LLAVE EN MANO
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del mundo inmobiliario

Nº 18
Marzo/2005

 
 
NOTICIAS

Responsabilidad de constructores y promotores de viviendas ¿A quién reclamar los defectos de construcción?

Cuando la licencia de edificación es posterior a mayo de 2000

La reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación establece unas responsabilidades concretas y de-terminadas frente a los propieta-rios y adquirientes de los edificios por años. Sin embargo, no espe-cifica por separado quién es el responsable concreto ante las faltas que se enumeran:

  • Durante 10 años. Se reco-nocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directa-mente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.

  • Durante 3 años. Los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habita-bilidad exigidos por la ley.

  • Durante 1 año. Responde el constructor por los daños materiales por vicios o de-fectos de ejecución que afecten a elementos de termi-nación o acabado de las obras.

  • Responsabilidad contrac-tual durante 15 años (regulada fuera de la ley de Ordenación de la Edificación). Por los incumplimientos de cláusulas y pactos específicos del contrato de compra-venta.

Medios para garantizar la repa-ración de los daños materiales originados por vicios o defectos de construcción.

La reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación exige que promo-tores y constructores contraten tres seguros que garanticen el cumpli-miento de las responsabilidades y las reparaciones necesarias según el tipo de daños.

  • Seguro de daños materia-les o seguro de caución para garantizar durante 10 años los daños materiales que tengan su origen o afecten a cimentación, sopor-tes, vigas, forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que compro-metan directamente la estabi-lidad del edificio. Deberá ser contratado por el promotor.

  • Seguro de daños mate-riales o seguro de caución para garantizar durante 3 años los daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requi-sitos sobre habitabilidad de la vivienda (higiene, salud, pro-tección del medioambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico...). Deberá ser contra-tado por el promotor.

  • Seguro de daños materia-les o seguro de caución para garantizar durante 1 año los daños de terminación o acabado (por ejemplo, pro-blemas de pintura, barnices, grifería...). Deberá ser contra-tado por el constructor.

En estos contratos el asegurado es el promotor y también los sucesivos adquirientes de la vivienda, de manera que si se produce alguna anomalía la aseguradora deberá pagar al promotor, si aún no se ha vendido la casa o a los nuevos inquilinos.

El importe mínimo asegurado debe ser:

  • Si los daños materiales afectan a la cimentación o comprometen la estabilidad del edificio, el capital asegurado deberá ser el 100% del coste final del edificio.

  • En el caso del seguro que garantice la reparación de los daños materiales por defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad, el capital asegurado ascenderá al 30% del coste final.

  • Respecto al capital asegurado en el contrato de seguro por defectos de terminación o acabado, éste será del 5% del importe final de la ejecución material de la obra.



 

CONSULTA

En mi Comunidad por error el administrador lleva ocho años repartiendo los gastos por partes iguales, aunque los estatutos dicen que se realizaran por coeficiente.

He propuesto en una Junta en ruegos y preguntas que debatamos este punto y el administrador me ha contestado que se ha modificado ese punto del Estatuto, al estar realizando el reparto por partes iguales ¿es esto verdad?¿Puedo impugnar las cuentas? Tengo un coeficiente pequeño y me corres-pondería pagar menos que si lo hacen por partes iguales.

El hecho de durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la comunidad de propietarios conforme a un sistema de reparto igualitario de los gastos en modo alguno significa la existencia de un acuerdo inequívoco de los copropietarios para modificar los estatutos, en que se establecía el sistema de coeficientes, consti-tuyendo únicamente la tolerancia respecto a una práctica inade-cuada. Esto es lo que dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16/11/2004 que con ello creo que le deja clara su pregunta y además sería una aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los artículos 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal. (Modificado por Ley 8/1999)  ahora sería el articulo 17-1 de la LPH (“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1ª La unanimi-dad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que im-pliquen la aprobación o modi-ficación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”) y 1255 del Código Civil que dice “ Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por con-veniente, siempre que nos sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.. se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a dis-tribución de gastos comunes, sistema que no puede enten-derse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.

Solamente ha existido una tole-rancia ante una práctica inade-cuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios anteriores eso dice el TS en esta sentencia, pero pudiendo usted impugnar las cuentas actuales si usted ha salvado su voto para una posible impugnación a la hora de la votación y si así lo solicito usted que constase en el acta...

 

CONSEJOS

Como comportarse en una reunión de Vecinos para que esta sea breve, concisa y fructífera

1.- Trate a los otros como por ellos quisiera ser tratado.

2.- Escuche cuando hablan con respetuoso silencio

3.- En la reunión no prescinda de la urbanidad.

4.- No interrumpa los debates cuando llegue tarde a la reunión manifestando una imprudente curiosidad por saber sobre que asunto versa el debate, espere hasta que termine la conversación y a continuación pregunte.

5.- Hable con voz clara.

6.- No hable con voz  tan alta que moleste a los circunstantes, ni tan remisa que haya que hacer grandes esfuerzos para entenderle.

7.- No dispute tenazmente, ni desprecie a los demás.

8.- No hable de temas que afecten a la reputación de los demás, sobre todo si son murmuraciones.

9.- No pretenda pasar por gracioso.

10.- Oiga con paciencia al vecino, por largo e insulso que le parezca el tema.

11. Evite las estrepitosas carcaja-das, gritos contorsiones exageradas y otros extremos propios de la gente sin educación.

12.- No provoque disputas y altercados.

13.- Suspenda toda conversación con las personas que este a su lado, en el momento en que alguien lea en voz alta, o  este departiendo para los presentes.

14.- Si habla no se alargue abu-sando de la paciencia de los oyen-tes.

15.- Los que escuchan deben prestar atención, no hablar ni hacer ruido, esperando su turno para poder dar su opinión.

16.- En una votación los que ganen deben tomarlo con tranquilidad, sin risa ni algaraza que aumente el disgusto de los que pierdan.

17.-  Cuando pierdan no manifiesten contrariedad ni se pongan serios, son todos vecinos.

18.- Cuando exponga un tema exprese claramente la idea, sin rodeos que la haga difusa.

19.- Nunca prescinda de las reglas de la buena educación al hablar.

20.- No diga palabras soeces o mal sonantes, aunque estén definidas en el Diccionario de la Real Academia Española.

21.- Al marcharse despídase con cortesía de los presentes (hasta mañana, adiós, buenas noches, etc.), aunque  solo sea con una pequeña inclinación de cabeza.

22.- No lleve los niños a la reunión. Es cosa de adultos. Si no los puede dejar en casa solos, no acuda usted, delegue su voto en otro vecino.

23.- Vote los puntos del orden del día pensando lo que es mejor para el interés de la comunidad, no vote pensando en llevarle la contraria a su vecino.

ACTUALIDAD

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y un grupo de magistrados han celebrado una jornada para expresar la necesidad de modificar algunos aspectos de la regulación legal de las comunidades de propietarios y evitar que, ante el mismo caso, los fallos judiciales ofrezcan respuestas distintas.

Nadie es ajeno a que la vida de las comunidades de propietarios da lugar a situaciones desagradables y callejones sin salida en numerosas ocasiones. La dificultad en la adopción de determinados acuerdos y la morosidad son dos casos en los que las posturas de los propietarios chocan habitualmente, e incluso han sido objeto de fallos judiciales contradictorios. Estas situaciones han llevado a algunos sectores es-pecializados a celebrar una jornada para concienciar de la necesidad de modificar de nuevo la Ley de Propiedad Horizontal y ofrecer algunas pistas.

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) y un grupo de magistrados se han unido para consensuar respuestas a los problemas puntuales que se están dando en las comunidades de propietarios. Conocedores de que actualmente los tribunales están dando, ante el mismo caso, respuestas variadas en distintas provincias, y a veces, dentro de la misma provincia, han decidido recoger todas aquellas posturas contradictorias e intentar unificarlas.

En los boletines siguientes iré poniendo las propuestas debatidas.

 

Diccionario de la
L.P.H

Acta: Relación escrita donde se hace constar un hecho.

Contenidos: art. 19.2 y art. 3

Firmas: art.19.3

Libro: art. 19.1 y art. 19.4

Plazo para cerrarlas: art. 19.3

Reflejo de los propietarios privados del derecho de voto: art. 1 5.2

Requisitos: art. 19.2

Remisión a los propietarios: art. 19.3

Subsanación de los defectos o errores: art.19.3

 Acuerdo: Resolución que se tomo en común por varios individuos, generalmente en una Junta de Propietarios.

Acción de cesación: art. 7.2

Acción de reclamación de deudas: art. 21.2

Alteración cuota por mejora o menoscabo: art. 3.2

Alteración estructura o construcción: art.12

De las Juntas de los complejos inmobiliarios privados: art. : 24

Ejecución en materia de obras: art.20.d

Fijación cuota de participación: art.  5.2

Impugnación: art. 18

Innovaciones no exigibles: art. 11.2

Mayoría de propietarios y cuotas: art. 17.1

Modificación del titulo constitutivo: art. 5 final

Normas de sujeción: art. 17

Por 3/5 partes de los propietarios y cuota: art. 17.1

 

Por 1/3 de propietarios y cuotas: art. 17.2

Por mayoría de propietarios y cuotas: art. 17.2

Remoción órganos de gobierno: art. 13.7

Unanimidad de propietarios: arts. 12 y 17.1
Contrarios a la Ley o los Estatutos: art. 18.1. a)

Gravemente perjudiciales: art. 18.1

 Acumulación: acción o efecto de acumular. Suele referirse a las acciones judiciales compatibles por su objeto, y susceptibles de ser resultas en el mismo procedimiento por una única sentencia.

Cuotas vencidas: art. 21.4



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Resoluciones
de la DGRN

ESTATUTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. NO UNANIMIDAD PARA ACTOS DE DISPOSICIÓN DE LA FINCA. R. 4 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 3 de enero de 2005. Vinculante.

  Hechos: En unos Estatutos de una Comunidad de Propietarios sobre una finca  se establece una regla, según la cual para actos de disposición bastará el acuerdo "del 75% de los partícipes de la cuota".

  El registrador deniega la inscrip-ción porque entiende que hay que aclarar si esa mayoría se predica o recae sobre la total finca (tesis del notario) o sobre cada cuota o derecho. Además ve incompatible esta regla con la imposibilidad de limitar la facultad de disposición de cada partícipe sobre su cuota, pudiendo darse el caso de una doble venta (partícipe individual por un lado, y mayoría por otro). En definitiva exige mayor concreción para la inscripción de dichos Esta-tutos por ser contrarios al principio de especialidad del Registro.

  El notario no comparte dichas objeciones, pues considera que la mención a la mayoría del 75% de la cuota sólo puede estar referida a la finca en su conjunto, pues en cada cuota no hay comunidad. En cuanto a la segunda objeción, en el hipotético caso de que se produjera la doble venta simultánea (la mayoría del 75 % por un lado que vende toda la finca, y un partícipe individual que vende su cuota) el adquirente del particular, ya inscriba antes o después su compra que la venta mayoritaria, quedaría some-tido a las reglas de la comunidad que publica el Registro (y por tanto tendría que soportar la venta de toda la finca), pero siempre tendría derecho a percibir su cuota en metálico.

  La DGRN estima el recurso, pues, en cuanto a la primera objeción del registrador, entiende que, ante dos posibles interpretaciones de una norma, ha de prevalecer aquélla que produzca efectos, es decir la del notario. En cuanto a la segunda objeción, aunque reconoce que se pueden plantear dichos problemas, lo cierto es que ello no es causa para denegar la inscripción, pues se resolverán en su momento confor-me a las reglas generales, y ade-más la regla pactada responde a un interés legítimo, digno de prote-cción. (AFS)

http://www.notariosy
registradores.com/

http://www.boe.es/
boe/dias/2005-01-03
/pdfs/A00144-00146.pdf

 

 

 

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

"Un abogado que se defiende a sí mismo tiene por cliente a un tonto"

 

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HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº CONSULTA : V0135-04
ÓRGANO : SG de Impuestos sobre el Consumo
FECHA SALIDA : 27/09/2004
NORMATIVA: Ley 37/1992 arts. 90-uno, 91-uno-2 y 91-uno-3
DESCRIPCIÓN-HECHOS:Obras de instalación de un ascensor pa-ra la comunidad de propieta-rios de un edificio de viviendas en uso.

CUESTIÓN PLANTEADA: Tipo impositivo aplicable.

1. De acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), el Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo 91 si-guiente.

2. El artículo 91, apartado uno. 3. 1º de la misma Ley 37/1992, establece que se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, conse-cuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

Se considerarán destinadas princi-palmente a viviendas las edifica-ciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie constru-ida se destine a dicha utilización.

3. En cuanto al concepto de obras de rehabilitación, el artículo 20, apartado uno, número 22º de la misma Ley dispone que a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tra-tamiento de las estructuras, facha-das o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exce-da del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediata-mente anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviera la edificación o parte de la misma antes de su rehabilitación.

Por tanto, para que las obras re-alizadas en una edificación se con-sideren de rehabilitación, deben cumplir un doble requisito:

1º) Cuantitativo: el importe de las obras debe exceder del 25 por 100 precio de adquisición o del valor previo de la edificación (incluido terreno) antes de su rehabilitación.

Según doctrina reiterada de esta Dirección General de Tributos, con-tenida entre otras, en las Reso-luciones vinculantes de 9 de octubre de 1986 (Boletín Oficial del Estado del 30) y de 4 de noviembre de 1986 (Boletín Oficial del Estado del 27), a efectos de la delimitación del concepto de rehabilitación se considerará:

- Coste global de las operaciones de rehabilitación de viviendas, el coste, Impuesto sobre el Valor Añadido excluido, de los bienes y servicios utilizados por el sujeto pasivo para llevar a cabo las operaciones materiales en que consista la reconstrucción de las edificaciones, incluidos los servicios prestados por el personal técnico que dirija las obras.

- Precio de adquisición de las edificaciones, el realmente concer-tado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición. La prueba de dicho precio podrá efectuarse por los medios admisibles en derecho.

- Verdadero valor de una edificación o parte de la misma, el precio que se hubiese acordado para su transmisión onerosa en condiciones normales de mercado entre partes que fuesen indepen-dientes, incluido el valor correspon-diente al terreno en que se halla enclavado el edificio. El verdadero valor de las edificaciones o partes de las mismas podrá acreditarse por los medios de prueba admisibles en derecho.

- Partes de un edificio destinadas a viviendas, las partes de una edifi-cación destinadas a constituir una o varias viviendas, de acuerdo con la legislación vigente, con posteriori-dad a su rehabilitación.

Asimismo, es criterio de esta Dirección General de Tributos que, por "partes" de una edificación ha de entenderse las partes de una edificación que, cualquiera que sea su destino (vivienda, comercial, etc.) sean susceptibles por sí mis-mas de actuaciones parciales de rehabilitación, por permitir un uso autónomo respecto del resto de la edificación al tener entidad propia de carácter objetivo, y no consi-derar como "parte" de una edificación los diferentes elementos constructivos (fachadas, techum-bres, estructuras, etc.) objeto de actuaciones de rehabilitación.

2º) Cualitativo: deben consistir en la consolidación o tratamiento de elementos estructurales de la edificación (estructuras, fachadas, cubiertas, o elementos estructu-rales análogos). Este Centro Direc-tivo, en resolución de 5 de marzo de 1997 (Boletín Oficial del Estado de 12 de marzo) ha aclarado en este punto lo siguiente:

"Con independencia del coste de las reparaciones o reconstruc-ciones y su relación con el valor del edificio, para que dichas operacio-nes tengan la consideración de "rehabilitación" a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, es necesario que cumplan el requisito señalado por el precepto, a saber, que consistan en la consolidación o tratamiento de elementos estructurales de la edificación (estructuras, fachadas, cubiertas o elementos estructurales análogos), de manera que las operaciones de reacondicionamien-to, mejora o reforma de la vivienda, por elevado que sea el importe de su coste, no tendrán el carácter de "rehabilitación" a efectos del referido impuesto: Tal ocurrirá con las obras consistentes en la redistribución del espacio interior, cambio o modernización de instalaciones de fontanería, calefacción, electricidad, gas, sola-do, alicatado, carpintería, bajada de techos, etc.

En cuanto a las ejecuciones de obra complejas, en las que junto a las referidas operaciones se realizan, asimismo, tareas de tratamiento y consolidación de elementos estructurales, debe tenerse en cuenta el objetivo perseguido con el beneficio fiscal, por lo que una interpretación recta de la norma debe llevar a entender que las referidas ejecuciones de obra tributarán al tipo reducido del impuesto sólo cuando consistan principalmente en el tratamiento de los elementos estructurales de la edificación, de manera que si este tratamiento supone sólo una pequeña parte del presupuesto total de la ejecución, no cabe calificar la obra en su conjunto como "de rehabilitación" en los términos indicados por la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.

En consecuencia con todo lo indicado, este Centro Directivo considera que las ejecuciones de obra consistentes en la reforma, readaptación, redistribución, mejo-ra o reconstrucción de edificacio-nes cuya construcción ya esté terminada, que no tenga única o principalmente por objeto el tratamiento o consolidación de elementos estructurales de la edificación (estructuras, cubiertas, fachadas o análogas), no se considerarán de rehabilitación a efectos de lo previsto en la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, con independencia de que el coste de dichas obras exceda del 25 por 100 del precio de adquisición o verdadero valor de la edificación".

4.- Por otra parte, el artículo 91, apartado uno, 2, número 15º de la Ley 37/1992, establece que se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a las ejecuciones de obras de albañilería realizadas en edifi-cios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

b) Que la construcción o rehabi-litación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 20 por ciento de la base imponible de la operación.

5. En consecuencia con todo lo anterior, este Centro Directivo le informa de lo siguiente:

Tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo reducido del 7 por ciento las obras de instalación de ascensores en edificios destinados a viviendas, siempre y cuando tales obras se realicen durante la fase de cons-trucción o rehabilitación de las vi-viendas en los términos indicados anteriormente y sean consecuencia de contratos formalizados directa-mente entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el instalador de los ascensores.

Por lo tanto en el caso objeto de la consulta, la instalación de un ascensor tributará al tipo impositivo del 16 por ciento ya que la obra se ejecuta en un edificio destinado principalmente a viviendas, pero después de ultimada su construc-ción y sin que dicha instalación se realice en el marco de una obra de rehabilitación.

No obstante, en el caso de que la instalación de dicho ascensor lleve aparejada la ejecución de obras de albañilería, podrá aplicarse al im-porte de dichas obras de albañi-lería el tipo impositivo del 7 por ciento cuando cumplan los requi-sitos señalados en el artículo 91, apartado uno.2, numero 15º de la Ley del Impuesto.

6.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tribu-taria.

GUÍA DEL
PROPIETARIO

LIBRO DE LA EDIFICACIÓN

LA nueva normativa se incluye la obligatoriedad de tramitar y poner a disposición de los dueños de las casas un nuevo documento: el "Libro de la Edificación". Se trata de un manual de conservación del edificio que se entregará a cada propietario y en el que se recogerán las obligaciones cada uno de ellos en materia de conservación del inmueble. Desde mayo de 2000 este nuevo documento es obligatorio. Se pretende entre otras cosas, que el Libro del Edificio sea un Manual de Conservación del mismo para sus propietarios y que recoja las obligaciones de éstos en materia de conservación del inmueble cuando deciden sumarse a la comunidad de propietarios.

Incluye los siguientes documentos:

  • Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Se trata de indicar las revisiones oblig-atorias y las convenientes de las instalaciones - calefacción, fontanería- del edificio y los plazos máximos recomenda-dos, el mantenimiento de los materiales usados en la construcción, etc…) para que sean observados por el usuario final de la vivienda.
  • El Proyecto de Obra.
  • Las modificaciones que se hayan producido debidamente aprobadas
  • El acta de recepción por la cual el constructor al término de la obra hace entrega de la misma al promotor y es acep-tada por éste.
  • La relación identificativa de los intervinientes en el pro-ceso de edificación (promotor, proyectista, constructor, Di-rector de Obra, Director de ejecución de la Obra, entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación, y suministradores de materiales).

EL COMIC