LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 23
Febrero/2006

 
 
NOTICIAS

CENTROS COMERCIALES Y OCIO

El papel que los centros comercia-les juegan en la transformación de la vida urbana es cada vez más relevante, si no ya fundamental, y se refleja en las nuevas zonas residenciales que están cambiando la estructura de nuestras ciudades, y los modos de vida, los Centros Comerciales se han convertido en el lugar de ocio y compra de los consumidores, pudiendo comprobar el incremento de afluencia de publico los fines de semana, publico que no solo va a comprar, sino que también va a pasear, pues al ser el Centro Comercial en un recinto cerrado que aparte de tiendas tiene cines, cafeterías y restaurantes, las familias españolas lo han tomado como punto de expansión de sus horas de ocio. En comparación con otros países europeos, podemos ver que las economías desarrolla-das y con mayor población, como la de Reino Unido (120 millones de m2) y Alemania (118 millones de m2), tienen una menor densidad en comercio minorista y una mayor densidad en centroscomerciales.

En España, mientras la densidad media del comercio minorista se sitúa en 2.223 m2 de superficie por cada 1.000 habitantes, la densidad de los centros comerciales es de 178 m2 por cada 1.000 habitantes. Es decir, que la densidad media del comercio minorista es 12,49 veces superior a la densidad de los cen-tros, lo que indica una gran diver-gencia que nos aleja de ese modelo al que en otros aspectos nos acerca la tendencia. En concreto, nueve comunidades se encuentran por debajo de la media de todo el país: Andalucía, Aragón, Baleares, Casti-lla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia y Murcia.

CONSULTA
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¿Cabe otra acción a la que se refiere  el articulo 18 de la LPH sujeta a plazo de caducidad   imprescriptible, dirigida a declarar la nulidad radical de acuerdos comunitarios contra legem?

Se dice expresamente en el pronu-nciamiento de referencia, de un recto examen de la doctrina de la sala segunda formulada en torno al alcance del artículo 16.4ª LPH; doctrina, que se fundamenta en la fuente infringida la LPH u otras normas imperativas o prohibitivas, para aplicar la sanción de anula-bilidad o nulidad radical de los acuerdos contra legem. Y es que, como se ha explicado con anterio-ridad, para el caso de contraven-ción, en particular, de las normas de la LPH, el artículo 16.4ª de esta disposición legal establece un efecto distinto al de la nulidad radical proclamado en términos generales en el artículo 6.3 Cc.; por consiguiente, sólo las causas de nulidad fundadas en vicios que no afectan estrictamente al régimen legal de propiedad horizontal pueden producir ese grave defecto.

Se refiere a la nulidad absoluta de los acuerdos comunitarios, debe retenerse que el Tribunal Supremo reserva esta calificación, no sólo a los que resultan contrarios a normas imperativas o prohibitivas excluidas las de la LPH que no tengan establecido un efecto distinto para el caso de contra-vención, sino, además, a los que vulneran la moral o el orden público o suponen un fraude de ley. Parece que estas menciones tienen su origen en la sentencia de 26 de junio de 1982 (RJ 1982, 3443), que en orden a justificar la nulidad radical de los acuerdos comuni-tarios, declara que ésta viene determinada por la concurrencia de alguna de las tres circunstancias siguientes: que exista precepto específico de la ley que imponga la nulidad per se del contrato; que se trate de un acto constitutivo de un estado o condición para cuya efi-cacia exige la ley determinados requisitos y falte alguno esencial en el evento de que se trate; que la materia, objeto o finalidad del acto impliquen un fraude a la ley, sean atentatorios a la moral o supongan un peligro para el orden público. O cuando se pone en duda que esté sujeta a plazo la acción para impugnar cuando así dice la ley: v. gr., en la Ley de propiedad hori-zontal. Quizás por considerar demasiado breve el plazo (de caducidad) de los treinta días que el art. 16-4ª de la LPH 1960 señalaba para la impugnación de acuerdos "contrarios a la ley o a los estatutos", algunas sentencias calificaron de nulidad absoluta y radical la de los actos contrarios a normas de la LPH (con el ar-gumento del art. 6º-3 Código Civil) de modo que se admitía la acción sin límite de tiempo. Desde la S. 6 febrero 1989 (con antecedente en otras como 4 abril y 18 diciembre 1984) se establece una distinción que, al menos, trata de ser fiel al mandato del legislador (aunque restrinja su alcance), en el sentido de que la infracción de alguno de los preceptos de la Ley de propiedad horizontal o de los Estatutos de la Comunidad daría lugar a la impugnabilidad del art. 16 LPH., mientras que serían radicalmente nulos los acuerdos contrarios a otras normas impera-tivas, en virtud del art. 6º-3 Código Civil. Desde la reforma de 1999, esta materia está regulada en el art. 18 LPH., que somete todos los acuerdos impugnables a plazo de caducidad (de tres meses o un año), pero la doctrina sigue enten-diendo que el art. 18 no agota la categoría de las nulidades, y que hay acuerdos nulos o inexistentes que no están sujetos al art. 18 de la LPH

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REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

"No hay pasividad, por prolongada que sea, capaz de dotar de existencia a lo legalmente inexistente"

El Tribunal Supremo
ACTUALIDAD

El Secretario de Estado de Justicia, Luís López Guerra,  informo en las jornadas, de Estudio "Los Adminis-tradores de Fincas y la Ley de Arrendamientos Urbanos, del cuatro de noviembre de 2005", que el Ministerio de Justicia esté elaborando una serie de medidas para solventar una problemática tan acuciante como la de la vivienda que preocupa tanto a los ciudadanos españoles.

Esta normativa recogerán los aspectos siguientes:

1.- Se va a proteger el cumpli-miento de los contratos de arren-damientos con una más adecuada ordenación procesal.

2.- Cumplir fielmente las previsio-nes de las reformas llevas a cabo en el año 2003

3.- Agilización de los procedimien-tos de los juicios rápidos civiles a través de las Oficinas de Señala-miento Inmediato (OSI).

4.- Se ha creado la Comisión Nacional de Coordinación e Implantación de forma inmediata de las OSI.

5.- Creación de Órganos de Primera Instancia especializados en materia de arrendamientos. En el Antepro-yecto se prevé la creación, con esta finalidad, de la Justicia de Pro-ximidad.

6.- Colaboración con los Administra-dores de Fincas como profesionales que pueden colaborar efectivamente en la implantación de todas estas medidas.

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Resoluciones
de la DGRN
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HIPOTECA SOBRE FINCA QUE TIENE POR ANEXO CUOTA INDIVISA
DE OTRA

R. 16 de enero de 2006, DGRN
BOE de 17 de febrero de 2006.

Se presenta en el Registro escritura de constitución de hipoteca sobre un piso en régimen de propiedad horizontal. Dicho piso tiene vincu-lado registralmente, como anexo inseparable, una cuota indivisa de otra finca que da derecho al uso de un trastero.

El Registrador suspende la inscri-pción, porque no se hace constar que la hipoteca se extiende a dicha cuota indivisa.
Concretamente aduce que se ha omitido en la descripción de la finca hipotecada el anejo relacionado.

El Notario recurre alegando que la inseparabilidad que consta en el Registro entre el piso y el anejo es un error de la inscripción que, fue, además posterior a la escritura.

La DGRN confirma la calificación, porque en el recurso gubernativo únicamente se puede discutir la corrección de la decisión del Registrador de no inscribir, pero no si una inscripción se ha realizado correctamente o no. Mientras no se anule al asiento, ha de prevalecer, aunque no lo conozca el autorizante del título.

Notas: Es bastante común que en las escrituras se produzca el olvido de describir la cuota vinculada. Normalmente, suelo pasar la omisión si del conjunto del documento se desprende algún indicio de que se ha tenido en cuenta, aclarándolo en la nota de despacho y con doble cajetín al margen. Ahora bien, si no es así, se devuelve a la notaría para que se complete al menos con un por mí y ante mi (art. 153 del Reglamento Notarial), aunque quizás lo más ortodoxo sea la comparecencia de los interesados.

Se recuerda que, en las escrituras de hipoteca sobre dos fincas -vinculadas entre sí-, no debe de hacerse distribución y ha de fijarse para subasta una tasación conjunta, porque, por la potencial enajenación, no puede pasar cada una a ser de diferente dueño. (JFME)

http://www.boe.es/boe/dias
/2006/02/17/pdfs/
A06445-06446.pdf

http://www.notariosy
registradores.com
/informes/informe137.htm#r21

 

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CONSEJOS
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DIEZ SOLUCIONES BIOCLIMÁTICAS PARA LAS VIVIENDAS DEL MEDITERRÁNEO I

Orientación: La orientación de la fachada principal al sureste.

Cerramientos: La luz en todas las instancias se puede tamizar gracias a un sistema de cerramiento proyectable de lamas de aluminio con acabado de cerezo oscuro, que, en su posición abierta, actúan como parasoles durante el verano. En invierno, con las persianas cerradas se evita que se pierda el calor acumulado durante el día.

Ventilación cruzada: Es importan-te la disposición de las ventanas, que permita una ventilación cruzada de la fachada norte a la fachada sur o a través de un patio interior.

Pavimento interior: En todas las habitaciones se empleará un pavi-mento de caliza blanca. Además de crear un efecto estético agradable, la piedra acumula el calor que recibe por la incidencia de los rayos solares y lo irradia por la noche.

Acristalamiento: La mayor super-ficie acristalada posible, pero la elección del cerramiento es funda-mental. Ejemplo: Aislamiento de doble acristalamiento con hoja de vidrio laminado de seguridad con doble lamina (6+6mm) y butiral, cámara de aire deshidratada de 10mm y hoja interior de 6 mm.

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº CONSULTA : V0148-06
ÓRGANO : SG de Impuestos Pa-trimoniales, Tasas y Precios Públicos
FECHA SALIDA : 25/01/2006
NORMATIVA: TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7-1-A), 10-1, 30-1 y 31-2
DESCRIPCIÓN-HECHOS: El con-sultante es presidente de una comunidad de propietarios de un edificio que consta de veinte fincas especiales inde-pendientes (quince viviendas, cinco plazas de garaje y un local). Además, existe otra vi-vienda -la del portero-, que es un elemento común del edificio. La comunidad de propietarios tiene la intención de desa-fectar dicha vivienda de los elementos comunes y proceder a su venta.

CUESTIÓN PLANTEADA:

Si las operaciones de desafectación y venta de dicha vivienda cons-tituyen un único hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Do-cumentados o si, por el contrario, la consecuente y obligatoria mo-dificación de las cuotas de parti-cipación en los elementos comunes de las fincas especiales ya existentes y asignación de la cuota correspondiente a la finca especial nueva que se forme.
En caso afirmativo, se consulta si la base imponible sería el valor de la vivienda del portero que se desafecta o el valor de todas las fincas especiales del edificio.


CONTESTACIÓN:

EN LA WEB, EN DGT

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SENTENCIAS DEL T.S.
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Organo: Trib. Sup. Sala de lo Civil 
Sede: Madrid 
Sección:
N° de Recurso: 2117/2000 
N° de Resolución: 9/2006 
Fecha de Resolución: 20060124 
Procedimiento: CIVIL
Ponente: José Almagro Nocete
Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen: NULIDAD Y VALIDEZ ACUERDOS JUNTA DE COPROPIE-TARIOS (LEY DE PROPIEDAD HORI-ZONTAL).
.......... , no se puede pretender la suspensión indefinida de la restauración de aquello que resulta necesario en virtud de la peligrosidad que su no reparación conlleva, máxime si resulta que lo que se está debatiendo en el proceso instado, con anterioridad a este, no dificulta ni empece la realización y ejecución posterior de lo que allí se debate que es la apertura de una puerta a la calle desde la planta baja.

Así pues, las obras son necesarias y el acuerdo tomado en el punto dos de la Junta de Propietarios no es contrario a ley, ni vulnera los estatutos, además, de que la obra que no se hace no es una obra cuya ejecución se viera imposibili-tada por la que se pretende en el acuerdo número dos de la Junta de Propietarios celebrada en fecha 23 de junio de 1996.

Sentencia completa:
en la web en Sentencias del Tribunal Supremo año 2006

GUÍA DEL
PROPIETARIO
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La responsabilidad del Administrador de Fincas

1º.- Puede existir responsabilidad civil ante la comunidad, por parte del Administrador, si de su actuación u omisión se causan perjuicios a la misma. Esta tendrá que probar el perjuicio causado.

2º.- El Administrador debe probar su correcto proceder, bien con la comunicación al Presidente de la Comunidad de la necesidad de realización de obras necesarias, o bien con la adopción de las mismas con carácter urgente y la posterior dación de cuenta al Presidente cuando le fue posible darle traslado previo.

3º.- El Administrador debe salvaguardar su capacidad proba-toria para evitar que en el futuro se le pueda exigir responsabilidad civil por daños y perjuicios causados a terceros, ya que la inversión de la carga probatoria le obligará a tener que probar que adoptó las medidas necesarias para evitar el daño producido.

4º.- El Administrador ha de utilizar lo que en técnica procesal civil se denomina preconstitución de la prueba. Sólo así la inversión de la carga probatoria frente a terceros le permitirá evitarse responsabi-lidades civiles extracontractuales y hasta contractuales si se demues-tra la existencia de daños ad intra.

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