LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 24
Marzo/2006

 
 
NOTICIAS
SALON INMOBILIARIO DE MADRID


DEL 4 AL 8 DE ABRIL

 SIMA 06, que se celebrará del 4 al 8 de abril en el Parque Ferial Juan Carlos I  de Madrid, ha superado este año todas las expectativas.El área dedicada a la vivienda turística residencial, Inmatour, es la que ha experimentado un mayor creci-miento. Esta edición de 2006 contara con un área específica destinada a empresas con ofertas de segunda vivienda en otros países.
La feria contará con expositores de Brasil, México, Florida, Panamá, Marruecos, Portugal, etc.
Este año se centrará gran parte de sus conferencias en el segmento de vivienda turística residencia



CONSULTA
Un administrador de fincas no es ratificado en su cargo en junta general. ¿Puede abando-nar la Junta en aquel momento o sigue siendo Secretario has-ta el final de la Junta?¿está obligado a redactar la totalidad del acta?

Se entiende que el administrador también ejerce las funciones de secretario de la Comunidad, ya que se le atribuye la tarea de tomar nota durante la junta de los acuerdos  y del resultado de las votaciones, así como la redacción del acta correspondiente en el plazo que establece la LPH.

Como regla general, la función del Administrador-Secretario es refle-jar en el acta con fidelidad lo que ha ocurrido en la junta. En este sentido, debe recordarse que el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.

El administrador es un mandatario de la comunidad de propietarios, resultando, por ello, aplicable el artículo 1726 de Código Civil. (El mandatario es responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.)

En virtud de este precepto, el Administrador no solamente res-ponderá de los daños y perjuicios cando haya actuado con dolo, sino que también responderá cuando su comportamiento  haya sido negli-gente, estimándose con más o menos rigor por los Tribunales, según que el cargo de Adminis-trador estuviese o no retribuido. En definitiva, el Secretario administra-dor estará obligado a redactar  y firmar el acta completa en la reunión en la que se le cesa, sin que pueda abandonarla en el momento que se se debata y decida su cese, pudiéndose exigir responsabilidad por haberlo hecho.

 

ANECDOTARIO

El administrador recibió una llamada telefónica cuando se disponía a cerrar su oficina pa-ra acudir a la junta de cada no-che. Le telefoneaba un provee-dor para darle una mala noti-cia: En la comunidad la Estación se había quedado sin servicio de agua caliente y calefacción. Era el mes de enero.

Se había recibido el aviso de la avería. El diagnóstico era que resultaba necesario proveer unas piezas electrónicas cuyo coste en euros y tiempo se conocerían al día siguiente. La última semana se habían registrado importantes he-ladas y las previsiones metereo-lógicas no auguraban una mejoría.

Retrasó el administrador su partida para informar al presidente de la comunidad y explicarle la situación. Al día siguiente le pondría al corriente de la solución y su coste.

El día siguiente fue para perdér-selo. No se llevó el control exacto, pero más del 90 por 100 de los vecinos llamaron por teléfono para quejarse de la falta de servicio, preguntar por la solución y exigir que de inmediato se repusiera el servicio.

La comunicación con el proveedor y el diagnóstico no pudieron ser más desalentadores. La avería era de-bida a un problema en los circuitos electrónicos del sistema, para los cuales no existían repuestos dada su antigüedad. Ello conducía inexo-rablemente a modificar toda la instalación de puesta en marcha y control de las temperaturas, puesto que las calderas no podían fun-cionar sin esos controles. El presu-puesto de reparación no era más halagüeño: un elevadísimo importe que la comunidad no tenía dis-ponible en saldo ni se preveía que pudiera ahorrar en el transcurso del ejercicio ordinario.

Convocatoria de junta
El administrador informó al presi-dente y entre ambos adoptaron la única decisión que resultaba aconsejable. Se convocaba junta extraordinaria para esa misma tarde dada la urgencia e importan-cia del asunto. Se redactó la con-vocatoria y se enviaron copias a la finca. Asimismo, se urgió al proveedor para que vía fax o Internet hiciera llegar el presu-puesto formal de la reparación que se hacía necesaria.

No se habían cumplido 24 horas desde que se había producido la avería y ya se iniciaba la junta. En un portal gélido, la temperatura rondaba los 7 grados, se reunió el 92,37 por 100 de la cuota comunitaria.

Durante el desarrollo de la junta, el presidente y el administrador expu-sieron pormenorizadamente lo que había ocurrido, las gestiones realizadas, la solución técnica ne-cesaria y, finalmente, el presu-puesto que se presentaba para realizar la reparación. La fórmula de pago que parecía probable, sin haber consultado a la empresa mantenedora, era un pago aplaza-do en seis meses, lo que suponía que por termino medio los propietarios verían cuadruplicada su aportación durante el semestre próximo. El acuerdo debía adop-tarse sin falta y a partir de aquí se inició el habitual y caótico cambio de impresiones entre los asistentes en el que todo el mundo habla y nadie se entera de nada. El presidente contestaba a unos y otros. Mientras, el administrador callaba.

Al cabo de unos minutos el administrador comenzó a intentar reordenar la situación para que las conversaciones resultaran producti-vas. Se restableció el orden. Opinó el presidente que debía adoptarse inmediatamente el acuerdo y rogar del instalador que realizara la reparación a la mayor urgencia posible, dadas las circunstancias. Se produjo un asentimiento gene-ralizado y pidió la palabra un propietario. La vecina que se en-contraba a la izquierda del administrador le susurró:

- Ahora vienen los malos

- ¿Cómo?

- Sí, igual que en las viejas películas del Oeste. Ahora viene los malos y lo estropean todo.

Conocía bien a sus vecinos.

- Señor administrador, ¿cuántos presupuestos se han pedido para hacer la reparación?

- Sólo disponemos de éste. No ha habido tiempo para pedir otros, además es el mantenedor de la instalación el más cualificado para dictaminar y presupuestar la reparación necesaria.

- Pues eso a mí me parece muy irregular, manifestó otro de los asistentes. A la junta deben traerse al menos tres presupuestos.

- Habitualmente se hace así cuando las circunstancias lo permiten, replicó el apelado, pero en esta ocasión, tanto por lo imprevisto de la avería como por las condiciones climáticas, además de la premura en el tiempo, han hecho imposible otra cosa.

- Aquí lo que ocurre es que el de las calderas ha visto el momento de meternos un clavo y nos va cobrar lo que le dé la gana, opinó un tercero, y al administrador le parece bien porque él no tiene que pagarlo.

Había cambiado radicalmente el aspecto de la reunión, la mayoría permaneció en silencio, no fueran a tener razón los que así opinaban y resultó que finalmente se adoptó el acuerdo de pedir urgentísima-mente nuevos presupuestos de reparación y presentarlos a junta en cuanto se dispusiera de ellos. Se invitó a todos los presentes para que colaboraran en la aportación de los presupuestos.

Presupuestos
El despacho del administrador trabajó de nuevo a destajo al día siguiente redactando el acta y enviándola a todos los propietarios. Además hubo de recurrir a todos los proveedores de calefacción y agua caliente que pudieran reparar la instalación, y atender las lla-madas de varios vecinos que, pasando frío en su casa, habían reflexionado sobre el acuerdo adoptado y opinaban hoy que se había equivocado la junta y no debía demorarse la decisión necesaria. Ya no era posible volver atrás.

De los más de quince presupuestos solicitados, la mayoría no pudo atender la petición dadas las fechas de frío intenso y sólo se concretaron cinco que llegaron después de visitar la instalación, estudiarla y proponer las solucio-nes que entendieron más adecua-das. Cuando se dispuso de las ofertas habían trascurrido diez días llenos de reproches, malestar y frío, mucho frío en todas viviendas que tuvieron que volver a resucitar las viejas estufas de butano.

Se convocó de nuevo junta, se entregó copia de los presupuestos, los vecinos no aportaron ninguna oferta, y resultó que la mejor opción era la del mantenedor de las instalaciones que, conocedor de la instalación que atendía, había ofrecido la solución más económica posible, independientemente de que fuera cara.

Efectivamente tuvo razón la vecina que vaticinó la llegada de los malos. Ellos llegaron, confundieron, sembraron la discordia y consiguieron una lamentable pérdida de tiempo y perjuicios para todos sus vecinos. Pero quedaron tan ufanos y satisfechos. Habían cumplido con su obligación de ser los malos de la película.

ACTUALIDAD

TRES POR EL
PRECIO DE UNO


Servicio On-line para profesionales: portero, mensajero y secretario.  


La Sociedad Estatal Correos y Telégrafos S. A. (www.correos.es) la conocida como Correos, ha sabido adecuar sus servicios a las  nuevas tecnologías para facilitarnos productos muy interesantes: un portero on-line para distribuir la correspondencia en las comunida-des que administramos, una secre-tario o secretario que nos foto-copiaría, ensobraría y cerraría los sobres, y un mensajero  para llevar el grupo de sobres al portero. Todo ello sentado y conectado al ordenador vía Internet.

Estos servicios se amplían al envío de burofax y telegramas con acuse de recibo y certificación de texto, tan importante en nuestra profesión para la reclamación de deudas comunitarias a inquilinos. Otros servicios de interés son la posibilidad de adquirir de forma gratuita una dirección electrónica segura (este servicio en concreto requiere la obtención de un certificado digital tipo x.509 v3 del tipo Clase 2 CA que expide la Fabrica de Moneda y Timbre: (www.cert.fnmt.es), donde pode-mos suscribirnos a las notificacio-nes públicas y procedimientos; todo ello en colaboración con el Ministerio de Administraciones Públicas.

Más información en la web.


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Resoluciones
de la DGRN

UNA DIVISIÓN HORIZONTAL EN SUELO RÚSTICO PUEDE IMPLICAR UNA PARCELACIÓN ILEGAL
FACULTADES DEL ARQUITECTO
R. 27 de enero de 2006, DGRN BOE de 10 de marzo 2006

HECHOS: Se formaliza escritura en la que los propietarios de una finca rústica, sita en Castilla-León, previa declaración de obra nueva de dos viviendas y una caseta, construidas en 1993, proceden a su división en varias viviendas independientes, incluidos sen-dos espacios privativos sin edificar, constituyendo una pro-piedad horizontal, con asigna-ción de cuota, y sujetando todo ello a la Ley de Propiedad Horizontal.

REGISTRADOR: El Registrador rechaza la inscripción en base a que 1.- No se acreditan las facultades del Arquitecto que comparece en la escritura para certificar sobre la fecha de terminación de la edificación, siendo necesario que se acredite la suficiencia de las facultades del técnico certificante, en la forma que previene el art 50.3 del R Dto1093/1997, es decir con certificación o visado del Colegio correspondiente. 2.- Para llevar a cabo dicha división en PH se precisa licencia de parcelación o declaración de su innecesarie-dad.

DIRECCIÓN GENERAL.- La DG re-chaza el recurso interpuesto y da la razón al Registrador en los dos puntos:

1.- Efectivamente debe acredi-tarse las facultades del Arquitecto compareciente (en definitiva el visado o acreditarse con certificado parece que la colegiación del Arquitecto)

2.- En cuanto al tema de la licencia de parcelación o su innecesa-riedad, para llevar a efecto la PH, lo remite a la legislación Urbanística de cada Comunidad Autónoma, ya que si bien en principio tal división horizontal no supone una división de terreno, y por tanto no se puede entender incluida en el Dto 1093/1997, es cierto que varias CCAA lo exigen para llevarla a efecto. En el presente supuesto se declaraban además determinadas porciones de suelo, como elementos privativos, lo que podía implicar una forma de división de terrenos.

3.- En la escritura según la DG no se llega a determinar si lo que se constituye es un Complejo inmobilia-rio con parcelas y edificaciones independientes o una PH, pero insiste, al considerar privativas no sólo las edificaciones sino también la totalidad del suelo que se divide en tres partes, se crean nuevos espacios, que implican verdadera división de terrenos, lo que exige licencia de parcelación o declaración de su innecesariedad.

COMENTARIO: Sólo dos precisiones importantes:

1.- La DG exige respecto a los técnicos que intervienen en los supuestos del Dto 1093/1997, que acrediten sus facultades, en definitiva que se encuentran colegiados y en ejercicio. Se vuelve pues a exigir un cert-ificado del Colegio o el visado colegial (me imagino que aquí han hecho mella varios desagradables incidentes en una localidad alicanti-na).

2.- Aunque la licencia de parcela-ción no se encuentra incluida en el Dto 1093/1997, para la PH, hay que acudir en cada caso a la legislación urbanística corres-pondiente, que comienzan a exigirla (entre otras puedo citar la Ley Andaluza, Comunidad de Madrid, y Comunidad Valencia-mente las divisiones horizonta-les en terreno rústico, conside-rándolas como una forma de parcelación ilegal.

http://www.boe.es/
boe/dias/2006/03/10/pdfs
/A09760-09762.pdf

http://www.notariosy
registradores.com/


CONSEJOS

DIEZ SOLUCIONES BIOCLIMÁTICAS PARA VIVIENDAS DEL MEDITERRÁNEO II

Carpintería exterior: Se tiene que tener claro que se requerirá de un material que evite el puente térmico, que proporcione una alta resistencia mecánica, debido a que se ha puesto una ventanales de grandes dimensiones, y además que sea resistente a la intemperie.

Ejemplo:  Madera africana de Makoré, tratada con aceites de lasur (importante: con certificado de no haber sido talada indiscriminada-mente)

Muros : Muros de una sola capa de termoarcilla, aprovechando el índice de aislamiento del material, la inercia térmica térmica que ofrecen los muros de una sola capa en cuanto el decalaje entre horas de absorción de radiación solar y emisión.

Cubiertas: Cubiertas se dispondrán de manera que el agua de la lluvia se recoja y se conduzca a un aljibe para su aprovechamiento para el riego del jardín.

Suelo Exterior: En las terrazas del jardín, piedra "tosca", la arenisca de color tostado que tiene al agradable tacto al pie descalzo de la arena cementada. Tiene otra ventaja: no se recalienta con el sol por su color claro. Algo imprescindible en los días mas calurosos del verano.

Jardín: Únicamente árboles y plan-tas autóctonas, como el olivo, ciprés y plantas aromáticas y carnosas, concretamente del género crasula. En lugar de césped común, plantar grama para evitar un consumo de agua excesivo, aprovechando su facilidad de propagación.

 

 

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

El Bosque de Cemento
no es el más verde, pero sí el que más "frutos" da.

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº CONSULTA : V2431-05
ÓRGANO : SG de Impuestos so-bre el Consumo
FECHA SALIDA : 29/11/2005
NORMATIVA: Ley 37/1992 artí-culos 4, 5, 78 y 79
DESCRIPCIÓN-HECHOS: La con-sultante es propietaria de un local situado en un centro comercial. La administración del centro procede de forma periódica a facturar los ser-vicios que presta a todos los propietarios con repercusión del Impuesto.
CUESTIÓN PLANTEADA: Proce-dencia de la repercusión del Impuesto por los servicios prestados

CONTESTACIÓN-COMPLETA: 1. El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992 de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (Boletín Oficial del Estado de 29 de Diciembre), establece que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".

A estos efectos, el artículo 5, apartado uno de la citada Ley dispone que se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado dos del mismo artículo, según el cuál son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

La aplicación de ambos preceptos al funcionamiento de las comu-nidades de propietarios ha sido analizado por extenso por este Centro Directivo.

En particular, en la contestación vinculante de 21-09-2005, Nº V1848-05 se manifestó que las operaciones que realizaba una mancomunidad de propietarios del centro comercial consistentes en el reparto de los gastos comunes de la propiedad derivados de los servicios de limpieza, vigilancia y mantenimiento, entre otros, y en la organización de la publicidad y promoción de dicho centro comercial, estaban sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exentas del mismo, debiendo la citada mancomunidad repercutir el Impuesto a los comuneros, y realizar la liquidación e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones.

En el escrito de consulta presen-tado no se especifican los servicios que presta la comunidad de propietarios de la que forma parte el local de la consultante. Sin embargo, en la medida en que se correspondan con los señalados en el párrafo anterior, resultará correcta la facturación a los copropietarios con repercusión del Impuesto devengado ya que dicha comunidad de propietarios tendrá la condición de sujeto pasivo estando las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realice sujetas al mismo.

Bajo dicho planteamiento, la base imponible del Impuesto estará formada por el importe total de la contraprestación de las operacio-nes realizadas, de acuerdo con el artículo 78.uno de la Ley 37/1992.

No obstante, considerando la vin-culación existente entre la comu-nidad y sus miembros, el artículo 79.cuatro de la Ley del Impuesto por referencia del apartado cinco del mismo artículo 79, establece que, en estos casos, la base imponible se determinará a partir del coste de prestación de los servicios, incluida, en su caso, la amortización de los bienes cedidos.

Por ello, la comunidad de propie-tarios incluirá en dicha base el coste total de los servicios que soporte respecto de las actividades que gestiona.

2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributa-ria.

 

 

SENTENCIAS DEL T.S.

Organo: Trib. Sup. Sala de lo Civil 
Sede: Madrid 
Sección:
N° de Recurso: 1572/1999 
N° de Resolución: 98/2006 
Fecha de Resolución: 20060216 
Procedimiento: CIVIL
Ponente: Roman García Varela
Tipo de Resolución: Sentencia

Resumen: Propiedad Horizontal. Legitimación activa. Apreciación de la prueba. Modificación unilateral del título constitutivo. Congruencia de la sentencia declaración de obra nueva y división horizontal, cuando todavía las obras estaban en construcción, pero de dicho docu-mento no ha nacido la comunidad de propietarios, pues las nuevas fincas que componen la propiedad horizontal, las cuales se están realizando, continúan en poder de la promotora, y solamente existe un propietario de cada una de las fincas como de todos los elementos comunes, al excluir esa única titularidad de dominio cualquier copropiedad sobre zonas compar-tidas, con lo que la comunidad surgirá en el momento en que, terminadas las obras de construc- los compradores y se constituya, y si anteriormente, como único propietario de las zonas no desti-nadas a viviendas, ha otorgado una escritura pública de subsanación, complementaria de obra nueva y segregación, estaba legitimado para ello y no vulneraba el título constitutivo, y, de entenderse que tal comunidad surgió antes, la autorización unánime de los copropietarios se ha concedido a medida que cada uno de ellos adquiría su parte privativa y firmaba la escritura de compra, con lo que también aceptaba la escritura de obra nueva, división horizontal y modificaciones, como antecedente necesario, así como las normas incorporadas por las que debía regirse la Comunidad, en cuanto los copropietarios fueron libres de aceptar unas condiciones que figuraban en el título constitutivo de la propiedad que adquirían y prestaron su consenti-miento.


SENTENCIA COMPLETA EN LA WEB EN JURISPRUDENCIA TS AÑO 2006

GUÍA DEL
PROPIETARIO

Estudios previos a la intervención en trabajos de restauración

TRABAJOS DE LABORATORIO

1º.- Estudio del estado actual del edificio.

2º.- Análisis de las formas de alteración: Origen y localización.

3º.- Caracterización de materiales.

4º.- Estudio de la interacción edificio-materiales-daños.

5º.- Selección de métodos de actuación.

6º.- Diseño de nuevos materiales: morteros de reintegración y de rejuntado.

7º.-Control y seguimiento de las actuaciones en obra a través de la toma de muestras y de ensayos realizados " in situ".

8º .- Colaboración en proyectos de investigación para el desarrollo de nuevos materiales y tecnologías.

9.- Asesoramiento técnico-científico para la elaboración de propuestas de actuación.

 

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