LLAVE EN MANO
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del mundo inmobiliario

Nº 20
Mayo /2005

 
 
Diccionario de la L.P.H

Agregación: Acción y efecto de agregar o de agregarse.

De pisos, locales y anejos: art.8

 Agregar: Unir o juntar unas cosas a otras

 Agrupación: Acción y efecto de agrupar o agruparse.

De comunidades de propietarios: art.24.2.b

 Agrupar: Reunir, junta en grupo, añadir.

 Aire acondicionado: Central de acondicionamiento con limpiador de aire por pulverización de agua

Art. 396. C.C.

  Alero: Borde inferior del tejado que sobresale de la pared.

Parte de la cubierta: Art. 396 CC.

 Allanamiento: Acto de conformarse con una demanda o decisión.

Pago de costas:  art. 21.7

 Alquiler: ver arrendamiento

Del piso de la portería: Art. 17.1

 

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Resoluciones
de la DGRN

RESOLUCIÓN REVOCADA

Resolución de 5 de abril de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 2, de Toledo, de fecha 24 de junio de 2004, por la que se revoca la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 21 de enero de 2004.

http://www.boe.es/boe/dias
/2005-04-26/pdfs/A14159
-14159.pdf

CESIÓN DE CONTRATO. R. 21 de enero de 2004, DGRN. BOE del 9 de marzo de 2004.

Por escritura pública se protocolizó convenio urbanístico suscrito por un Ayuntamiento y determinados hermanos, en virtud del cual los mismos dieron en permuta al Ayuntamiento un solar inscrito a su nombre y, como contraprestación por dicha transmisión, el Ayuntamiento se obligó a transmitir a dichos hermanos varias parcelas que habrían de adjudicarse a dicho Ayuntamiento como consecuencia de un P.A.U., entonces aún en tramitación.

Por escritura otorgada ante el mismo Notario los hermanos cedieron a una sociedad todos los derechos y obligaciones derivados del citado convenio, quedando, como consecuencia de ello, la citada compañía subrogada en la posición jurídica que en el contrato cedido ocupaban los cedentes. La cesión efectuada fue notificada al Ayuntamiento, tomando éste conocimiento de la cesión por acuerdo del Pleno. La Comisión de Gobierno del Ayuntamiento  acordó:

- Fijar, en base al acuerdo con la compañía cesionaria las parcelas a entregar en pago de la permuta.

- Otorgar la correspondiente escritura pública de transmisión de las parcelas a favor de la compañía

- Fijar el valor de las parcelas a entregar.

El Registrador suspende la inscripción:

1º.- Por carecer la parte vendedora -el Ayuntamiento- de poder de disposición, debiéndose haber limitado su actuación a la ejecución del Convenio y a la consiguiente contraprestación a la que se obligó: La transmisión a los señores cedentes, de las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento.

2º.- Porque tal actuación del Ayuntamiento vulnera el principio registral de tracto sucesivo en coherencia plena con los principios constitucionales de protección judicial de derechos e intereses legítimos y provoca la omisión de deberes fiscales

La DGRN confirma el criterio del registrador aduciendo que no cabe acceder a la inscripción al amparo:

1) de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamien-to registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

2) No puede contradecir la anterior conclusión, el argumento de que el derecho del adquirente derive de la transmisión de la posición jurídica que en la permuta previa osten-taban los señores cedentes, pues es lo cierto que se reconoce la existencia de dos transmisiones distintas y sucesivas, cuya validez debe ser examinada y que deben tener sus consecuencias de carácter material y tributario.

COMENTARIO: A mi modo de ver, las Resoluciones a que hace referencia la DGRN -la de  21 de junio de 1999(BOE 3 de Agosto) y 10 de Septiembre 2001(BOE 30 de Octubre)- obedecen a supuestos distintos a éste; en  el supuesto que planteaba la resolución 21 de junio de 1999, se reconoce en la escritura objeto de calificación la existencia de dos transmisiones o títulos de transmisión distintos y sucesivos de forma que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial sino de otro intermedio, (contrato privado de compraventa) lo que por exigencia de principios de legalidad y tracto sucesivo material impone la calificación de la validez de ambas transmisiones y la de 10 de septiembre de 2001 contempla una elevación a público de documento privado realizada  por los herederos del causante en la que no se limitaban a formalizar la misma, no diferenciando entre el acto adquisitivo oneroso (compra-venta del causante) y la herencia del comprador;  pero lo que es de destacar es que en la citada resolución de 21 de Junio de 1999 se aborda un tema interesante, la inscripción de las transmisiones en que se haya producido una cesión de la posición contractual del adquirente, sin llegar a pronunciarse sobre ello pues no era el supuesto objeto del recurso.

Pero, a mi modo de ver, lo que resulta evidente es que una cosa es ceder un bien (parece que en la resolución del 99 era lo que acontecía) y otra muy distinta ceder la posición en un contrato, esto es, concertar una cesión de contrato, o negocio en el cual el cesionario se subroga en la posición jurídica del cedente con consentimiento de la otra parte, de tal forma que se concibe como negocio plurilateral donde el cesionario se subroga en la suma de derechos y obligaciones del cedente considerados en su unidad con consentimiento del contratante cedido, de forma que:     

1.- El cedente queda desligado y liberado, salvo pacto en contrario, de las obligaciones que tuviera con el contratante cedido, procedentes del contrato que se cede.   

2.- Y si contratante cedido y cesionario asumen recíprocamente la figura de partes del contrato cedido y el cedente queda sustituido por el cesionario, el contratante cedido no puede cumplir el contrato a favor del cedente ya que si lo hace así su conducta no tendría efectos solutorios, y

3.- además hemos de tener en cuenta que los contratos cedibles son aquéllos que se encuentran total o parcialmente pendientes de ejecución y, sobre todo, los de ejecución diferida

Por consiguiente, sí lo que aquí se ha producido (habría que leer las escrituras con detenimiento) es una verdadera cesión de contrato que obedece a una causa y que se ha documentado en debida forma,  (la que se exige al contrato que se cede, artículo 1280 Cc) no veo inconveniente para la inscripción a salvo temas fiscales. Y sin perjuicio de que el  registrador califique las dos escrituras en su unidad. (IES)

http://www.boe.es/boe/dias/2004-03-09/pdfs/A10576-10578.pdf

www.notariosyregistradores.com

ACTUALIDAD

 

El Banco de España ha pedido a las entidades financieras que no relajen sus criterios de concesión de créditos y que el hecho de que existan garantías reales, como en los préstamos hipotecarios, no sustituya en ningún caso al análisis que bancos y cajas deben hacer de sus clientes y de su capacidad de reembolso.

El presidente de la CECA descarta una caida de los precios de la vivienda a corto plazo. Los estudios sobre el mercado de la cons-trucción aseguran que la vivienda 'puede tener un sobrevalor del 30%, pero el descenso a su valor natural no tiene por qué ser en la cifra máxima ni de forma repentina'.

 

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CONSULTAS

CASAS PREFABRICADAS

Se plantea si es necesaria licencia de obra para la inscripción de una declaración de obra nueva de una casa prefabricada.

  La casa prefabricada, conforme al art. 334 CC, sería bien inmueble, una de dos, o por destino o por incorporación. En el primer caso, alcanzaría tal condición por la decisión de su propietario de destinarla al servicio del solar, cuya vida jurídica seguirá en adelante, mientras que por incorporación lo sería si fueran necesarias algunas obras para fijarla al terreno, de modo que no se pudiera separar de él sin menoscabo.

  En el primer caso, la declaración de obra nueva vendría a expresar la decisión del propietario de destinar la casa al servicio del inmueble, mientras que en el segundo, manifestaría la realización de obras de unión de la construcción prefabricada al suelo. Parece que en ambos casos es necesaria la licencia urbanística a fin de comprobar que el proyecto de instalación de la casa es conforme con el planeamiento.

Otra cosa distinta, en el caso de que no haya obras de anclaje o adhesión al terreno, es que no quepa la certificación del técnico de la finalización de la obra conforme al proyecto. Sin embargo, tratándose de un solar, parece imprescindible un mínimo de obras para dar al conjunto prefabricado suministro y evacuación de aguas y energía eléctrica, por lo que la intervención del técnico resulta igualmente necesaria.

http://www.notariosy
registradores.com/

art. 334 del Código Civil

Son bienes inmuebles:

  • Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.
  • Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
  • Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda sepa-rarse de él sin quebran-tamiento de la materia deterioro del objeto.
  • Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del mueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
  • Las máquinas, vasos, instru-mentos o utensilios destina dos por propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.

  • Los viveros de animales, palomares, colmenas, estan-ques de peces o criaderos análogos cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.
  • Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse.
  • Las minas, canteras y es-coriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento y las aguas vivas o estancadas.
  • Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
  • Las concesiones administrati-vas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

 

 

 

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

EL QUE TIENE UN AMIGO, TIENE UN TESORO.

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº CONSULTA : 0067-05
ÓRGANO : SG de Impuestos sobre el Consumo
FECHA SALIDA : 25/02/2005
NORMATIVA: Ley 31/1992 arts. 90-uno y 91-uno-3
DESCRIPCIÓN-HECHOS: La enti-dad consultante es una promotora de edificaciones, en algunos casos el comprador le pide que realice unas obras de reforma sobre la vivienda en construcción consistentes en la construcción de una piscina, o en incorporar aire acondicio-nado o suplementos exteriores. En otras ocasiones se entregan electrodomésticos, muebles y menaje del hogar.
Estas obras se pueden con-tratar en diferentes momentos y de diferentes maneras:

Se entrega la vivienda con la piscina terminada.
Se pactan las obras de mejora en contrato privado antes de entregar la vivienda, y luego se entrega la vivienda con la piscina.
Se entrega la piscina después de entregada la vivienda.
Se hace la escritura de venta de la vivienda mas la piscina pero con un pacto de reserva de dominio dado que aunque se haya escriturado no se ha finalizado la construcción de la vivienda.

CUESTIÓN PLANTEADA: Tipo im-positivo aplicable a las opera-ciones descritas.

CONTESTACIÓN-COMPLETA:
1. - De acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo 91 de la propia Ley 37/1992.

2. - El artículo 91, apartado uno, número 3.1º de la citada Ley, dispone que se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

El mismo precepto señala que se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.

3.- Según los criterios interpretativos del mencionado artículo 91, apartado uno, número 3 1º de la Ley 37/1992, recogidos en la doctrina de esta Dirección General, la aplicación del tipo reducido del 7 por ciento procederá cuando:

a) Las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.

b) Dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista.

La expresión "directamente formalizados" debe considerarse equivalente a "directamente concertados" entre el promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados.

A los efectos de este Impuesto, se considerará promotor de edificaciones el propietario de inmuebles que construyó (promotor-constructor) o contrató la construcción (promotor) de los mismos para destinarlos a la venta, el alquiler o el uso propio.

c) Dichas ejecuciones de obra tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ella situados.

d) Las referidas ejecuciones de obra consistan materialmente en la construcción de los citados edificios o en instalaciones realizadas directamente en los mismos por el sujeto pasivo que las efectúa.

Por otro lado, según Resolución vinculante de la Dirección General de Tributos de 31 de marzo de 1986 (BOE del 16):

"La aplicación del tipo impositivo reducido no se extiende a las ejecuciones de obras que tengan por objeto la construcción de piscinas o instalaciones deportivas, aunque se contraten directamente con el promotor de una edificación".

En consecuencia tributarán al tipo impositivo del 16 por ciento las ejecuciones de obra para la construcción de piscinas, es decir el tipo impositivo que debe soportar el promotor por la construcción de una piscina, que es diferente del tipo impositivo que el promotor va a repercutir a sus clientes cuando venda la vivienda con piscina, siendo irrelevante que la piscina se construya para una comunidad de propietarios o para el propietario individual de una vivienda unifamiliar.

4.- Por otro lado, el artículo 91, apartado uno, número 1, 7º, de la citada Ley señala que "tributarán al 7 por ciento las entregas de los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.

No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo 6º, letra c) de esta Ley."

A efectos de este artículo, por anexos o anejos se entienden entre otros, además de las plazas de garaje, los sótanos, las buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, así como pistas de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en la propia parcela y que se transmitan simultáneamente con ellos.

No debe confundirse, como ya hemos dicho antes, el tipo impositivo aplicable a la transmisión conjunta de las citadas viviendas y sus elementos accesorios (zonas deportivas, garajes, trasteros), que es el 7 por ciento, con el tipo impositivo aplicable a ejecuciones de obra para la construcción de instalaciones deportivas que tributan al 16 por ciento.

Las operaciones consistentes en mejoras y reformas, a realizar por el promotor en una vivienda pendiente de entregar a su adquirente, sobre las condiciones inicialmente pactadas, como la construcción de una piscina, o en incorporar aire acondicionado o suplementos exteriores, se deberá considerar como un mayor importe del precio de venta de la vivienda acordado en el contrato inicial de compraventa y ello con independencia de que el promotor facture de forma separada dichas obras.

Siendo esto así, tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 7 por ciento las operaciones objeto de consulta consistentes en la realización de obras de mejora y reforma efectuadas por el promotor en una vivienda en fase de construcción, siempre que la misma no haya sido todavía puesta a disposición del adquirente.

Igualmente se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a la transmisión conjunta de una vivienda unifamiliar, en la que existen además zonas deportivas, como una piscina, según dispone el artículo 91.uno.1.7º de la Ley 37/1992.

Por otro lado, tributará por dicho Impuesto al tipo del 16 por ciento la transmisión de una piscina que no se haya transmitido conjuntamente con la vivienda, ya que la entrega de la vivienda se ha realizado con anterioridad a la entrega de la piscina y no de forma conjunta.

También tributarán al tipo general del 16 por ciento las entregas de electrodomésticos, muebles y menaje del hogar.

5.- Lo que comunico a Vd. con los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 de la disposición transitoria segunda de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.