena de telefonía. No se trata, pues, de que cualquier propietario pueda alegar sin más su condición de afectado, sino que tiene que probarlo, correspondiéndole a él la carga de la prueba.

¿Cuándo puede oponerse el propietario que se entiende afectado por el acuerdo?

Entendemos que es preciso que se efectúe la comunicación de forma fehaciente, ya que el consentimiento tácito se verificaría por la inexistencia de oposición en el plazo marcado por el administrador, siempre y cuando concurran dos factores, a saber: que se haya hecho la comunicación en forma que se acredite su recepción y que haya transcurrido el plazo sin que el propietario haya manifestado su oposición al acuerdo que se va a incluir en el orden del día.

Si se le ha comunicado antes de la junta y nada ha dicho existe consentimiento tácito. Notemos que la ley habla del consentimiento del propietario directamente afectado, por lo que lo lógico sería que con anterioridad a la inclusión en el orden del día se le notificara formalmente la intención que se pretende. No sería lógico que se esperara a la celebración de la Junta para solicitar al propietario directamente afectado que manifestara su postura favorable a la adopción del acuerdo, o por lo menos, su no oposición, circunstancias ambas que se podrían traducir como consentimiento.

Sin embargo, la pregunta que nos hacemos es que si se opta por diferir a la celebración de la Junta la postura del propietario, ¿qué ocurriría en el caso de que el propietario que realmente queda claramente afectado por el acuerdo que se va a adoptar no asiste a la junta y, en consecuencia, no puede manifestar su postura favorable o contraria al acuerdo que le afecta?

Pues podría impugnar los acuerdos por la vía del art. 18.1.c)

Está claro que el propietario, una vez se le notificara el acuerdo adoptado al estar ausente de la junta, podría impugnar el mismo por la vía del art. 18.1.c) LPH, según hemos visto anteriormente, lo que conllevaría molestias a la comunidad de propietarios. Se habría obviado la comunicación previa y al final desembocaría en una demanda que, si existe esa afectación directa, desembocaría en la anulación del acuerdo adoptado y los posibles daños y perjuicios que se pudieran derivar, en su caso.

Insistimos en que lo más práctico es la comunicación previa al propietario y en el caso de que así no se hiciera al propietario tan solo le quedarían estas opciones: oponerse en la propia junta a la adopción del acuerdo votando en contra y haciendo constar su carácter de propietario afectado por las razones que alegare, o bien efectuar la impugnación del acuerdo por el cauce del art. 18.1, c) LPH por entender que no tiene el deber jurídico de soportar la adopción del acuerdo alcanzado, pese a que este se haya adoptado con el cumplimiento del quórum exigido por la norma.
http://www.aaffrev.com/index_cas/index_cas.html

 

TRABAJADORES AUTONOMOS

En el BOE de 7 de diciembre de 2007, se publica la Orden TAS/3553/2007 de 30 de noviembre la que se modifica la Orden de 24 de septiembre de 1970, por la que se dictan normas para la aplicación y desarrollo del Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, queda redactado en los siguientes términos

«Artículo 26. Cambios posteriores de base.

1. Las personas incluidas en el campo de aplicación de este régimen especial podrán cambiar dos veces al año la base por la que viniesen obligadas a cotizar, eligiendo otra, dentro de los límites mínimo y máximo aplicables en cada ejercicio, siempre que así lo soliciten de la Tesorería General de la Seguridad Social antes del día 1 de abril, con efectos del 1 de julio siguiente, y antes del 1 de octubre, con efectos del 1 de enero del año siguiente.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los trabajadores por cuenta propia o autónomos incluidos en este régimen especial que tengan la edad de cincuenta o más años en el momento de surtir efectos el cambio voluntario de base de cotización, sólo podrán elegir una base que esté comprendida entre los límites mínimo y máximo establecidos específicamente para ellos en cada ejercicio por la respectiva Ley de Presupuestos Generales del Estado y la Orden anual de cotización a la Seguridad Social, de desarrollo de las normas contenidas al respecto en dicha Ley de Presupuestos.

3. Sin perjuicio de lo indicado en los apartados anteriores, los trabajadores por cuenta propia o autónomos que estén cotizando por cualquiera de las bases máximas de este régimen especial podrán solicitar que, mientras mantengan su situación de alta en dicho régimen, su base de cotización se incremente utomáticamente en el mismo porcentaje en que se aumenten dichas bases máximas.

Asimismo, los trabajadores por cuenta propia o autónomos que no estén cotizando por cualquiera de las bases máximas podrán solicitar que, mientras mantengan su situación de alta, su base de cotización se incremente automáticamente en el mismo porcentaje en que se aumenten las bases máximas de cotización de este régimen especial. En ningún caso la base de cotización elegida podrá ser superior al tope máximo de cotización que pudiera afectar al trabajador.

Cualquiera de las opciones anteriores que se ejerciten simultáneamente con el alta en este régimen especial o, posteriormente al alta, antes del día primero de ctubre de cada año, tendrán efectos desde el día 1 de enero del año siguiente a la fecha de la solicitud. La renuncia a estas opciones podrá realizarse en el mismo plazo y tendrá efectos a partir del 31 de diciembre del año en el que se presente la solicitud».

Disposición Final única. Entrada en vigor

La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

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DEFINICIONES DE INTERÉS
VALCAP

Se denomina abuso del derecho o abuso de derecho a la situación que se produce cuando el titular de un derecho subjetivo  actúa de modo tal que su conducta concuerda con la norma legal  que concede la facultad, pero su ejercicio resulta contrario a la buena fe, la moral, las buenas costumbres o los fines sociales y económicos del Derecho Igualmente, es el accionar de quien en ejercicio de un derecho actúa  con culpa o dolo, sin utilidad para sí y causando daños a terceros.

No admitir el abuso de derecho significaría impedir que ni los poderes del Estado ni los particulares puedan, al amparo del ejercicio de un derecho fundamental, limitar o atacar a otro derecho fundamental o bien para desviarse de los límites intrínsecos en el ejercicio del derecho de que se trate.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) recoge en su articulo 17 determinados acuerdos que requieren la unanimidad para adoptarlos, como es el caso de la constitución de la comunidad y la modificación del título constitutivo o de los estatutos, con las salvedades recogidas en el mismo.

Por ello se producirá un abuso de derecho por parte de un propietario cuando sea necesario modificar el título constitutivo o los estatutos y tan sólo por la oposición de un propietario, ya sea justificada o no, no se pueda realizar. Se considera abuso de derecho siempre que con esta oposición se cause un daño a un tercero, en este caso la comunidad de propietarios, y la contraprestación no sea beneficiosa, es decir, cuando el propietario se opone sin obtener nada a cambio, "una simple cabezonada".

Así mismo requerir la unanimidad significa que con independencia de la cuota de participación de un propietario éste pueda paralizar el acuerdo que será lo suficientemente importante para toda la comunidad que lo ha propuesto.

Debido a estas situaciones que ha creado la aplicación de este precepto ha sido la propia jurisprudencia la que ha ido adoptando una posición más flexible en la aplicación de este requisito, para evitar el abuso de una minoría.

Según la doctrina del Tribunal Supremo, son circunstancias abusivas las subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio injustificado. Por lo que existe una clara mala fe, que se interpretará siempre de manera restrictiva.

Por el contrario, no se considera abuso de derecho la conducta de un propietario que se ampara en un precepto estatutario, oponiéndose a la no modificación de los estatutos amparándose en el cumplimiento puntual de los mismos.

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RECORDATORIO

FACULTADES DEL PRESIDENTE

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen.

Lo anterior deriva:

1º) de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios. Según declaró la Sentencia de 19 de noviembre de 1993 , la Ley de Propiedad Horizontal , precisamente para evitar cuestiones de legitimación y en aras de una tutela efectiva y de la aplicación eficiente del régimen comunitario con respecto a la propiedad singular y a la colectiva, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de las Comunidades de Propietarios, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad -SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio y 25 de septiembre de 1989

2º)  C omo recuerda la Sentencia   de 16 de octubre de 1995 , con remisión al contenido de la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal , "el Presidente está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular; siendo para ello suficiente aducir que, en el caso de la discutida proyección, de ese mandato representativo del Presidente, sobre intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a dichos comuneros, lo cual debe mantenerse, salvo que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que, en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses asumidos por dicho Presidente, conforme a una reiterada línea jurisprudencial, entre ellas SS 3 de febrero de 1983, 23 de noviembre de 1984, 12 de febrero de 1986, 7 de diciembre de 1987 y 9 de febrero de 1987 , que avalan ese alcance total del mandato representativo del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad Horizontal ".

3 º) Ha de reseñarse además la doctrina contenida, entre otras, en las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996 , en virtud de la cual "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995 y 16 de octubre de 1996 , una oposición expresa y formal". Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario - Sentencia  2 de diciembre de 1989.

 

Folleto editado por la Comunidad de Madrid, Consejería de Empleo y Mujer, que informa a las comunidades de propietarios de las responsabilidades y obligaciones en aplicación de la normativa en Prevención de Riesgos Laborales

http://www.cafmadrid.es/Documentos/folleto_prev_riesgos_laborales.pdf

 

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CONSEJOS
Documentación  definitiva que debe entregar un administrador al Presidente de la Comunidad cuando abandona su cargo.

1º Fotocopia del documento de entrega rapida.

2º Fotocopia de la recepción del documento de entrega rápida.

3º Libros de actas de la Comunidad, anteriores al vigente.

4º Contrato de mantenimiento de elementos o servicios comunes con indicación del servicio, empresas y fecha de entrada en vigor.

5º Contratos de suministros de agua, luz, gas, gasóleo, etc.. con indicación de las empresas suministradoras y la fecha de suscripción.

6º Contratos de alquiler de elementos comunes, con indicación de la zona alquilada, nombre del arrendatario y su vencimiento.

7º Contrato para la realización de tratamiento por cuenta de terceros conforme LOPDCP

8º Licencia de actividad  y funcionamiento de las instalaciones , con indicación de las instalación y fecha

9º Ultima revisiones  o inspecciones periódicas reglamentarias, con indicación de la instalación, organismos de control y fecha de la revisión de la inspección.

10º Alta de cliente en la S.S. y Libro de Visitas.

11º Contratos de trabajo del personal, con indicación del empleado y tipo de contrato.

12º Histórico de los últimos 5 años de los Seguros Sociales (TC1 y TC2)

13º Expedientes de personal, altas, bajas, instrucciones de trabajo, jubilaciones de empleados, documento de adhesión a una Mutua Laboral, etc.

14º Evaluación de riesgos laborales y plan de prevención.

15º Alta Censal en la Agencia Tributaria y el CIF de la Comunidad.

16º Histórico de las liquidaciones de  IRPF e IVA de los últimos cinco años.

17º Expedientes de grandes obras o renovaciones totales de elementos o instalaciones comunes, con indicación de la instalación y fecha de la ejecución.

18º  Expediente de procedimientos judiciales, con indicación de si están en vigor o finalización, con los nombres, teléfonos y direcciones de los respectivos  abogados y procuradores , así como una fotocopia de los poderes otorgados por el Presidente de la Comunidad para que le representen.

19º Registro de correspondencia de los 5 últimos años.

20º Soporte contable de los últimos 5 años cerrados.

21º  Soporte contable  de las cuentas de la Comunidad del ejercicio o ejercicios en curso a la fecha de la renuncia.

22º Relación detallada de los recibos pendientes de pago a la fecha de la renuncia.

23º Relación de los saldos de los propietarios del ultimo ejercicio contable.

24º Estado contable de las cuentas de la comunidad  del ejercicio a la fecha de la renuncia.

25 Conciliación de la cuenta de bancos  de la Comunidad con el estado contable a la fecha de la renuncia.

 

ANECDOTARIO

EL  SUELDO EXTRA  DEL  ADMINISTRADOR

Hoy los tiempos adelantan que es una barbaridad, y las comunidades de propietarios cada vez se están poniendo más al día en su forma de presentación de cuentas, la mayoría de los administradores, pues los propietarios cada día están mejor preparados intelectualmente, presentan las cuentas de la comunidad acordes con el plan contable general, entregando  el libro diario y las cuentas del mayor, así como el balance de situación al final del ejercicio.

La comunidad estaba presidida por una Chica joven, de las que piensan que sabe todo, y que  no necesita preguntar, que le tenia además al administrador un poco de tirria o inquina. Con lo cual procuraba preguntarle poco, ¡eso si, siempre a la caza del Administrador!

El administrador entrega las cuentas y prepara la reunión con la Sra. Presidenta, esta no  le comenta que tenga alguna duda sobre las cuentas que se presenta, todo lo contrario le parecen bien.

Llega el día de la Junta de Propietarios, comienza la reunión y la Sra. Presidenta toma la palabra.

Apreciados vecinos, os tengo que comentar las cuentas de la Comunidad y como podréis comprobar en el mayor,  el Sr. administrador y el Conserje cada tres meses, se ponen un sueldo extra, sin que la comunidad tenga conocimiento de ello. Fijaos en la cuenta 4751 Hacienda Publica Acreedor por retenciones practicadas; veréis que pone los días 20 de enero, 20 de abril, etc., una partida que pone administrador  300 euros y  conserje 400 euros. Esto me parece inaudito, que sin consultar con la comunidad, pues a mi no me ha pedido permiso, compinchado con el conserje se estén embolsando poquito a poco una buena cantidad.

El administrador miraba a la Presidenta y las cuentas y no salía de su asombro.

Sra. Presidenta, con su permiso, voy a aclarar lo que usted esta diciendo a sus vecinos.

Usted cobra por nomina, pues trabaja ¿no es así?

Si

¿Usted no tendrá una nomina por casualidad en su casa?

Si

Pues yo le rogaría que la estudiase detenidamente, y comprobará que su empresa le retiene todos los meses en concepto de IRPF una cantidad.

Si, ya lo se.

¿Qué piensa que la empresa se la queda?

¡Por supuesto, no soy tonta!,

Pues no señora, la empresa no se la queda, es un mero recaudador de Hacienda, y cada tres meses en las fechas que usted menciono antes, se lo tiene que entregar a Hacienda, mediante un ingreso en la cuenta de la Agencia Tributaria , y rellenando el  110 y el 19,. formularios que no  “papelitos” que tiene usted en las cuentas. ¿Usted hace la declaración de la renta, le ha devuelto Hacienda dinero?

¡No faltaba más!, soy una buena ciudadana y cumplo con mis obligaciones; si, me han devuelto dinero, que era mío de mi trabajo.

Bueno señora, si a usted le han devuelto dinero es porque antes la empresa ingreso el I.R.P.F que le retenía todos los meses, y que no se quedo para ella.

Ni el conserje ni el administrador se cobran una paga extra, como usted ha indicado a sus vecinos cada tres meses, más bien es que la Comunidad, pues hace las funciones de  una empresa, ingresa  en la Agencia Tributaria lo que retiene, al profesional y al empleado de la finca, por IRPF. Antes de difamar se debe uno cerciorar

El administrador, que por sus ojos echaba chispas, siguió la reunión explicando dudas que le planteaban los vecinos, aunque veía que, algunos,  se reían de la ignorancia de la presidenta; ¡que  por cierto: aparte de ignorancia, tenia  mala “baba” ¡

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REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

 

"No hay cosa más fría que un consejo cuya aplicación sea imposible"

Confucio

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