LLAVE EN MANO
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del mundo inmobiliario

Nº 21
Junio /2005

 
 
NOTICIAS

COMPRAVENTA

Figura inscrita en el Registro la compraventa de una finca en la que parte del precio se pagó al contado, quedando el resto del precio aplazado para ser satisfecho por la parte compradora en una fecha determinada, devengando un inte-rés anual y sin que se estableciera condición resolutoria.

Con posterioridad figura inscrita una hipoteca.

Se presenta ahora escritura «de complemento» de la anterior escritura de compraventa por la que los mismos otorgantes pactan la condición resolutoria en caso de impago del precio.


El Registrador suspende la inscri-pción por entender que debe consentir la modificación de la venta el titular de la hipoteca.

Recurre el interesado alegando que la inscripción que se pretende, al inscribirse con posterioridad a la hipoteca, siempre dejará a salvo la preferencia del acreedor hipotec-ario, por lo que no es necesario el consentimiento exigido.
El Registrador mantiene su califica-ción.

La DGRN estima el recurso. Dice que “Siendo compatibles la hipoteca y la condición resolutoria, la existencia de la inscripción anterior de tal hipoteca no impide la constancia posterior de la condición resolutoria, cuyo ejercicio, en ningún caso afectará a la hipoteca, ya que, tratándose de derechos compatibles entre sí, la inscripción de un derecho anterior no impide la de otro posterior, sino que la colisión entre ambos se resuelve por el sistema del rango hipotecario" (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

 

DICCIONARIO DE LA L.P.H
Alteración:
Modificación  o cambio de parte del edificio. Acción y efecto de alterar o alterarse.

Prohibición: Art. 7.1

Estructura: Art. 12

 Alterar: Cambiar la esencia o la forma de una cosa

 Altillos: Entrepisos. Habitación situada en la parte más alta de la casa, y por lo general aislada. Entreplanta, piso elevado en el interior de otro y que se usa como dormitorio, despacho, almacén, etc... Armario que se construye rebajando el techo, o que está empotrado en lo alto del muro o pared.

 

 Ámbito de aplicación: Alcance lega, contorno dentro de unos límites en los que se aplica una ley o disposición; en el caso de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la copropiedad de los elementos comunes,  serían las comunidades de propietarios y los complejos inmobiliarios.

Art. 2

 Anejo: Anexo, unido, agrupado, accesorio o dependiente.

Art. 3 a

 Antena: Conjunto de elementos metálicos utilizado para la emisión o captación de ondas radioeléctri-cas.

Art. 396.CC

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REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

"NOSOTROS NOS PROCURAMOS NUESTROS AMIGOS; NOSOTROS NOS PROCURAMOS NUESTROS ENEMIGOS; PERO DIOS NOS PROCURA EL VECINO
DE AL LADO"

Chesterton


ACTUALIDAD

FACULTADES DEL JUEZ

Las facultades del juez  que ejecuta una sentencia, no puede ir más allá de lo declarado en la misma, ya que si eleva a públicos documentos a los que no se refiere la sentencia ejecutada, y representa a personas que no han intervenido en el procedimiento, es indudable que se excede de sus facultades represen-tativas.

E
l presidente de la CECA descarta una caida de los precios de la vivienda a corto plazo. Los estudios sobre el mercado de la construcción aseguran que la vivienda 'puede tener un sobrevalor del 30%, pero el descenso a su valor natural no tiene por qué ser en la cifra máxima ni de forma repentina'.

El Banco de España cree que el precio de la vivienda está sobrevalorado en cerca de un 20%.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR RECTIFICACIÓN. TRASTE-ROS EN ELEMENTO COMÚN COMO ANEJOS DE USO EX-CLUSIVO. CUÁNDO SE PRECISA CONSENTI-MIENTO INDIVIDUAL DE LOS TITULARES REGISTRALES.
OPOSICIÓN POSTERIOR DE PROPIETARIOS AL ACUERDO.
R. 31 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 20 de mayo de 2005

Se pretende la inscripción de una escritura que contiene un acuerdo de la Junta General de Copropieta-rios de un edificio en propiedad horizontal en el que:

1º.- Se rectifica la descripción de la obra nueva del edificio, apareciendo una planta más bajo cubierta, en parte destinada a un espacio cubierto de trasteros y en parte a terrazas. Todo ello en base al certificado del técnico que asevera que se ajusta al proyecto y a la licencia. Previamente constaba otro certificado que sirvió de base a la inscripción del edificio en cons-trucción diciendo que se ajustaba también a la licencia, pero sin mencionar esa planta bajo cubierta. Se alega que en su día, por error, se omitió consignar ese espacio, pero que no ha habido ampliación de obra y que estamos ante una mera rectificación de un error.

El registrador no considera sufi-ciente el certificado del técnico pues entra en contradicción con otro anterior y con la licencia inicial que no hablaban nunca de esa planta bajo cubierta.

La DGRN resuelve que, efectiva-mente, hay contradicción entre ambos certificados, y que se requiere nueva licencia, pues considera que se trata de una nueva planta.

2º.-  Se adopta el acuerdo en Junta, por unanimidad, de atribuir el uso exclusivo de los trasteros –elemento común- de esa planta bajo cubierta, a las seis diferentes viviendas de la última planta del edificio. Los propietarios de estas viviendas prestan individualmente su consentimiento.

El registrador considera que el uso exclusivo sólo puede recaer en elementos privativos si va ligado a una cuota privativa indivisa sobre el espacio destinado a trasteros, pero no puede recaer sobre un elemento común.

La DGRN admite la posibilidad de que el uso exclusivo recaiga sobre un elemento común, y que se atribuya como anejo a un elemento privativo, pues ello supone en definitiva una vinculación ob rem, aunque para ello esas zonas tienen que estar individualizadas suficientemente.

3º.-  La escritura la otorga el Presidente de la Comunidad y no todos y cada uno de los propietarios. El registrador exige el consentimiento individualizado de todos los titulares registrales.

La DGRN diferencia entre actos Colectivos, adoptados en Junta, para los que no se requiere la acreditación del consentimiento individualizado, bastando el certificado y la actuación del Presidente, y aquellos que afectan al contenido esencial del derecho de propiedad de cada uno de los propietarios, para los que sí se exige el consentimiento individualizado.

En el caso concreto considera que esa vinculación ob rem como anejos de determinadas zonas comunes es un acto colectivo, y por tanto rechaza que deban prestar su consentimiento fehaciente todos y cada uno de los propietarios.

4.- Hay varios propietarios que, notificados por el Registro, se oponen a los acuerdos y solicitan del registrador la no inscripción.

El Registrador considera que el mero certificado de los acuerdos extendido por el Secretario que ha sido nombrado en dicha Junta de la que se certifica  no puede suplir la voluntad individualizada de todos los propietarios, máxime si algunos han mostrado ya su oposición.

La DGRN considera que los acuerdos de la Comunidad son ejecutivos desde que se asientan en el Libro de Actas, y habrá de presumirse la validez del certificado de dichos acuerdos. La notificación que se hace a los propietarios, vía el artículo 327 de la Ley Hipotecaria sólo es a efectos de que ejerciten los recursos oportunos pero no es defecto o causa que impida la inscripción.

Nota: Causa extrañeza la referencia que hace la DGRN al art 327 LH porque la recepción del burofax es anterior a la nota de calificación, mientras que la notificación del art. 327 LH se refiere a la comunicación por parte del registrador de que se ha producido un recurso gubernativo contra su calificación.

http://www.notariosy
registradores.com/ RESOLUCIONES/2005-
MAYO.htm#r155

http://www.boe.es/boe/
dias/2005-0520/ pdfs/
A17106-17109.pdf


Resoluciones
de la DGRN

PROPIEDAD HORIZONTAL
VENTA DE LA VIVIENDA DEL PORTERO CON CONSENTIMIENTO UNÀNIME PERO SIN TRACTO SUCESIVO REGISTRAL.
R. 23 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2005.

 Se descarga en el Presidente la responsabilidad de determi-nar que el acuerdo ha sido unánime, en los términos que fija la LPH, huyendo del estricto principio del tracto sucesivo

RESOLUCIÓN de 23 de marzo de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Madrid don José Luis Martínez Gil, contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid, número 2, a inscribir una escritura de desafactación de elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal y compraventa de aquél.

En el recurso gubernativo inter-puesto por el Notario de Madrid Don José Luis Martínez Gil, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid, número 2, D. Francisco Borruel Otín, a inscribir una escritura de desafactación de elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal y compraventa de aquél.

Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid, Don José Luis Martínez Gil el 19 de Febrero de 2002, Don Manuel V.R., en nombre y representación, como Presidente de la Comunidad de Propietarios de la casa, número 22 de la calle C. de Madrid, cumpliendo acuerdos tomados por unanimidad de la Junta de Propietarios, en la que concurrieron todos, desafecta la vivienda del portero convirtiéndola en elemento privativo, modifica las cuotas de todos los elementos de tal carácter, y vende, una vez desafectado, aquel elemento a la entidad «E.S.A.».

(Continúa en la
siguiente columna )

HACIENDA

(Continúa de la
columna anterior)

II
Presentada copia autorizada de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número 2 de Madrid fue calificada con la siguiente nota:

«Conforme al artículo 322 de la Ley Hipotecaria introducido por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, le notifico que en la escritura otorgada en Madrid el 19 de febrero de 2002 ante el Notario Don José Luis Martínez Gil, n° protocolo 641, presentada bajo el asiento 11809 del diario 86, se observa el siguiente defecto: Suspendida la inscripción del precedente documento por obser-varse el siguiente defecto subsa-nable:

1.° De acuerdo con las Resolu-ciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 1995, y 19 de febrero de 1999, para alterar el título constitutivo, y además realizar ac-tos de disposición sobre elementos comunes, se precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios según el Registro, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Como en los acuerdos no se especifica quienes fueron los propietarios asistentes en el nuevo acta que se expida, deberá constar el nombre de los asistentes.

No se toma anotación preventiva por no haberse solicitado. Contra esta calificación podrá interponerse recurso gubernativo de acuerdo con los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Ley 24/2001. BOE 31 Diciembre. Madrid, 22 de marzo de 2.002. El Registrador. Don Francisco Borruel Otín».

III

Don José Luis Martínez Gil, interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó: Que la nota de calificación conculca frontalmente él articulo 19 bis de la Ley Hipotecaria, en vigor desde el día 1 de enero de 2002, puesto que la nota de calificación no distingue entre hechos y fundamentos de derecho. Que al Registrador le parece necesario que conste en los acuerdos el nombre de los propietarios asistentes a la Junta General de la Propiedad Horizontal, porque es preciso que la modificación del titulo constitutivo se realice por acuerdo unánime de todos los propietarios «según el Registro», y que así resulta de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1995 y 19 de febrero de 1999, y del principio de tracto sucesivo. Que el Registrador confunde los dos planos en que funciona la Propiedad Horizontal:

a) Los actos que afectan al derecho de dominio de la propiedad privativa y que se realizan por los propietarios del inmueble mediante consentimiento individual de cada uno de ellos y, respecto de los cuales, en el ámbitoregistra se aplica el principio de tracto sucesivo, y

b) los actos de carácter colectivo de la comunidad de propietarios, que se realizan en el seno de la Junta General y que se rigen por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y el Derecho Civil y respecto de las cuales no funciona el principio de tracto sucesivo. Que, de acuerdo con lo dicho, las dos resoluciones que cita la nota se refieren a actos realizados directamente por los propietarios, por lo que, no se entra en su análisis. Que, por el contrario, hay que señalar lo establecido en la resolución de 23 de mayo de 2001, en la que refiriéndose a modificaciones del título constitutivo que tienen carácter de acto colectivo señala que «se trata de un acto de Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del articulo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que derivarían del principio de tracto sucesivo. Que resulta un tanto extraño y sorprendente el concepto de tracto sucesivo que se deduce del texto de la nota, porque si tal principio fuese aplicable seria necesario el consentimiento individual, la justificación de la capacidad y la representación y el instrumento publico, poniéndose fin a las actas de las Juntas Generales de la propiedad horizontal.

IV

El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 4 de mayo de 2002.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 397 del Código Civil, 3, 5, 8, 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, 2, 3, 20 Y 326 de la Ley Hipotecaria, las Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 1994 y 9 de diciembre de 1997; y las Reso-luciones de esta Dirección General de 15 de junio de 1973, 27 de junio de 1995, 19 de febrero y 13 de abril de 1999, 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002 y 4 de marzo de 2004.

1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de desafectación de determinado elemento común (vi-vienda destinada a portería) de un edificio en régimen de propiedad horizontal y la venta de aquél. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha comunidad (además de la parte compradora) sobre la base de una certificación expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad en reunión de junta general extraordinaria a la que asistieron, presentes y represen-tados, la totalidad de los copro-pietarios.

El Registrador suspende la inscri-pción porque, a su juicio, al tratar-se de alteración del título constitu-tivo y realizarse un acto de dispo-sición sobre elementos comu-nes, es necesario el consentimiento unánime de todos los que según el Registro son los copropietarios, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Y, por ello, exige que se exprese quiénes fueron los propie-tarios asistentes a la Junta.

2. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento indivi-dualizado de los propietarios co-rrespondientes, el cual habría de constar mediante documento públi-co para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli » por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registra-dor.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 23 de marzo de 2005.–La Directora General, Pilar Blanco- -Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid, número 2.

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