LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 16
Enero/2005

 
 
NOTICIAS

MOBBING INMOBILIARIO

Se habla de “mobbing inmobiliario” para referirse a aquellas prácticas que llevan a cabo los dueños de edificios con la finalidad de que sus inquilinos abandonen el inmueble con objeto de ser vendido éste a precios de mercado. Afecta funda-mentalmente a personas de avan-zada edad que pagan alquileres muy bajos, los llamados “inquilinos de renta antigua” y puede efectuar-se sobre la base de recursos tan simples como un anuncio afirman-do que los alquileres se pagarán trimestralmente a partir de deter-minada fecha, lo que puede ocasio-nar el correspondiente desahucio.

Hasta hoy, las víctimas del “mobbing” no han encontrado la cobertura legal necesaria. Algunos juristas opinan que el marco actual resulta suficiente para proteger a estos ciudadanos; personalmente entiendo que ello no es así y que sería deseable regular con urgencia esta cuestión.

Esperanzado, recibo la noticia de que un Juez de Instrucción de Getxo, Jesús Manuel Villegas, ha abierto unas diligencias previas con el fin de investigar un posible delito de “acoso inmobiliario”; sin embargo, me pregunto si una cuestión de trascendencia social evidente puede ser dejada al albur de la apreciación judicial, por mucho respeto que ésta merezca.

Necesitamos una regulación que evite esta práctica, y también nece-sitamos recordar que, como señalan los grandes expertos del “managament”, “lo éticamente insostenible acaba siendo económi-camente insostenible”: Enron, Parmalat, Gescartera..

David Condis
Abogado

 

CONSULTA

Un conjunto inmobiliario promovido y construido hace 25 años, en cuatro fases, se halla formado por cuatro edificios y dieciséis portales, cada uno de los portales forma una subcomunidad dentro de la comu-nidad correspondiente a su finca, pero también existen servicios co-munes a los cuatro edificios  deposito de gas, y conducciones, estacionamientos, piscina, jardines, viales, que dan lugar a gastos, también comunes.

El promotor inscribió como finca independiente cada fase, los cuatro edificios forman un conjunto. Se quedo pendiente de redactar los estatutos del complejo, del que se habla en las escrituras reserván-dose el derecho el promotor, y habla de que cada edificación tiene una cuota. ¿Se puede constituir un complejo inmobiliario respecto a los cuatro edificios? ¿Podremos acogernos al artículo 24 de la L.P.H.? ¿Quién va a tener mas peso especifico el Presidente del Complejo o los presidentes de las edificaciones?

El articulo 24 de la L.P.H., dice “El régimen especial de propiedad establecido en el articulo 396 del Código Civil, será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas indepen-dientes entre si cuyo destino prin-cipal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentre divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobili-arios, viales, instalaciones o servicios”.

En este caso se puede acudir a la agrupación de las comunida-des, pero tendrán en cuenta el párrafo 2 b del articulo 24 que dice: “…. A tal efecto, se requerirá que el titulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas loas comunidades llamadas a integrar aquella, pre-viamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios”.

Respecto a la ultima cuestión nos remitiremos al mismo articulo 24, 3 ultimo párrafo, que dice: “La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.”

 

CONSEJOS

CONSEJOS A SEGUIR DESPUÉS DE PAGAR UNA HIPOTECA

Después de veinte o treinta años pagando un recibo mes a mes al banco pensamos: ¡ por fin el ultimo recibo ! Vamos a celebrarlo se han acabado los gastos. Sin embargo, a pesar de haber satisfecho todos los pagos: escritura de formalización del préstamo hipotecario, pago al notario, al registro, pago por apertura y estudio de la hipoteca, intereses, amortización, algún gasto por reclamación por el retraso en el recibo, etc., no podemos cantar victoria, nos quedan unos pasos importantes para concluir el proceso, pues debemos proceder a la cancelación de la hipoteca. Después de esto si se nos han acabado los gastos. Le damos las ultimas pautas a seguir, pautas que el banco no le comunicará pues el ya ha cobrado y su misión ha terminado. Eso si, su finca en el Registro de la Propiedad, sigue con una carga inscripta, la de su hipoteca, hasta que usted realice los siguientes pasos:

1.- Solicite al banco que emita la carta de pago.

2.- Solicite la escritura de cance-lación del préstamo.

3.- La escritura de cancelación se hace ante notario y conlleva unos gastos.

4.- Presente en al administración tributaria correspondiente (Comu-nidad Autónoma) la escritura de cancelación otorgada junto con el correspondiente impreso declaran-do la cancelación hipotecaría.

5.- Presente la escritura de cance-lación en el Registro de la Propie-dad para su inscripción y levan-tamiento de la hipoteca. Conlleva gastos regístrales.

 

 

 

 

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

"NO HAY BUEN TESORERO, CON SUELDO DE PORTERO"

 

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ACTUALIDAD

EL AHORRO EN CALEFACCIÓN

Por Antonio Lucena. Ecologistas en Acción.

En principio la calefacción no calienta los hogares; tan es así que si se mide a lo largo del día la temperatura en cualquier rincón de una vivienda, se puede comprobar que no varia apenas, a pesar de que la calefacción esté funcionando. ¿Dónde va el calor que está produciendo la caldera? Respuesta: a calentar la calle.

El calor se escapa por las rendijas de las puertas, a través de los cristales de las ventanas, se cuela, como los fantasmas, por las paredes, dejando nuestra casa como estaba: a la misma tempera-tura gracias a una calefacción que mantiene la ficción de que su único afán es favorecernos.

La calefacción representa un gasto de dinero, de recursos minerales, y debe reducirse a un mínimo el consumo que representa, para lo que es importante cortar las fugas de calor en el hogar; ello exigirá tapar los resquicios de las puertas, obturar en las ventanas las juntas (burletes), poner en ella dobles cristales, y aislar las paredes si el constructor del edificio no lo realizó de manera adecuada.

 

GUÍA DEL
PROPIETARIO

GUÍA DEL PROPIETARIO

El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico

Con el término, impropio, de «multipropiedad» o «time-sharing» se vienen denominando todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año. La Ley Re-guladora de este tipo de aprove-chamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, prohíbe la utilización del término “multipro-piedad” o cualquier otro que con-tenga la palabra “propiedad” con la finalidad de evitar inducir a error al consumidor por que, en ningún ca-so, va a ser propietario del inmue-ble, sino de un derecho de uso.

Este fenómeno, relativamente nue-vo, es de gran importancia en nuestro país, ya que es el segundo país del mundo en número de com-plejos explotados con este sistema.

Quien es titular de este derecho puede disfrutar, con carácter exclu-sivo, durante un período específico de cada año, de un alojamiento dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto, susceptible de una utilización inde-pendiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento co-mún del edificio en el que este in-tegrado, así como también de los servicios complementarios.

Jurídicamente este derecho puede ser configurado bien como un de-recho de arrendamiento de tempo-rada o bien como un derecho real de uso.

La duración temporal de este dere-cho no tiene carácter vitalicio, co-mo suele pensarse de manera errónea, sino que se limita entre 3 a 50 años contados a partir de:
- La fecha de inscripción del régimen jurídico.
- La fecha de inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya concluido sobre un inmueble en construcción.

Dentro de estos límites caben todas las opciones de lo que puede ser un tiempo razonable para consu-mar las posibilidades reales de dis-frute del adquirente. Esta limitación de la duración del régimen es, además, la que permite que el pro-pietario que lo ha constituido siga, durante la vida de éste, vinculado al inmueble. Esta vinculación es deseable a partir del momento en que se considera que lo que ofrece el propietario no es sólo una titula-ridad inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia del derecho, que es lo que explica la naturaleza necesariamente com-pleja de la relación entre el titular de un derecho de aprovechamiento por turno y el propietario del inmueble.

El propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios im-plícitos en su titularidad. Esta garantía mínima exigible existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al inmueble, lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él enajenados no son plenos, sino limitados.

El periodo de aprovechamiento anual tiene que ser:
  - Nunca inferior a 7 días seguidos.
  - Los turnos han de tener todos la misma duración.

Al objeto de efectuar las reparaciones necesarias, tanto rutinarias de mantenimiento como de otro tipo, limpieza u otros fines por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen, se debe reservarse como mínimo un período de 7 días.

Para la correcta constitución del régimen es necesario que se cumplan dos requisitos, a saber:
   - Formalización en escritura pública.
   - Posterior, inscripción en el Registro de la Propiedad.

La escritura pública que regula el régimen de aprovechamiento por turno debe expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
   - Descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con indicación de los servicios comunes.
   - En el supuesto que la cons-trucción está únicamente comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la misma.
   - Descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia a la finca.
   - Si el inmueble se va a destinar a explotación turística al tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, debe especificarse cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.

   - La inscripción registral del derecho de aprovechamiento evitará que se vea afectado por actos de disposición o por las demandas que se interpongan contra el empresario (embargo, suspensión de pagos...), pero no es obligatoria, y el adquirente es titular del derecho desde la misma celebración del contrato. Aunque como he dicho antes no es obligatorio, pero si es muy conveniente, como en todo los derechos en que legalmente sea posible hacerlo, por las garantías que irroga la Inscripción registral.

En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turno se tienen que expresar los siguientes datos:
   - Número de éstos.
   - Duración, indicando el día y ho-ra inicial y final.
   - Cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está.
   - Mobiliario que tenga destinado, así como su valor.
   - Días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento.
   - Número correlativo de cada aprovechamiento respecto a cada alojamiento.
  - Servicios que se han de prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.
   - Estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento por turno.
   - Situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble. Se acompañará igualmente el plano de distribución de los distintos alojamientos en la respectiva planta.
   - Retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comu-nidad.
   - Duración del régimen.

Además del precio que tenga el derecho, y que ha de pactarse libremente entre las partes. El titular o adquirente debe satisfacer la cuota anual de mantenimiento que habrá de estar previamente determinada en la escritura reguladora y figurar en el contrato. Ésta puede ser actualizada en el futuro, pero siempre con arreglo a un índice objetivo, sin que le esté permitido al empresario, o a la empresa de servicios que se haga cargo del mantenimiento, subirla arbitrariamente. El pago del precio y de la cuota no sólo dan derecho a ocupar el alojamiento, sino también a recibir los servicios de que disponga el inmueble. Si la cuota está correctamente calculada y el consumidor deja de pagarla, puede ser privado de su derecho, lo que hace aconsejable que cualquier reclamación judicial que se pretenda interponer, vaya acompañada del depósito judicial ,notarial o de cualquier otra forma de las cantidades que el deudor deba por este concepto.

En el supuesto de falta de incumplimiento de lo pactado el propietario o promotor es respon-sable, frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios. En caso de incum-plimiento por la empresa de servicios, el propietario o promotor deberá resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios. La acción de resolución corresponde al propietario o promotor. En todo caso, cualquier titular de un derecho de aprovechamiento por turno podrá reclamar del propietario la efectiva prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no se efectúe.

Una vez resuelto el celebrado con la primitiva empresa de servicios, el propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra empresa de servicios. Cualquier alteración del contrato no perjudicará, en ningún caso, a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

El titular de un derecho de apro-vechamiento por turno puede libremente disponer de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régi-men. Los adquirentes de estos de-rechos quedarán subrogados en los que correspondan al titular del derecho de aprovechamiento por turno con arreglo a esta Ley y, en especial, los que le corresponden frente al propietario del inmueble.

Para terminar respecto a la regula-ción jurídica aplicable a estos con-tratos, le es aplicable la arriba referenciada Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, y el resto del ordenamiento jurídico español y, de manera muy es-pecial, toda la legislación de pro-tección a los consumidores, sobre todo en las materias que se refi-eren a cláusulas abusivas, confor-me a lo que establece la Ley de condiciones generales de la contra-tación.

Antonio Recio García
Abogado y Graduado Social

http://www.juriscordoba.com
info@juriscordoba.com

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº CONSULTA : 1182-04
ÓRGANO : SG de Impuestos la Renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA : 06/05/2004
NORMATIVA: TRLIRPF, Art. 14-1-c)
DESCRIPCIÓN-HECHOS: El con-sultante ha formalizado en el año 2003 un contrato privado de compraventa con objeto de transmitir un terreno de su propiedad, habiendo recibido ese mismo año un pago en concepto de señal. La escritura pública de compraventa se otorga en el año 2004

CUESTIÓN PLANTEADA: Imputa-ción temporal de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión del terreno

CONTESTACIÓN COMPLETA: De conformidad con la regla general de imputación temporal establecida en la letra c) del apartado 1 del artículo 14 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (B.O.E. de 10 de marzo) las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.
Tratándose de la venta de un inmueble, para determinar su fecha de transmisión debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citar-se para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
De lo anterior se deriva que en principio, y salvo que se acreditase que la transmisión del inmueble tuvo lugar en una fecha anterior, la ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse al período impositivo en que se otorgue la escritura pública.
Ahora bien, junto a esta regla general, el citado artículo 14 recoge en la letra d) del apartado 2 una regla especial de imputación temporal, en virtud de la cual en el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar propor-cionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes, considerándose a estos efectos operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.
En caso de que se cumplan las condiciones señaladas en el párrafo anterior, quedará a opción del consultante la imputación de la ganancia patrimonial obtenida en los términos señalados en la citada letra d).
Lo que comunico a Vd. con el alcance y efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria.

Impuesto afectado: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS.

Materia: VENTA DE TERRENO EN DOCUMENTO PRIVADO Y POSTERIOR OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA.

Se plantea la imputación temporal de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del terreno.

El criterio fiscal consiste en seguir la teoría civil del título y el modo, de forma que el documento privado no transfiere el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida, y por ello, la ganancia patrimonial deberá imputarse al período impositivo en que se otorgue la escritura pública.

Ahora bien, si existiesen pagos sucesivos, resultaría aplicable la regla de imputación temporal relativa a las operaciones a plazos, de modo que el contribuyente tendría la opción, que no la obligación, de imputar la ganancia proporcionalmente a la percepción del precio.

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SENTENCIAS DEL T. S.

N° de Resolución: 1139/2004
Fecha de Res.:3/12/2004
N° de Recurso: 3126/1998
Sección: 1
Año de Incoación: 1998
Procedimiento: CIVIL
Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA

VOCES:
Propiedad Horizontal.
Congruencia de la sentencia.
Contribución a los gastos ge-nerales.
Intervención adhesiva.

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Diccionario de la
L.P.H

Acción contra el deudo por impago: Procedimiento judicial para reclamar la cuantía de las cuotas comunitarias adeudadas.
Art. 21


Acometida: Lugar de enlace de la instalación general interior del inmueble con la red general de distribución, se aplica para el agua y la electricidad.
Art. 396 CC


Acreedor: Persona física o jurídica que puede exigir una cuantía, existente de una deuda, derivada de una demanda con sentencia judicial firme.

De la Comunidad: Art. 22

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Resoluciones
de la DGRN

LICENCIA DE OBRAS: BASTA LA COMUNICACIÓN DE SU CONCE-SIÓN CON LA SOLA FIRMA DEL ALCALDE. R. 6 de octubre de 2004, DGRN. BOE del 6 de diciembre de 2004.(1)

HECHOS: En determinada escritura de declaración de obra nueva, en construcción, se deja unido testimonio de la resolución dictada por el Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de la localidad, cuya firma ha sido legitimada, en la que se concede al declarante la pertinente licencia de obras. El certificado no aparece, sin embargo, firmado por el Secretario del Ayuntamiento.

REGISTRADOR: El Registrador suspende la inscripción, por la falta de firma del Secretario, apoyándose para ello en el art 22 de la Ley del suelo, en relación con determinada Ley Foral, así como en las normas administrativas de aplicación.

RECURRENTE: El recurrente alega que pese a lo establecido por el art 162.1 del Texto Refundido sobre disposiciones vigentes en materia de Régimen Local sobre competencias de los Secretarios de Entes Locales, se olvida el art 192.2 del Reglamento de Organización y Funcionamiento de Entidades Lo-cales, que indica que las comunicaciones dirigidas a las autoridades serán firmadas por los Presidentes de las Corporaciones y la justificación de la concesión de licencia va dirigida al Notario autorizante. Además hace refe-rencia a la Rs de 14 de febrero de 2004, dictada en un supuesto idéntico.

DIRECCIÓN GENERAL: La DG insiste en la solución que dio al tema en la citada Rs de febrero de 2004, y a diferencia de aquella, ahora trata de justificar, sobradamente, su postura (posiblemente, a la vista de la apelación judicial interpuesta contra aquella, por el Registrador). Apunta:

   - Que, la licencia de obras, no atribuye derecho alguno, ni es título inscribible, sino que, acudiendo a una justificación urbanística, dice, que lo único que hace es posibilitar la apropiación de la construcción por parte del propietario del suelo.

   - A partir de aquí, da un segundo argumento, lo importante es que el acto administrativo de concesión de licencia existe; la forma de acreditar su existencia es algo que compete al Derecho Administrativo, y aquí según establece la Ley de Régimen Jurídico de Administraciones Públicas, las comunicaciones y notificaciones no están sujetos a requisitos de forma, pudiendo hacerse por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, fecha y contenido (art 59.1). Lo único importante, recalca, a la hora de inscribir es que el acto de la licencia exista.

   - Finalmente recurre a un argu-mento un tanto, no sé si calificarlo de, fuera de lugar: el Registrador no debía haber alegado la falta de firma del Secretario, sino que tenía que haber alegado que la certificación aportada era incompleta o que el documento era inhábil (sic) por no ser un certificado.

En consecuencia da la razón al recurrente, y estima que no es precisa ni urbanística ni registral-mente la firma del Secretario Municipal.

COMENTARIO: Insisto en lo que dije, en su momento, al comentar la citada Rs de 14 febrero de 2004. 

En aquella Rs la DG no dio prác-ticamente ningún argumento para sostener su postura (ahora lo reconoce “su doctrina ciertamente escueta, conviene ahora profundi-zarla”), y la impresión que da es que está buscando argumentos de donde puede, para mantener la misma postura.

Y los argumentos, en mi opinión personal, hacen agua por todos sitios: distingue el contenido (que es lo importante) del continente (basta cualquier medio de comunicación escrita); distingue entre “certifica-ciones de resolución” y “resolu-ciones o notificaciones, a secas”, y ello para huir del art 204 del Real Decreto 2568/86 “las certificaciones de todos los actos, resoluciones y acuerdos de los órganos de gobier-no de la entidad (Ayuntamiento) se expedirán siempre por el Secre-tario”. Y, digo yo, qué mayor garantía para todos que la resolución se recoja en un certificado, con la firma del Secre-tario. Y ¿por qué el Secretario no firmó la certificación? Y dice cosas de escasa o nula consistencia “toda la argumentación del Registrador se centra en el monopolio de la fe pública por parte del secretario municipal (y qué menos) y la exclusividad de la certificación como vehículo de exteriorización del acto administrativo”; y por último critica al Registrador por la calificación que hace. En fin, mantengo el criterio que expuse en mi comentario anterior (JLN)

(nota 1)

ARTÍCULO 327 DE LA LEY HIPOTECARIA

(Añadido por Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.)
"...Publicada en el Boletín Oficial del Estado la reso-lución expresa por la que se estime el recurso, tendrá carácter vinculante para todos los Registros mientras no se anule por los Tribu-nales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo modo."

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http://www.boe.es/boe
/dias/2004-12-06/pdfs
/A40377-40379.pdf

 


EL COMIC