LLAVE EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario

Nº 15
Diciembre/2004

 
 
NOTICIAS

MEJORA PROGRESIVA DE LA SEGURIDAD EN LOS ASCENSORES EXISTENTES

Hoy en día se calcula que de todos los ascensores existentes en España, al menos un 50%, han sido instalados hace más de 20 años.
Estos ascensores, siempre que hayan sido sometidos a un man-tenimiento adecuado, se pueden considerar aceptablemente seguros para quienes los utilizan con asiduidad. No obstante, este nivel de seguridad no es el mismo que el de los ascensores que se instalan en la actualidad, que cumplen con las más estrictas normativas europeas reuniendo las máximas condiciones de seguridad, por lo que en ascensores antiguos existen más riesgos de accidentes que en los de nueva construcción. La edad creciente de los edificios también puede incrementar dichos riesgos, así como el aumento de la edad media de los usuarios que les hacen más vulnerables a algunos riesgos, como pueden ser caídas por pequeñas diferencias en la nivelación de las cabinas en las plantas, ser golpeados al cerrarse las puertas automáticas. Incluso las empresas de mantenimiento pueden tener dificultades al enviar a su personal para trabajar con ascensores que presentan un nivel de seguridad muy diferente entre sí.
La adaptación de los ascensores antiguos a las modernas norma-tivas tiene que hacerse de una manera progresiva en el tiempo y actualmente se está llevando a cabo de dos maneras, que son:

La primera de un modo voluntario, es decir, cada vez que se realiza una modernización en una instalación la parte modificada debe cumplir con el nivel de seguridad mínimo exigido por las normas aplicables a los ascensores de nueva instalación.
La segunda de un modo obligatorio mediante las Inspecciones Técnicas Reglamentarias periódicas que deben pasarse cada dos, cuatro o seis años, según la naturaleza a la que este destinado el edificio. Se intenta de un modo gradual y selectivo establecer un nivel mínimo de seguridad para todos los ascensores existentes, pero siempre las medidas propuestas deberían tener la peculiaridad de ser "razonablemente aplicables en la , con el fin de equilibrar las necesidades de seguridad y las situaciones sociales y económicas actuales de las Comunidades, de manera que cuando el riesgo sea lo bastante alto, la acción tendrá que llevarse a cabo a toda costa, a diferencia de los riesgos clasi-ficados como menos importantes, ya que una norma que exigiera acciones demasiado caras no podría alcanzar su objetivo, en cuyo caso como dice un proverbio italiano "lo mejor es enemigo de lo bueno", y en este caso ni siquiera sería posible alcanzar lo bueno.

No obstante, a ninguno nos cuesta dotar a nuestro coche de las más altas garantías de seguridad (cubiertas nueva, revisiones de frenos, etc.) incluso cambiarlo por otro más moderno. Pero, sin embargo, somos reacios a invertir en mejorar o modernizar los ascensores de nuestra casa dándonos la impresión que se trata de un gasto inútil. Deberíamos concienciarnos de que nuestro ascensor es un medio de transporte con las ventajas y riesgos que estos conllevan.

Fdo. Iñigo Gutiérrez
INDACO

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CONSULTAS

He visto una noticia en el Diario ABC en la que una comunidad de propietarios ha sido sancio-nada por la Agencia Española de Protección de Datos , por una denuncia de un propietario de la misma, al haber expuesto en el tablón de anuncios de la comunidad la relación de propietarios morosos en la que estaba incluido este propieta-rio . Nosotros en la Comunidad seguimos este procedimiento ¿podremos tener el mismo problema o es una noticia inexacta?

Como administradora colegiada, te voy a incluir un trocito de una circular que ha enviado el Colegio de Administradores de Madrid a todos los adminis-tradores, a resultas de esta noticia.

El colegio de Administradores hizo una consulta a la Agencia Española de Protección de Datos, sobre si las comunidades de propietarios in-fringen la normativa sobre protec-ción de datos personales, al publicar notificaciones en las que figuren los propietarios morosos, como es el caso de las convocatorias de juntas.

Y la Agencia Española de Protec-ción de Datos le s ha remitido un informe de su Gabinete Jurídico, que tiene carácter informativo, al no prever la Ley la evacuación de consultas vinculantes, del que destacamos los siguientes extre-mos “...... la publicación en el tablón de avisos de la comunidad, de una relación de propietarios que no se encuentren al corriente en el pago de sus cuotas implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.

En relación con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone que “los datos de carácter personal objeto de tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directa-mente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).

En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999 de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeuden los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la junta establece, “La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el articulo 15.2.”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

..................

En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la convocatoría de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que la LPH indica, la cesión que implica la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios, se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999.

 

SENTENCIAS DEL T.S.

PROPIEDAD HORIZONTAL
IMPUGNACIÓN DE ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS SOBRE CERRAMIENTO DE VIALES COMUNITARIAS QUE DAN ACCESO A LA VÍA PÚBLICA. CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. ACUERDO ANULABLE Y NO RADICALMENTE NULO

N° de Resolución: 859/2004
Fecha de Res.: 23/07/2004
N° de Recurso: 1516/1998
Sección: 1
Año de Incoación: 1998
Procedimiento: CIVIL
Ponente: Alfonso Villagómez Rodil

COMPETENCIA DE LA JURISDIC-CIÓN CIVIL PARA ENTENDER DEL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIO-NES DE UN AYUNTAMIENTO COMO MIEMBRO DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

N° de Resolución: 1085/2004 Fecha de Res.: 10/11/2004 N° de Recurso: 1680/1998
Sección: 1
Año de Incoación: 1998
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA

OBRAS NECESARIAS BASADAS EN NORMAS DE ORDEN PUBLICO. NO SE PUEDE OBJETAR POR LA COMUNIDAD DE COPROPIETA-RIOS LA REGLA DE LA UNANIMIDAD PARA LA FOR-MACION DE LOS ACUERDOS SOBRE SU CUMPLIMIENTO.

N° de Resolución: 1081/2004 Fecha de Res.: 02/11/2004
N° de Recurso: 3017/1998
Sección: 1
Año de Incoación: 1998
Procedimiento: CIVIL
Ponente: JOSE ALMAGRO NOSETE

 

 

 

ACTUALIDAD

COMPRAR Y ARRENDAR

Resulta relativamente frecuente hoy en día la compra de una vivienda como inversión. En muchas ocasiones el comprador arrienda dicha vivienda para obtener un rendimiento inmediato sin que, en ningún caso valore la posibilidad de vivir en ella. En otras ocasiones, sin embargo, se concierta un arrendamiento hasta tanto sus circunstancias personales le lleven a tomar la decisión de vivir permanentemente en ella.

A este segundo supuesto quiero referirme, pues no en vano discutía hace poco con un amigo sobre el plazo de prescripción que tiene el comprador para reclamar frente a la constructora en caso de existencia de defectos en la construcción.

Si usted quiere evitar que dos abogados discutan sobre esta cuestión siendo su vivienda el objeto de la controversia, le recomiendo encarecidamente que mantenga un mínimo contacto con su inquilino. Piense que se trata de “su vivienda”, que usted, por este motivo, será más exigente que un arrendatario, que al fin y al cabo se encuentra de paso. ¿Humos excesivos en el patio? ¿Ventanas que cierran con dificultad? ¿Puertas en mal estado?..No crea que de estas cuestiones se enterará usted por su inquilino, más frecuente resulta que cinco años después de la compraventa, extinguido el arrendamiento y dispuesto usted a iniciar una vida nueva en su casa nueva, observe con desagrado estas circunstancias y clame al cielo buscando una solución.

Créame, si quiere ahorrarse minutas y disgustos más útil le será un buen examen de la vivienda en el momento de la entrega y un contacto, siquiera mínimo, con su arrendatario; y sobre todo, no piense que estas cosas no le van a suceder a usted.

DAVID CONDIS ALMONACID

Abogado

Diccionario de la
L.P.H

Abogado: Exclusivamente, se da esta denominación al licenciado en Derecho que ejerce como profesionalmente la dirección y defensa de las partes en toda la clase de procesos, para lo que tiene que estar dado de alta en el Colegio de Abogados correspondiente.

Honorarios: art. 21.10

No necesario en acción de reclamación de deudas: art. 21.1

Allanamiento a la demanda: art. 21.7

Acción de división: Posibilidad de llevar a cabo la división de las cosa.

Prohibición: art. 4, art. 396 CC

Acción de impugnación: Procedi-miento judicial para impugnar acuerdos comunitarios.

Art. 18

Acción de cesación: Procedimiento judicial llevado por los trámites del juicio ordinario, por el que se pide la privación del dominio y disponibilidad del uso a un propietario, o la rescisión del contrato a un inquilino

Art. 12

 

CONSEJOS

PARA AHORRAR GAS
EN EL HOGAR

1.-Incorpore en su instalación un termostato-reloj programador para determinar la temperatura deseada y el horario de funcionamiento.

2.-Aísle bien las juntas de puertas y ventanas.

3.-No cubra los radiadores para no desaprovechar la energía.

4.-Si su calefacción es colectiva, no abra las ventanas si siente demasiado calor, cierre la llave de los radiadores.

5.-Deje entrar los rayos del sol en su casa.

6.-Si es posible, ponga dobles ventanas, o al menos, cristales dobles.

7.-Ajuste el termostato de su caldera.

8.-Si deja que el agua se caliente demasiado, tendrá que mezclarla con fría en el baño, la ducha, etc. , con el consiguiente despilfarro.

9.-La mayoría de los lavavajillas pueden conectarse a la tubería de agua caliente producida por su calentador de gas. Así evitará calentar agua con electricidad y ahorrará tiempo y dinero.

10.-También algunas lavado-ras pueden conectarse al agua caliente y al agua fría, con resultados semejantes de ahorro.

“Aquí no hay quien viva”

En al serie de Antena tres televisión, “Aquí no hay quien viva”, hay un portero que se llama Emilio, seguro que algunos de los propietarios de edificios que tienen portero, que no conserje, saben menos de su portero que de Emilio, pues cada vez se distancian mas entre las personas. Los seres humanos se han hecho competitivos e independientes. Salen cansados del trabajo y encima se van a machacar al gimnasio para tener una buena imagen. Llegan tarde a casa, se encierran en ella y muchas veces, la mayoría no saben ni cómo se llama el vecino que vive al lado.

Emilio, ese portero que es criticado, ha influido para bien o para mal en el desarrollo de algunas comunidades. Ha sido muchas veces, el parachoques de muchos vecinos, pero el coste económico de su nomina, el coste del uniforme, ….. y el valor del metro cuadrado de la vivienda-portería, de la que disfruta, le están convirtiendo en una especie a extinguir.

Antes un portero no tenía ningún reconocimiento, pero esto ha cambiado. La profesión de portero esta muy bien pagada. Algunos, entre propinas, horas extras, comisiones del panadero, del de la tintorería, etc., se vienen sacando un sueldecido de 3000 euros, si, digo bien 3000 euros; y sin gastos de vivienda, pues esta se la aporta la comunidad. Una portería es hoy una bicoca.

Ante el valor de la vivienda, en muchas comunidades, se plantean, alquilarla o venderla. Y para ello cambian al portero por un conserje o una limpiadora, contratando con una empresa de servicios, que les cambia cada semana si no están contentos con los que le envían.

Aparte las caricaturas de ficción, el tradicional portero que vive con su familia en el mismo edificio que los vecinos, realiza muchas funciones, la conservación, vigilancia, limpieza, cuida las propiedades, hace de inmobiliaria enseñando los pisos que se venden, o alquilan, les abre el portal a las señoras que llegan con la compra, se preocupan de cambiar bombillas, de la calefacción, del agua caliente y es el cancerbero que no deja entrar a nadie en el edificio, si es un desconocido.

Son los que mejor conocen las instalaciones de la casa. Sabe más del edificio y de los personas que en él habitan que el mejor detective. Maneja los hilos de la comunidad, sin que la mayoría de los vecinos sean conscientes de ello. Se relaciona con los vecinos y facilita las noticias de unos y otros, con su consabidos dimes y diretes, dividiendo a la comunidad en dos bandos, los que están a favor de Emilio, y los que están en contra; los que le tutean y los que le tratan de Usted, aquellos a los que no le importa que su señora les tutee y los que se enfadan si él tutea a su señora. La vida misma, a escala.

 

 

 

 

REFRÁN O FRASE CÉLEBRE

Los edificios tienen, como los hombres, su más o menos pacífico tránsito a "mejor" vida

HACIENDA
CONSULTAS EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº CONSULTA : 1157-04
ÓRGANO : SG de Impuestos so-bre el consumo
FECHA SALIDA : 03/05/2004
NORMATIVA: Ley 37/1992 arts. 11, 75-uno-7º, 89
DESCRIPCIÓN-HECHOS: La entidad consultante es titular dominical de dos terrenos sobre los que constituyó un derecho de superficie. Las escrituras de cesión del derecho fueron inscritas en el Registro de la Propiedad el 20 de septiembre de 2000 y el 23 de marzo de 2001, respectivamente. La primera de ellas fue facturada por la empresa consultante con repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido sobre el importe total de la operación y la liquidación e ingreso del Impuesto se realizó en el cuarto trimestre de 2000.

CUESTIÓN PLANTEADA: Consi-deración de la cesión de un derecho de superficie como una entrega de bienes o una prestación de servicios.-
Devengo del Impuesto.-
Rectificación, en su caso, de la cuota repercutida.

CONTESTACIÓN COMPLETA: 1.- De acuerdo con el artículo 4 apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), están sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.

El artículo 5 de la misma Ley regula el concepto de empresario o profesional a efectos del citado Impuesto, calificando como tal con carácter general en su apartado uno, letra a), a quien realice actividades empresariales o profesionales, las que se definen por el apartado dos del mencionado artículo 5 como aquéllas que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

Asimismo tienen esta condición las entidades mercantiles, conforme a lo dispuesto por la letra b) del mismo apartado uno, artículo 5, de la Ley 37/1992.

El apartado dos del antedicho artículo 4 de la Ley del Impuesto señala que se entenderán en todo caso realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.

Por tanto, la cesión del derecho de superficie descrita en el escrito de consulta constituye una prestación de servicios sujeta al Impuesto al ser efectuada por una entidad mercantil y concurrir los demás requisitos a que se refiere le precitado artículo 4 de la Ley 37/1992.

2.- Conforme al número 23º del artículo 20.uno de la Ley 37/1992, están exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de dicha Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que tengan por objeto terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica, excepción hecha de las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo.

Sin embargo, el mismo precepto señala que la exención no comprenderá la constitución o transmisión de derechos reales de superficie.

Por tanto, las operaciones de constitución de derechos de superficie que, de acuerdo con lo que se ha señalado en el apartado anterior, están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, quedan fuera de este supuesto de exención, no existiendo ningún otro que resulte de aplicación, por lo que es preceptiva la repercusión del Impuesto al tratarse de operaciones sujetas y no exentas del citado tributo.

3.- El artículo 75, apartado uno, número 2º de la Ley 37/1992, establece que se devengará el Impuesto en las prestaciones de servicios, cuando se presten, ejecuten o efectúen las operaciones gravadas.

A su vez, el número 7º del mismo artículo y apartado señala que en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, el Impuesto se devengará en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.

En la medida en que la constitución, transmisión o modificación de derechos reales de uso o disfrute de inmuebles se asimila por la propia Ley 37/1992 a las operaciones de arrendamiento, las cuales a su vez son operaciones de tracto sucesivo por antonomasia, se deduce que el tratamiento como operación de tracto sucesivo es el procedente para las citadas constitución, transmisión o modificación de derechos reales de uso o disfrute sobre inmuebles, inclusive el derecho de superficie.

Debe considerarse, por tanto, que la constitución de derechos de superficie a que se refiere el escrito de consulta es, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, una operación de tracto sucesivo, devengándose el citado tributo a medida que se hacen exigibles los cánones periódicos que, junto con la reversión de las instalaciones, constituyen la contraprestación de dicha operación, así como en el momento en que, de acuerdo con los términos contractuales, sea exigible dicha reversión, todo ello conforme al número 7º del artículo 75.uno de la Ley 37/1992.

4.- El artículo 89, de la Ley 37/1992, dispone lo siguiente:

“Uno. Los sujetos pasivos deberán efectuar la rectificación de las cuotas impositivas repercutidas cuando el importe de las mismas se hubiese determinado incorrectamente o se produzcan las circunstancias que, según lo dispuesto en el artículo 80 de esta Ley, dan lugar a la modificación de la base imponible.

La rectificación deberá efectuarse en el momento en que se adviertan las causas de la incorrecta determinación de las cuotas o se produzcan las demás circunstancias a que se refiere el párrafo anterior, siempre que no hubiesen transcurrido cuatro años a partir del momento en que se devengó el Impuesto correspondiente a la operación o, en su caso, se produjeron las circunstancias a que se refiere el citado artículo 80.

Dos. Lo dispuesto en el apartado anterior será también de aplicación cuando, no habiéndose repercutido cuota alguna, se hubiese expedido la factura o documento sustitutivo correspondiente a la operación.

(…)

Cuatro. La rectificación de las cuotas impositivas repercutidas deberá documentarse en la forma que reglamentariamente se esta-blezca.

Cinco. Cuando la rectificación de las cuotas implique un aumento de las inicialmente repercutidas y no haya mediado requerimiento previo, el sujeto pasivo deberá presentar una declaración-liquidación rectificativa aplicándose a la misma el recargo y los intereses de demora que procedan de conformidad con lo establecido en el artículo 61, número 3 de la Ley General Tributaria.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando la rectificación se funde en las causas de modificación de la base imponible establecidas en el artículo 80 de esta Ley o se deba a un error fundado de derecho, el sujeto pasivo podrá incluir la diferencia correspondiente en la declaración-liquidación del período en que se deba efectuar la rectificación.

Cuando la rectificación determine una minoración de las cuotas inicialmente repercutidas, el sujeto pasivo podrá optar por cualquiera de las dos alternativas siguientes:

a) Iniciar ante la Administración Tributaria el correspondiente procedimiento de devolución de ingresos indebidos.

COMENTARIOS A LAS CONSUL-TAS EMITIDAS POR LA DIREC-CIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

El propietario de un terreno constituye un derecho de superficie y cede tal derecho a cambio de un precio que se le abona periódica-mente.
Siendo el cedente un empresario o profesional la cesión del derecho de superficie constituye una prestación de servicios sujeta a IVA, no resultando aplicable ningún supuesto de exención.
El IVA que grava la operación se devenga a medida que resultan exigibles los cánones que deben abonarse periódicamente, así como en el futuro, en la fecha en que se produzca la reversión de las instalaciones.
A estos efectos, no resulta equiparable el régimen fiscal aplicable a la cesión de un derecho de superficie y el supuesto de constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute.

Francisco Mínguez Jiménez,
Inspector de Hacienda del Estado

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