LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 25
Abril/2006

 
 
NOTICIAS

Se crea el Consejo para la Sostenibilidad, Innovación y Calidad de la Edificación (CSICE), como órgano de participación de las Administraciones Públicas
y de los agentes
de la edificación

El Consejo de Ministros aprobó el viernes el nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE), un marco normativo que establece las exi-gencias básicas de calidad, segu-ridad y habitabilidad de los edificios y sus instalaciones, para que el sector de la construcción se adapte a la estrategia de sostenibilidad económica, energética y medioam-biental y que garantizará la existencia de unos edificios más seguros, más habitables, más sostenibles y de mayor calidad.

Esta nueva norma, que regulará la construcción de todos los edificios nuevos y la rehabilitación de los existentes, tanto los destinados a viviendas como los de uso comercial, docente, sanitario de-portivo, industrial o sociocultural, introduce elementos novedosos sobre materiales y técnicas de construcción para lograr edificios más seguros y eficientes desde el punto de vista energético y establece requisitos que abarcan desde la funcionalidad hasta los relativos a la seguridad y habita-bilidad. Con su puesta en marcha el Gobierno realiza la mayor reforma en materia de edificación desde la aprobación de la Constitución y armoniza la reglamentación nacional en la materia, con las disposiciones comunitarias que le afectan.

Tras su entrada en vigor, España se sitúa entre las naciones más innovadoras en materia de edifica-ción cumpliendo las directivas europeas sobre calidad y eficiencia energética y fomentando la innova-ción y el desarrollo tecnológico tanto en los procedimientos de edificación como en los materiales de la construcción.

La estructura del código se ha ordenado en torno a dos partes: la primera, define el contenido, obje-to y ámbito de aplicación del proyecto y los llamados "Documen-tos Reconocidos".. La segunda parte está formada por una serie de "Documentos Básicos" donde se recoge las exigencias que deben cumplir los edificios. Así se regulan las exigencias básicas para seguridad estructural, para seguri-dad en caso de incendio, para seguridad de utilización, para higiene, salud y protección del medio ambiente y para ahorro de energía.

Principales innovaciones

Edificios con más seguridad en sus estructuras: la nueva regulación de las estructuras de edificios va a suponer un refuerzo para el sistema de seguro decenal de daños e implica un importante avance en el proceso de conver-gencia con la normativa europea. En este documento básico se establecen cuestiones relacionadas con las bases de cálculo, la edificación, los cimientos y las estructuras de acero. Además se elimina el vacío reglamentario existente en relación con las estructuras de madera, que suponía un obstáculo para la utilización de este material, que en todo caso debe contar con certificado de madera sostenible.

Edificios con mayor seguridad en los incendios:
En el documento se establecen medidas para impedir la propagación de un incendio, tanto interior como exterior al edificio; se facilita la evacuación de ocupantes del edificio en condiciones de seguridad; se prevé la instalación de sistemas de detección, control y extinción; se mejora la intervención de los bomberos y se regula la resistencia al fuego de la estruc-tura. Además, en este Documento básico se establecen las condicio-nes de reacción y resistencia al fuego que deben cumplir los elementos constructivos.

Edificios con mayor seguridad en su uso: mayor protección a las personas.
Este Documento se centra en la prevención y reducción de los riesgos de que se produzcan accidentes en los edificios. En él se regulan los riesgos más frecuentes como son las caídas por resbala-mientos, los accidentes derivados de una iluminación inadecuada o los accidentes derivados de la presencia de vehículos en movi-miento. Más que imponer nuevas limitaciones al diseño, la aplicación de este documento va a modificar determinadas pautas de diseño que venían traduciéndose en riesgos cada vez mayores para los usuarios de los edificios, como las barandillas inadecuadas o inexis-tentes, los suelos excesivamente resbaladizos o las escaleras cuyo diseño aumenta el riesgo de caídas.

Edificios más saludables:
El documento de salud, higiene y protección del medio ambiente viene a cubrir un ámbito que carecía de suficiente normativa. En sus distintas secciones trata de afrontar diversos problemas de la edificación en España que afectan a la higiene y salud de las personas y a la protección del medioambien-te en el entorno edificatorio. Así en su sección correspondiente, pre-tende disminuir el número de problemas de patología por humedad debido al mal diseño constructivo y manteni-miento de suelos, muros enterra-dos, fachadas y cubiertas. Se esta-blecen medidas que favorecerán el ahorro del agua en los edificios para contribuir al ahorro de ésta me-diante el adecuado diseño y cálculo de dichas instalaciones, actualizan-do la reglamentación preexistente que data del año 1975. En este documento de salubridad se recoge también regulación relacionada con la calidad del aire interior, estableciendo la salidas de humos y gases de la combustión por las cubiertas de los edificios. Así la normativa hace referencia a las instalaciones de ventilación con objeto de alcanzar una calidad de aire interior aceptable, teniendo en cuenta la compatibilidad con el ahorro de energía y la atenuación acústica. De esta manera, deberán instalarse ventiladores o aspirado-res hídricos en los edificios para su ventilación y deberán instalarse detectores de dióxido de carbono en garajes de más de 30 metros. Por último, este documento también se ocupa de los problemas de salubridad y medioambientales oca-sionados por la mala gestión y falta de reciclado de los residuos ordinarios, facilitando y la recogida puerta a puerta y mediante sistemas más sostenibles.

Edificios más sostenibles y eficientes energéticamente.
El Documento Básico de ahorro de energía es uno de los instrumentos de las nuevas políticas energéticas y medioambientales del Gobierno. Tiene como objetivo conseguir un uso racional de la energía nece-saria para la utilización de los edificios, reduciendo su consumo energético y utilizando para ello fuentes de energía renovable. Así la normativa establece la obligación de incorporar criterios de eficiencia energética y el uso de energía solar, térmica o fotovoltaica en los nuevos edificios o en aquellos que se vayan a rehabilitar. El Documento Básico que lo regula contiene cuatro exigencias energéticas básicas: limitación de la demanda energética, donde se establecen los valores límite para los cerramientos de los edificios (fachadas, vidrios, cubiertas, etc.); eficiencia energética de las instalaciones de iluminación, donde se fijan por primera vez en la normativa española, unos requisitos a cumplir por estas instalacio- relativa a la contribución solar mínima de agua caliente sanitaria obliga a que la producción de agua caliente sanitaria se realice con un aporte obligatorio de energía solar térmica que variará entre un 30% y un 70% en función del volumen diario previsto de agua caliente demanda-do; y la contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica, que establece que en los nuevos edificios del sector terciario de una determinada superficie (en el caso de las oficinas, por ejemplo, por encima de 4.000 m² , una parte de las necesidades eléctricas sean cubiertas por energía solar genera-da por una instalación fotovoltaica). Según estimaciones del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), la implantación de las exigencias energéticas introdu-cidas en el nuevo CTE supondrá, para cada edificio un ahorro de un 30-40% y una reducción de emisiones de CO2 por consumo de energía de un 40-55%.

CONSEJOS
¿Qué pasa si un proveedor se equivoca y declara en el modelo 347 distinto a lo que hemos declarado?

La agencia tributaria, iniciará un procedimiento de verificación de datos, y nos enviará un requeri-miento solicitándonos que aclare-mos las diferencias.

Se aportará todas las facturas del proveedor o del cliente y solicitar a la Agencia Tributaria, que le envié un requerimiento similar al que hemos recibido nosotros, con la finalidad de que aporte pruebas de que lo que ha declarado esta correcto.

Puede ocurrir a continuación dos cosas, que tengamos razón y Hacienda considere aclarada la discrepancia, y archive el expediente sin más notificaciones; o que no la tengamos, pues nosotros hemos cometido la equivocación.

Proceder de Hacienda: a) Que Hacienda considere que debe profundizar en nuestras cuentas, y nos comunicará la apertura de un procedimiento de comprobación limitada o de inspección. b) Que Hacienda considere aclarada la discrepancia, y no indague más, en este caso se conformará con imponernos una sanción por el error cometido.

Para que esto no ocurra aconse-jamos que a partir del 1 de marzo se telefonee a los proveedores y clientes para contrastar todas las cifras, y así evitarnos posibles dolores de cabeza. "Hacienda somos todos y algunos más que otros".

 

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GUÍA DEL PROPIETARIO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Contenido:

Fecha y lugar en la que se reúnen las partes y la fecha si no es la misma de inicio del alquiler.

Nombre y circunstancias personales (del arrendador/a y arrendatario/a).

En nombre propio o en represen-tación.

Objeto del contrato: Localización de la vivienda, calle, numero, piso, puerta, población, provincia, de-pendencias complementarias, etc.

Causas y naturaleza del contrato.

Se hace constar por el arrendatario que carece de vivienda para cubrir tal necesidad primordial. Por tanto, la regulación del contrato se rige por el título 2 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. De ser para un curso académico, tempo-rada de aceituna, veraneo, etc., el arrendatario ha de expresar la causa de la temporalidad donde tiene su domicilio habitual por lo que se considerara para "uso distinto de vivienda".

Duración del contrato: Será la que determinen las partes, pero en cuanto al contrato de vivienda las partes conocen la obligación del arrendador/a de prorrogar su vigencia hasta un mínimo de 5 años.

Prorroga tacita. Transcurridos el plazo de los 5 años, si ninguna de las partes notifica a la otra su decisión, a la fecha del vencimiento, se prorrogara por otro año y así hasta 3 años.

Precio del arrendamiento: En cuanto a las viviendas protegidas si la calificación ha sido anterior al año 1.978, la renta será la que determinen las partes sin limite alguno, pero si son posteriores a 1.978 la renta tendrá un tope que no se podrá rebasar.

Actualización de la renta: Durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia y solo el índice de precio del consumo.

Tiene derecho el arrendador salvo pacto contrario a elevar la renta anual si realiza obras de mejora, no pudiendo exceder la cantidad del 20% de la renta vigente.

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

"El conocimiento y el saber son variables y los dos beben de la misma fuente. Por eso, el lector prudente no debe menospreciar al escritor mediocre. "

Justa

 

CONSULTA

Se puede suspender una reunión de propietarios por insultos al administrador, sin que éste haya dado ningún motivo para ello?

1º. En mi primera intervención manifesté que en mi opinión el Presidente sí tiene la potestad de suspender la junta y lo mantengo. Es de aplicación el apotegma jurídico "lo que la ley no prohíbe, está permitido" y la LPH no prohíbe que el Presidente suspenda una junta.

2º. Es de aplicación subsidiaria la Ley de Sociedades Anónimas en cuanto al desarrollo de la junta se refiere (y no al contrario), lo cual refuerza más lo indicado anteriormente.

3º. Si bien es cierto que Los certales está considerado como uno de los mayores especialistas en LPH de este país, cada uno es libre de expresar sus opiniones y aportar lo que crea conveniente y si alguien ha tenido ocasión de comprobarlo, observará que en la primera edición de los comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal publicada por Los certales, hay una serie de opiniones del autor que posteriormente ha modificado en la segunda edición, a la vista de que el criterio de los Tribunales de Justicia era diametralmente opues-to a su doctrina. Pero es que en la tercera edición, le ha ocurrido lo mismo, respecto de la segunda.


 

 

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ACTUALIDAD

La solución habitacional de 30 metros cuadrados, ¿es un piso sin peso ni poso que se puso de paso?

Mikel Agirregabiria Agirre

La genial escritora Dorothy Parker decía, refiriéndose a sus inicios profesionales con su colega Robert Benchley: Él y yo teníamos una oficina que de haber sido una pulgada más pequeña hubiera sido adulterio. Porque oficinas y vivien-das de tamaña reducido siempre ha habido. Todavía hoy día, existe gente (incluso pudiente) que vive feliz con fórmulas de alquiler o propiedad en apartamentos, pisi-tos, habitáculos o ratoneras de 22, 30, 35 ó 40 metros cuadrados. Una amiga inclusive reseña ventajas como la de seguir viendo la TV cuando vas al baño.

En nuestra sociedad, sólo el 0,4% de los pisos tiene menos de 30 metros cuadrados. Pero en Madrid esta cifra se eleva hasta el 1,2%, y en el Estado francés alcanza el 4%, y en París sube al 10%. Un sociólogo ha calculado que si se dividen los metros cuadrados habi-tables por el número de habitantes, nos corresponden en nuestro entorno europeo unos 30 m2& a cada persona. Vivimos una realidad social cambiante con la aparición de nuevas tipologías familiares, con una presencia creciente de personas solteras, divorciadas o viudas, así como familias mono-parentales (más del 10% en Catalunya). Por otra parte, el insoportable precio de las viviendas disponibles en el mercado inmo-biliario condiciona que el 70% de los jóvenes menores de 30 años resida aún con sus padres, cuando en Francia más del 50% de los mayores de 21 años vive por su cuenta.

Los minipisos, preferentemente en alquiler, pueden representar una solución temporal válida para determinadas épocas de la vida, durante etapas juveniles o universitarias, de residencia laboral provisional o para la tercera edad, siempre que así lo prefieran sus inquilinos. Por ello, resulta absurdo que mientras acumulan telarañas más del 15% de las viviendas que están desocupadas y que tampoco se ponen en alquiler, la construcción de vivienda libre y protegida se dirija casi exclusivamente a residencias de tamaño medio, grande o muy grande. Entre tanto, en los servicios públicos de vivienda (como Etxebide) se agolpan millares de demandantes inscritos para alquilar o adquirir pisos asequibles.

Evidentemente hemos de distinguir entre una residencia temporal y un hogar. Porque en caso contrario, al final no sabremos si la vivienda fue menguando con las familias, o fueron las familias las que no pudieron crecer en micropisos. La raíz de la carestía de la vivienda se cimienta en la especulación inmobiliaria, no sólo de las empresas constructoras sino también de la falta de suelo que algunos municipios no facilitan, lo que resulta injustificable fuera de los centros urbanos de las principales metrópolis.

Dicen que si se quiere saber cómo es una persona, mira cómo es el hogar en que vive; esto mismo rige para una sociedad. Los proverbios nos recuerdan que el hogar de cada uno es su castillo. Un proverbio coreano sugiere incluso que en un hogar pobre el marido ama más a su mujer . Lo cierto, urgente y exigible es que todos merecemos disponer de un hogar, y mejor de un dulce hogar . Y que las parejas para procrear y criar debidamente a sus hijas e hijos necesitan viviendas dignas en equipamiento, ubicación y tamaño.

http://www.geocities.com
/agirregabiria2005/hogar.htm

 



 

LEGISLACIÓN

RUIDO:
RIESGOS LABORALES

Real Decreto 286/2006, de 10 de marzo, sobre la protección de la salud y la seguridad de los trabajadores contra los riesgos relacionados con la exposición al ruido.

Este real decreto tiene por objeto, en el marco de la Ley 31/1995 de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, establecer las disposiciones mínimas para la pro-tección de los trabajadores contra los riesgos para su seguridad y su salud derivados o que puedan derivarse de la exposición al ruido, en particular los riesgos para la audición.

Entre su contenido, destaquemos:

- Se dictan disposiciones encaminadas a evitar o a reducir la exposición.

- Se determinan valores límite de exposición y valores de exposición que dan lugar a una acción.

- La obligación del empresario de evaluar los riesgos

- Información y formación de los trabajadores.

- Definiciones terminológicas y fórmulas de cálculo

http://www.boe.es/boe/dias
/2006/03/11/pdfs/A09842-09848.pdf

CÓDIGO TÉCNICO EDIFICACIÓN. Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

http://www.boe.es/boe/dias
/2006/03/28/pdfs/
A11816-11831.pdf


ANECDOTARIO

Con motivo del sistema de Televisión Digital Terrestre que sustituirá las emisiones analógicas en el año 2010, los administradores de fincas estamos haciendo numerosas intervenciones en las comunidades.

La anécdota que vengo a contar tiene que ver con esta revolución televisiva, y me ha recordado un dicho que contaba un anciano tío salmantino que tenía y al que continúo recordando con cariño. Explicaba mi tío que el diario de Salamanca que se denomina El Adelanto , en los tiempos en que no había quioscos de prensa, se vendía mediante repartidores ambulantes que pregonaban su mercancía a voz en grito. Uno de éstos era notablemente impedido por una cojera que le hacía renquear y mientras caminaba cojeando ostensiblemente gritaba ¡ El Adelanto !, y los parroquianos decían ahí va el adelantao .

Antena
Pues bien, un adelantao llamó recientemente a un despacho de un administrador y con tono antipático, que denota toda persona que cree cargarse de razón, alegó que no veía nada en la televisión . Le atendió Puri, la recepcionista, quien derivó el aviso al servicio de mantenimiento de la finca. A los dos días, el cliente volvió a llamarnos indignado por no ser atendido. Esta vez superó a Puri y trató con Ana, del departamento de atención al cliente, que tras escuchar al enfadado propietario le explicó que los técnicos de la antena informaban que todo se encontraba en perfecto estado y no habían podido acceder a su domicilio para descartar una avería interna, porque no había nadie cuando se personaron. Bastante le dijo:

- Señorita, no ponga usted en duda el estado de mi domicilio porque yo me ocupo de que todo esté en perfectas condiciones. Exijo que de inmediato venga el administrador para comprobar que no se ve la televisión.

Al administrador tenía que haberle entrado la risa por esta pretensión, pero más bien le entró un sudor frío; las cosas se ponían feas y amenazaba tormenta. Buscó un momento en su tarea diaria, respiró profundamente, hizo unos ejercicios relajatorios, y preparán-dose para afrontar las iras del copropietario, marcó estoicamente su teléfono.

- ¡Ya era hora de que me llamara, porque no han hecho mas que hacerme perder el tiempo!

- Bien, cuénteme cuál es su problema, porque el servicio técnico me informa que todo está en condiciones, los demás vecinos no se quejan por fallos en la televisión, y eso nos hace pensar que tiene usted un problema en su casa.

-¿Qué me está diciendo?, ¿qué mi televisión no funciona?

- Perdón no se altere. Yo no he dicho eso. Veamos, dígame que le ocurre.

- Pues que no veo los programas de televisión.

- ¿No ve ninguno?, ¿ni los nacionales, ni el autonómico, ni las televisiones locales?

- Si hombre sí, cómo no voy a ver eso. Lo que no veo son los programas digitales.

- Como que no puede verlos, porque no se ha instalado en la cabecera de las antenas los sintonizadores nuevos que corresponde.

- Pero yo he comprado el mejor receptor que existe en el mercado y no la veo.

- Claro que no, porque la antena de la comunidad no sintoniza las nuevas emisiones en digital.

- Pues ya está usted instalándola.

- Con su permiso, lo haremos cuando la junta se pronuncie al respecto y lo apruebe, porque se trata de una mejora que no es urgente.

- Es superurgente porque yo no la veo, y por si no lo sabe, le comunico que no me pase los recibos de la comunidad porque no pienso pagar, y voy a consultar con mi abogado para denunciar a usted y al presidente por incompetentes e informales.

La conversación terminó con el teléfono colgado. El administrador necesitó salir a dar una vuelta por el parque cercano que le sirve de terapia en estas ocasiones y mientras paseaba recordó al adelantao de Salamanca que le contaba su tío.

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RESOLUCIONES DE LA AGENCIA ESPAÑOLA DE PROTECCION DE DATOS

ANOTACIÓN PREVENTIVA RESPECTO DE VÍAS PECUARIAS R. 22 de febrero de 2006,
BOE de 15 de marzo de 2006

Hechos: Mediante escrito presen-tado en el Registro manifiesta que determinada finca está atravesada por diversos caminos que califica como vías pecuarias y solicita «la anotación preventiva de acuerdo con la Ley 3/1995, hasta que se resuelva el deslinde».

El Registrador deniega la práctica del asiento solicitado, objetando que, de los antecedentes registra-les, no resulta que la finca en cuestión haya estado sujeta a algún tipo de actuación adminis-trativa amparada por la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, y porque la anotación preventiva solicitada solo puede tener un origen judicial.

El presentante del escrito recurre alegando que lo que se reclama es, justamente, que no se ha realizado ninguna actuación administrativa conforme a la Ley 3/1995, cuando habrían de haberse realizado las actuaciones de segregación, amo-jonamiento y otras recogidas en dicha Ley, y que no es cierto que la anotación sólo pueda tener lugar en un origen judicial

La DGRN desestima el recurso, incluso pone en duda si el escrito inicial es susceptible de ser presentado en el Libro Diario.

Parte de que la calificación jurídica de las vías pecuarias aparece concretada en la Ley 3/1995, que las conceptúa como bienes de dominio público de las Comuni-dades Autónomas siendo, en consecuencia, inalienables, imprescriptibles e inembargables.
Contempla esta ley posibles actuaciones administrativas tales como: la clasificación (acto administrativo de carácter declara-tivo en virtud del cual se determina la existencia, anchura, trazado y demás características físicas gene-rales de cada vía pecuaria); el deslinde (acto administrativo por el que se definen los límites de las vías pecuarias de conformidad con lo establecido en el acto de la clasificación), y el amojonamiento (procedimiento administrativo en virtud del cual, una vez aprobado el deslinde, se determinan los límites de la vía pecuaria y se señalizan con carácter permanente sobre el terreno).

La citada Ley 3/1995, como consecuencia de la tramitación de un expediente de deslinde prevé

-Que la resolución aprobatoria del mismo será título suficiente para rectificar las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde y, en su caso, para la inmatriculación de los bienes de dominio público cuando lo estime conveniente la Administración, pudiendo quienes se consideren afectados por la resolución aprobatoria del deslinde ejer-citar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, y solicitar la anota-ción preventiva de la corres-pondiente reclamación judicial.

-Que cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la "anotación marginal preven-tiva" (expresión poco técnica) de esa circunstancia. Si no la ordena la Administración, el interesado puede acudir a los Tribunales y obtenerla de los mismos.

Pero en definitiva, el origen de la anotación ha de ser administrativo o judicial. (JFME)

http://www.boe.es/boe/dias/
2006/03/15/pdfs/A10550
-10551.pdf

http://www.notariosy
registradores.com/

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº CONSULTA : V2431-05
ÓRGANO : SG de Impuestos so-bre el Consumo
FECHA SALIDA : 12/01/2006
NORMATIVA: Reglamento por el que se regulan las obligacio-nes de facturación.
DESCRIPCIÓN-HECHOS: La enti-dad consultante desarrolla su actividad en un edificio del que es arrendataria. Ha solicitado a la comunidad de propietarios la expedición de factura que do-cumente el consumo de ga-sóleo de calefacción que ha abonado.
CUESTIÓN PLANTEADA: Obliga-ción de la comunidad de propietarios de expedir la mencionada factura.

CONTESTACIÓN-COMPLETA:
1.- El artículo 2 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el artículo primero del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE de 29) establece lo siguien-te:“Artículo
2. Obligación de expedir factura.
- 1. De acuerdo con el artículo 164.uno.3 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, los empresarios o profesionales están obligados a expedir factura y copia de ésta por las entregas de bienes y pres-taciones de servicios que realicen en el desarrollo de su actividad, incluidas las no sujetas y las su-jetas pero exentas del impuesto, en los términos establecidos en este reglamento y sin más excep-ciones que las previstas en él. Esta obligación incumbe asimismo a los empresarios o profesionales acogi-dos a los regímenes especiales del Impuesto sobre el Valor Añadido. También deberá expedirse factura y copia de ésta por los pagos recibidos con anterioridad a la realización de las entregas de bienes o prestaciones de servicios por las que deba asimismo cum-plirse esta obligación conforme al párrafo anterior, a excepción de las entregas de bienes exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido por aplicación de lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley del Impuesto.
-2. Deberá expedirse factura y copia de ésta en todo caso en las siguientes operaciones: a) Aquellas en las que el destinatario sea un empresario o profesional que actúe como tal, con independencia del régimen de tributación al que se encuentre acogido el empresario o profesional que realice la opera-ción, así como cualesquiera otras en las que el destinatario así lo exija para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria. 2.- Por otra parte, el artículo 12.2 del mencionado Reglamento esta-blece lo siguiente: “Artículo 12. Duplicados de las facturas o documentos sustitutivos. -2. La ex-pedición de ejemplares duplicados de los originales de las facturas o documentos sustitutivos únicamen-te será admisible en los siguientes casos:a) Cuando en una misma entrega de bienes o prestación de servicios concurriesen varios desti-natarios. En este caso, deberá con-signarse en el original y en cada uno de los duplicados la porción de base imponible y de cuota reper-cutida a cada uno de ellos.
3.- Consecuentemente con los pre-ceptos indicados, la entidad consultante podrá solicitar al em-presario o profesional que suminis-tre el gasóleo de calefacción la expedición de una factura duplica-da donde se consigne la porción de base imponible y de cuota reper-cutida que se correspondan con los consumos realizados por la misma. Dicha expedición no podrá exigirse a la comunidad de bienes ya que no es dicha entidad quien realiza el suministro de gasóleo.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria

SENTENCIAS DEL T.S.

Se encontraba Moisés leyendo a su pueblo los mandamientos:
- "Noveno mandamiento: no desear la mujer del prójimo".
A lo cual se oye
la protesta general del pueblo.
Moisés aclara:
- "Eso dice la ley, ahora esperemos a ver qué dice la jurisprudencia".

Organo: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid - Sección: 1
Fecha de Resolución: 19921030
Procedimiento: Recurso Casación
Ponente: JAIME SANTOS BRIZ
Tipo de Resolución: Sentencia
Núm. 971.-
Sentencia 30 de octubre 1992
PONENTE: Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Propiedad horizontal: Nulidad de acuerdos de la junta de propietarios por falta de citación. Pruebas: Confesión judicial, indivi-sibilidad; carga de la prueba.
NORMAS APLICADAS: Art. 15.2.º de la Ley de Propiedad Horizontal. Arts. 1.233, 1.249 y 1.214 del Código Civil.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sen-tencias del Tribunal Supremo de 10 de abrir de 1981; 13 de octubre de 1982; 22 de marzo, 27 de abril y 25 de mayo de 1983; 16 de diciembre de 1985; 24 de julio, 23 de septiembre y 20 de octubre de 1986; 5 de junio y 9 de octubre de 1987; 23 de junio, 3 de julio y 27 de octubre de 1989.
DOCTRINA: El requisito de entre-gar las citaciones en el domicilio designado por cada propietario no puede omitirse alegando la viciosa práctica de no realizarla debida--mente, por tratarse de un uso contra ley que no puede aprobarse judicialmente y es, por tanto, originador de nulidad radical. La fuerza probatoria de la confesión se refiere al conjunto armónico de lo confesado, no a la estimación fragmentaria de las respuestas. Habiendo opuesto la recurrente que la actora fue citada y noti-ficada, a ella incumbe probarlo, al constituir estos últimos hechos exti-ntivos de su obligación, de carácter positivo, que, de haberse conse-guido su prueba, implicarían la anulación del hecho negativo con-trario.

En la villa de Madrid, a treinta de octubre de mil novecientos noventa y dos.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Ins-tancia de Colmenar Viejo, sobre impugnación de acuerdos, cuyo recurso fue interpuesto por la co-munidad de propietarios «Residen-cial Orotava», representada por el Procurador Sr. Tejedor Moyano y asistida del Letrado don José María Olivar Narbona, en el que es recurrida la sociedad «Edificaciones y Residencias, S. A.», que no ha comparecido ante este Tribunal.
Antecedentes de hecho
Primero: Ante el Juzgado de Primera Instancia de Colmenar Viejo fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía promovidos a instancia de sociedad «Edifi-caciones y Residencias, S. A.», contra la comunidad de propie-tarios «Residencial La Orotava», sobre impugnación de acuerdos.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescri-pciones legales, en el cual solicita-ba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho, que se dictara sentencia por la que se declararan nulos los acuerdos adoptados en la junta del día 2 de mayo de 1987, con costas a la demandada.
Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó oportunos y terminó suplicando se dictara sentencia desestimatoria de la demanda, con costas a la actora.
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 9 de septiembre de 1988, cuyo fallo es como sigue: «Que desestimando la excepción de Litispendencia y desestimando íntegramente la demanda formula-da por el Procurador don José Vicente Largo López, en nombre de "Edificaciones y Residencias, S. A.", contra comunidad de propietarios "Residencial La Orotava", debo absolver y absuelvo a la deman-dada de las pretensiones conteni-das en la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora.»
Segundo: Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia con fecha 27 de abril de 1990, cuyo fallo es como sigue: «Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad "Edificaciones y Residencias, S. A.", contra la sentencia pronunciada por la Sra. Jueza de Primera Instancia de Colmenar Viejo, con fecha 9 de septiembre de 1988, revocamos la expresada resolu-ción, y, en su virtud, acogiendo la demanda deducida por la mencionada apelante contra la comunidad de propietarios del conjunto "Residencial Orotava", sito en Hoyo de Manzanares, declaramos nula la junta de propietarios celebrada por dicha comunidad con fecha 2 de mayo de 1987, y nulos los acuerdos en la misma adoptados; todo ello con imposición de las costas de la primera instancia a la referida demandada, sin verificar pronun-ciamiento expreso en orden a las causadas en esta alzada.»
Tercero: El Procurador Sr. Tejedor Moyano, en nombre de la comunidad de propietarios «Resi-dencial La Orotava», formalizó recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: 1.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error en la apreciación de la prueba. 2.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la citada Ley Procesal. 3.º Al amparo del art. 1.692, núm. 5, por infracción del art. 1.232 del Código Civil. 4.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la citada Ley Procesal, por infracción del art. 1.249 del Código Civil. 5º Al amparo del núm. 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del art. 1.214 del Código Civil. 6.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuicia-miento Civil, por infracción del art. 15 de la Ley de 21 de julio de 1960, reguladora de la Propiedad Horizontal.
Cuarto: Admitido el recurso y evacuado el traslado de instruc-ción, se señaló para la vista el día 15 de octubre del año actual, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
Fundamentos de Derecho
Primero: El recurso de casación objeto de estas actuaciones se concreta, según la cuestión plan-teada en la demanda formulada por la entidad denominada «Edi-ficaciones y Residencias, S. A.», contra la comunidad de propie-tarios «Residencial Orotava», a determinar si los acuerdos adop-tados por la junta de propietarios celebrada el día 2 de mayo de 1987 son o no nulos, como así lo declaró con estimación de la demanda y revocación de la sen-tencia apelada la ahora recurrida en casación. La acción ejercitada hace consistir tal nulidad en que la actora, actual recurrida, no fue convocada a la mencionada junta ni notificada de los acuerdos adop-tados en la misma, cuya primera noticia la tuvo el día 21 de septiembre de 1987 al recibir la cédula de notificación de un interdicto interpuesto por la ahora recurrente contra la recurrida y otra entidad constructora. La Sala a que fundamentó su fallo estimatorio de la demanda en «el insalvable obstáculo de la falta de acreditación por parte de quien la sostiene, la demandada, de haber citado en legal forma a la sociedad accionante, no pudiendo compartir la Sala el criterio de la juzgadora a quó que indebidamente desplaza el onus probandi de la ausencia de citación a la recurrente (en apelación), hecho para ella negativo de imposible constatación, por lo que -concluye la Sala de instancia- apenas intentada por la comunidad recurrida la prueba de la repetida citación mediante la testifical practicada, a todas luces insuficiente, forzosamente ha de prosperar el recurso y la demanda rectora».
Segundo: Ante ese planteamiento de la litis y resolución combatida, el recurso de casación se basó en seis motivos, de los que los dos primeros fueron inadmitidos en el oportuno trámite. El tercero, así como los restantes admitidos, con apoyo en el núm. 5 del art. del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa la infracción del art. 1.232 del Código Civil «al no haber sido aplicado debiendo serlo, en relación con los preceptos que regulan tal medio de prueba (confesión judicial) en la Ley de Enjuiciamiento Civil». Entiende la recurrente que se trata de un error de Derecho en la apreciación de la prueba al no haberse aplicado la norma invocada que confiere prueba contra el confesante por sus declaraciones. El motivo es totalmente desestimable en virtud de las siguientes consideraciones: a) En primer lugar infringe el principio de indivisibilidad de la confesión que reconoce el art. 1.233 del mismo Código Civil, ya que la fuerza probatoria de la confesión se refiere al conjunto armónico de lo confesado no a la estimación fragmentaria de las respuestas (Sentencias, entre otras, de 22 de marzo y 27 de abril de 1983). b) Además, la respuesta en que el motivo se basa no es clara, contundente y precisa, como también exige esta Sala (Sen-tencias, entre otras, de 23 de junio y 3 de julio de 1989); aparte de que la referencia que hace el motivo no implicaría, en su caso, que sin haber sido notificada ni citada la demandante para la junta en cuestión después, como así acaeció, hubiera tenido conoci-miento de la celebración de dicha junta, con efectos ya nulos en cuanto a poder considerar citada legalmente a la demandante a la misma junta.
Tercero: El motivo cuarto alega la infracción del art. 1.249, en relación con los arts. 1.251 y 1.253, todos ellos del Código Civil, al no haber sido aplicados de-biendo serlo. Parte aquí el recurso de que la mera expresión hecha en el acta de la junta discutida, que dice «debidamente convocados pa-ra celebrar junta general ordina-ria...», se deduce ya sin más que la demandante y ahora recurrida fue debidamente citada a ella.
Conclusión inadmisible para esta Sala, toda vez que el recurso no puede compeler al Tribunal a que aprecie una prueba de presun-ciones cuando no concurre un hecho básico suficientemente pro-bado, «completamente acredita-do», como dice el art. 1.249, para derivar de él la conclusión que se pretende. Así de la citada frase del acta no puede en modo alguno deducirse aquella prueba «com-pleta» de que existió una legal citación para la junta de la demandante. Por otro lado, es evidente que no se cumplieron los requisitos que para la convocatoria de la actora exige el art. 15, párrafo 2.°, de la Ley de Propiedad Horizontal; a saber, «entregar las citaciones por escrito en el domicilio que hubiere designado cada propietario», formalidad que no puede omitirse alegando la viciosa práctica de no realizarla debidamente, por tratarse de un uso contra Ley que no puede judicialmente aprobarse, y, es por tanto, originador de nulidad radical de la junta celebrada a base de tal omisión, como así se deduce de la doctrina sentada en Sentencias de 13 de octubre de 1982, 9 de octubre de 1987 y 25 de octubre de 1989. Al igual que de la misma forma se ha de realizar de modo fehaciente y sin dar lugar a con-fusión o equívoco la notificación de los acuerdos de la junta, como resulta de la Sentencia de 10 de abril de 1981. Por consiguiente, ante la falta total de prueba de las citaciones y notificaciones en forma legal, no cabe acudir a presuncio-nes que puedan subsanar tales vicios radicales de proceder por parte de la ahora recurrente.
Cuarto: El motivo quinto acusa la infracción del art. 1.214 del Código Civil, «interpretado -se dice- erróneamente por la sentencia impugnada». También este motivo merece total repulsa, en cuanto ya se deja expuesto que no fue probada en la litis la citación para la junta controvertida de la entidad recurrida ni la notificación en forma de los acuerdos en ella adoptados, y siendo así es indiferente que la prueba de tales actos incumbiese a una u otra parte, dado el sentido que a la carga de la prueba ha dado reiterada doctrina de esta Sala (así en Sentencias, entre otras, de 25 de mayo de 1983 y f9 de mayo de L987). Mas en este supuesto, al tratarse de la ale-gación del hecho negativo de no haber sido citada ni notificada la actual recurrida, es obvio que habiendo opuesto a tal alegación la ahora recurrente que la actora fue citada y notificada, a ella incumbe probar que se realizaron tales diligencias, al constituir estos últi-mos hechos extintivos de su obligación, cuya prueba, según jurisprudencia interpretativa del art. 1.214 (Sentencias, entre otras de 16 de diciembre de 1985, 24 de julio de 1986 y 5 de junio de 1987) incumbe al demandado que los alega: hechos que por su naturaleza de positivos implicarían, de haberse conseguido su prueba, la anulación del hecho negativo contrario (no haber sido citada) que alegó la demandante; aparte de que, como observaron las Sentencias de 20 de octubre y 23 de septiembre de 1986, el carácter negativo de un hecho no podría ser probado por el adversario sin grandes dificultades. Por todo lo cual decae este quinto motivo.
Quinto: Por último, el motivo sexto aduce «la infracción por inter-pretación errónea del art. 15 de la Ley de 21 de julio de 1960, reguladora de la Propiedad Hori-zontal, y de la jurisprudencia o doctrina legal respecto del mismo en relación con el art. 396 del Código Civil». La fundamentación de este último motivo es insoste-nible, en cuanto pretende al pare-cer justificar la ausencia de forma-lidades en las citaciones para la junta de propietarios, con lo que en definitiva quedaría al arbitrio parcial de los convocantes cumplir o no aquellas formalidades legales, así como el modo de cumplirlas. Ya se ha aludido anteriormente a la práctica viciosa de omitir las citaciones individuales a cada co-propietario como exige racional-mente el precepto que se invoca como infringido, sin que quepan supuestas flexibilidades interpreta-tivas que dejen a disposición de quien señala las juntas la forma y modo de convocarlas. El art. 15 invocado ha de ser aplicado en consonancia con su finalidad pre-ventiva de todo fraude u ocultación en perjuicio de alguno o algunos copropietarios con motivo de la convocatoria de la respectiva junta, cuya validez depende de que se convoque en forma auténtica y fehaciente, pudiendo probarse pos-teriormente a través de los medios ordinarios sin equívocos ni ambi-güedades, que es la conclusión a que conduce la postura de la entidad recurrente, que, como se indicó, es inadmisible.
Consecuentemente el motivo debe ser desestimado y con él la totalidad del recurso.
Sexto: La desestimación del re-curso acarrea la imposición de cos-tas a la recurrente (art. 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sin pronuncia-miento sobre depósito para recu-rrir, dada la disconformidad entre sí de ambas sentencias de instancia.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS:
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios «Residencial Orotava», contra la Sentencia de fecha 27 de abril de 1990, que dictó la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso.

Y líbrese a la mencionada Audien-cia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronun-ciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.- Teófilo Ortega Torres.-Jaime Santos Briz.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebran-do audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.